50RS0048-01-2025-009298-80
Дело № 2-178/2026 (2-7134/2025;)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 января 2026 года г. Химки, Московская область
Химкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Чикуровой Е.А.,
при помощнике ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов, судебных расходов
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании солидарно с ответчиков задолженности по договору купли-продажи земельного участка № б/н от <дата> в размере <№ обезличен> руб., задолженности по договору купли-продажи жилого дома № б/н от <дата> в размере 4 120 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 1 <№ обезличен> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> до даты фактического исполнения решения суда, расходы по уплате государственной пошлины в размере <№ обезличен> руб.
В обоснование исковых требований указано, что <дата> в ходе стандартной проверки мобильного приложения «Госуслуг» истец обнаружил, что у него пропали из перечня объектов на право собственности следующие объекты (далее – объект, объекты):- земельный участок площадью <№ обезличен> 18 кв.м. с кадастровым номером <№ обезличен> расположенный по адресу: <адрес>, г. Химки, <...> (далее – земельный участок); на указанном земельном участке располагался также объект недвижимости – жилой дом, являющийся неотъемлемой частью земельного участка площадью 61,1 кв.м, 2020 года завершения строительства - 1 (один этаж), с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенный по адресу: <адрес>, городской округ <№ обезличен> (далее – дом).
В ходе проверки имущества и направления запросов в Росреестр, а также после разговора с ФИО2 выяснилось, что ответчик осуществил продажу земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости – жилым домом от имени ФИО1 При этом ранее, до осуществления такой сделки, ФИО1 уже уведомлял ФИО2 при свидетелях о прекращении его роли в качестве представителя во всех операциях по купле-продаже недвижимости и осуществлении ФИО1 действий об отмене известных ему на тот момент нотариально удостоверенных доверенностей, по которым ФИО2 совершал сделки по купле-продаже в последний период времени. Несмотря на вышеуказанные факты, ФИО2 воспользовался более старой доверенностью, которую не использовал для совершения сделок по купле-продаже недвижимости в последний период времени, и фактически совершил операцию по продаже против воли ФИО1, не предоставив более никакой информации по сделке самому собственнику, а также не предоставив сведения по полученным от реализации денежным средствам и иным сведениям, механизму оплаты по договору купли-продажи.
После запроса соответствующих оригиналов у Росреестра были выяснены следующие обстоятельства: указанный договор купли-продажи был заключен по доверенности представителем гражданином Российской Федерации ФИО11 А.Н., <дата> года рождения, место рождения: <адрес> <адрес> <адрес>, действовавшего от имени гражданина РФ Индивидуального предпринимателя ФИО7, в тот период времени, когда ФИО2 уже знал о прекращении взаимодействия с ним со стороны ФИО1 и об осуществлении доверителем действий по отмене известных ему доверенностей на его имя и нежелании дальнейшего взаимодействия через представителя.
В соответствии с настоящим договором продавец ФИО2 от имени ФИО1 продал покупателю ФИО3 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, площадью 651+/- 18 кв.м с кадастровым <№ обезличен>:3602, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащий собственнику на основании решения собственника о разделе земельного участка, выданного <дата> (запись в <№ обезличен> от <дата>) и жилой дом (при совместном упоминании именуемые объекты), являющийся неотъемлемой частью земельного участка площадью 61,1 кв.м, 2020 года завершения строительства - 1 (один этаж), с кадастровым номером 50:<№ обезличен> расположенный по адресу: <адрес>, собственность (запись в реестре <№ обезличен> от <дата>), принадлежащий собственнику на основании договора купли-продажи б/н от <дата>. Согласно пункту 2 настоящего договора, общая стоимость объектов составляет 2 700 000 руб., из них стоимость земельного участка составляет 1 000 <№ обезличен> руб., а стоимость жилого дома <№ обезличен> руб. Указанная стоимость объектов устанавливается по соглашения сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит. Продавец обязуется передать покупателю указанные в пункте 1 настоящего договора объекты, а покупатель обязуется принять от продавца указанные в пункте 1 настоящего договора объекты в собственность и оплатить за них стоимость, указанную в пункте 2 настоящего договора (пункт 3 настоящего договора). Формой оплаты по настоящему договору является покрытый безотзывной аккредитив, открываемый покупателем в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора на срок в 60 дней в пользу продавца. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объектов осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю. Расходы, связанные с открытием аккредитива, несет покупатель. Также возможен любой способ оплаты по настоящему договору, что является предметом переговоров сторон (пункт 4 настоящего договора). Право собственности на объекты возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки от продавца к покупателю и внесения соответствующей записи о государственной регистрации прав собственности на земельные участки в Единый государственный реестр недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (пункт 12 настоящего договора).
На сегодняшний день обязательства по оплате по настоящему договору так и не были исполнены надлежащим образом, более того, объекты были реализованы по заниженной стоимости относительно рыночной.
В обоснование возникновения задолженности в связи с неоплатой по договору, а также нарушения прав ФИО1, связанного с занижением рыночной стоимости объектов, истцом представлен отчет по оценке объектов недвижимости № <№ обезличен>К от <дата>, согласно которому объектом оценки являются: жилой дом – назначение жилое, одноэтажный (подземных этажей нет) общая площадь 61,10 кв.м, местоположение (адрес): Российская Федерация, <адрес> <адрес> <№ обезличен>; земельный участок, разрешенное использование: для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 651 кв. м., месторасположение (адрес): <адрес>, <адрес>, <адрес> <№ обезличен>. В связи с отсутствием доступа к объектам, была проведена предварительная оценка по доступным публичным ресурсам. Итоговая величина рыночной стоимости объектов предварительной оценки, округленно на дату оценки составляет: <№ обезличен> руб.
Фактическая стоимость объектов оценки, исходя из затраченных материалов и проекта дома, составляет по предварительным данным по оценке строительных материалов не менее 7 100 000 руб. и является исходным стартовым расчетом, и может быть существенно увеличена при проведении судебной экспертизы.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, истец имеет право требовать оплаты от покупателя с учетом процентов по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) или договорной неустойки.
На сегодняшний день регистрация права собственной на указанные объекты недвижимости произошла в полном объеме, однако оплаты от покупателя по настоящему договору так и не поступило.
ФИО1 предпринял все доступные меры для взаимодействия и осуществления покупателем взятых на себя обязательств в условиях исполнения гражданско-правовых отношений.
ФИО3 самостоятельно несет риски отсутствия надлежащего оформления правоотношений, относящейся к ним документации и отсутствия оплаты по настоящему договору.
ФИО1 также неоднократно обращался к ФИО2 и ФИО8 с предложением добровольного погашения образовавшейся задолженности, в том числе истребовал у указанных лиц оригиналы документов, которые ему так и не были предоставлены.
За период с <дата> по настоящее время размер процентов за пользование чужими денежными средствами в рамках ст. 395 ГК РФ при расчете от фактической стоимости объектов составляет <№ обезличен> руб., с последующим начислением до дня фактического исполнения обязательств (фактического исполнения решения суда).
Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили. Ранее в судебном заседании ответчик ФИО2 признал исковые требования.
Представитель третьего лица Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Частью 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1).
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Положениями ст.ст. 550 – 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником земельного участка площадью 651+/-18 кв.м с кадастровым номером <№ обезличен>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес> на основании решения собственника о разделе земельного участка от <дата> (запись в реестре <№ обезличен> от <дата>) и жилого дома, являющегося неотъемлемой частью земельного участка площадью 61,1 кв.м, 2020 года завершения строительства, одноэтажного, с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенного по адресу: <адрес>-Клушино», <адрес>, собственность (запись в реестре <№ обезличен> <дата>) на основании договора купли-продажи б/н от <дата> (далее объекты).
<дата> между ФИО2 от имени ИП ФИО1 на основании нотариальной доверенности от <дата> (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 651+/-18 кв.м. с кадастровым номером <№ обезличен>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес> дома, являющегося неотъемлемой частью земельного участка площадью 61,1 кв., 2020 года завершения строительства, одноэтажного, с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.
Общая стоимость объектов составила <№ обезличен> руб., из них стоимость земельного участка - <№ обезличен> руб., стоимость жилого дома - <№ обезличен> <№ обезличен> руб. Указанная стоимость объектов установлена по соглашению сторон договора.
Продавец обязался передать покупателю указанные объекты, а покупатель обязался принять от продавца объекты в собственность и оплатить за них стоимость в размере 2 <№ обезличен> руб. Формой оплаты по договору является покрытый безотзывной аккредитив, открываемый покупателем в течение трех дней с момента подписания договора на срок в 60 дней в пользу продавца. Передача денежных средств продавцу осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю.
Данный договор купли-продажи был заключен ФИО2 на основании нотариальной доверенности от <дата>, доверителем являлся ИП ФИО1, но волеизъявление ИП ФИО1 на совершение указанной сделки не давал.
При этом нотариальным распоряжением от <дата> ИП ФИО1 в соответствии с подп. 2 п.1 ст. 188 ГК РФ отменил доверенность на бланках серии <адрес>8 - <адрес>0, выданную ФИО2
В исковом заявлении истцом приведены доводы о том, что до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиками не произведена.
В данной связи, как следует из представленных в материалы дела доказательств, истец направлял в адрес ответчиков финансовую претензию, содержащую требование произвести расчет по договору купли-продажи в размере <№ обезличен> руб., из которых <№ обезличен> <№ обезличен> руб. - размер основного долга за земельный участок, <№ обезличен> руб. - размер основного долга по договору за жилой дом и <№ обезличен> руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, которая осталась без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском о взыскании с ответчиков задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
В ходе судебного заседания ответчик ФИО2 признал исковые требования в полном объеме.
Согласно отчету об оценке объектов недвижимости № <№ обезличен> от <дата> объектом оценки являются: жилой дом – назначение жилое, одноэтажный (подземных этажей нет), общая площадь 61,10 кв.м, местоположение (адрес): Российская Федерация, <адрес>, <адрес> <№ обезличен>; земельный участок, разрешенное использование: для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 651 кв. м., месторасположение (адрес): <адрес> кадастровый <№ обезличен>.
Итоговая величина рыночной стоимости объектов предварительной оценки округленно на дату оценки составляет <№ обезличен> руб.
Рыночная стоимость объекта предварительной оценки (в связи с отсутствием фактического доступа) при использовании сравнительного подхода выглядит следующим образом:
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
Таким образом, рыночная стоимость объекта предварительной оценки по публичным данным (без фактического доступа к объекту оценки) на дату оценки составляет <№ обезличен> руб.
Фактическая стоимость объектов оценки существенно выше и составляет не менее <№ обезличен> руб., что подтверждается данными по оценке строительных материалов.
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
<№ обезличен>
Фактическая стоимость объектов оценки, исходя из затраченных материалов и проекта дома, составляет по предварительным данным по оценке строительных материалов не менее 7 100 000 руб. и является исходным стартовым расчетом, и может быть существенно увеличена при проведении судебной экспертизы.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, истец имеет право требовать оплаты от покупателя с учётом процентов по ст.395 ГК РФ или договорной неустойки.
На сегодняшний день регистрация права собственной на указанные объекты недвижимости произошла в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>, однако оплаты от покупателя по договору не поступило.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 показал, что с <дата> года работал с ИП ФИО1 и ФИО2, помогая в строительстве объектов недвижимости. ИП ФИО1 спонсировал объекты, а ФИО2 управлял строительством объектов недвижимости и распределял финансы. В какой-то момент строительство объектов ухудшилось, образовалась финансовая задолженность, и ИП ФИО1 отстранил ФИО2 от работы. На совещании, где было принято решение об отстранении ФИО2, также было сказано ИП ФИО1 об отзыве доверенностей, выданных от его имени ФИО2 В январе ФИО2, работая с ИП ФИО1, финансами не занимался, вел только кадастровые работы. Свидетель узнал о продаже ФИО2 спорного земельного участка весной. Работники ожидали июня, поскольку ИП ФИО1 собирался продать спорный земельный участок в июне. Свидетель предполагает, что от продажи ФИО2 земельного участка деньги ИП ФИО1 не получил.
Суд принимает во внимание показания свидетеля, поскольку они с достоверностью подтверждают обстоятельства по делу и оснований не доверять показаниям свидетеля нет.
Кроме этого, суд принимает во внимание не оспоренный факт регистрации перехода права собственности на объекты от истца к ответчику ФИО3 на основании договора купли-продажи от <дата>, содержащего сведения о передаче объектов продавцом покупателю, а также о расчете покупателя по договору.
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, установленному п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абз. 3).
Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что расчет по договору от <дата> между ИП ФИО1 и ФИО3 не произведен.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие волеизъявления истца на заключение указанного договора и действия истца, направленные на отмену нотариальных доверенностей, выданных ранее ФИО2 на совершение действий по регистрации объектов недвижимости, оценку спорных объектов согласно отчету об оценке объектов недвижимости <№ обезличен>К от <дата>, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи № б/н от <дата> подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков солидарно процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с <дата> по <дата> в размере <№ обезличен>61 руб.
Представленный стороной истца расчет процентов суд признает верным исходя из положений ст. 395 ГК РФ.
Таким образом, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 <№ обезличен> руб.
В этой связи, удовлетворению также подлежат требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по дату фактического исполнения решения суда.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков солидарно в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <№ обезличен> руб.
На основании изложенного и руководствуясь ч.1 ст. 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ИП ФИО1– удовлетворить.
Взыскать солидарно с ФИО2 (паспорт <№ обезличен>), ФИО3 (паспорт <№ обезличен>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <№ обезличен>) задолженность по договору купли-продажи земельного участка №б/н от <дата> в размере <№ обезличен> руб., задолженность по договору купли-продажи жилого дома №б/н от <дата> в размере <№ обезличен> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в <№ обезличен> <№ обезличен> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с <дата> до даты фактического исполнения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины в размере <№ обезличен> руб.
Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 января 2026 года.
Судья Е.А. Чикурова