Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 января 2023 года г. Оренбург
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе
председательствующего судьи <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты> суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов,
установил:
истцы ФИО4 ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки по договору аренды нежилого помещения.
В обоснование исковых требований указали, что 06.05.2021 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор краткосрочной аренды нежилого помещения № 1/21, расположенного по адресу: г. Оренбург, мкр. П. Кушкуль, ул. Привольная д. 41, площадью 80 кв.м.
Ежемесячная арендная плата по договору составила 8000 руб. срок внесения арендной платы не позднее 06 числа расчетного месяца.
Помещение было передано ФИО3 по акту приема – передачи от 06.05.2021 года.
Ответчик надлежащим образом оплатил арендную плату за период с мая по ноябрь 2021 года, что подтверждается выпиской по счету ФИО2
С декабря 2021 года ответчик перестал вносить арендную плату.
По состоянию на дату подачи иска – 24.05.2022 года ответчик продолжает пользоваться арендованным помещением.
Согласно п. 6.2 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,01% от неполученной суммы за каждый день просрочки.
Истцы просил суд взыскать с ответчика в их пользу сумму основного долга по договору аренды в размере 40000 руб., неустойку по состоянию на 24.05.2022 года в размере 676 руб., за период с 25.05.2022 года по день фактической уплаты долга из расчета 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.
Определением суда от 14.11.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено УМВД «Оренбургское».
В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что срок договора аренды закончился 06.04.2022 года, вместе с тем ответчик помещение не освободил, продолжил им пользоваться. С предложением о пролонгации договора аренды к истцам не обращался.
Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что ответчик не пользуется помещением с 05.05.2022 года, поскольку он сменил замки на дверях.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о судебном заседании.
Заслушав участников процесса, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 06 мая 2022 года между ФИО1 как арендодателем и ФИО3 как арендатором заключен договор аренды № 1/21 нежилого помещения, площадью 80 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, <...>, с кадастровым номером 56-01/00-118/2003-337, для использования в качестве склада.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с 06.05.2021 года по 05.04.2022 года включительно.
Пунктами 4.1, 4.2 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 8000 руб., которая вносится не позднее шестого числа расчетного месяца без предварительно выставленного счета арендодателем.
В силу п.6.2 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,01% от неуплаченной суммы
земельного участка площадью3 684кв.м. с кадастровым номером 56:43:0122005:14 по адресу: Оренбургская область, г. Орск, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала56:43:0122005.
Земельный участок предоставляется для завершения строительства склада стройматериалов (пункт 1.3).
Договор является актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.4).
Договор аренды заключен на период с 22 мая 2015 года по 21 мая 2018 года (пункт 2.1).
Размер арендной платы на 2015 год составил84 645 руб. (пункт 2.2).
Размер арендной платы изменяется ежегодно согласно нормативно-правовым актам, регулирующим порядок, условия начисления и размеры арендной платы, о чем арендодатель своевременно уведомляет арендатора путем направления расчетов арендной платы на соответствующий год без заключения дополнительного соглашения (пункт 2.3).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация, ссылаясь на то, что в период с 1 июля 2020 года по 31 августа 2021 года ФИО5 обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнила, обратилась в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по договору аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено и материалами дела подтверждается наличие между сторонами арендных правоотношений относительно владения и пользования земельным участком в связи с заключением договора аренды на период с 22 мая 2015 года по 21 мая 2018 года.
Как указывает администрация, в связи с тем, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, со стороны арендодателя не последовало возражений, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражая против удовлетворения иска, ответная сторона указала на прекращение арендных правоотношений в связи с расторжением договора по соглашению сторон, отсутствие оснований для взыскания арендной платы в связи с прекращением арендных правоотношений.
В обоснование своих возражений ответчик представил соглашение от 10 мая 2018 года N 3315, по условиям которого стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 22 мая 2015 года N 3994 с 10 октября 2017 года.
Оценивая указанное возражение, руководствуясь пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (статья 164).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи соглашение о расторжении договора, подлежит государственной регистрации. Оно считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений статей 164 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, при государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.
Учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации, правовые последствия такого соглашения наступают после государственной регистрации данной сделки.
Из пояснений представителя исковой стороны следует, что ответчику действительно направлялось соглашение о расторжении договора в трех экземплярах, каждый из которых должен был быть подписан арендатором и зарегистрирован в установленном порядке. Однако соглашение о расторжении договора в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
По условиям соглашения от 10 мая 2018 года о расторжении договора аренды оно подлежит регистрации в установленном законодательством порядке.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27 марта 2022 года следует, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение: договор аренды от 22 мая 2015 года N 3994.
Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды от 10 мая 2018 года в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Более того, по условиям соглашения о расторжении договора аренды земельного участка оно составляется в трех экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.
Представителем администрации в материалы дела представлена копия соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, которое ответной стороной подписано не было.
12 апреля 2018 года ФИО5 обращалась в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды на новый десятилетний срок.
В этой связи следует признать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не было подписано и зарегистрировано, в связи чем рассматриваемое соглашение не может быть признано заключенным, а договор аренды – прекращенным.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновление договора возможно, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Таким образом, указанная норма связывает возобновление договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества.
Как было указано выше, земельный участок предоставляется для завершения строительства склада стройматериалов.
Из материалов дела следует, что за ФИО5 зарегистрировано право собственности на здание площадью 16,2 кв. м с кадастровым номером 56:43:0122005:351, расположенное на предоставленном ответчику в аренду земельном участке.
Из переписки сторон и отзыва на исковое заявление усматривается, что ФИО5 выражала намерение приобрести земельный участок в собственность.
При таких данных нахождения на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости обуславливает использование данного участка.
Учитывая, что после окончания срока действия договора ответчик продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суд признает, что договор аренды в данном случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательств того, что спорящие стороны отказались от договора, в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив факт использования ответчиком земельного участка по договору аренды в отсутствие доказательств внесения арендной платы в установленном размере, суд признает заявленные исковые требования в части взыскания с ответчика основного долга в размере 142 363,90 руб. подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований о взыскании договорной неустойки.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательное соблюдение письменной формы при заключении соглашения о неустойке.
Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено условие выплаты арендатором пени равном одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Как установлено судом выше, ответчиком принятые на себя обязательства по договору по оплате арендной платы за период с 1 июля 2020 года по 31 августа 2021 года исполнены ненадлежащим образом в связи с несвоевременностью исполнения.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика пени следует признать обоснованными.
Согласно расчету истца размер подлежащих взысканию с ответчика пени составляет 24 730,72 руб.
При начислении пени истец руководствуется сроками оплаты, установленными договором.
Расчет пени составлен истцом арифметически верно, основания для его критической оценки судом отсутствуют.
На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу закона при взыскании неустойки с лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1636-О-О, от 26 мая 2011 года N 683-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1075-О-О).
Таким образом, при решении вопроса об уменьшении неустойки суду надлежит установить такой баланс между действительным размером ущерба и начисленной неустойкой, который исключает получение кредитором необоснованной выгоды.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Учитывая фактические обстоятельства дела, суд полагает, что взыскание неустойки в заявленном истцом размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.
С учетом этого суд признает возможным снижение требуемой истцом неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 руб.
В порядке статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования "Город Орск" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 247,30 руб. (3 200 руб. + 2 %. от (152 363,90 руб. – 100 000 руб.).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования администрации города Орска к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО5 в пользу администрации города Орска задолженность по договору аренды от 22 мая 2015 года N 3994-ж в размере 152 363,90 руб., из которых 142 363,90 руб. - арендная плата за период с 1 июля 2020 года по 31 августа 2021 года, 10 000 руб. - пени за период с 3 июля 2020 года по 31 августа 2021 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации города Орска к ФИО5 – отказать.
Взыскать с ФИО5 в доход бюджета муниципального образования государственную пошлину в размере 4 247,30 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 4 апреля 2022 года.
Председательствующий (подпись) С.В. Студенов