УИД: 66OS0000-01-2024-000973-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

13 мая 2025 года

Номер производства 3а-109/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-109/2025

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,

с участием заинтересованных лиц – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрации г. Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) с 24 декабря 2024 года является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, площадью 136,4 кв.м., назначение – жилой дом, местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, <адрес>

Объект недвижимости с кадастровым номером <№> расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, являющегося земельным участком (категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства; здравоохранение; дошкольное, начальное и среднее общее образование; спорт; коммунальное обслуживание; хранение автотранспорта, общей площадью 3 820 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург).

Административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) на условиях договора аренды от 21 октября 2024 года № Т-298/0729 заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.

На основании договора, заключенного административным истцом с частнопрактикующим оценщиком ФИО2, последним был подготовлен отчет об оценке 09 декабря 2024 года № 029-2024-Л (далее – Отчет), согласно которому рыночная стоимость определена равной 3715 000 руб.

Обращаясь с административным иском в суд, административный истец просит о пересмотре утвержденной в размере 11370803 руб. по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 3715000 руб.

Администрацией г. Екатеринбурга были заявлены письменные возражения на Отчет, в связи с чем, 14 февраля 2025 года производство по административному делу было приостановлено по причине назначения судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ФИО3 (ООО «АПЕКС»).

14 марта 2025 года от эксперта поступило заключение № 25.03-109 (далее – Заключение).

Определением судьи Свердловского областного суда от 07 мая 2025 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, – административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», Администрация г. Екатеринбурга, – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили; возражения на Заключение не направили.

Поскольку в материалах административного дела имеются доказательства заблаговременного их извещения, суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определил рассмотреть административное дело без участия представителей лиц, участвующих в административном деле.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, а также Заключение, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 Постановления № 28).

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, установлено два критерия возможности оспаривания кадастровой стоимости: арендная плата или выкупная цена, исчисляемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Представленными в материалы административного дела доказательствами подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка.

В Едином государственном реестре недвижимости отражены сведения о регистрации договора аренды № Т-298/0729 от 21 октября 2024 года (дата регистрации 24 октября 2024 года).

Из преамбулы договора аренды и представленного протокола от 16 сентября 2024 года № 198 о результатах аукциона, усматривается, что договор аренды заключен с административным истцом по итогам проведения аукциона, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 4 года и 10 месяцев.

По условиям договора, земельный участок предоставлен административному истцу на срок с 16 сентября 2024 года по 16 июля 2029 года за плату, размер которой установлен приложением № 3 к договору аренды.

В приложении № 3 к договору аренды содержится формула расчета арендной платы за пользование участком за период с 16 сентября 2024 года по 31 декабря 2024 года.

На земельном участке расположен объект капитального строительства, принадлежащий административному истцу на праве собственности (здание с кадастровым номером <№>, назначение – жилой дом), что подтверждается представленной административным истцом Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 24 декабря 2024 года.

Таким образом, административный истец наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости указанного земельного участка, в том числе, в судебном порядке, поскольку обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность.

Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 11370 803 руб. утверждены Актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» АОКС-66/2024/000/836 от 28 мая 2024 года.

Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2022 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 мая 2024 года; датой начала применения кадастровой стоимости указано 16 мая 2024 года.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил Отчет, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3715 000 руб.

Предоставленный административным истцом Отчет, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления№ 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела Отчет как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ФИО3

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и в случае его не соответствия определить рыночную стоимость земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По результатам экспертизы в материалы административного дела приобщено Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена экспертом в размере 4546 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено.

Эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами административного дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований Федерального законодательства в области оценочной деятельности, а именно отдельных положений федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценивая Отчет, как доказательство по административному делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка, эксперт определил, что по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 4546000 руб.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Лицами, участвующими в административном деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности Заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное Заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает Заключение объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела Заключение в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании Заключения - 4546000 руб.

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат.

В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 4546 000 (четыре миллиона пятьсот сорок шесть тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 17 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2025 года.

Судья С.Н. Полевщикова