№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(мотивированное)
Шадринский районный суд Курганской области в составе:
председательствующего судьи Котельникова Е.Н.
при секретаре Цыганенко О.В.
с участием представителя ответчика КСиА Администрации г. Шадринска ФИО1
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Шадринске 09 декабря 2025 года
гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по строительству и архитектуре Администрации г. Шадринска о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к КСиА Администрации г. Шадринска о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект. В исковом заявлении указано, что ей на основании договора дарения от 16.06.2015 принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 кв.м, для эксплуатации гаража боксового типа, расположенный в г. Шадринске по ул. ... ГСК №, бокс №, и гараж, с кадастровым номером №, площадью 16,8 кв.м. 03.09.2020 на основании договора купли-продажи она также является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 кв.м., для эксплуатации гаража боксового типа, расположенного в г. Шадринске по ул. ..., ГСК №, бокс №, и гаража, площадью 17,1 кв.м., с кадастровым номером №. Ею произведена реконструкция указанный гаражей путем их объединения и образования помещения магазина, общей площадью 32,8 кв.м. и образован один земельный участок с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., с видом разрешенного использования – магазины. Решением КСиА Администрации г. Шадринска № от 07.02.2022 ей было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию гаражных боксов под здание магазина в связи с тем, что такая реконструкция уже была произведена самовольно. Просит сохранить нежилое помещение магазина, площадью 32,8 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ГСК №, бокс № в реконструированном виде и признать за истцом право собственности на нежилое помещение магазина, площадью 32,8 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ГСК №, бокс №
Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении дела не просили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, истец просила дело рассмотреть в ее отсутствие (т. ... л.д. ...).
Представитель ответчика КСиА Администрации г. Шадринска ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.
Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, возражений по существу иска не заявил, просил дело рассмотреть в его отсутствие (т. ... л.д. ...).
Суд, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему выводу.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ст. 5 указанного закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
В соответствии со ст. 1, 7, 42 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
В силу ч. 1 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).
При этом, согласно ч. 11 ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 кв.м, для эксплуатации гаража боксового типа, расположенный в г. Шадринске по ул. ... ГСК №, бокс №, и гараж, с кадастровым номером №, площадью 16,8 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 кв.м., для эксплуатации гаража боксового типа, расположенного в г. Шадринске по ул. ..., ГСК №, бокс №, и гаража, площадью 17,1 кв.м., с кадастровым номером № (т. ... л.д. ...); земельные участки объединены в единый с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., назначение – магазины (т. ... л.д. ...).
Согласно заключению ООО «АрхТехСтрой» (т. ... л.д. ...) гаражные боксы № и № в ГСК № по ул. ... в г. Шадринске реконструированы под магазин, помещение соответствует строительно-техническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Совокупность представленных суду доказательств подтверждает, что ФИО2 без разрешения на реконструкцию осуществила объединение двух гаражей боксового типа в одно нежилое здание с назначением магазин, данная реконструкция не нарушает прав и законные интересы третьих лиц и иных граждан, не влечет угрозу жизни и здоровью граждан. Земельный участок, на котором осуществлена самовольная реконструкция, предназначен для эксплуатации магазина. Истцом нарушений строительных норм и правил не допущено, возражений от третьих лиц не поступило, реконструкция произведена в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцу. Таким образом, единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
исковые требования ФИО2 к Комитету по строительству и архитектуре Администрации г. Шадринска о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированный объект удовлетворить.
Сохранить нежилое помещение - магазин, площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ГСК №, бокс № в реконструированном виде.
Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение - магазин, площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ГСК №, бокс №.
Решение является основанием для постановки нежилого помещения - магазина, площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ГСК №, бокс №, на кадастровый учет.
Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2025 года в 16 часов 00 минут.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца с подачей жалобы через Шадринский районный суд.
Судья Е.Н. Котельников