административное дело № 3а-117/2023 (3а-1368/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001192-46) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 22 354 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит рассмотреть дело в предварительном судебном заседании в отсутствие его представителя. При этом учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление с дополнениями, в которых содержатся замечания на заключение судебной экспертизы № Г27-1368/2022 от 15.02.2023 года.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с уточнением и приложением рецензии специалиста ООО «Вектор» от 23.03.2023 года, в котором указаны замечания относительно заключения судебной экспертизы.

16 мая 2023 года от эксперта ООО «Граунд» ФИО3 в Краснодарский краевой суд поступили письменные пояснения относительно замечаний административного истца и департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.

В судебное заседание 17 мая 2023 года явился представитель ФИО1 по доверенности ФИО4, которая поддержала доводы ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. В случае отказа в удовлетворении ходатайства, настаивала на удовлетворении требований административного иска.

Протокольным определением от 17 мая 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта от 02.08.2022 года и свидетельством о государственной регистрации права (л.л.12-15, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 34 180 913, 24 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 23.09.2022 года (л.д.7, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-21/22/09-01 от 21.09.2022 года, подготовленным ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 22 354 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Кроме того, генеральным директором ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС» является ФИО2, который также является представителем ФИО1 по данному делу.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-1368/2022 от 15.02.2023 года отчет об оценке № ОЦ-21/22/09-01 от 21.09.2022 года, подготовленный ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, так как в них допущены нарушения ФСО и методики оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 28 839 400 руб. (ниже кадастровой стоимости на 15,6 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов экспертом обоснована.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Судом не установлены противоречия в выводах эксперта ООО «Граунд», каких - либо сомнений в обоснованности заключения не имеется.

Поскольку суд не усматривает предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы по данному делу, ходатайство ФИО1 подлежит оставлению без удовлетворения.

Доводы административного истца, изложенные в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, а также доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнениях к отзыву на административный иск, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод административного истца о том, что непонятно кто и каким образом разъяснил эксперту права и обязанности, а также предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является необоснованным, поскольку определением суда от 07.12.2022 года эксперты ООО «Граунд» предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, заключение судебной экспертизы содержит расписку эксперта ООО «Граунд» ФИО3 о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а также ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Довод административного истца о том, что состояние объекта-аналога №1 в заключении указывается как «хорошее», однако в объявлении отсутствует фотоматериал сдаваемых в аренду помещений, а также информация о состоянии ремонта, не может подтверждать искажение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы, так как выезд эксперта на объекты – аналоги в целях проверки их действительного ремонта с проведением соответствующего исследования не предусмотрен положениями законодательства в области оценочной деятельности. Кроме того, эксперт пояснил, что объект-аналог №1 является офисным помещением, расположенным в офисном здании (ул.Ставропольская, д.43), которое было введено в эксплуатацию до 2014 года. По данным карт, находящихся в открытом доступе, (https://yandex.ru/maps/), по состоянию на 11 декабря 2019 года опубликовано фото 3-го этажа. По фото установлено, что этаж с ремонтом, у одного из помещений уже есть арендатор/собственник. При сдаче помещений без ремонта (или нуждающихся в ремонте) данную информацию указывают в описании, предоставляя «арендные каникулы».

Довод административного истца о том, что при определении рыночной стоимости объекта экспертом не применена корректировка на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, является необоснованным, поскольку данная корректировка характерна для отдельно стоящих зданий, реализуемых с земельным участком, на котором они расположены. Объектом экспертизы является встроенное помещение, в качестве объектов-аналогов выступают также встроенные помещения. В связи с чем, использование данного корректирующего коэффициента приведет к искажению итогового результата.

Ссылка административного истца на неверное применение экспертом корректировки на торг для объектов-аналогов №1, №2, №3 как для высококлассных офисов (офисов классов А,В) ввиду того, что объект экспертизы относится к офисным объектам класса С, несостоятельна, так как в заключении судебной экспертизы экспертом верно установлено отнесение объекта экспертизы по характеристикам к офисным объектам класса А, В, в том числе с учетом сведений технической документации о годе постройки объекта (2009г.) и ввода в эксплуатацию (после 2000 года).

Довод административного истца и департамента о том, что экспертом проигнорирован факт нахождения объекта экспертизы частично в подвальном этаже (пом. 1-26), частично на 1-м этаже (пом. 1-31), в связи с чем ошибочно рассчитана корректировка для 1-го этажа в размере 1,15, не нашел своего подтверждения, так как в ходе исследования экспертом установлено, что доступ к помещениям, расположенным в подвальном этаже осуществляется через 1-й этаж, при этом данные помещения являются неотъемлемой частью объекта экспертизы. В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что применение корректирующего коэффициента приведет к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы.

Довод административного истца и департамента о том, что экспертом подобраны некорректные объекты – аналоги, при этом необоснованно подобраны в качестве объектов – аналогов помещения спортивного назначения – для занятия фитнесом, аэробикой (№3), торгового (№2), опровергается заключением судебной экспертизы. Так, экспертом отобраны в качестве объектов – аналогов объекты недвижимости, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта.

Кроме того, в письменных пояснениях эксперт указал, что объектом экспертизы является нежилое помещение (офисного назначения), объектами– аналогами №2, №3 выступают нежилые помещения со свободной планировкой. Масштаб помещений, физическое состояние, расположение относительно «красной линии», расположение помещений в зданиях – совокупность данных факторов представляет возможность использовать помещения в качестве офисных.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт не использовал сравнительный подход для установления рыночной стоимости объекта, не может служить основанием для признания заключения эксперта неполным или неясным, поскольку экспертом мотивирован отказ от применения данного подхода. При этом эксперт пояснил, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. По результатам анализа рынка не выявлено достаточное количество объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, что является отсутствием достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В связи с чем, сравнительный подход для оценки не применялся.

Довод департамента о том, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относится оцениваемый объект (рынок коммерческих помещений г.Краснодара), отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, опровергается заключением судебной экспертизы, в котором отражен проведенный экспертом анализ предложений о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости в районе расположения объекта-экспертизы, что отражено в таблице 4 на л.23, таблице 5 на л.42.

Иные доводы административного истца и департамента о допущенных экспертом нарушениях не мотивированны должным образом, не подтверждены какими – либо доказательствами, а также опровергаются заключением судебной экспертизы и письменными пояснениями эксперта.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 15 ноября 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 15 ноября 2022 года.

Кроме того, от директора ООО «Граунд» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 80 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Граунд» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 28 839 400 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 15 ноября 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Граунд» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 мая 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова