Решение по делу № 2-5542/2024 от 05.12.2025 - о взыскании денежных средств.

Дело №2-788/2025

УИД 76RS0014-01-2024-005030-52

Изготовлено 05.12.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 17 ноября 2025 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Воробьевой В.В.

при секретаре Ананьевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12, ФИО13 к ФИО15 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО12, ФИО13 обратились в суд с иском к ФИО15 о взыскании стоимости ремонта, необходимого для устранения недостатков в жилом доме блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 813 244,34 руб., расходы на заключение специалиста в сумме 55 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что ФИО12, ФИО13 состоят в браке. Приобрели в общую совместную собственность у ФИО15 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2024 года жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок под ним с кадастровым номером №. Переход к истцам права совместной собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован 11 июля 2024 года. За жилой дом и земельный участок истцами уплачено 10 000 000 руб., а именно 4 000 000 руб. из собственных средств, 6 000 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных истцам <данные изъяты> по кредитному договору. 8 000 000 руб. уплачено за дом, 1 000 000 руб. за земельный участок. 1 000 000 руб. уплачено сверх данной суммы дополнительно по просьбе ответчика по договору купли-продажи от 10 июля 2024 года. Проданный дом строился силами ответчика. На момент осмотра дома истцами перед заключением договора купли-продажи в доме велись завершающие строительные и отделочные работы, которые продавец обязалась закончить и передать дом покупателям в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателям по передаточному акту, в котором указывается состояние передаваемого недвижимого объекта. Согласно п. 14 договора купли-продажи продавец до момента передачи недвижимого имущества покупателям обязался выполнить входящие в стоимость работы: установить плинтуса по всему периметру напольного покрытия; установить перила на лестницу; провести генеральную уборку помещения; вывезти строительный мусор из помещения и территории земельного участка; выложить плитку при входе в помещение, на террасе и балконе; установить решетки на вентиляционные отверстия в спальне на 2 этаже. То есть, ответчик обязана была в срок до 12 августа 2024 года передать жилой дом истцам в пригодном для проживания состоянии, укомплектованным исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, с законченными строительными работами. При этом в передаточном акте надлежало указать состояние передаваемого недвижимого имущества. Рассчитывая сразу заселиться в приобретенный ими жилой дом, истцами были приобретена встраиваемая бытовая техника для кухонного гарнитура, другая бытовая техника, мебель и предметы обстановки с доставкой их на дом, по адресу спорного жилого дома, заказаны были также система фильтрации воды и специалист по её установке. В предусмотренный договором срок жилой дом ответчик истцам не передал, доставку техники, мебели истцам пришлось несколько раз переносить. Доступ в дом для его осмотра истцы получили только 16 августа 2024 года. Истцами для участия в осмотре дома был приглашен эксперт ФИО1. Специалистом были выявлены и зафиксированы недостатки и отклонения от нормативно-технической документации при строительстве дома, скрытые дефекты. Ответчик при осмотре дома присутствовала, но от подписания акта с указанием выявленных дефектов отказалась. В дальнейшем была выявлена протечка кровли. Для установления причин экспертом ФИО1 было проведено дополнительное обследование, которым зафиксированы дефекты и повреждения крыши и кровли дома, свидетельствующие о низком качестве строительно-монтажных работ и нарушении технологий возведения жилых домов; дефекты, связанные с удешевлением и нарушениями при проведении строительно-монтажных работ. Истцы, не являясь специалистами, при приобретении объекта без специальных познаний не могли увидеть выявленные экспертом недостатки в объекте. Кроме того, дом приобретался и осматривался истцами летом, в сухой теплый период, в доме еще шли строительные работы. Согласно заключения эксперта ФИО7 от 17 августа 2024 года в результате строительно-технического исследования при осмотре дома специалистом выявлены следующие недостатки объекта: входная металлическая дверь толщиной 80 мм не имеет терморазрыва и не отсечена тамбуром, что приведет к её промерзанию с выпадением конденсата на внутренней поверхности в холодные периоды года, а также тепловым потерям жилого дома (нарушение СП 50.13330.2012, ГОСТ 31173-2016, п. 5.1.17); входная дверь имеет царапины, сколы и механические повреждения (нарушение ГОСТ 31173-2016, п. 5.4.3.); межэтажное перекрытие на втором этаже в комнатах имеет эффект «батута» из-за прогиба балок перекрытия по причине дефектов используемой древесины и недостаточного поперечного сечения деревянных балок 250x50мм при длине 8,7 м, требуется усиление перекрытия, путем монтажа дополнительных балок 250x100мм (СП 20.13330.2016, п. 15.1.); механические повреждения профиля окон ПВХ, отклонение окон ПВХ от горизонтали и вертикали более предельно допустимого, замятие уплотнителя окон, провисание створок. (ГОСТ 30673-2013, п.п. 4.2.8., 4.2.4.; ГОСТ 30674-2023, п.п. 5.3.5., 5.3.6.); отсутствие уклона на крыльце и балконном перекрытии, облицованных керамогранитом, из-за чего происходит застой и протечка дождевой воды с балкона (СП 29.13330.2011); повсеместно в доме не установлены плинтусы пола (не выполнение условий договора купли-продажи); не выполнены зазоры у стен при укладке ламината (СП 71.13330.2017, п. 8.10.14); отклонение от вертикали оштукатуренных стен, оклеенных обоями, на кухне более 2мм на 1м и более 10мм на всю высоту (СП 71.13330.2017, табл.7.4.); сколы, следы инструмента и непрокрасы окрашенных стен в санузлах (СП 71.13330.2017, табл. 7.7); пароизоляционная пленка крыши уложена обратной стороной и не приклеена к стене по всему периметру 2го этажа (СП 71.13330.2017, п.5.2.1.); две межкомнатные двери не закрываются из-за недостаточного зазора между дверным полотном и коробкой (ГОСТ 475-2016, п.5.1.5.); вздутие ламинации наличника двери из-за некачественного запила при монтаже (ГОСТ 475-2016, п.5.5.4.5); изменение звука при простукивании плитки пола и стен в санузлах, что свидетельствует об отсутствии адгезии с основанием (СП 71.13330.2017, п.7.4.6); отсутствие желоба для отвода воды с открытого балкона (СП 54.13330.2022, п.5.20); уступы плитки на порогах второго этажа более 2 мм (СП 71.13330.2017, табл.7.6); смонтированный оконный отлив справа от входа выполнен поверх профиля ПВХ, что привело к порче монтажной пены (ГОСТ 34378-2018, п.7.3.1.2, п.5.1.11); продавцом не убраны строительные материалы и инструменты, используемые в соседних квартирах для отделочных работ (нарушение условий договора); несущая стойка из деревянного бруса сечением 150x150 мм со стороны входной двери имеет продольные трещины глубиной до трети сечения в 50 мм и шириной раскрытия до 10 мм (морозные трещины из-за невыполнения условий СП 70.13330,2012); трубы водосточной системы смонтированы с дефектами, при атмосферных осадках ливневые стоки протекают мимо труб, водосток не организован (СП 54.13330.2022, п.5.20); межэтажная лестница с деревянными ступенями скрипит при ходьбе, местами отсутствует плинтус примыкания к стене, смонтированный плинтус имеет видимые зазоры в примыкании между собой (некачественные работы); Протечка кровли из-за механического повреждения (СП 17.13330.2017, п. 3.1.15, СП 71.13330.2017 п.5.9.3). Стоимость работ для приведения спорного жилого дома в соответствие с нормативно-технической документации по данному заключению составляет 881 442,12 рублей. Согласно заключению № 03/10/24 от 3 ноября 2024 года по экспертизе кровли и крыши в жилом доме, были выявлены следующие дефекты и отклонения от нормативно-технической документации: протечка кровли из-за механического повреждения (СП 17.13330.2017, п. 3.1.15, СП 71.13330.2017 п.5.9.3); отсутствует подложка под битумной черепицей (СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012, п. 9.1.); выкручивание прогона стропильной системы (СП 64.13330.2017, п.9.1); не выполнен обзол на элементах стропильной системы (СТО НОСТРОЙ 2.13181-2012, п. 7.6.3.2); листы ОСП (OSB) сгнили под битумной черепицей из-за протечек и отсутствия прокладочного слоя (СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012, п.6.4.1.7); прогибы элементов стропильной системы, в т.ч. конькового прогона, до 70мм на 6м длинны при предельно допустимом 1/200 от 6 м+30 мм (СП 20.13330.2016); частично отсутствует мауэрлат (несущая конструкция кровли) в местах опирания стропильных ног (СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012, рис.А1); частично присутствующий мауэрлат не закреплен к стене шпильками или другими метизами (СП 64.13330.2017, п.9.11); утеплитель промок, скомкан, хаотично уложен с зазорами более 2 мм между рулонами (СП 71.13330.2017, табл.5.2., п.5.3.24). Стоимость работ для приведения кровли и крыши дома в соответствие нормативно-технической документацией по данному заключению составляет 931 802,34 руб. Часть конструкций жилого дома, в т.ч. его крыша и кровля, имеют недостатки, не соответствуют требованиям строительных норм и правил. Для проведения строительных конструкций жилого дома в надлежащее состояние требуется выполнение ряда мер, приведенных в описательной части вышеуказанных заключений. Стоимость работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений и приведения жилого дома в соответствии с требованиями строительных ном и правил составляет в общей сложности 1 813 244,46 руб. Сумма расходов истцов, понесенных ими в связи с составлением вышеуказанных заключений - 55 000 руб. Таким образом, в приобретенном истцами блокированном жилом доме имеются неоговоренные продавцом в договоре купли-продажи недостатки и скрытые дефекты, в связи с чем на основании положений ст.ст. 309, 454, 469, 475, 476, 549 ГК РФ с ответчика должна быть взыскана стоимость устранения выявленных недостатков в размере, определенном заключениями специалиста, судебные расходы. По настоящему делу, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, который не предусматривал согласование наличие в доме недостатков, отсутствие сообщений ответчика истцам об имеющихся в доме недостатках, выявленных при исследовании, факт наличия последних, подтвержденных специалистом, имеющих скрытый характер для обычного покупателя, на основании приведенной выше правовой нормы требования истцов о возмещении расходов на устранение недостатков товара являются обоснованными. Закон не возлагает на покупателя обязанность при покупке товара проверять его на наличие скрытых недостатков. Истцы, не обладающие специальными познаниями, при приобретении жилого дома не могли увидеть недостатки в объекте, указанные в заключениях эксперта.

Истцы ФИО12, ФИО13 их представитель по доверенности ФИО16 в ходе рассмотрения дела поддержали иск по доводам, изложенным в нем и письменной позиции по делу, в заключении и пояснениях эксперта ФИО1 (<данные изъяты>).

ФИО12 пояснила, что нашли объект по объявлению ответчика. Было указано, что дом 2022 год, в доме заканчиваются отделочные работы. Приехали посмотреть, на улице стояли леса, в доме велись работы. Продавали две секции. Планировали приобрести одну из них. Изначально осматривали соседнюю секцию, так как в другой шли работы. Был свежий ремонт, новое помещение, стояла какая-то мебель. Ответчик сказала, что надо немного времени, чтобы все закончить. Второй раз осмотрели приобретаемую секцию, во все помещения, визуально батутность не увидели, было очень грязно, шли работы, не было перил. ФИО2 сказал, что делает все качественно. Людям верили, ждали, когда будут устранены недостатки, внесли предоплату, была назначена сделка, она состоялась, подписали договор, ответчик попросил месяц закончить работы в доме, они после должны были его передать, после сделки они уехали отдыхать. Истцы одновременно начали покупать технику. Надо было заехать в сентябре. Взяли пробы воды, она оказалась не очень хорошая, договорились об установке фильтра. После клининга стали выявлять недочеты. В ванной на 2 этаже вылетала плитка, были сколы на стенках, была затерта лестница. Закрались сомнения, решили, что будут принимать дом с экспертом. Ответчики стали торопить с подписанием акта, закрыли доступ в помещение. Неоднократно переносили доставку мебели. Когда пригласили их на экспертизу, они перестали пускать в дом. Ранее дом был открыт для истцов. Позвонили в полицию, сказали, что можно вскрыть дом. Они взяли заявление и сказали вызывать мастеров. Хотели перечислить по договору все недочеты и хотели дождаться заключения эксперта. Не знали, что можно подписать акт, а потом уже предъявить акт с недостатками. О несущей конструкции представленный акт, отражает все работы. Помимо работ, которые указаны в акте, заменили кухонный гарнитур, переклеили обои, переделали натяжной потолок, санузел и ламинат. По второму этажу сделали только то, что указано в акте. Работы еще не окончены, и материалы не все куплены. Будет перебираться вся крыша. Клининг был в середине ремонтных работ. После клининга лежали строительные материалы. Имело место продувание окон, на втором этаже холодно. Батутность не ощущала сначала. Во время осадков выявили течь крыши. Планируют менять крышу. При подписании договора купли-продажи документы были переданы ответчиком. Вскрыли дом, взломав окно. В доме никто не проживал. Работники приезжают, делают работы и уезжают.

ФИО13 в ходе рассмотрения дела пояснил, что дом продавался с качественным ремонтом, истцы купили всю мебель, завезли ее туда, но жить там не могут, так как качественного ремонта фактически нет. Дом должен был быть передан в дизайнерском проекте. Между перекрытиями была установлена батутность, также выявлена дыра в крыше. Есть следы течи крыши. Данные дефекты устранены. По устранению батутности документы у мастера. Приезжали 2 раза, смотрели дом, все нравилось. Просто посмотрели, что соответствует фотографиям с Авито. Все было в натяжных потолках. Про дефекты не спрашивал. Выявили их, когда завезли технику и поставили мебель. Сомнения появились, когда увидели следы течи на втором этаже на обоях. Сразу вызвали эксперта. Не подписывали акт приема-передачи, так как ждали вердикт эксперта. С момента заключения договора был месяц на предоставление объекта. Плинтус установили сами. Действительную стоимость товара не выяснял. Плинтусы включены в исковое заявление из-за ненадлежащего качества. Не устроило их качество, так как были установлены самые дешевые. Дефекты крыши на фотографиях зафиксированы. Когда пришел эксперт, были сняты потолки, увидели следы протечки. В доме было установлено видеонаблюдение. 14 сентября 2024 года был монтаж видеонаблюдения. В результате монтажа кровля не была повреждена. Следы протечки были только на стенке, под обоями. На территории строительный мусор лежал. Внутри дома чуть-чуть убрали. Сейчас входная дверь поменяна, батутность убрали, окна не меняли, на первом этаже переклеили обои. Было 2 осмотра дома, крышу не осматривал. Информацию о недостатках писал в сообщениях. Ключи от дома не передавали. О протечке писали ответчику.

Представитель истцов ФИО16 указала, что ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи. Экспертиза по заказу истцов была начата 16 августа, закончена 17 сентября 2024 года. 2 октября истцы написали, что потекла крыша. Про отверстие в кровле узнали 14 сентября. Истцы получили копию акта приема-передачи от 19 августа 2024 года, подписанную в одностороннем порядке. 16 августа 2024 года стороны встретились в дом, истцы вскрыли замки в доме 19 августа 2024 года. Истцы не могут жить в доме, произвели консервацию крыши. Фотосьемка дома производилась 16 августа 2024 года. Фотосьемку осуществлял ФИО1 Протечка была 16 августа 2024 года. Крышу вскрывали позднее, вызывался эксперт для осмотра. Жилое помещение не вторичное. В нем никто не жил. Дом достраивался, ремонтные работы завершались на стадии приобретения дома. Злоупотребление правами, недобросовестность истцов отсутствуют. В приобретенном ими у ответчика жилом доме истцы не проживают, поскольку ведутся работы по устранению выявленных дефектов. Кроме того, в связи с проводимыми работами истцам пришлось проводить и работы по восстановлению отделки помещений. Изначально истцы не планировали никаких переделок, кроме перекрашивания стен в спальных и установки иных плинтусов. Указанные работы и стоимость материалов в сумму исковых требований не включены. Именно в связи с намерением приобрести жилое помещение, готовое для проживания, без необходимости осуществлять его ремонт и заниматься отделкой помещений, при выборе объекта для приобретения, истцы остановились именно на спорном доме: новый, от застройщика, с завершающейся чистовой отделкой. Указание на данный факт содержится в договоре купли-продажи. Если бы истцы планировали переделку, им не было бы необходимости ждать завершения отделочных работ. Рассчитывая сразу заселиться в приобретенный ими жилой дом, истцами были приобретены встраиваемая бытовая техника для кухонного гарнитура, другая бытовая техника, мебель и предметы обстановки с доставкой их на дом, по адресу спорного жилого дома, заказаны были также система фильтрации воды и специалист по её установке, в чем также не было бы необходимости, если бы истцы не рассчитывали сразу начать проживать в приобретенном ими жилом доме. Из-за срыва сроков передачи дома истцам, им неоднократно приходилось переносить сроки доставки мебели. Ранее истцы никогда с подобными требованиями в суды не обращались, заявление об этом со стороны представителя ответчика ложно и ничем не подтверждено. Доказательства представлялись истцами в ходе судебного разбирательства без процессуальных нарушений. Истцы приобретали спорный жилой дом как первичную недвижимость - новый, у продавца, согласно представленным правоустанавливающим документам, построившего спорный жилой дом своими силами. Только в суде ответчик стала заявлять о «вторичности» приобретенного истцами объекта жилой недвижимости. При этом, <данные изъяты>, которым, как выяснилось в ходе судебного разбирательства, изначально получалось разрешение на строительство на земельном участке до его раздела, собственником земельного участка ни на дату выдачи разрешения на строительство, ни на дату приобретения ответчиком земельного участка, не являлось. Участниками (учредителями) <данные изъяты> (согласно сведениям из ЕГРЮЛ) являлись, как продавец земельного участка по договору купли-продажи от 09 июня 2017 года ФИО3., так и партнер ответчика ФИО15 по приобретению участка ФИО4, известный в Ярославле застройщик и управляющий загородной недвижимостью, в т.ч. коттеджного поселка <данные изъяты>. ФИО15 на дату приобретения земельного участка являлась директором и участником <данные изъяты>, переименованного впоследствии в <данные изъяты>, с видами деятельности в т.ч. и различные операции с недвижимостью, и риэлторская деятельность, и участником <данные изъяты> с видом деятельности «производство прочих строительно-монтажных работ». Сама ФИО15 в судебном заседании подтвердила, что длительное время занимается риэлторской деятельностью. В договоре купли-продажи земельного участка никаких сведений о том, что на участке находятся какие-либо строения, в т.ч. незавершенные строительством, отсутствуют. При этом, из представленного ответчиком в материалы дела письма <данные изъяты> в адрес Администрации Кузнечихинского с.п. ЯМР ЯО от 12 января 2015 года следует, что строительные работы выполнялись неким <данные изъяты>, и по состоянию на январь 2015 года общестроительные работы не завершены, к коммуникациям объект не подключен. Исходя из Технического паспорта спорного блокированного жилого дома, составленного по состоянию на 05 августа 2019 года, год постройки и ввода в эксплуатацию жилого дома – 2019 года, т.е. спустя 2 года после приобретения ответчиком земельного участка, на котором он расположен. Документация для признания за ответчиком права собственности на спорный жилой дом оформлялась ответчиком в 2021 году (что следует из решения Ярославского районного суда Ярославской области от 24 декабря 2021 года). Таким образом, именно ответчик, исходя их указанные документов, считается застройщиком спорного жилого дома. В любом случае, если с 2017 года недостроенный дом находился на приобретенном ею участке, был достроен ею в 2019 года, право собственности признано за ответчиком в 2021 года, всё это время строение находилось в её владении, именно она должна была следить за состоянием конструкций дома. При этом, даже о реальном возрасте дома ответчик истцам не сообщила, введя истцов в заблуждение. Спорный жилой дом и участок под ним приобретены истцами по договору купли-продажи; переход к истцам права общей совместной собственности на указанные блокированный жилой дом и земельный участок зарегистрирован 11 июля 2024 года. Из текста договора (п. 14) следует, что в доме еще продолжаются отделочные работы. Согласно положениям договора купли-продажи ответчик обязана была в срок до 12 августа 2024 года (в течение месяца после регистрации перехода права) передать жилой дом истцам в пригодном для проживания состоянии, укомплектованным исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, с законченными строительными работами. Жилой дом считается переданным истцам 19 августа 2024 года, о чём ФИО15 составлен и передан истцам подписанный ею акт приема-передачи от 19 августа 2024 года. Согласно указанного акта дом передан «в пригодном для проживания, в том качественном состоянии, которое было на момент подписания договора купли-продажи с выполненными косметическими улучшениями». Выявленные впоследствии недостатки жилого дома ни в договоре, ни в акте не отражены. После заключения договора купли-продажи и полной оплаты покупной цены, после вступления во владение спорным жилым домом истцами были выявлены имевшиеся в нем скрытые дефекты и недостатки, о которых на момент покупки им не было известно. Для проверки жилого дома и качества, произведенных в нем строительных работ на соответствие требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам истцы обратились к эксперту ФИО1 Специалистом были выявлены и зафиксированы недостатки дома, скрытые дефекты, о чем им составлены приобщенные к материалам дела заключения от 17 августа 2024 года и от 3 ноября 2024 года, с описанием выявленных дефектов и стоимости их устранения, указанных в исковом заявлении. Учитывая, что истцам необходимо было срочно устранять выявленные недостатки, чтобы получить возможность проживать в доме, они сразу приступили к ремонтным работам. В ходе судебного разбирательства была проведена также судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам, которой не устраненные истцами дефекты, их наличие и скрытый характер подтверждены. Также экспертизой подтвержден факт устранения дефектов, выявленных ранее экспертом ФИО1. В заключении эксперта ФИО5. № 106/25 определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков жилого дома, не устраненных истцами на момент проведения судебной экспертизы, которая (с учетом уточнения) составляет 663 778 руб. Сметная стоимость устранения недостатков, подтвержденных специалистами-экспертами, но устраненных истцами, согласно представленным сметным расчетам эксперта ФИО1 составляет 832 290 руб. Кроме того, факт несения истцами затрат и производство работ по устранению недостатков подтверждены чеками на закупку материалов, фотографиями, в т.ч. к заключениям ФИО1., заключению судебной экспертизы, показаниями свидетелей. Вопреки заявлениям стороны ответчика, необходимость утеплителя в кровельной системе подтверждена экспертом, им также даны соответствующие пояснения об этом в судебном заседании. Кроме того, необходимо учитывать, и это видно на всех фотографиях, что жилые комнаты (спальни) находятся прямо под скатами кровли, чердак либо техническое помещение отсутствуют, соответственно утепление кровли необходимо. Обнаружить состояние кровли, следы протечек на стенах и прочие дефекты истцы не могли, поскольку стропильная система, подкровельное пространство, были закрыты подвесными потолками еще до заключения договора купли-продажи, что видно в т.ч. на фотографиях из отчета об оценке объекта. Учитывая состояние деревянных конструкций (листы ОСП (OSB) сгнили под битумной черепицей из-за протечек и отсутствия подкладочного слоя), подтвержденное судебной экспертизой на участке, где имелось отверстие в кровле, уже заделанное истцами (факт заделки отверстия в кровле также подтвержден), данное отверстие не могло образоваться за период между 19 августа 2024 года и выявлением указанного дефекта 14 сентября 2024 года. Доводы ответчика, что, проявив должную осмотрительность, истец мог обнаружить уже имевшиеся в доме дефекты, осмотрев и проверив дом, не основано на законе, который не возлагает на покупателя обязанность при покупке товара проверять его на наличие скрытых недостатков. Указание ответчика на возможность привлечения к осмотру дома покупателем специалиста не может быть признано обоснованным, так как отнесение недостатков к скрытым или явным производится исходя из обычных условий приемки товара покупателем, не обладающим специальными познаниями. Данный вывод подтвержден и допрошенными в ходе судебного разбирательства экспертами - для выявления недостатков спорного жилого дома требовались специальные инструменты и специальные познания, обычному человеку недоступные. Наличие у покупателя возможности при заключении договора пригласить специалиста не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований по данному основанию, так как, заключая договор, покупатель вправе рассчитывать на добросовестность продавца и исполнение им обязанности по передаче товара надлежащего качества, при этом закон не содержит требований об обязательном привлечении специалиста для осмотра жилых помещений при заключении сделок купли-продажи. Доводы о несущественности выявленных дефектов подлежат отклонению. Все выявленные дефекты являются устранимыми, несоразмерность расходов отсутствует.

Ответчик ФИО15, третье лицо ФИО17 и их представители по устному ходатайству ФИО18, ФИО19 возражали против удовлетворения иска, поддержали письменную позицию по делу (<данные изъяты>). Дом соответствует санитарным и строительным номам, пригоден для проживания. Изначально ответчик приобретал два блока для личных целей, для семьи. Дом продан по цене ниже рыночной.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика ФИО20 пояснила, что предъявление искового заявления является злоупотреблением истцов. Если в договоре не указаны положения по качеству объекта, то товар должен быть передан покупателю в том состоянии, которое не мешало бы ему использовать жилье по прямому его назначению. В соответствии с ЖК РФ у жилых помещений назначение только одно - это проживание. Могут иметься недостатки, но они должны быть существенными, недостатки не должны мешать проживанию лиц, при изучении материалов, недостатков неустранимых и существенных проживанию не имеется. Есть решение, где ответчик узаконил право собственности на эти объекты недвижимости и в рамках этого дела были предоставлены три экспертизы. В исковом заявлении имеются доводы, которые могут вводить суд в заблуждение, ответчик приобрела земельный участок с объектом недвижимости, в материалах дела представлен договор купили - продажи земельного участка. Истцам не был предоставлен доступ в жилое помещение, доступ в помещение был с момента заключения договора купли-продажи. С заключениями истца ответчик не согласен, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности, заключения имеют недостатки. Непонятно как 16 августа 2024 года эксперт выявил и зафиксировал в ходе осмотра недостатки крыши, замечаний по крыши не было на указанную дату. Кроме этого эксперт рассчитывает сметную стоимость, а должна быть определена рыночная стоимость, а не сметная. Ответчик является физическим лицом, а не профессиональным застройщиком, договор заключен между двумя физическими лицами. Дом передан в том состоянии, в котором он есть. Ответчик должен был передать дом в том состоянии, в котором он есть. При передаче обязался выполнить работы, они были выполнены, за исключением плинтусов, поскольку истец отказался от них. Отказ подтверждается перепиской сторон. Часть работ была выполнена своими силами, часть работ была произведена сотрудниками. Строительство осуществлял <данные изъяты> в настоящее время эта организация ликвидирована. Был земельный участок, на нем находился объект недвижимости, который не был поставлен на кадастровый учет, ответчик покупала земельный участок совместно с двумя другими лицами с недостроенным объектом недвижимости, который не был поставлен на кадастровый учет. Объект уже был возведен, отделочные работы и проведение коммуникаций, было осуществлено силами ответчика.

ФИО15 пояснила суду, что застройщиком не являлась. Работала риэлтором. Истцов в заблуждение не вводила, вся информация была предоставлена. Истцы заехали в дом, решили его переделать под себя. Секции приобретались для личных целей, одна для себя, другая для родителей. Муж привлекал строителей. В доме меняли балки, так как они сгнили. Все недостатки были устранены. Дефект окна возник из-за взлома. Эксперт при осмотре дома не сказал о недостатках, а истцы отказались подписать акт приема-передачи. Земельный участок состоит из 9 секций, его приобрели 2017 году. До 2021 года занимались вводом дома в эксплуатацию. Пройдя процедуру в 2021 году, получив решения суда, узаконили два объекта. После начали заниматься ремонтом, ремонтом занимался муж, выполнял работы сам и где-то привлекал организации, делали как могли, ремонт делался под себя. Спора с покупателями первого объекта, не возникло, истцы по настоящему иску приобрели 2 объект, но у них со временем возникли претензии относительно качества крыши, о которых ранее было не известно. 10 июня первый раз истцы приезжали посмотреть объект. После первого просмотра в течение месяца были 3 раза на объекте, на третий раз заключили договор это было 10 июля. После выхода на сделку истцы сразу попросили доступ, чему не препятствовали, ключи передавали по договоренности. Была договоренность выложить плитку на террасе, на балконе и на 2 этаж. С момента первого просмотра дома внутри ничего не изменилось, ранее истцов все устраивало. После установки плинтусов, была история относительно плитки в плане временных моментов, ввиду чего сроки увеличивались. Применительно крыши, если дырка была бы с самого начала, то с момента первого просмотра 10 июня по 16 августа там дом бы был весь залит. Дырки на момент передачи не было, возможно сделали после установки видео наблюдения. 12-13 числа передача согласна договору, 12 августа сообщили ФИО12, что готовы к передаче, в ответе они просили отложить передачу на 16 августа, сказали приедут с экспертом, ответчик подготовила акт. 16 августа приезжает сторона истца с экспертом, они снимали потолок для проверки состояния перекрытий. Ими был снят потолок и потом его натянули обратно, после чего ФИО13 сказал, что к крыше вопросов не имеется. Эксперт был в доме 2 – 2,5 часа, проверял стены, пол, снаружи он наверх не поднимался. Был вечер, темно, фотография сделана днем. В этот день истцы отказались подписывать акт приема-передачи. 17 августа позвонили и просили передать ключи. Отказала в передаче ключей, так как нет возможности, ответчик отвечает за дом. Было предложено большое количество вариантов для передачи ключей, документы не выслали, после этого истцы решили взломать дверь. Повреждения могли произойти после взлома. На следующий день составили акт в одностороннем порядке. 2 октября от ФИО13 пришло сообщение о том, что протекла крыша. На место не выезжали, ничего на сообщения не отвечали. Люди, купившие идентичную секцию, живут нормально. После того, когда заключили сделку в конце до передачи объекта приехал муж и увидел, что был разобран кухонный гарнитур и стенка, на что муж сказал, что объект еще не передан, а они уже проводят работы, он попросил их заниматься ремонтом после принятия объекта, получил отказ, после чего он временно ограничил доступ, пока не подписали акт. Доступ на объект у истцов был до того, как муж пришел и увидел разобранный кухонный гарнитур. Был вскрыт санузел, снят пол. Это было за пару дней до фактической передачи. Соседка видела, что истцы проводили манипуляции до фактической передачи. Истцам все документы по дому переданы. Ответчик не помнит, предупреждала ли истцов о том, что строила не она, ему 10 лет, но вся информация есть в отчете об оценке.

Представитель ответчика ФИО18 дала пояснения согласно письменной позиции по делу, оспаривала доводы стороны истца и заключение судебной экспертизы. Указывала на то, что жилое помещение продано истцам в состоянии пригодном для проживания. Ответчик продавала его как физическое лицо, не осуществлю предпринимательскую деятельность. Соответственно она не должна была соблюдать строительно-технические нормы необязательного характера. Время возникновения дефектов до попадания дома во владение истцов не подтверждено. Дефекты в значительной части являются явными, а покупатель не вправе рассчитывать на то, что жилой дом будет соответствовать правилам, соблюдение которых не обязательно и не препятствует использованию жилого дома по назначению. Не установлено нарушение ответчиком обязательных для него требований. Истцы уклонились от подписания акта приема-передачи, взломали окно в доме.

ФИО17 пояснил суду, что отделку дома делали своими руками, специально заказывал проект. Старался делать все качественно. Объект вторичной недвижимости. Не подрядчики. Продавал свое, что имел. Доступ в дом у истцов был постоянный. Много времени они там проводили. Много смотрели по проекту. Вся документация им передавалась. Плинтусы купил, они отказались от установки. Предложил компенсировать им 10 000 руб. Все было убрано. Есть акт приема-передачи, договор на клининг, оплата. Строительный мусор был весь вывезен, даже с территории. Успели им передать. Ждали для передачи перила. Их поставили заранее. На каждое их замечание приезжал и переделывал. По передаче ничего не было обговорено. Говорил, что будут обычные пластиковые плинтусы. Проект они видели. Скидывали электронно. Батутности как таковой нет. Истцы раза 2-4 осматривали объект минут по 20-30 минут. Смотрели весь объект. Крышу смотрели с балкона, с улицы. С 2022 года делал работы, где-то год проходила отделка дома. Работы выполнял своими силами, иногда нанимал работников. Натяжные потолки делал ФИО6, обои клеила девушка ФИО7. Это было до покупки, месяца за 2-3. Следов протечки не было. В браке с ответчиком с 2019 года. Натяжные потолки были сделаны за 2 месяца до продажи, до этого был сделан весь пирог: кровельное покрытие, все мембраны, утеплитель, каркас. Проводил ревизию крыши до отделки. Протечки не было. В день когда был приглашен эксперт истцами, ехали на подписание акта приема-передачи. Был он, супруга, дочь, ФИО13, ребята, которые снимали натяжной потолок. Они отгибали угол. Когда вышли, спросил мнение, эксперт пояснил, что вопросов нет, пирог сделан нормально, батутности не отмечалось. Было замечание по тому, что не приложили уровень, были зазоры, ламинат лежит с уклоном. Договора подряда нет, делал это для себя. Больше замечаний на момент осмотра не было. Истцы отказались подписывать акт. Делал ремонт в доме для себя, собирался там проживать.

Свидетель ФИО1 пояснил суду, что 16 августа 2024 года было первое обследование. Начал делать заключение. 14 сентября ФИО13 сообщил, что было обнаружено повреждение кровли, когда ставили камеры видеонаблюдения. Экспертиза была не закончена, поэтому вставил эту фотографию со второго осмотра. Отметку не поставил, упустил. Все выявленные недостатки в доме - это производственные недостатки. Истец еще не проживал, дом позиционировался так, что в нем не проживали. При втором осмотре увидел пробой кровли, протечку, стекала вода. Давность образования определить не мог. Листы крыши гниют несколько месяцев. Это не могло появиться в период с 14 сентября по 3 октября. Слишком короткий срок. Выявленные недостатки являются существенными и подлежат устранению. Отсутствие обзола ведет к появлению насекомых. Прогибы элементов стропильной системы создают опасность обрушения кровли. Именно нарушение строительных норм правил привело к гнили, прогибам, разрушениям. Применительно батутности указал, что когда ходите, пол прогибается, все трясется и вибрирует. Последствия этого моральный дискомфорт проживающего. Все выявленные недостатки требуют устранения. При втором осмотре были выявлены следы плесени. Был снят потолок. Следы протечки были обнаружены при втором осмотре. Следы протечки были подсохшие. На первом осмотре потолки снимали частично, около метра. Следов протечки не было видно. На момент осмотра пыль была, мусор лежал.

Свидетель ФИО8 пояснила суду, что знакома с истцами с момента, как они заселились. Это было лето-осень прошлого года. Заходила в их квартиру, когда она была на стадии завершения отделки, просила рабочих дать посмотреть крышу. Показалось, что там старые гнилые доски, утепления нет, ничего не подшито, сразу натянут потолок. С протечками у себя в доме мучается. Все увидела еще на стадии отделки, когда они натягивали потолок, там был сантехник и электрик. Это было до того, как они въехали. Были следы влаги и гнили. Доски были черные. Свою секцию купила в 2023 году. Протечки бывают летом, когда дожди, а также, когда снег тает. На крыше лежит андулин. Родственники сказали, что сам дом стоит давно. Видела, что крыша не утеплена, из низкокачественных досок.

Свидетель ФИО14 пояснил суду, что знаком с истцами около года. В квартире у них был. В кровле есть дефекты, на втором этаже холодно. Ему принадлежит 8 секция. Секции разделены стеной. Крыша общая. Вскрытие потолков не дела. Перекрытия не нравятся, так как есть вибрация при ходьбе. Общались по квартире, жаловался на вибрацию. У истцов она хуже. Если идти тяжелым шагом, прогибается. В планах у истца было устранение недостатков.

Свидетель ФИО9 пояснила суду, что познакомилась с истцами в июле-августе. Они периодически приезжали в дом, что-то там делали. В доме не была. Только муж. Со слов ФИО13, он демонтировал инсталляцию. Это было в августе-сентябре. Когда с работы возвращалась домой, встретила истцов, они сказали, что акт подписывать не будут, вызовут полицию и будут вскрывать дом. Когда в мае 2024 года приобрели свой блок, показывали детям блок истцов, все было в нормальном состоянии. Не было перил и плитки. Работников не видела. Истцы в новогодние каникулы были в доме, периодически ночуют там по выходным.

Свидетель ФИО10 пояснил суду, что ведет строительную деятельность. ФИО13 знает, так как он из Рыбинска, как-то пересекались. Разбирали перекрытия в доме истца. В августе он позвонил, сказал, что купил дом, есть сомнения, нужно мнение со стороны. Заехали, посмотрели. Был вопрос по межэтажному перекрытию, была батутность. Сказал, что надо снять натяжные потолки. Посмотрели перекрытие, приняли решение, что оно не правильно сделано. Нужно было его усилить. Меняли пленку, утеплитель, заказывали дополнительно объем доски. У потолка было провисание 7 сантиметров, центральная балка провисла в коньке. Фотографии делал, пересылал истцу. Второй раз приехал проектировщик, человек, который составлял смету. На чердаке провисание не устранили. Когда сняли натяжной потолок, вытащили утеплитель, на потолке была дырка, был подтек. На стене была плесень. Это была комната, которая выходит на дорогу. На крыше была дырка. Сейчас ее заклеили. Причиной является неправильно сделанный «пирог». Не было подкладочного ковра. Дырку закрыли куском кровли, зафиксировали аэрозолем. Заменили утеплитель, усилили стропильную систему, поменяли пленку. По перекрытию также заменили пленку, утеплитель. Материал для пола не подходит, из-за этого отвалилась плитка в туалете. Пользоваться вторым этажом нельзя, основная проблема батутность. Если поставит мебель, то будет уклон. Работники, которые делали натяжные потолки, сделали его ровно, но лаги провисли. Плитка отвалилась в туалете на втором этаже. При осмотре дома эту батутность можно не заметить. У людей бывает эйфория, когда они видят красивый дом, потом замечают недостатки. 7 сантиметров батутности можно не заметить, так как стояла перегородка. Ее убрали, все проявилось.

Свидетель ФИО11 пояснил суду, что истец нашел его на Авито. Устанавливал в доме видеонаблюдение 14 сентября по адресу: <адрес>. Провода тянул по потолку. Заметил дырку на крыше с лестницы. Потолки были сняты. Было много грязи. Дырка примерно сантиметров 20, довольно старая. Видно было, что покрылась плесенью. На крышу не выходил. Работы этого не требовали. Участок крыши с дыркой не видно, если снизу стоять, только если с дороги смотреть. Еще в доме устанавливал охрану.

Судебный эксперт ФИО5 поддержал заключение эксперта от 4 августа 2025 года №106/25, дал пояснения согласно нему (том 5). Указал, что дефекты выявлены как явные, так и скрытые. В смета №2 отражены только скрытые дефекты. Исходил из Приказа Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр "Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации", в частности пп. «б» п. 58, пп. «б» п. 60, 142, 143, 180, 181, пп. «а» п. 179 Методики. Коэффициенты 1.15 и 1.25 обязательны к применению. Также применял "СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76", в частности п. 6.2.4 данного свода правил. Учитывал инструкции по монтажу гибкой черепицы. Использовался базисно-индексный метод. База данных регулярно обновляется. При исследовании объекта не выявлено угрозы жизни и здоровью граждан. Объект пригоден для проживания. При исследовании не выявил части дефектов ввиду отсутствия объективных данных (нет замеров, фотографий). Часть дефектов устранена. Батутность не выявлена, надлежащим образом не зафиксирована. Фактически дефектом батутность не является. Относительно двери подтверждения дефектов нет. Батутность – эстетико-психологическое требование, не должно быть ощущения отсутствия безопасности. Специалист ФИО21 замеров не производил, как следствие нет подтверждения дефекта перекрытия. Зыбкости нет, по лестнице выявлены только перила. Повреждений нет по водосточной системе, требуется только пермонтаж. По крыше указал, что требуется перемонтаж. Стропильная система является единой, как следствие ее нужно полностью перебирать в целях устранения дефектов. Крышу нужно ремонтировать изнутри, нет тепло- и пароизоляции.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, судебного эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В сил ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Суд установил, что истцы ФИО13 и ФИО12 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ. Им на праве общей совместной собственности принадлежит объект недвижимости - блокированный жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, на земельном участке №. Согласно выписке из ЕГРН дата регистрации перехода права собственности 11 июля 2024 года. Год завершения строительства отсутствует. Год введения в эксплуатацию по завершению строительства 2019.

Указанные жилой дом и земельный участок приобретены у ФИО15, которая выставила на продажу указанный объект в состоянии «Заезжай и Живи». На момент размещения объявления о продаже в помещениях велась итоговая стадия ремонтных работ, которые выполняются по специально разработанному дизайнерскому проекту. В объявлении указывалось, что ремонт выполняется из современных, дорогих, качественных материалов.

10 июля 2024 года между сторонами по делу заключены:

- договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении объектов недвижимости: блокированного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен указанный дом. Стоимость объектов 9 000 000 руб., из которых 8 000 000 руб. – стоимость жилого дома, 1 000 000 руб. – стоимость земельного участка. Оплата по договору осуществлена, в том числе с привлечением кредитных денежных средств;

- договор купли-продажи имущества: кухонный гарнитур, мебель в гардеробной комнате, тумбы и шкафы в ванной и душевой комнатах, встроенный зеркальный шкаф с наполнением, осветительные приборы во всех помещениях, карнизы в жилых комнатах, являющегося неотъемлемой частью блокированного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость имущества определена в 1 000 000 руб., оплачена истцами.

Согласно п. 10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2024 года указанный жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованная исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обременной задолженностью по оплате квартплаты, коммунальных платежей, электроэнергии, отопления.

В п. 13 договора указано, что покупатели подтверждают, что до подписания договора недвижимое имущество ими осмотрено, при этом претензий по состоянию недвижимого имущества покупатели не имеют.

Продавец до момента передачи недвижимого имущества покупателям по акту приема-передачи, обязуется выполнить входящие в стоимость работы: установить плинтуса по всему периметру напольного покрытия; установить перила на лестницу, провести генеральную уборку помещения; вывезти строительный мусор из помещения и территории земельного участка; выложить плитку при входе в помещение, на террасе и балконе; установить решетки на вентиляционные отверстия в спальне на втором этаже (п. 14 договора).

Согласно п. 15 договора право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к потребителям в момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности на недвижимое имущество к покупателям. При этом покупатели становятся собственниками недвижимого имущества и принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого дома, участвует соразмерно с площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

Согласно п. 24 договора в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт, в котором указывают состояние передаваемого недвижимого имущества. Передаточный акт стороны составляют и подписывают в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателей.

Передаточный акт в установленном законом и договором порядке и срок (до 12 августа 2024 года) подписан не был. 19 августа 2024 года истцы фактически приняли объекты недвижимости. При этом суд полагает несостоятельными доводы стороны истца о незнании о наличии возможности подписать соответствующий акт с отражением в нем всех выявленных недостатков. Истцы с содержанием договора купли-продажи были знакомы, подписали его, соответственно знали о необходимости подписания акта приема-передачи объектов с возможным отражением их состояния на момент передачи, в том числе выявленных дефектов. 16 августа 2024 года сторона истца имела возможность с привлечением специалиста осмотреть визуально объект недвижимости, зафиксировать его состояние, в том числе недостатки, посредством фотофиксации и оформления передаточного акта. Ответчик препятствий этому не чинил. Необходимость получить заключение эксперта не препятствовала этому. У суда нет оснований полагать обратное.

Суд принимает во внимание, что разрешение на строительство блокированного жилого дома получало <данные изъяты> 9 июня 2014 года, впоследствии по состоянию на 12 января 2015 года оно выполнило строительно-монтажные работы объекта капитального строительства с инженерными коммуникациями (письмо №1 от 12 января 2015 года). В 2017 году ФИО15 приобрела 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором был размещен указанный объект, ремонтные работы в котором завершены не были.

24 декабря 2021 года заочным решением Ярославского районного суда Ярославской области за ФИО22 признано право собственности на блоки №№1 и 2 блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. В решении суда указан год возведения блоков 2019. Представленные в материалы дела заключение №1903023-01 от 15 августа 2019 года, экспертное заключение №1993/21 от 23 июля 2021 года, заключение пожарно-технической экспертизы от 19 августа 2019 года №26/261-э не отражают состояние блокированного жилого дома по состоянию на август 2024 года. ФИО15 с 2017 года по 2024 года была собственником объекта недвижимости, осуществляла на объекте ремонтные работы. Осуществляла владение, пользование объектом, несла обязанность по содержанию принадлежащего ей имущества в надлежащем состоянии (ст. 288 ГК РФ). Состояние объекта недвижимости с течением времени меняется с учетом его строительно-технических особенностей, условий эксплуатации, мер принимаемых для его содержания, в частности проводимых в нем работ, соответственно указанные выше заключения в полной мере не отражает состояние жилого дома по состоянию на 2024 год.

Также изложенное с учетом требований закона, в частности ст. 288 ГК РФ, позволяет говорить, что ФИО15 как собственник блокированного жилого дома с кадастровым номером № при его продаже несет ответственность перед покупателями за его качество в случае выявления дефектов неоговоренных при заключении договора и возникших по причинам, имевшим место до передачи объекта покупателям. ФИО15 будучи собственником объекта недвижимости отвечала за его надлежащее содержание и эксплуатацию, в течение длительного времени владела им, осуществляла ремонтные работы в нем, соответственно должна была в полной мере располагать сведениями о его состоянии на момент заключения договора купли-продажи, в том числе относительно конструкции и состояния кровли.

Перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества был подготовлен отчет №АТ272/06.2024 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которого общая стоимость объектов недвижимости: блокированного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен указанный дом, составляет 9 000 000 руб., из которой стоимость дома – 8 720 000 руб., стоимость земельного участка – 280 000 руб. При определении рыночной стоимости жилого дома наличие дефектов не учитывалось. Отчет не содержит строительно-техническое исследование на предмет наличия явных и скрытых дефектов жилого дома.

В ходе рассмотрения дела стороны по делу не оспаривали, что до подписания договора купли-продажи недвижимости ФИО12, ФИО13 осматривали блокированный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, при подписании договора истцам переданы документы в отношении дома. При этом как до, так и после подписания договора в доме шли ремонтные работы. ФИО15 подтверждала, что имело место нарушение срока передачи дома, работы не были в полной мере завершены по состоянию на 12 августа 2024 года. ФИО12, ФИО13 по состоянию на 16 - 19 августа 2025 года отказались от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, в том числе с отражением в нем выявленных дефектов, взломали блокированный жилой дом (вскрыли окно рядом с входной дверью), фактически приняли объект недвижимости 19 августа 2025 года. Впоследствии провели работы на объекте недвижимости: консервация крыши, приобретение и установка системы видеонаблюдения, замена входной двери, снос перегородки, ремонт пола, межэтажного перекрытия. Изложенное следует из собранных по делу доказательств, в частности пояснений сторон, свидетеля ФИО10., акта выполненных работ, видеозаписи и т.д.

Суд принимает во внимание, что материалы дела не содержат доказательств того, что ФИО15 уклонялась от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Напротив собранные по делу доказательства указывают на то, что ввиду действий ФИО12, ФИО13, фактически принявших объект недвижимости, и возникновения конфликтных отношений между сторонами, уклонения истцов от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости после осмотра и вскрытия ими блокированного жилого дома с привлечением ими третьих лиц, со стороны ответчика имело составление одностороннего акта приема-передачи объекта недвижимости от 19 августа 2024 года.

В целом собранные по делу доказательства указывают на то, что на момент подписания договора купли-продажи объектов недвижимости истцы визуально неоднократно осмотрели блокированный жилой дом, крышу не осматривали, имели возможность выявить все явные дефекты и учесть их при определении цены договора. Подписав договор, они подтвердили, что не имеют претензий к состоянию жилого дома. Соответственно учитывая изложенное и отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи жилого дома, фактическое принятие истцами жилого дом с последующим началом выполнения ремонтных работ позволяют суду сделать вывод, что ФИО12 и ФИО13 не могут требовать взыскания с ФИО15 стоимости устранения явных дефектов на объекте недвижимости, которые они могли выявить и зафиксировать надлежащим образом, учесть при определении покупной цены, а впоследствии при подписании акта приема-передачи. Однако это ими не было сделано.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору – ст. 557 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора - п. 2 ст. 556 ГК РФ.

В силу изложенного, в рамках настоящего дела с учетом фактических обстоятельств дела, ст. 1 и 10 ГК РФ, действий сторон при заключении договора купли-продажи и впоследствии, суд полагает, что в рамках настоящего дела подлежит взысканию стоимость устранения скрытых дефектов блокированного жилого дома, возникших до фактической передачи дома и которые покупатель, не обладающий специальными познаниями, не мог обнаружить при визуальном осмотре блокированного жилого дома, в том числе до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, ввиду осуществления в нем ремонтных работ.

16 августа 2025 года с 19 час. до 21 час. по адресу: по адресу: <адрес>, состоялся осмотра жилого дома с привлечением эксперта ФИО1., который впоследствии по заказу истца подготовил два заключения №15/08/24 от 17 сентября 2024 года, №03/10/24 от 3 ноября 2024 года. При этом суд учитывает, что акт осмотра жилого дома по состоянию на 16 августа 2025 года ФИО1 не составил, он был составлен впоследствии и отражен в его заключении. Акт не содержи подписей сторон по настоящему делу.

В акте осмотра жилого дома эксперт ФИО1 отразил следующие недостатки:

- входная металлическая дверь толщиной 80 мм не имеет терморазрыва и не отсечена тамбуром, что приведет к ее промерзанию с выпадением конденсата на внутренней поверхности в холодные периоды года, а также к высоким тепловым потерям жилого дома;

- входная дверь имеет царапины, сколы, механические повреждения;

- межэтажное перекрытие на втором этаже в комнатах имеет эффект «Батута» из-за прогиба балок перекрытия по причине дефектов используемой древесины и недостаточного поперечного сечения деревянных балок 250 на 50 мм при длине 8,7м. Требуется усиление перекрытия, путем монтажа дополнительных балок 250 на 100 мм.

- механические повреждения профиля окон ПВХ, отклонение окон ПВХ от горизонтали и вертикали более предельно допустимого, замятие уплотнителя окон, провисание створок;

- отсутствие уклона на крыльце и балконном перекрытии, облицованных керамогранитом, из-за чего происходит застой и протечка дождевой воды с балкона;

- повсеместно в доме не установлены плинтуса пола;

- не выполнены зазоры у стен при укладке ламината;

- отклонение от вертикали оштукатернных стен, оклеенных обоями, на кухне более 2мм на 1 м и более 10 мм на всю высоту;

- сколы, следы инструмента и непрокрасы окрашенных стен в санузлах;

- пароизоляционная пленка крыши уложена обратной стороной и не приклеена к стене по всему периметру второго этажа;

- две межкомнатные двери не закрываются из-за недостаточного зазора между дверным полотном и коробкой;

- вздутие ламинации наличника двери из-за некачественного запила при монтаже;

- изменение звука при простукивании плитки пола и стен в санузлах, что свидетельствует об отсутствии адгезии с основанием;

- отсутствие желоба для отвода воды с открытого балкона;

- уступы плитки на порогах второго этажа более 2 мм;

- смонтированный оконный отлив справа от входа выполнен поверх профиля ПВХ, что привело к порче монтажной пены;

- продавцом не убраны строительные материалы и инструменты, используемые в соседних квартирах для отделочных работ на дату осмотра – 16 августа 2024 года;

- несущая стойка из деревянного бруса сечением 150 на 150 мм со стороны входной двери имеет продольные трещины глубиной до трети сечения в 50 мм и шириной раскрытия до 10 мм;

- трубы водосточной системы смонтированы с дефектами, при атмосферных осадках ливневые стоки протекают мимо труб, водосток не организован;

- межэтажная лестница с деревянными ступенями скрипит, местами отсутствует плинтус примыкания к стене, смонтированный плинтус имеет видимые зазоры в примыкании между собой;

- протечка кровли из-за механического повреждения.

Стоимость устранения указанных недостатков определена в размере 881 442,12 руб. (заключение №15/08/24).

Суд принимает во внимание, что материалы дела, в частности пояснения сторон, фотографии, скриншоты, указывают на то, что покупатели отказались от установки уже приобретенных стороной ответчика плинтусов в доме, уборка помещений в доме была осуществлена, остались лишь отдельные инструменты и материалы, которые могли быть забраны продавцом при передаче дома покупателям.

Заключение №15/08/24 от 17 сентября 2024 года отражает недостатки, которые не могли быть выявлены по состоянию на 16 августа 2024 года, в части протечку и дефекты крыши. Акт осмотра и фотографии, которые приведены в данном заключении в полной мере не согласуются между собой, в частности с учетом отсутствия надлежащей фиксации эффекта «батута» межэтажного перекрытия, недостатков перекрытия и входной двери, невыполнения зазоров у стен при укладке ламината.

Показания свидетеля ФИО1 и указанное заключение, вызывают сомнения, учитывая наличие противоречий в них, отсутствие полной фотофиксации недостатков по состоянию на 16 августа 2024 года и передаточного акта, оформленного и подписанного сторонами по делу в установленном законом и договором порядке (в котором бы отражались все выявленные дефекты передаваемого объекта), видеозапись, показания свидетелей, в частности ФИО10., подтвердившего выполнение им работ в жилом доме, в частности выявление эффекта «батута» после демонтажа перегородки, выполнение истцами работ на объекте. Собранные по делу доказательства, в частности видеозапись, фотографии, результаты судебной экспертизы, показания судебного эксперта, анализ показаний свидетелей, в частности ФИО10 и ФИО1, указывают на то, что в рамках настоящего дела нельзя установить наличие ряда дефектов, дату и причину возникновения ряда дефектов в жилом доме: недостатков входной двери, межэтажного перекрытия, механических повреждений окон ПВХ, ввиду отсутствия надлежащей передачи объекта недвижимости и фиксации его состояния на дату 16 августа 2024 года, с учетом того, что со стороны истцов имело место уклонение от подписания передаточного акта, выполнение работ жилом доме блокированной застройки, вскрытие дома 19 августа 2024 года, а именно нельзя установить возникли дефекты в связи с действиями (бездействием) истцов или ответчика, привлекаемых ими лиц для выполнения работ. Кроме того, условия договора купли-продажи договора недвижимого имущества, в частности п. 13, 14 договора, указывают на отсутствие у истцов существенных требований к внешнему облику жилого дома, его состоянию с учетом проведенного визуального осмотра.

В заключении №03/10/24 от 3 ноября 2024 года отражено исследование кровли и крыши в жилом доме, с учетом дефекта, выявленного только 14 сентября 2024 года свидетелем ФИО11 при установке видеозаписи. Выявлены протечка кровли, отсутствие подложки под битумной черепицей, выкручивание прогона строительной системы, отсутствие обзола на элементах стропильной системы, гниение листов ОСП под битумной черепицей из-за протечек и отсутствия подкладочного слоя, прогибы элементов стропильной системы, частичное отсутствие мауэрлата (несущая конструкция кровли) в местах опирания стропильных ног, частично присутствующий мауэрлат не закреплен к стене шпильками или другими метизами, утеплитель промок, скомкан, хаотично уложен с зазорами более 2 мм между рулонами. Стоимость устранения дефектов определена в размере 931 802,34 руб.

Ввиду отсутствия полной фотофиксации, выявленных недостатков, и передаточного акта, выполнение истцами ряда работ после принятия объекта выводы эксперта ФИО1 при определении стоимости устранения дефектов вызывают сомнения, как следствие полагает возможным руководствоваться результатами судебной экспертизы.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что дефекты крыши и кровли при визуальном осмотре дома без вскрытия потолков, осмотра самой крыши нельзя было выявить. Применительно времени возникновения дефекта, с учетом локализации и характера недостатков, сведений относительно периода строительства, ввода дома в эксплуатацию, погодных условий с 10 июня по 15 августа 2024 года (справка от 24 декабря 2024 года), продолжительности нахождения жилого дома блокированной застройки в собственности ответчика, впоследствии истцов, с учетом пояснений сторон и свидетелей, в частности ФИО11., суд полагает, что недостатки крыши и кровли, как следствие протечка, возникли по причинам, имевшим место до передачи жилого дома блокированной застройки истцам. Дом на момент выявления дефекта находился в собственности истцов непродолжительное время, недостаточное для возникновения причин, которые могли послужить основой для проявления, выявленных недостатков. Виды и характер работ, выполняемых истцами (привлекаемыми ими лицами, в частности ФИО11) на объекте, не могли послужить причиной возникновения дыры в крыши, протечки. Изложенное применимо и к иным скрытым дефектам жилого дома, выявленным судебным экспертом, работы, по устранению которых, включены им в локальные сметные расчеты.

В рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза, в рамках которой судебный эксперт ФИО5 представил заключение эксперта по строительно-техническому исследованию №106/25 от 4 августа 2025 года. Судебный эксперт в ходе рассмотрения дела результаты судебной экспертизы поддержал. Суд с учетом доказательств, представленных в рамках настоящего дела, не усматривает оснований ставить данное заключение под сомнение. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, доказательства опровергающие выводы судебного эксперта в материалы дела не представлены.

В рамках судебной экспертизы судебный эксперт ФИО5 пришел к выводу, что в жилом доме имеются устранимые недостатки, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, не припутывающие использованию жилого дома по назначению. Применительно недостатков, отраженных в заключениях ФИО1 указано, что:

- входная металлическая дверь толщиной 80 мм не имеет терморазрыва и не отсечена тамбуром, что приведет к ее промерзанию с выпадением конденсата на внутренней поверхности в холодные периоды года, а также к высоким тепловым потерям жилого дома (скрытый недостаток). Наличие данного дефекта не подтверждено, на дату проведения экспертного осмотра входная дверь заменена собственником. Также на дату заключения договора купли-продажи "СП 50.13330.2012. Свод правил. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003" утратил силу. Материалы фотофиксации, являющиеся приложением к заключению эксперта, не содержат сведения подтверждающих или опровергающих наличие или отсутствие терморазрыва в установленном (до демонтажа) дверном блоке;

- входная дверь имеет царапины, сколы, механические повреждения (явный недостаток). Наличие данного дефекта не подтверждено, на дату проведения экспертного осмотра входная дверь заменена собственником. Требования "ГОСТ 31173-2016. Межгосударственный стандарт. Блоки дверные стальные. Технические условия" (введен в действие Приказом Росстандарта от 22.11.2016 N 1739-ст) распространяются на новые, не эксплуатируемые и не смонтированные дверные блоки. В материалах дела отсутствуют сведения, свидетельствующие о наличии указанных повреждений до даты передачи объекта. Данные повреждения могли возникнуть как в процессе эксплуатации дома как первым собственником, так и вторым;

- межэтажное перекрытие на втором этаже в комнатах имеет эффект «Батута» из-за прогиба балок перекрытия по причине дефектов используемой древесины и недостаточного поперечного сечения деревянных балок 250 на 50 мм при длине 8,7м. Требуется усиление перекрытия, путем монтажа дополнительных балок 250 на 100 мм. Явный недостаток. Наличие данного дефекта не подтверждено, на дату проведения экспертного осмотра конструкция перекрытия изменена собственником, выполнены работы по усилению;

- механические повреждения профиля окон ПВХ, отклонение окон ПВХ от горизонтали и вертикали более предельно допустимого, замятие уплотнителя окон, провисание створок. Явный недостаток. По повреждению профиля наличие дефекта подтверждено (период возникновения дефекта определить не представляется возможным). Требования "ГОСТ 30673-2013. Межгосударственный стандарт. Профили поливинилхлоридные для оконных и дверных блоков. Технические условия" распространяются на новые, не эксплуатируемые и не смонтированные оконные блоки. В материалах дела отсутствуют сведения, свидетельствующие о наличии указанных повреждений до даты передачи объекта. Данные повреждения могли возникнуть как в процессе эксплуатации дома как первым собственником, так и вторым. По отклонению по вертикали наличие дефекта подтверждено в оконном блоке, расположенном в помещении кухни-гостиной (левый блок при осмотре со стороны помещения). Ссылка на п. 4.2.4 СТ 30673-2013 дана некорректно, так как указанные параметры применяются к профилям до их использования при изготовлении оконного блока. Необходимо руководствоваться требованиями п. 5.2.4 "ГОСТ 30971-2012. Межгосударственный стандарт. Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия" (введен в действие Приказом Росстандарта от 27.12.2012 N 1983-ст). По замятию уплотнительных прокладок, наличие дефекта подтверждено в оконном блоке, расположенном на лестничной клетке (п. 5.6.17 "ГОСТ 30674-99. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия" (введен в действие Постановлением Госстроя России от 06.05.2000 N 37). По провисанию створок, наличие дефекта подтверждено в оконном блоке, расположенном в помещении комнаты второго этажа без балкона (п. 5.2.6 ГОСТ 30674-99);

- отсутствие уклона на крыльце и балконном перекрытии, облицованных керамогранитом, из-за чего происходит застой и протечка дождевой воды с балкона. Скрытый недостаток. Наличие дефекта подтверждено. Ссылка в заключении ФИО1. на п. 4.13 СП 29.13330.2011 дана некорректно. Указанные параметры применяются к плоскостным (в том числе спортивным) сооружениям, а не к конструкциям балконных плит и балконов (лоджий). Следует исходить из п. 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;

- повсеместно в доме не установлены плинтуса пола. Явный недостаток. Наличие данного недостатка не подтверждено. На дату проведения экспертного осмотра плинтусы отсуствовали только в помещениях второго этажа. Собственником (покупателем) были выполнены работы по усилению перекрытия, для чего были демонтированы покрытия и основания полов второго этажа. Для выполнения данных мероприятий необходимо выполнить полный демонтаж плинтусов;

- не выполнены зазоры у стен при укладке ламината. Наличие данного дефекта не подтверждено. Скрытый недостаток. Ламинированное покрытие заменено собственником (покупателем). Фотофиксация, являющаяся приложением к заключению №15/08/24 от 17 сентября 2024 года, не содержит сведений об отсутствии зазора;

- отклонение от вертикали оштукатернных стен, оклеенных обоями, на кухне более 2мм на 1 м и более 10 мм на всю высоту. Скрытый недостаток. Наличие дефекта подтверждено;

- сколы, следы инструмента и непрокрасы окрашенных стен в санузлах. Явный недостаток. Наличие дефекта подтверждено;

- пароизоляционная пленка крыши уложена обратной стороной и не приклеена к стене по всему периметру второго этажа. Скрытый недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. На дату проведения экспертного осмотра выполнены работы по демонтажу пароизоляционного и теплоизоляционного слоев;

- две межкомнатные двери не закрываются из-за недостаточного зазора между дверным полотном и коробкой. Явный недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. На дату проведения экспертного осмотра выполнены работы по демонтажу дверных блоков;

- вздутие ламинации наличника двери из-за некачественного запила при монтаже. Явный недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. Пункт 5.5.4.5 ГОСТ 475-2016 не распространяется на двери, которые установлены на объекте;

- изменение звука при простукивании плитки пола и стен в санузлах, что свидетельствует об отсутствии адгезии с основанием. Скрытый недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. На первом этаже выполнены работы по облицовке стен и пола собственником (истцом). На втором этаже выполнены работы по демонтажу плитки пола, на стенах наличие дефекта не выявлено;

- отсутствие желоба для отвода воды с открытого балкона. Скрытый недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. Требования СП 54.13330.2022 не распространяют своего действия на исследуемый жилой дом;

- уступы плитки на порогах второго этажа более 2 мм. Скрытый недостаток. Наличие дефекта подтверждено на горизонтальных поверхностях порогов;

- смонтированный оконный отлив справа от входа выполнен поверх профиля ПВХ, что привело к порче монтажной пены. Скрытый недостаток. Наличие дефекта подтверждено;

- продавцом не убраны строительные материалы и инструменты, используемые в соседних квартирах для отделочных работ на дату осмотра – 16 августа 2024 года. Явный недостаток. Несоответствие не выявлено;

- несущая стойка из деревянного бруса сечением 150 на 150 мм со стороны входной двери имеет продольные трещины глубиной до трети сечения в 50 мм и шириной раскрытия до 10 мм. Скрытый недостаток. Наличие дефекта подтверждено. В данном случае следует руководствоваться п. 2.2 ГОСТ 8486-86;

- трубы водосточной системы смонтированы с дефектами, при атмосферных осадках ливневые стоки протекают мимо труб, водосток не организован. Явный недостаток. Наличие дефекта не подтверждено. Выявлено ослабление крепления системы организованного водоотведения (период возникновения дефекта определить не представляется возможным). Требования СП 54.13330.2022 не распространяют своего действия на исследуемый жилой дом;

- межэтажная лестница с деревянными ступенями скрипит, местами отсутствует плинтус примыкания к стене, смонтированный плинтус имеет видимые зазоры в примыкании между собой. Явный недостаток. Наличие дефекта подтверждено только в части устройства плинтуса, п. 8.14.1, таб. 8.15 СП 71.13330.2017;

- протечка кровли из-за механического повреждения. Выполнены работы по заделке отверстия в крыше. Выявлено отсутствие подложки под битумной черепицей (п. 6.41.7 СТО НОСТРОЙ 2.13.8102012). Уклон крыши составляет 31 градус. Требуется руководствовать требованиями изготовителя материалам покрытия. Согласно инструкциям по монтажу гибкой черепицы подкладочный ковер необходимо устанавливать по всей площади покрытия вне зависимости от угла наклона кровельного покрытия. Имеется выкручивание прогона стропильной системы, не выполнен обзол на элементах стропильной системы. Следует применять п. 2.2 ГОСТ 8486-86. На участке, где выполнена заделка отверстия, листы ОСП сгнили под битумной черепицей из-за протечек и отсутствия подкладочного слоя. Не выявлено наличие прогиба элементов стропильнйо системы. В местах опирания накосных ног выявлен отсутствие мауэрлата. Не выявлено наличие дефекта в виде того, что частично присутствующий мауэрлат не закреплен к стене шпильками или другими метизами. Не выявлено дефекта, выразившегося в том, что утеплитель промок, скомкан, частично уложен с зазорами более 2 мм между рулонами (соответствующая фотофиксация к заключению отсутствует, теплоизоляционный слой демонтирован на дату проведения экспертного осмотра). Все выявленные дефекты крыши и кровли носят скрытый характер.

В данном случает судебный эксперт обоснованно учел требования Приказа Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр "Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации", в частности п. 58, 60, 142, 143, 179, 180, 181 Методики, инструкции по монтажу гибко черепицы.

Учитывая изложенное, содержание заключения судебного эксперта, показания судебного эксперта ФИО5., его технические пояснения, соотношение рыночной стоимости жилого дома (8 720 000 руб.) и его цену, определенную в договоре купли-продажи (8 000 000 руб.), выявленные явные и скрытые недостатки, которые могли и не могли быть выявлены при визуальном осмотре физическим лицом, не обладающим специальными познаниями в области строительства, суд полагает возможным взыскать с ответчика пользу истцов стоимость устранения скрытых дефектов в размере 663 778 руб.(405 460+258 318) на основании результатов судебной экспертизы. Суд включает работы, связанные с оконными блоками ПВХ, поскольку помимо явных дефектов, которые могли быть выявлены и зафиксированы при визуальном осмотре стороной истца, выявлены скрытые дефекты, подлежащие устранению.

ФИО15 продавала блокированный жилой дом истцам, как физическое лицо, будучи собственником объекта недвижимости. Материалы дела не позволяют сделать вывод о том, что ФИО15 будучи риэлтором осуществляла в данном случае предпринимательскую деятельность и преследовала цель извлечения прибыли. То обстоятельство, что она являлась учредителем <данные изъяты>, <данные изъяты>, связана с деятельностью <данные изъяты> объективно не указывает на обратное.

Вместе с тем, ФИО15 будучи собственником жилого дома блокированной застройки обязана была обеспечить надлежащую его эксплуатацию, содержание, соблюдение технических регламентов при выполнении работ, устранить их нарушения в случае выявления. Применительно того, что ФИО15 не была обязана соблюдать требования технического регламента, применяемые на добровольной основе, суд полагает, что положения пункта 4 статьи 16.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" допускают несоблюдение сводов правил, которые применяются на добровольной основе, только в том случае, если выполнение требований технического регламента подтверждено другим способом; в ином случае требования технического регламента считаются не соблюденными. Соответственно ФИО15 на объекте должно было быть обеспечено при выполнении строительно-монтажных работах соблюдение требований технического регламента.

Учитывая частичное удовлетворение иска, положения ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы на оплату услуг специалиста – 20 135,50 руб., расходы на оплату госпошлины – 12 129,79 руб.

руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО12 <данные изъяты>), ФИО13 (<данные изъяты>) к ФИО15 (<данные изъяты>) удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО12, ФИО13 с ФИО15 денежные средства в сумме 663 778 рублей, расходы на оплату услуг специалиста – 20 135 рублей 50 копеек, расходы на оплату госпошлины – 12 129 рублей 79 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья В.В. Воробьева