Решение по делу № 2А-45/2025 от 10.01.2025 - о признании незаконным отказа Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, нежилое здание и обязания Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и на нежилое здание новому собственнику.

Дело № 2а-653/2024

УИД № 36RS0038-01-2024-001103-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2025 года р.п. Хохольский

Хохольский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Паниной Т.И.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Е.А.,

с участием представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО1, представившей доверенность от 09.01.2025 № 09-д,

заинтересованного лица администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области ФИО2, представившей доверенность от 16 декабря 2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца С.Д.С. к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, нежилое здание и обязания Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и на нежилое здание новому собственнику

установил:

административный истец С.Д.С.Д.С. обратился в суд с административным иском к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, нежилое здание и обязания Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и на нежилое здание новому собственнику. В обоснование своих административных исковых требований указывал на то, что между ним и администрацией Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области 25.12.2019 был заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1590,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> на основании проведенного аукциона за 504 000 рублей 00 копеек, которые уплачены административным истцом администрации Семидесятского сельского поселения в полном объеме, нежилое здание передано С.Д.С. согласно акту приема-передач от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, 07.04.2020 между административным истцом и администрацией Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором находится купленное ранее административным истцом нежилое здание, общей площадью 14 039 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Административный истец после заключения договоров купли-продажи на нежилое здание и земельный участок по вышеуказанному адресу обратился с заявлениями к административному ответчику о регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости приобретенные им по договорам купли-продажи у администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области, однако административным ответчиком Управлением Росреестра по Воронежской области в регистрации перехода права собственности было отказано в 2020 году по тем основаниям, что в договоре не предусмотрено ограничения на земельный участок. Административный истец ДД.ММ.ГГГГ повторно обратился к ответчику с заявлениями о регистрации перехода права собственности на приобретенные им объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 25.12.2019 и от 07.04.2020, однако в регистрации перехода ответчиком было отказано, поскольку не соблюден принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним нежилого здания. Административный истец полагает, что такими отказами нарушены его права как собственника объектов недвижимости, предусмотренные п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, просит суд:

признать незаконным отказ Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:31:3000011:78, расположенный по адресу: <адрес> от 21 августа 2024 года и обязать Управление Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок новому собственнику С.Д.С.;

признать незаконным отказ Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № и обязать Управление Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание новому собственнику С.Д.С.. (Т.1. Л.д. 11-15).

Протокольно в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ привлечены к участию в настоящем административном деле в качестве заинтересованных лиц Семилукский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области, Россреестр Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, публичное акционерное общество <данные изъяты>». (Т.1. Л.д. 144).

В судебное заседание явились: представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области К.С.Н., представитель заинтересованного лица администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области Т.М.И.

В судебное заседание не явились: административный истец С.Д.С.Д.С., представители заинтересованных лиц Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области, Росреестра Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, ПАО «МРСК Центра», представители заинтересованного лица администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области К.П.И., Б.В.Л., которые судом надлежащим образом уведомлены, причина их неявки в суд неизвестна.

Суд, в силу требований ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) считает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель административного ответчика К.С.Н. просит в иске отказать, полностью поддерживает свои письменные возражения относительно административных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> Т.М.И. в судебном заседании пояснила, что с административными исковыми требованиями не согласны, так как торги нежилого здания и земельного участка были проведены с нарушением действующего земельного законодательства, просит в иске отказать, также свою позицию изложили в возражениях на административный иск, которые были приобщены к материалам дела. (Т.1. Л.д. 111-119).

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> представлены в суд письменные возражения в отношении административного иска, согласно которым с административными исковыми требованиями С.Д.С. не согласны, поскольку административным ответчиком были заключены договора купли-продажи изначально на нежилое здание, а через четыре месяца на земельный участок, однако при заключении данных договоров не были соблюдены требования ст. 35 ЗК РФ, а именно при продаже нежилого здания и земельного участка не был соблюден принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости здания, которые оба на момент продажи принадлежали одному собственнику администрации. (Т.1. Л.д. 130).

Выслушав объяснения представителей административного ответчика К.С.Н., представителя заинтересованного лица администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> Т.М.И., исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости, в силу которой государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом подтверждается материалами дела, нежилое здание с кадастровым номером 36:31:3000013:78, площадью 1590,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Семидесятскому сельскому поселению Хохольского муниципального района <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. (Т.1. Л.д. 59-64).

Земельный участок с кадастровым номером 36:31:3000011:78, площадью 11 377 кв.м, расположенный в землях населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т.1 л.д. 65-95) на котором расположено вышеуказанное нежилое здание с кадастровым номером 36:31:3000013:78.

Согласно решению Совета народных депутатов Хохольского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, принятому в <адрес> «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: <адрес>» решено утвердить условия продажи муниципального имущества Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> согласно приложению к настоящему решению, которое подлежало опубликованию в официальном периодическом издании органов местного самоуправления «Вестник нормативных правовых актов» и размещено на официальном сайте администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> в сети интернет. (Т,1. Л.д. 21).

Согласно приложению к вышеуказанному решению от ДД.ММ.ГГГГ №, администрацией Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> выставлено на продажу (приватизацию) муниципальное имущество нежилое здание площадью 1590, 1 кв.м с кадастровым номером 36:31:3000013:78, расположенное по адресу: <адрес>А путем проведения открытого аукциона по составу участников и открытого по форме подачи предложений о цене. (Т.1. Л.д. 22,23).

Протоколом № о признании претендентов участниками аукциона от ДД.ММ.ГГГГ решено допустить к участию в аукционе и признан участником аукциона по продаже вышеуказанного нежилого здания, в том числе административного истца С.Д.С. (Т.1. Л.д. 24-26).

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ победителем аукциона по продаже нежилого здания являлся административный истец С.Д.С.Д.С. (т.1 л.д. 27,28) и впоследствии ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи между администрацией Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> и административным истцом С.Д.С., согласно которому административный истец, как победитель аукциона, купил у администрации нежилое здание, общей площадью 1590,1 кв.м по адресу: <адрес> за 504 000 рублей 00 копеек, перечисленные покупателем продавцу безналичным путем. (Т.1. Л.д. 29-31).

Пунктом 1 ст. 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;

4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Однако в нарушение вышеуказанных норм права, администрация Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области, объявляя аукцион по продаже нежилого здания в порядке приватизации, не учла требования ст. 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, т.е. не выставила одновременно с нежилым зданием на продажу земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором находится нежилое здание, проданное по результатам аукциона административному истцу, напротив, заключила позже отдельный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с административным истцом, по которому продала С.Д.С. земельный участок общей площадью 14 039 кв.м. с кадастровым номером 36:31:3000011:78 за 52 264 рубля 94 копейки, которые были оплачены истцом. (Т.1. Л.д. 32).

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее «Закон о государственной регистрации недвижимости») государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 3 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, помимо прочих, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Административный истец обращался в ответчику Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Семилукский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на себя на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> уч. 95 на основании заключенных договоров купли-продажи от 25.12.2019 на нежилое здание и от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, что сторонами по делу не оспаривалось.

Однако уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> № КУВД-001/2020-7339875/2 и № КУВД-001/2020-8030419/2 осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено предложено административному истцу предоставить дополнительные документы, а именно сведения, подтверждающие о том, что административный истец при покупке земельного участка знал об имеющихся ограничениях в его использовании третьими лицами. (Т.1. Л.д. 38-41).

Между административным истцом и администрацией Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, согласно которому пункт 1.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был изложен в иной редакции, а именно продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность земельный участок, а также данный договор дополнен подпунктом 1.3 следующего содержания: посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку с кадастровым номером 36:31:3000011:79, вид ограничения сервитут. Кроме того, имеются ограничения данного земельного участка, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ. (Т.1. Л.д. 42).

Ответчиком Семилукским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2024-18808940/7 и № КУВД-001/2024-18811766/7 административному истцу отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное им у Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области на земельный участок, ссылаясь на п. 5 ст. 1 ЗК РФ, а именно на нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка, а также на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания находящегося на земельном участке и принадлежащие одному тому же лицу, проводится вместе с земельным участком, и на не жилое здание, поскольку земельный участок принадлежит другому лицу, и был продан без проведения аукциона в нарушение существующего законодательства, поскольку находится в муниципальной собственности, в том числе право собственности на приобретенное административным истцом нежилое здание за ним не зарегистрировано. (Т.1. Л.д. 44-47).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации указанный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Абзацем 7 пункта 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как указывалось выше, пунктом 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия административного ответчика по отказу в проведении регистрационных действий по переходу права собственности на приобретенные административным истцом у администрации Семидесятского сельского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области правомерны, поскольку договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, находящиеся в муниципальной собственности были заключены без требований вышеуказанных норм права, а именно земельный участок был продан истцу отдельно от нежилого здания и без проведения аукциона, а также у ответчика не имелось оснований к регистрации перехода права собственности на нежилое здание по договору купли-продажи поскольку оно находится на земельном участке ему не принадлежащем. Кроме того, административным истцом не предоставлено доказательств о том, что в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ у него имелось право на приобретение земельного участка по договору купли-продажи без проведения аукциона.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований административного истца С.Д.С. к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконными отказов Семилукского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на нежилое здание кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2024-18808940/7 и возложения обязанности на Управление Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на земельный участок и на нежилое здание новому собственнику С.Д.С. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Хохольский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом первой инстанции в окончательной форме.

Судья Т.И. Панина

Решение принято в окончательной форме 10 января 2025 года.