Решение по делу № 3А-200/2025 от 26.06.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-200/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000023-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 10 июня 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО4 обратилась в суд, оспаривая кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, уточненная площадь, погрешность <данные изъяты> местоположение <адрес>

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на основании акта об определении кадастровой стоимости от <данные изъяты> была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 в размере 57 870 385 руб.

Административный истец полагает вышеуказанную стоимость завышенной, что нарушает её права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с КН № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 на основании отчета об оценке <данные изъяты> от №.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнил заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил административные исковые требования удовлетворить. Также подтвердил, что административный истец оспаривает только кадастровую стоимость, утвержденную 17.03.2023 на основании акта №, дата применения которой определена с 15.02.2023, при этом, ранее установленная кадастровая стоимость истцом не оспаривается.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая выводы эксперта необоснованными, определенную на основании приказа кадастровую стоимость законной и обоснованной.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Предгорного муниципального округа Ставропольского края, заинтересованное лицо ФИО5, ФИО6 извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участков с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, уточненная площадь, погрешность <данные изъяты> местоположение <адрес>. Право собственности подтверждается сведениями из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на 01.01.2022 в размере 57 870 385 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 15.02.2023. Ранее установленная кадастровая стоимость для объекта недвижимости административным истцом не оспаривается.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № № рыночная стоимость для объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 составляет в размере 15 888 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 для объекта недвижимости с КН № составляет 23 863 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архивоценщика.рф/. На первом этапе отбора объектов-аналогов эксперт отобрал представленные объекты-аналоги на рынке продажи земельных участков в зоне <адрес> <адрес> на дату оценки 01 января 2022 года. Было найдено 130 объявлений о продаже земельный участков.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на назначение земельного участка, местоположение земельного участка, площадь, передаваемые права, инженерно-геологические условия, конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид с участка и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся сравнительный подход - 100%.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых указано, что экспертом при определении корректировки на «Местоположение земельного участка» объект оценки отнесен к «Прочим населённым пунктам», но населенный пункт находится в районе <адрес>, соответственно по данному фактору корректнее использовать верхнюю границу интервала. Соответственно, размер корректировки по данному фактору в отношении объектов-аналогов составит -22,86%, - 22,86%, - 46% соответственно. Экспертом необоснованно к объектам - аналогам применена корректировка в размере на «Конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид участка», т.к. уже была применена корректировка из Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО7, данная корректировка является избыточной. Кроме того, Экспертом необоснованно к объектам - аналогам № 2 и № 3 применена понижающая корректировка в размере - 27,00%о и - 17,00% на «Конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид участка», т.к. объект оценки имеет панорамный вид на природный ландшафт, в отличие от объекта-аналога № 1. Панорамный вид у объекта-аналога № 1 отсутствует (между ним и озером расположен лесной массив). Таким образом, объекту оценки соответствует значение 1,14, объекту-аналогу №1-1. Соответственно, размер корректировок по данному фактору составит: к объекту-аналогу № 1 + 14%, к объекту-аналогу № 2 + 14 %, к объекту-аналогу №3 + 37,35%.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО9, который пояснил, что не согласен с доводами возражений, указав следующее.

По первому замечанию эксперт пояснил, что участок расположен на значительном отдалении от <адрес>, за <адрес> вдоль небольшой районной дороги на <адрес>, в окружении сельскохозяйственных полей в нескольких километрах от <адрес>, <адрес>. Нет никаких оснований использовать верхнюю границу интервала корректировки как сказано в возражениях.

По второму замечанию эксперт пояснил, что на стр. 37 - 44 экспертного заключения проводился анализ рынка земельных участков по трем категориям: 1) Под объекты рекреации; 2) под индустриальную застройку; 3) под коммерческую застройку. По результатам данной выборки был отобран для расчета Аналог № 1 он имел значительную площадь, схожую с оцениваемым объектом, однако расположен в <адрес>, рядом с <адрес> На карте указано неверное расположение Аналога № 1. На текущий момент Аналог № 1 разделен на несколько участков с кадастровыми номерами №. Участок граничит с прибрежной линией «Старого озера», что естественно дает больший потенциал для застройки или продажи земельного участка. Объект оценки такими преимуществами не обладает, участок расположен в окружении сельскохозяйственных полей, никакими видовыми характеристиками не обладает. Единственный хороший вид в данной зоне это и есть оцениваемый земельный участок. Корректировка по Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 вводилась на наличие уклона земельного участка, без уклона был только Аналог № 2 ему и была внесена соответствующая корректировка, для Аналогов № 1 и № 3 она составила 0%. А, корректировка по справочнику СтатРислт вводилась на изломанность формы оцениваемого участка, это совершенно разные корректировки, которые не дублируют друг друга.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения <данные изъяты> №, устные и письменные пояснения эксперта ФИО13 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от № не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 58,7 % по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022, определив дату применения с 15.02.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 28.12.2024.

При этом суд полагает необходимым указать в решении суда дату применения установленной судом кадастровой стоимости с 15.02.2023, поскольку ранее установленная кадастровая стоимость административным истцом не оспаривается.

С заключением проведенной судебной экспертизы в суд поступило заявление <данные изъяты> о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 70 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной <данные изъяты> кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена на 58,7 %, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в соответствии с представленной калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., уточненная площадь, погрешность <данные изъяты> кв.м. местоположение <адрес> в размере его рыночной стоимости 23 863 000 руб. по состоянию на 01.01.2022, определив дату применения с 15.02.2023.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 28.12.2024.

Взыскать с ГБУ СК «Ставкрайимущество» (ИНН <***>) в пользу <данные изъяты> судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.06.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная