Дело № 3а-17/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 ноября 2023 г. г. Биробиджан
Суд Еврейской автономной области в составе:
председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретаре судебного заседания Мерзляковой А.Ю.,
с участием административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 о признании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.11.2022 незаконными, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, являясь собственником нежилых помещений № № 2, 3, 4 с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...> соответственно, общей площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м соответственно, расположенных по адресу: ЕАО, <...>, обратился в суд с административным иском о признании решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» (далее - ОГБУ «Облкадастр») об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, взыскании судебных расходов.
В качестве административных ответчиков также указал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительство Еврейской автономной области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЕАО (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по ЕАО).
Определением суда от 12.04.2023 произведена замена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по ЕАО на публично-правовую компанию «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО (далее - ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО).
В обосновании заявленных требований административный истец ссылался на то, что рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 13.07.2022, определенная частнопрактикующим оценщиком С. в отчетах об оценке от 16.08.2022 № <...>, в размере 2 654 000 рублей, 1 728 000 рублей, 1 933 000 рублей соответственно, меньше установленной постановлением правительства ЕАО от 20.10.2021 № 399-пп, равной 6 935 742,45 рублей, 3 994 315,33 рубля, 4 468 432,15 рублей соответственно, что нарушает права административного истца на справедливое налогообложение. Также просил взыскать с административных ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по 75 рублей с каждого, а также расходы на подготовку искового заявления в размере 6 000 рублей, по 1 500 рублей с каждого
В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в порядке внесудебного урегулирования спора административный истец 18.10.2022 обратился с соответствующими заявлениями в ОГБУ «Облкадастр», однако решениями данного бюджетного учреждения от 17.11.2022 № <...> в удовлетворении заявлений было отказано, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.
Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, не согласился с результатами судебной экспертизы в части, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером <...> в размере 1 639 000 рублей по результатам судебной экспертизы, с кадастровыми номерами <...>, <...> в размере 2 654 000 рублей и 1 728 000 рублей соответственно, по результатам отчетов об оценке. Указал, что на удовлетворении требований об оспаривании решений ОГБУ «Облкадастр» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО не настаивает.
Представитель административного ответчика ОГБУ «Облкадастр» ФИО2 в судебном заседании 03.11.2023 пояснил, что решение бюджетного учреждения законно и обосновано в связи с чем требования административного истца удовлетворению не подлежат. Согласился с заключением судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительства Еврейской автономной области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, в связи с этим административное дело на основании статьи 150, части 2 статьи 258 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-Ф3 определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 01.06.2021 № 167-пп «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке на территории ЕАО» с 01.08.2021 на территории ЕАО применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-Ф3 кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-Ф3 и во исполнение постановление правительства ЕАО от 24.05.2017 № 183-пп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Еврейской автономной области «Бюро технической инвентаризации ЕАО» государственное унитарное предприятие Еврейской автономной области «Бюро технической инвентаризации ЕАО» реорганизовано путем преобразования в ОГБУ «Облкадастр», основной целью деятельности которого является выполнение работ, оказание услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий в сфере государственной кадастровой оценки.
Таким образом, с 01.08.2021 кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилых помещений №№ 2, 3, 4 с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...> соответственно, общей площадью <...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м соответственно, расположенных по адресу: ЕАО, <...>
Постановлением правительства ЕАО от 20.10.2021 № 399-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест), расположенных на территории Еврейской автономной области по состоянию на 01.01.2020, в том числе спорных нежилых помещений с кадастровым номером <...> в размере 6935742,45 рубля, с кадастровым номером <...> в размере 3994315,33 рублей, с кадастровым номером <...> в размере 4468432,15 рубля. Дата начала применения кадастровой стоимости -01.01.2022.
Полагая кадастровую стоимость нежилых помещений завышенной, административный истец 18.10.2022 обратился в ОГБУ «Облкадастр» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчеты об оценке от 16.08.2022 № <...>, выполненные частнопрактикующим оценщиком С.
17.11.2022, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ОГБУ «Облкадастр» приняты решения № <...>, которыми ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по основаниям, приведенным в разделе V оспариваемых решений.
Причинами принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости, в соответствии с представленными отчетами установлены следующие нарушения:
Решение от 17.11.2022 № <...> в отношении отчета от 16.08.2022 № <...> (кадастровый номер объекта недвижимости <...>):
1) На странице 3 в Разделе «1.2. Задание на оценку» отсутствует следующая дополнительная к указанной в общих стандартах оценки, информация: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В результате нарушен п. 8 раздела IV «Задание на оценку» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, в соответствии с которым задание на оценку должно содержать следующую дополнительную информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объект оценки.
2) На странице 6 в Разделе «1.4. Сведения о заказчике оценки, собственнике объекта оценки и об оценщике» отсутствует полная информация об Оценщике, подписавшем отчет об оценке.
В результате нарушен подпункт «г» пункта 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, в соответствии с которым в отчете об оценке должны быть указаны сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
3) На странице 37в Разделе «Обзор рынка нежилой недвижимости г. Биробиджана» в нарушение требований подпунктов «б», «г», «д» пункта 11 ФСО № 7 отсутствует: определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
4) На странице 45-70 оценщик указывает «В рамках данного отчёта оценщиком было принято решение использовать метод сравнительного анализа (далее метод сравнения продаж)».
Между тем, в нарушение пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в представленном Отчете Оценщик не учел следующие положения: в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
5) На странице 56оценщиком приводится вывод о физическом состоянии объекта оценки: фотографии объекта оценки и здания, в котором он находится, сделанные представителем оценщика в результате осмотра объекта оценки, представлены в Приложении к отчету об оценке. Фотографии здания показывают состояние крыши и стен (протечки, ржавчина, дыры в конструкциях), состояние балок (ржавчина). Оценщик делает вывод, что физическое состояние здания требует капитального ремонта, на данный момент здание находится в неудовлетворительном состоянии. Корректировка принимается на основании данных «Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость сходные типы объектов», под редакцией ФИО3, страница 215, таблица 149.
Между тем, данные фотоснимков не подтверждают «неудовлетворительное» состояние объекта недвижимости. Оценка состояния как «неудовлетворительное» характеризуется, когда здание/сооружение оказалось не пригодно для эксплуатации в существующем виде и подлежит модернизации, реконструкции или сносу, а помещения в текущем состоянии не пригодны к использованию по функциональному назначению, имеют дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта: отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Фактически по представленным фотографиям, а также при визуальном осмотре, можно сделать вывод, что здание эксплуатируется и находится в удовлетворительном состоянии,требующее проведение текущих работ по поддержанию эксплуатационных качеств основных конструкций (в соответствии с установленными сроками проведения текущих ремонтов), в связи с чем присвоенные оценщиком корректировки объектам-аналогам №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 в размере - 30% и - 44% не обоснованы (не корректны) и значительно занижают стоимость объекта оценки.
Согласно пункту 3 раздела II «Требования к составлению отчета об оценке»: «Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет».
Аналогичные нарушения указаны в решении от 17.11.2022 <...> в отношении отчета от <...>.2022 № <...> (кадастровый номер объекта недвижимости <...>) и в решении от 17.11.2022 <...> в отношении отчета от 16.08.2022 № <...> (кадастровый номер объекта недвижимости <...>).
Таким образом, порядок, сроки принятия ОГБУ «Облкадастр» решений соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и по этим основаниям административным истцом не оспариваются.
В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:
· законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);
· соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;
· размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «Облкадастр» относительно выявленных нарушений в отчетах об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.
Исследовав отчеты об оценке рыночной стоимости от 16.08.2022 № <...> (далее - отчет 1), № <...> (далее - отчет 2), № <...> (далее - отчет 3) на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, действовавших на момент выполнения отчетов, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки.
В соответствии с пунктом 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из заключения эксперта от 28.09.2023 № <...> при составлении отчетов об оценке 1, 2, 3 имеющиеся несоответствия пунктам 5, 8 ФСО № 3, пункту 11 ФСО № 7, влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; информация, использованная оценщиком, не является достаточной.
На странице 5 отчетов 1, 2, 3 в разделе «Точное описание объекта оценки» оценщик описывает физическое состояние здания, необоснованно характеризуя его как «неудовлетворительное»; вывод о техническим состоянии здания делает лишь на основании осмотра, не подтверждая его соответствующими расчетами с предварительно определенными количественными характеристиками повреждений (величина физического износа; удельный вес изношенного конструктивного элемента в составе здания).
Согласно перечню документов, представленных заказчиком и устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта, оценщик не располагал технической документацией на здание (частью которого является объект оценки), в том числе техническим паспортом БТИ, позволяющим судить о технических характеристиках конструктивных элементов и геометрических параметрах здания.
Таким образом, при описании объекта оценки оценщиком не подтверждена соответствующим расчетом категория физического (технического) состояния здания, что влияет на определение итоговой величины рыночной стоимости; не указан перечень документов, используемых оценщиком, которые устанавливают количественные и качественные характеристики объекта оценки, позволяющие судить о величине физического износа конструктивных элементов и делать соответствующие расчеты на определение технического состояния здания в целом (несоответствие пункту 8 ФСО № 3).
Проведенный оценщиком анализ рынка объекта оценки (страницы 19 - 45, 64 - 69 отчета 1, страницы 19-47, 63-68 отчета 2, страницы 19-45, 63-68 отчета 3) не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно: несоответствие пункту 11 ФСО № 7: отчеты 1, 2, 3 - не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов (использованы только данные Справочника оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен);
отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы;
в отчете 2 - на странице 37-39 отчета в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщиком не определен сегмент рынка для объекта оценки. Также, в указанном разделе отчета на странице 39 оценщик приводит некорректное описание объекта оценки, несоответствующие данным, содержащимся в задании на оценку (не соответствие пункту 5 ФСО № 3);
в отчете 3 - на странице 40-41 отчета в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщиком не определен сегмент рынка для объекта оценки. При этом оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета, указывая на противоречивые выводы о фактическом использовании объекта оценки. Так, на странице 40 отчета оценщик указывает следующую информацию: «Фактическое использование объекта оценки - в качестве универсального производственно-складского помещения». Далее по тексту страницы 40 отчета оценщик указывает информацию об объекте оценки, которая противоречит ранее приведенной, а именно: «Объект оценки может быть отнесен к универсальным производственно-складским объектам или к объектам придорожного сервиса, обслуживающим транспортные средства, и так как объект оценки фактически является объектом, обслуживающим транспортные средства, и имеет ворота для въезда внутрь автомобилей, оценщиком было принято решение рассматривать объект оценки как универсальный объект производственно-складского назначения, что совпадает с его фактическим использованием.
Таким образом, принятое оценщиком решение рассматривать в отношении объекта оценки фактическое использование в качестве универсального объекта производственно-складского назначения нелогично и не обосновано. Необоснованность принятого решения состоит в том, что каждое отдельное помещение в составе объекта оценки фактически имеет признаки использования его как административно-бытового помещения с назначением «для обслуживания станции технического обслуживания, согласно содержанию представленной в отчете 3 фототаблице на странице 83-87 (несоответствие пункту 5 ФСО № 3)
В качестве объекта-аналога № 4 оценщик использует отдельно стоящее здание (страница 99 отчета 1, страница 100 отчета 2, страница 102 отчета 3), по улице Кавалерийская, 57А в городе Биробиджане, относящееся к иному сегменту рынка недвижимости. Так, согласно данным публичной кадастровой карты, указанное здание является административным двухэтажным зданием, которое некорректно применять в качестве сопоставимого аналога, так как объект не относится к сегменту «Производственно-складской недвижимости», к которому отнесен объект оценки.
Таким образом, некорректный подбор объекта-аналога оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и не соответствует пункту 5 ФСО № 3.
На странице 52 отчета 1, странице 51 отчета 2 оценщик указывает, что при подборе аналогов должна учитываться их сопоставимость с объектом оценки по функциональному назначению, то есть объект-аналог «должен являться производственно-складской недвижимостью». Однако оценщик игнорирует существующие различия по функциональному назначению объектов-аналогов №№ 2 и 5 и объекта оценки в рамках сегмента «Производственно-складская недвижимость» и не применяет в расчете соответствующую корректировку для учета такой разницы. Так, в качестве объектов-аналогов №№ 2 и 5 оценщик использует помещения (страницы 97, 100 отчета 1, страницы 98, 101 отчета 2), которые, согласно классификации «Справочника оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2021, страница 39, относятся к «универсальным производственно-складским объектам». В отношении объекта оценки оценщиком определен тип «объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортны средства» (страница 41 отчета 1, страница 47 отчета 2).
Вследствие указанных различий в типе объектов для корректного их учета оценщиком могла быть внесена соответствующая повышающая корректировка для объектов-аналогов №№ 2 и 5, согласно данным вышеуказанного Справочника (страница 263) в размере 20 %.
Таким образом, невыполнение корректного учета различий в типе объектов-аналогов и объекта оценки оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и не соответствует пункту 5 ФСО № 3.
В качестве аналога № 3 оценщик использует помещение (страница 98 отчета 1, страница 99 отчета 2, страница 101 отчета 3), расположенное в здании на земельном участке с правом аренды.
Согласно пункту 1.3 «Точное описание объекта оценки» (страница 6 отчета 1, страница 5 отчета 2, страница 4 отчета 3), земельный участок, на котором находится объект оценки в составе здания, имеет право собственности - собственник ФИО1 При расчете оценщик проигнорировал разницу между объектом оценки и аналогом № 3 в части передаваемых прав на земельный участок, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и не соответствует пункту 5 ФСО № 3.
В отчете 2 в отношении объекта оценки оценщиком определено его использование «…в качестве нежилого помещения станции технического обслуживания (страница 47 отчета 2), что согласно классификации вышеуказанного справочника (страница 41) соответствует типа «объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства». Однако, для внесения поправки на условия продажи оценщик в расчете использует данные «Справочника оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, 2021», содержащие значения скидки на торг для объектов, которые отнесены к типу «универсальные производственно-складские объекты», и применяет понижающую корректировку в значении 17,5% (страница 56 отчета 2).
Для корректного учета поправки, в соответствии с принятым назначением объекта оценки «объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства», оценщику следовало применить скидку на торг в значении 15,9%, согласно данным вышеуказанного справочника (страница 331).
Таким образом, оценщиком произведен некорректный учет поправки на торг, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и не соответствует пункту 5 ФСО № 3.
В качестве аналога № 6 оценщик использует объект (страница 51 отчета 1, страница 51 отчета 2) площадью 503 кв. м, описывая его как отдельно стоящее здание, при этом указывает, что типовая зона местонахождения объекта - «промзона».
Однако согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, по указанному адресу улица Питомник, 1Б в городе Биробиджане расположено здание площадью 786,1 кв. м. Таким образом, при составлении отчета оценщик некорректно использовал данные предложения о продаже объекта-аналога, не сверив их со сведениями публичной кадастровой карты. Объект площадью 503 кв. м, предлагаемый к продаже, является по типу встроенным помещением в составе здания площадью 786,1 кв. м, а не отдельно стоящим зданием, как указано в отчете 1, отчете 2. Указанное оценщиком ошибочное различие между объектом оценки и аналогом по их типу повлекло за собой ошибочную понижающую корректировку (-9 %) для объекта-аналога № 6, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Кроме того, согласно сведениям Карты градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО, зона, в границах которой расположен объект-аналог № 6, является «Зоной индивидуальных жилых домов», а не «Промзоной», как указано оценщиком в отчете 1, отчете 2. В связи с чем, на различие по типовой зоне в пределах города между объектом оценки «Промзона» и объектом-аналогом № 6 оценщиком могла быть внесена соответствующая понижающая корректировка для объекта-аналога № 6, согласно данным Справочника (страница 46), в размере - 5 %. Таким образом, при составлении отчета 1 допущено несоответствие пункту 5 ФСО № 3.
На странице 62 отчета 1, на странице 61 отчета 2, на странице 61 отчета 3 оценщик приводит данные о величине применяемой корректировки на отличие объекта оценки от объектов-аналогов по физическому состоянию. В отношении аналога № 3 оценщик указывает физическое состояние «удовлетворительное» и применяет корректировку в размере 30 %.
Однако в объявлении о продаже указанного аналога (страница 98 отчета 1, страница 99 отчета 2, страница 101 отчета 3) не содержится упоминания о его физическом состоянии, как и фотоматериала, по которому можно сделать выводы о данной характеристике объекта.
Таким образом, применение оценщиком корректировки по указанному элементы сравнения не обосновано и приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки - не соответствие пункту 5 ФСО № 3.
Экспертом П. сделан вывод о том, что требования Федеральных стандартов оценки при составлении отчетов 1, 2, 3, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение эксперта от 28.09.2023 № <...>, подготовленное экспертом ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России П., в указанной части, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
Оспаривая выводы эксперта, административный истец сослался на отзыв частнопрактикующего оценщика С. на указанное заключение, согласно которому оценщик настаивает на том, что объекты недвижимости находятся в неудовлетворительном состоянии; что им с учетом принципа достаточности в полном объеме проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов; что им обоснованно подобраны объекты-аналоги № 4 и № 6; при этом не отрицает, что в отчетах имеется опечатка, что требует внесения изменений в отчеты, что повлечет за собой небольшое увеличение стоимости земельного участка, соответственно уменьшение рыночной стоимости относящейся к зданию помещения.
Анализируя приведенные доводы, содержание экспертного заключения, письменные пояснения эксперта П.., оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.
Как следует из письменных пояснений эксперта П. оценщик в своих отчетах не подтвердил приведенную в них информацию (то есть, при описании здания, в котором расположены оцениваемые помещения, не подтверждена соответствующим расчетом выбранная по классификации Справочника категория физического (технического) состояния здания («неудовлетворительное»). Так как оценщик не располагал в рамках договора об оценке техническим паспортом БТИ, содержащим сведения о физическом износе здания, подтвердить приведенную в отчетах информацию оценщику следовало путем выполнения расчета (который подразумевает выявление во время проведенного осмотра степени и характера имеющихся повреждений (признаков износа) у здания, определение количественных параметров этих повреждений, расчет величины износа для каждого конструктивного элемента здания в соответствии с его удельным весом и определение итоговой величины физического износа здания в целом).
При этом эксперт при исследовании отчетов об оценке и в соответствующих замечаниях о несоответствии на стр. 15-17, 23-24, 33-34 заключения эксперта не делал выводов о том, что состояние объекта оценка к неудовлетворительному состоянию не относится, так как здание работоспособное, поскольку эксперт не относил состояние здания к конкретной категории технического состояния (ни к работоспособной, ни к ограниченно-работоспособной), как и не делал выводов о том, что состояние здания не относится к неудовлетворительному. Таким образом, оценщик исказил суть изложенных в Заключении эксперта на стр. 15-17, 23- 24, 33-34 замечаний, неверно их истолковав.
Так же оценщик неверно истолковывает замечания, изложенные в заключении эксперта на стр. 17-18, 25-27, 35-37, исказив суть этих замечаний, а именно: оценщик указывает «Объект аналог № 4 не подходит по назначению, он иного сегмента рынка недвижимости, так каквид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен «административное здание».
Между тем, в вышеуказанных замечаниях эксперта на стр. 17-18, 25-27, 35-37 заключения отсутствует какое-либо упоминание про вид разрешенного использования земельного участка под объектом-аналогом № 4. Эксперт отмечает, что именно здание, которое выбрано оценщиком в качестве аналога № 4, имеет назначение «административное»
Если оценщик в качестве аналога выбирает объект, принимая его как сопоставимый из сегмента «производственно-складской недвижимости» с соответствующим назначением, а не «офисной недвижимости», и не вносит соответствующих корректировок на различие при этом, то в отчете он должен подтвердить такого рода информацию об объекте-аналоге, а перед использованием такого аналога произвести проверку информации о нем посредством использования общедоступных данных, например данных публичной кадастровой карты. В иных случаях, когда информация заведомо противоречивая или вызывает сомнения, рекомендуется отказываться от применения в расчетах данных о таких объектах-аналогах, предлагаемых к продаже, так как результаты оценки могут вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке).
Согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование;...».
В замечаниях своего заключения от 28.09.2023 № <...> эксперт указывает на принципиальную разницу объекта оценки и объектов-аналогов №№ 2 и 5 по функциональному назначению (иначе говоря, виду использования), несмотря на то, что и оцениваемый объект, и объекты-аналоги принадлежать к сегменту рынка производственно-складской недвижимости. Тем не менее, внутри этого сегмента объекты производственно-складской недвижимости разделяются на более узкие сегменты (в том числе на объекты придорожного сервиса, обслуживающего транспортные средства, и универсальные производственно-складские объекты), в пределах которых сохраняются постоянными свойственные им характеристики рынка.
Именно по этой причине в Справочнике оценщика недвижимости - 2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход», под редакцией ФИО3, который применяет оценщик, приводятся поправочные коэффициенты на существующее различие в функциональном назначении объекта оценки и объектов- аналогов. Оценщик же проигнорировал эту существенную разницу и не учел ее в расчете с помощью внесения соответствующей корректировки (о чем эксперт указывает в своем заключении от 28.09.2023 № <...> на стр. 19-20, 27-28).
Оценщик же в своих отчетах в Разделе «Анализ рынка» не приводит подтверждений, что им «не наблюдается тенденции к значительному увеличению рыночной стоимости недвилсимости, предназначенной для обслулсивания автотранспорта. В условиях ограниченного рынка цена на такую недвижимость сопоставима с ценами на универсальные производственно-складские объекты», поэтому оценщик не применяет корректировку. Вместе с тем, вышеуказанный довод оценщика должен подтверждаться проведением соответствующего анализа этих сегментов рынка в г. Биробиджане, а подтверждение должно найти отражение в соответствующих отчетах об оценке.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванные отчёты 1, 2, 3 не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.
Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решений ОГБУ «Облкадастр» от 17.11.2022 № <...>, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленные административным истцом отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОГБУ «Облкадастр» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-Ф3 основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.
Разрешая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта от 28.09.2023 № <...>, суд находит их подлежащими удовлетворению. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-Ф3, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.
Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, а разрешение административно-правовых споров является основополагающей функцией и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии с заключением эксперта от 28.09.2023 № <...>, выполненным экспертом ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России П., рыночная стоимость: нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 2, по состоянию на III квартал 2022 года (13.07.2022) составляет 5 117 000 руб.; нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 3, по состоянию на III квартал 2022 года (13.07.2022) составляет 3 377 000 руб.; нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 4, по состоянию на III квартал 2022 года (13.07.2022) составляет 1 639 00 руб.
Оценив заключение эксперта от 28.09.2023 № <...> в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.
Заключение эксперта от 28.09.2023 № <...> содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.
Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов.
Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.
Таким образом, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на основании указанного экспертного заключения.
Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») - 18.10.2022.
Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.
Поскольку по настоящему делу оспаривается решения бюджетного учреждения, то надлежащим ответчиком по делу является ОГБУ «Облкадастр. В связи с чем в удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по ЕАО надлежит отказать.
В соответствии с частью 3 статьи 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
При подаче административного искового заявления административный истец понес судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы на подготовку административного искового заявления в размере 6 000 рублей, которые просил взыскать с административных ответчиков.
В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и в ответе на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Из содержания вышеприведенных положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной не носит самостоятельный характер, а является производным от требования об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Соответственно само по себе удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не свидетельствует о принятии итогового судебного акта не в пользу бюджетного учреждения, чье решение судом признано правомерным и не подлежащим отмене, на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, в связи с чем в возмещении судебных расходов административному истцу надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
В удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» от 17.11.2022 <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, взыскании судебных расходов - отказать.
Установить кадастровую стоимость по состоянию на 13.07.2022 по результатам проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы:
нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 2, равной рыночной стоимости, в размере 5 117 000 руб.;
нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 3, равной рыночной стоимости, в размере 3 377 000 руб.;
нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, помещение № 4, равной рыночной стоимости, в размере 1 639 000 руб.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости равной рыночной считать 18.10.2022.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
В удовлетворении административного иска в части требований ФИО1 об оспаривании решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Еврейской автономной области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по ЕАО - отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.А. Папулова