39RS0001-01-2024-007280-57
Дело № 2-550/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 января 2026 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Седовой Е.А.
при секретаре Савельевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» к ФИО1, ФИО2 о взыскании неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец является управляющей организаций торгово-развлекательного центра с многоярусной стоянкой «ZФорт» по адресу: Калининград, <адрес>, зд. 1 (далее - ТРЦ), в котором расположены нежилые помещения, с собственниками которых заключены договоры, по условиям которых собственники помещений компенсируют истцу расходы, связанные с содержанием общего имущества ТРЦ. Ответчикам на праве собственности принадлежат нежилые помещения по указанному адресу № 125 площадью 18,8 кв. м и № 126 площадью 129,2 кв. м. Ответчики договор с истцом не заключали, от несения расходов по содержанию общего имущества ТРЦ уклоняются. При этом право истца на управление и взимание платы, условия договора на обслуживание установлены решением общего собрания собственников нежилых помещений от 26 ноября 2021 года, которое является обязательным для всех собственников помещений. Срок начала оказания услуг определен с 01 декабря 2021 года. Плата по договору за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию эксплуатации и текущему ремонту общего имущества ТРЦ определена в размере 306 руб. 70 коп. за 1 кв.м., которая оплачивается не позднее 10-го числа текущего месяца. По состоянию на 26 августа 2024 год сумма задолженности по оплате за помещение № 125 составила 51 938 руб. 95 коп., за помещение № 126 – 878 079 руб. 77 коп. При нарушении срока оплаты п. 4.4. условий договора предусмотрено начисление пени в размере 200 руб. в день, таким образом, размер пени по каждому из договоров по состоянию на 26 августа 2024 года составил по 196 000 руб. Кроме того, п. 2.10 условий договора предусмотрен обеспечительный платеж в размере 612 руб. за 1 кв. м, размер которого за помещение № 125 составляет – 11 507 руб. 86 коп., за помещение № 126 – 79 085 руб. 90 коп. В соответствии с п. 4.5 условий договора за нарушение обязательств по оплате обеспечительного платежа установлена неустойка в размере 200 руб., размер которой по состоянию на 26 августа 2024 года по каждому из помещений начислен по 196 000 руб. Претензия о погашении задолженности оставлена без удовлетворения. На основании изложенного истец просил взыскать с ответчиков образовавшуюся задолженность и начисленные пени в указанном размере, а также взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты по договору обслуживания за период с 27 августа 2024 года по день фактической оплаты задолженности, расходы по уплате госпошлины в размере 17 223 руб.
В последствии истец уточнил требования и просил взыскать с ответчиков в равных долях задолженность по договору обслуживания по состоянию на 13 января 2025 года за помещение № 125 в размере 84 330 руб. 44 коп., за помещение № 126 – 796 647 руб. 62 коп., остальные требования оставлены без изменения.
В связи с добровольным исполнением требований по оплате задолженности истец отказался от требований о взыскании задолженности за помещение № 125 в размере 84 330 руб. 44 коп., за помещение № 126 – 796 647 руб. 62 коп., определением суда от 05 марта 2025 года производство по делу в данной части в связи с отказом от иска прекращено.
Заочным решением суда от 05 марта 2025 года постановлено взыскать с ФИО1, ФИО2 задолженность по оплате обеспечительного платежа по договору обслуживания за помещение № 125 в размере 11 507 руб. 86 коп., за помещение № 126 – 79 085 руб. 90 коп., неустойку за период с 11 декабря 2021 года по 02 марта 2025 года по помещению № 125 в размере 80 000 руб., по помещению № 126 – 150 000 руб., по оплате обеспечительного платежа по помещению № 125 – 10 000 руб., по помещению № 126 – 75 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 17 223 руб., а всего 422 816 руб. 76 коп. в равных долях, то есть по 211 408 руб. 38 коп. с каждого.
Определением суда от 01 октября 2025 года заочное решение отменено.
В связи с добровольным исполнением требований по оплате обеспечительного платежа за помещение № 125 в размере 11 507 руб.86 коп., коп., за помещение № – 79 085 руб. 90 коп., определением суда от 27 января 2026 года производство по делу в данной части в связи с отказом от иска прекращено.
Представитель истца ФИО4 исковые требования с учетом их уточнения поддержала. Дополнительно пояснила, что исполнение обязательств по обеспечительному платежу произошло ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ответчики знали о полномочиях общества по управлению ТЦ, но вместе с тем длительное время не исполняли обязательства по оплате за содержание имущества и обеспечительного платежа, возражала против удовлетворения ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ к начисленной неустойке. Ответчики осуществляют предпринимательскую деятельность и за счет неисполнения обязательств перед истцом имеют экономическую выгоду.
Представитель ответчика ФИО6 просил применить положения ст. 333 ГК РФ к начисленной неустойке, поскольку ответчик, исходя из переписки с обществом, добросовестно заблуждался о том, что обязательства им были исполнены в полном объеме в феврале 2025 года, не являлся злостным неплательщиком, проявлял активность по погашению задолженности. Ввиду юридической неграмотности и нахождением за границей допустил просрочку исполнения обязательства. Полагал, размер неустойки чрезмерным.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве общей собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 Обзора судебной практики № 1 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, право участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (п. 1 ст. 249 ГК РФ).
При этом несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как установлено судом и следует из материалов дела, расположенные в торгово-развлекательного центре с многоярусной стоянкой «ZФорт» по адресу: <адрес>, зд. 1, помещения № площадью 18,8 кв. м и № 126 площадью 129,2 кв. м принадлежат ответчикам на праве долевой собственности с 29 ноября 2021 года, по ? доли в праве каждому, а ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» с 01 декабря 2021 года выполняет функции управляющей зданием организации и в связи с этим обеспечивает оказание услуг в интересах всех собственников.
Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
В силу пунктов 1 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ), и в силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, а при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
При этом согласно пункту 6 Постановления № 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, и в качестве особенностей такого режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Право истца на управление и взимание платы, договор обслуживания установлены решением общего собрания собственников нежилых помещений от 26 ноября 2021 года, которое является обязательным для всех собственников помещений. Срок начала оказания услуг определен с 01 декабря 2021 года.
Плата по договору за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию эксплуатации и текущему ремонту общего имущества ТРЦ определена в размере 306 руб. 70 коп. за 1 кв. м, которая оплачивается не позднее 10-го числа текущего месяца.
При невыполнении (просрочке выполнения) пользователем принятых на себя обязательств по уплате платы по настоящему договору, по уплате обеспечительного платежа, по компенсации расходов по арендной плате пользователь уплачивает пени в размере 200 руб. за каждый день просрочки.
Кроме того, п. 2.10 условий договора предусмотрен обеспечительный платеж в размере 612 руб. за 1 кв. м, размер которого за помещение № 125 составляет – 11 507 руб. 86 коп., за помещение № 126 – 79 085 руб. 90 коп.
В соответствии с п. 4.5 условий договора за нарушение обязательств по оплате обеспечительного платежа установлена неустойка в размере 200 руб.
Как следует из материалов дела, ответчики обязательства по оплате за содержание общего имущества и обеспечительного платежа не исполняли.
Задолженность по состоянию на 13 января 2025 года за помещение № 125 составила 84 330 руб. 44 коп., за помещение № 126 – 796 647 руб. 62 коп., которые погашены в полном объеме 02 марта 2025 года.
Обеспечительный платеж, как пояснил, представитель истца, был учтен лишь 12 марта 2025 года по той причине, что в установленный договором срок внесенные денежные средства 27 февраля 2025 года были учтены, в том числе и на погашение текущего платежа, что не позволило покрыть задолженность по обеспечительному платежу по состоянию на 02 марта 2025 года.
Истцом начислены пени по каждому из договоров по 196 000 руб., а также по каждому из обеспечительных платежей в размере 196 000 руб. в соответствии с условиями договора обслуживания. Требования заявлены о взыскании неустойки по оплате основного долга по договору обслуживания по день фактического исполнения обязательства.
Статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
Размер неустойки за просрочку оплаты по договору обслуживания за помещение № 125 за период с 11 декабря 2021 года по 02 марта 2025 года составляет 235 600 руб. (200 руб. х 1178 дн.).
Аналогичный размер составляет и за помещение № 126.
Размер неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа за помещение № 125 за период с 11 декабря 2021 года по 12 марта 2025 года составляет 237 600 руб. (200 руб. х 1188 дн.).
Аналогичный размер составляет и за помещение № 126.
Учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, период неисполнения требований, характер возникших между сторонами правоотношений, а также пределы начисления неустойки по оплате услуг, доводы ответчика об обстоятельствах нарушения срока оплаты платежей, с учетом исполнения обязательств ответчиком в течение спорного периода, но не в полном объеме, ввиду добросовестного заблуждения по вопросу платы за содержание имущества и действия договора управления торговым центром, активного поведения по вопросу погашения образовавшейся задолженности, исходя из представленной переписки между сторонами, из которой следует, что ответчикам не был ясен расчет образовавшейся задолженности, суд полагает возможным снизить размер штрафных санкций по состоянию на 02 марта 2025 года по помещению № 125 до 80 000 руб., по помещению № 126 – до 80 000 руб., по состоянию на 12 марта 2025 года по оплате обеспечительного платежа по помещению № 125 – 35 000 руб., по помещению № 126 – 35 000 руб.
Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 17 223 руб. в равных долях (снижение неустойки на основании ст. 333 ГК РФ основанием для пропорционального взыскания судебных расходов не является.)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» (ИНН <***>) удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>), ФИО2 (ИНН <***>) неустойку по помещению № 125 в размере 80 000 руб., по помещению № 126 – 80 000 руб., по оплате обеспечительного платежа по помещению № 125 – 35 000 руб., по помещению № 126 – 35 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 17 223 руб., а всего 247 233 руб. в равных долях, то есть по 123 616 руб. 50 коп. с каждого.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Седова
Мотивированное решение составлено 24 февраля 2026 года.