Решение по делу № 2-1375/2025 от 01.10.2025 - о признании собственником объекта недвижимости, признании залогодателем, истца - залогодержателем, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов.

Копия

Дело №2-1375/2025 УИД 50RS0009-01-2025-002557-60

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 8 сентября 2025 года

Егорьевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Юровой О.Н., при секретаре судебного заседания Зиминой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 о признании собственником объекта недвижимости, признании залогодателем, истца - залогодержателем, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общества «Альфа-Банк» (далее АО «Альфа-Банк», истец) обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании собственником объекта недвижимости, признании залогодателем, истца - залогодержателем, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен кредитный договор № <данные изъяты> для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между ответчиком и ООО «СК Евродом» (подрядчик, третье лицо), о предоставлении целевого кредита в размере <данные изъяты> руб. на 362 мес. под 5,90 % годовых для приобретения земельного участка и жилого дома по договору подряда по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1000 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с обеспечением исполнения обязательства залог прав на предмет ипотеки. Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по кредитному договору и на основании пункта 8.4.1. правил кредитования истец предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита а также начисленных процентов, неустоек. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма долга составляет <данные изъяты> руб. в том числе: просроченный основной долг <данные изъяты> руб.; начисленные проценты <данные изъяты> руб.; штрафы и неустойки <данные изъяты> руб. Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участке оставляет <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб. По соглашению сторон кредитного договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в <данные изъяты> руб. На основании чего истец просил признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства; признать ответчика залогодателем, истца - залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика сумму задолженности по кредитному договору № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.; обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере <данные изъяты> руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, просил рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя.

Суд, с учетом положений ч.5 ст. 167 ГПК РФ, определил, рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, по ее известному месту жительства (согласно сведений ОМВД России по г.о. <адрес>) судом неоднократно направлялись судебные извещения, возвращенные с пометкой «неудачная попытка вручения», при этом объективной невозможности получения судебной корреспонденции по адресу, указанному в качестве места регистрации, суду не представлено.

В силу статьи 155 ГПК РФ разбирательство дела происходит в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

Информация о принятии обращения в суд к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается судом на официальном сайте соответствующего суда в сети «Интернет» с учетом сроков, предусмотренных частью 7 статьи 113 ГПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ и действует с ДД.ММ.ГГГГ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

При таком положении, суд приходит к выводу, что ответчик о рассмотрении дела извещен надлежащим образом и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства по договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В силу ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части (пункт 4 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен кредитный договор № <данные изъяты>, имеющий целевое назначение, - для приобретения предмета ипотеки земельного участка по ДКП и жилого дома по договору подряда, сроком окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ (п. 12), на предоставление кредита в размере <данные изъяты> руб. (п. 1) на 362 мес. (п. 2) под 5,90% годовых (п. 4), с согласованием размера неустойки за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки (п. 13), периодичностью платежей в соответствии с информационным расчетом (п. 7); предметы ипотеки определены: земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, и строящийся жилой дом по договору подряда с залоговой стоимостью <данные изъяты> руб. на земельном участке (п. 18). Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Кредитор вправе взыскать задолженность по договору и обратить взыскание на предмет ипотеки в случаях и порядке, предусмотренном законодательством (п. 19) (л.д. 12-15).

По договору строительного подряда между ответчиком и третьи лицом последнее приняло на себя обязательства по строительству объекта по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> с согласованной ценой <данные изъяты> руб. сроком строительства в 24 мес. (л.д. 32-35).

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, установлено, что собственником с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик с установленным обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца.

Из материалов дела также усматривается, что платежи ответчиком производились не в полном размере, в связи с чем, образовалась просроченная задолженность, что подтверждается расчетом задолженности и операциями по счету.

Согласно п. 8.4.1 правил предоставления и погашения кредита кредитор вправе потребовать полного исполнения обязательств по возврату кредита и процентов и суммы неустойки при нарушении сроков внесения платежа.

Уведомлением о наличии задолженности Банк постановил в известность ответчика о возможности обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности при невозврате кредита.

Данное требование до настоящего момента не выполнено.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма долга составляет <данные изъяты> руб. в том числе: просроченный основной долг <данные изъяты> руб.; начисленные проценты <данные изъяты> руб.; штрафы и неустойки <данные изъяты> руб.

При определении задолженности ответчика по кредитному договору, суд принимает во внимание представленный истцом расчет задолженности.

Суд соглашается с данным расчетом, составленным в соответствии с принятыми ответчиком на себя обязательствами и условиями заключенного договора, а также с учетом периода просрочки ответчиком выполнения обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суд считает обоснованными исковые требования о взыскании образовавшейся задолженности с ответчика.

Что касается требований истца признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства, такое требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «Альфа-Банк» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд учитывает, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Поскольку в требованиях о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства отказано, также не подлежат удовлетворению вытекающие из этого требования о признании ФИО1 залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта некапитального строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п. п. 2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

Согласно представленному истцом Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Русоценка», стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 43), соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит <данные изъяты>

Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не оспорена, доказательств иного размера не представлено, суд признает оценку ООО «Русоценка» допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты>

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В связи с чем, требование истца о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Альфа-Банк» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии <данные изъяты> №) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН <данные изъяты>) задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> в размере <данные изъяты>

Обратить взыскание на предмет залога земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении исковых требований о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта некапитального строительства, в обращении взыскания на объект незавершенного строительства – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись О.Н. Юрова