Решение по делу № 2-683/2023 от 17.11.2023 - о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

УИД 23RS0046-01-2023-000632-55 К делу № 2-683/2023 (М-538/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Славянск-на-Кубани 17 ноября 2023 года

Славянский районный суд Краснодарского края в составе:

Судьи Антощук Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Губенко А.А.,

с участием представителя УМИЗО Администрации МО Славянский район – ФИО1, ФИО2 и ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному иску ФИО2 к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

установил:

16.06.2023 Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район в лице представителя ФИО4 обратилось в Славянский районный суд к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка <...>.

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО1 поддержала требования иска. Считает, что внесение ответчиком долга по арендной плате не может являться основанием для отказа в иске, поскольку имелись просрочки, а соответственно нарушение условий договора, которые являются основанием для расторжения договора. Кроме того, истцом 28.02.2023 по заявлению заключено допсоглашение к договору от 27.01.2015, на его подписание ответчик не явилась, по почте извещение также не получила.

Не согласившись с иском ФИО2 просила в иске отказать, поскольку задолженность погашена по арендной плате. Земельным участком она пользуется, высаживает сельхозкультуры. Задержки по оплате и происходят по причине того, что необходимо покупать семена, саженцы, обрабатывать землю. К истцу с вопросом о предоставлении ей отсрочки платежа или изменения условий соглашения, не обращалась. Со стороны истца ей никаких препятствий не чинилось в пользовании участком.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам

Судом установлено, что управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – управление) на основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 27.01.2015 № 159 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>Д, ФИО2» между управлением (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.01.2015 № 4880006940 (далее - договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 146104 кв. м. расположенный по адресу: <...>, кадастровый <...>, для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли населенных пунктов.

Договор действует до 06 декабря 2024 года.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 2 договора. Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи Участка, указанного в пункте 1.4. Договора, за каждый день использования в соответствующий арендный период и вносится Арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Славянском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Сумма первого платежа исчисляется от установленного размера ежегодной арендной платы за период: с момента передачи земельного участка, указанного в пункте 1.4. до конца арендного периода, в котором произведена регистрация договора (пункт 2.3).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении настоящего Договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в п.1.1 настоящего Договора; не использование земельного участка в течение одного квартала; нарушение Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п. 2 настоящего Договора и невыполнение Арендаторами обязанностей, указанных в разделе 4 настоящего Договора; не внесение арендной платы за землю в течение одного квартала; использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 3.2.4).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора без выставления счетов Арендодателем (пункт 4.2.2).

В соответствии с пунктом 8.2. договора по требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и п.п. 3.2.4., 4.1.5 настоящего Договора.

По сведениям ЕГРН договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 27.02.2015, что подтверждается номером государственной регистрации 23-23/016-23/016/802/2015-673/1.

Арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по предоставлению земельного участка арендатору (пункт 1.4). Арендатор в нарушение условий договора обязательства по своевременному внесению арендной платы не исполнил.

В этой связи управление направило ответчику претензию – требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, устранению нарушений условия договора № 4880006940 от 27.01.2015 г. от 04.05.2023 г. № 2171/23-10 о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а также с рекомендацией расторгнуть указанный договор. В случае отказа управление оставляет за собой право обращения в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Факт направления и вручения ответчику 05.05.2023 претензии – требования подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Претензия – требование арендодателя арендатором в установленный срок не исполнена. Ответчик задолженность не погасил, заявление о расторжении договора аренды не подал.

В связи с непогашением задолженности в установленный срок, управление 16.06.2023 направило ответчику исковое заявление. Факт направления и вручения арендатору 17.06.2023 указанного почтового отправления подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Уклонение арендатора от внесения арендных платежей, от расторжения договора и возврата земельного участка послужило основанием для обращения арендодателя с иском в суд.

В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно разъяснений изложенных в абзаце 2 пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением от получения корреспонденции.

В связи, с чем доводы представителя ответчика об отсутствии росписи ФИО2 на уведомлениях о вручении почтовых отправлений управления судом отклонены.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 ГК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В нарушение условий договора аренды ФИО2 свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей исполняла ненадлежащим образом, нерегулярно, с просрочками.

Факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 2022 г. по 2023 г. подтвержден истцом документально и ответчиком не оспорен.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 начислена арендная плата в сумме 9939,15 рублей, а так же пеня за период с 13.04.2021 по 08.02.2022 в сумме 351, 06 рубль в виду отсутствия поступления арендной платы от арендатора, управлением направлено заявление о выдаче судебного приказа от 22.08.2022 - судебным приказом мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района от 26.08.2022 дело № 2-1561/2022, требования управления удовлетворены.

За период с 01.04.2022 по 30.09.2022 начислена арендная плата в сумме 20500,75 рублей, а так же пеня за период с 09.02.2022 по 19.08.2022 в сумме 1400,55 рубль, в виду отсутствия поступления арендной платы от арендатора, управлением направлено заявление о выдаче судебного приказа от 07.10.2022 - судебным приказом мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района от 14.10.2022 № 2-1940/2022, требования управления удовлетворены полностью.

За период с 01.10.2022 по 31.12.2022 начислена арендная плата в сумме 10306,39 рублей, а так же пеня за период с 20.08.2022 по 23.11.2022 в сумме 710,92 рубль в виду отсутствия поступления арендной платы от арендатора, управлением направлено заявление о выдаче судебного приказа от 02.02.2023 - судебным приказом мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района от 03.02.2023 по делу № 2-281/2023, требования управления удовлетворены полностью.

За период с 01.01.2023 по 31.03.2023 начислена арендная плата в сумме 11449,62 рублей, а так же пеня за период с 24.11.2022 по 21.02.2023 в сумме 574,87 рубль, в виду отсутствия поступления арендной платы от арендатора, управлением направлено заявление о выдаче судебного приказа от 17.04.2023 г. - судебным приказом мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района от 19.04.2023, дело № 2-864/2023, требования управления удовлетворены полностью.

За период с 01.04.2023 по 30.06.2023 начислена арендная плата в сумме 11576,84 рублей, а так же пеня за период с 22.02.2023 по 14.04.2023 в сумме 423,10 рубль, в виду отсутствия поступления арендной платы от арендатора, управлением направлено заявление о выдаче судебного приказа от 22.05.2023 г. - судебным приказом мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района от 22.05.2023 № 2-1137/2023, требования управления удовлетворены полностью.

Так по сведениям акта сверки, платежи, подлежащие оплате до 10.01.2022, до 11.04.2022, до 11.07.2022, до 10.10.2022 внесены путем частичной оплаты 27.10.2022; платежи со сроком оплаты до 10.01.2023 и до 10.04.2023, внесены 28.06.2023; платежи, подлежащие оплате до 10.07.2023, внесены 11.07.2023, тогда как пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Таким образом, судебными приказами мирового судьи судебного участка № 201 Славянского района установлено, что платежи в 2022 и 2023 годах внесены арендатором по истечении установленного договором срока платежа.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением, указанная позиция соответствует правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 в ред. от 01.06.2022).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки, суд установил, что условиями договора (пункт 3.2.4) арендодателю предоставлено право на его досрочное расторжение в случае нарушение Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п. 2 настоящего Договора и невыполнение Арендаторами обязанностей, указанных в разделе 4 настоящего Договора, а так же при не внесении арендной платы за землю в течение одного квартала. Ответчик в установленные договором сроки не вносил арендные платежи за период с 01.01.2022 до 27.10.2022 (4 квартала) и с 01.01.2023 до 28.06.2023 (2 квартала). На момент принятия судом искового заявления к производству, задолженность по арендной плате и пене так же погашена не была.

А погашена лишь в период нахождения дела в суде.

Допущенные ответчиком при исполнении договора аренды нарушения суд признает существенными, влекущими удовлетворение требования управления о расторжении указанного договора, в этой связи у ответчика отсутствуют законные основания для продолжения использования арендуемого имущества.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования управления, суд исходит из того, что ответчиком не выполнены условия договора аренды, поскольку предусмотренная договором арендная плата, произведена ответчиком за пределами установленного подпунктом 2.3, договора, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды, заключенного между сторонами. При этом задолженность ответчиком была погашена уже после подачи искового заявления по настоящему делу, то есть по истечении установленного договором срока, а так же срока установленного претензией - уведомлением, что является существенным нарушением условий такого договора.

Ввиду отказа ФИО2 от иска у УМИЗО по основаниям ст.220 производство необходимо прекратить.

руководствуясь положениями статей 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

производство по встречному иску ФИО2 к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды – прекратить.

Исковые требования Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район – удовлетворить.

Расторгнуть договор № 4880006940, заключенный 27 января 2015 года аренды земельного участка общей площадью 146104 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли населенных пунктов, несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности.

Данное решение является основанием для погашения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи права за ФИО2 аренды на земельный участок, общей площадью 146104 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли населенных пунктов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда апелляционной инстанции через Славянский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.11.2023.

Судья Славянского районного суда

Краснодарского края Антощук Ю.В.