Дело № 2- 429/2025
УИД 61RS0031-01-2025-000220-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 апреля 2025г. ст. Егорлыкская Ростовская область
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Поповой О.М.,
С участием:
Истца ФИО1,
При секретаре Крижановской В.С.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Егорлыкского сельского поселения, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании действительным и заключенным договор дарения, о государственной регистрации договора дарения жилого дома и земельного участка и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество,
Установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Егорлыкского сельского поселения о признании права собственности на земельный участок и жилой дом. В обоснование заявленных требований истец указал, что 21.07.1999г. Х.Р.Г. подарила истцу по договору дарения, удостоверенному нотариусом земельный участок площадью 847 кв.м. и жилой дом общей площадью 59,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с действующим законодательством на момент составления договор дарения не был зарегистрирован в Земельном комитете и БТИ. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ даритель Х.Р.Г. умерла. При этом, договор дарения от 21.07.1999г. заключен в надлежащей форме, недвижимость передана с момента подписания договора, однако в связи со смертью дарителя у истца отсутствует возможность осуществить регистрацию договора и перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости. С учетом положений ст.225 и 1151 ГК РФ истец считает, что надлежащим ответчиком по его требованию является администрация Егорлыкского сельского поселения. С учетом изложенного, а также заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ об уточнении требований (л.д.88-90), истец ФИО1 просил суд: признать действительным, заключенным и исполненным договор дарения от 21.07.1999г. между Х.Р.Г. и ФИО1; произвести государственную регистрацию перехода права собственности и государственную регистрацию договора дарения, от 21.07.1999г., заключенного между Х.Р.Г. и ФИО1, на земельный участок кадастровый №, площадью 800 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 59,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержал, просил суд их удовлетворить. Суду пояснил, что с 1994г и по настоящее время он проживает в данном жилом доме, в нем зарегистрирован. С ним были заключены коммунальные договоры. По невнимательности они с дарителем не осуществили гос.регистрацию договора дарения. Даритель Х.Р.Г. является его матерью. С момента подписания данного договора и до смерти мать никогда не оспаривала договор. После смерти матери он являлся её единственным наследником. В настоящее время он имеет намерение оформить свое право собственности на спорный дом и земельный участок, поэтому предъявляет свои требования к Администрации Егорлыкского сельского поселения, так как осенью 2024 получил от нее извещение обязывающее поставить на кадастровый учет спорные объекты недвижимости. Просил учесть, что в иске указывает декларируемую площадь земельного участка 800 кв.м. ( а не 847 кв.м. как по договору), так как согласно ЕГРН указана данная площадь, так как границы земельного участка в установленном законном порядке не определены, сведения о его границах записаны как «актуальные, ранее учтенные».
Ответчик Администрация Егорлыкского сельского поселения в судебное заседание не направила своего представителя, была уведомлена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, от главы данной администрации поступило заявление о рассмотрении дела без участия администрации. В данном заявлении указано о признании администрацией исковых требований ФИО1 (л.д.67)
Третье лицо- Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не направило своего представителя, было уведомлено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направило отзыв на иск, в котором просило рассмотреть дело без его представителя (л.д. 115-120).
Дело рассмотрено без сторон и третьих лиц в силу положений ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истца, исследовав письменные доказательства, оценив всё в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Х.Р.Г. на праве собственности принадлежал жилой дом площадью 59,3 кв.м. и земельный участок площадью 847 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Данное право собственности Х.Р.Г. на жилой дом подтверждалось регистрационным удостоверением №198 от 26.11.1998г. (л.д.54), право собственности на земельный участок площадью 847 кв.м. подтверждалось свидетельством на право собственности на землю РО-10-04-7165, выданным 17.05.1993 Администрацией Егорлыкского сельского совета ( л.д. 53)
21.07.1999 года между Х.Р.Г. и ФИО1, заключен договор дарения земельного участка, площадью 847 кв.м. и жилого дома, площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 41,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (далее - договор дарения- л.д.8-9, 48), по условиям которого ФИО1 принял в дар земельный участок и целое домовладение. Передача дара осуществляется посредством вручения правоустанавливающих документов- договора дарения, домовой книги, ключей от дома, тех.паспорта, квитанций по уплате налогов, расчетных книжек по уплате за электроэнергию и пользование газом.( п.4 договора дарения).
После заключения договора дарения от 21.07.1999 у нотариуса стороны не осуществили обязательные действия по государственной регистрации договора в МП «Коммунальник» ст. Егорлыкксой и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Егорлыкского района, о чем было непосредственно указано в тексте договора после подписей сторон.
ДД.ММ.ГГГГ Х.Р.Г. умерла (л.д.7).
Как установлено судом 02.10.2017 нотариусом Егорлыкского нотариального округа К.Т.Ю. было заведено наследственное дело к наследованию имущества Х.Р.Г. на основании заявлении ФИО1 (л.д.39-40). При обращении к нотариусу ФИО1 указал наследственное имущество в виде денежных средств, иное имущество не указывал. 27.11.2017 нотариус выдала истцу свидетельство о праве на наследство, состоящее из денежных средств, внесенных в банк (л.д.44). Иных наследников в процессе производства по делу судом не установлено.
Согласно выписке из ЕГРН от 10.02.2025 следует, что сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, площадью 59,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № отсутствуют. Объект имеет статус «актуальные, ранее учтенные»(л.д.27).
Согласно выписке из ЕГРН от 10.02.2025 следует, что сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № отсутствуют. Объект имеет статус «актуальные, ранее учтенные» (л.д. 29-30).
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (часть 4). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5).
При этом согласно части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).
Исходя из действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом, право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Таким образом, судом установлено, что у дарителя Х.Р.Г. право собственности на жилой дом и земельный участок возникло ранее введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ и поэтому данное право собственности признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Положениями части 2, 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации определены требования к форме договора дарения недвижимого имущества, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 8 ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - 01.03.2013.
Поскольку спорный договор дарения был подписан наследодателем в 21.07.1999, то на него распространяется требование о его государственной регистрации и условие о его признании заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 статьи 433 Кодекса, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.
Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки, учитывая, что сделка никем не оспаривалась и недействительной в установленном законом порядке признана не была.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимости, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Положения вышеприведенной нормы материального права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации применимы и к договору дарения.
Суд учел, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, не предусматривали сроков обращения граждан в регистрационную службу.
Таким образом, суд считает, что способ защиты прав истца, как решение суда о государственной регистрации сделки и о государственной регистрации за ним перехода права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора дарения является правомерным.
В силу правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 11 октября 2016 года N 78-КГ16-42, суду необходимо исследовать фактическое исполнение заключенной сторонами сделки, их последующее поведение после ее заключения. В частности, суд выясняет, состоялись ли передача объекта недвижимости с подписанием передаточного акта, вручение ключей, документов, несение покупателем или одаряемым расходов по содержанию объекта и др.
Судом установлено, что договор дарения был исполнен сторонами, истец фактически использовал жилой дом и земельный участок с момента подписания договора, что свидетельствует данными из похозяйственных книг Администрации Егорлыкского сельского поселения (л.д.68-86), представленными договорами: договором о поставке природного газа и договор холодного водоснабжения, которые были подписаны с ФИО1 (л.д.91, 98-99). Данный договор дарения в установленном законом порядке недействительным не признавался и дарителем оспорен не был.
Отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
Судом установлено, что препятствием для регистрации договора дарения и перехода права собственности явилась смерть дарителя Х.Р.Г., что в свою очередь не может являться основанием для отказа в приобретении одариваемым права собственности на недвижимое имущество.
С учетом положений ст.225 ГК РФ суд считает, что надлежащим ответчиком по данному требованию является администрация Егорлыкского сельского поселения, на чьей территории находятся спорные объекты недвижимости.
Доводы в возражении Управления Росреестра о том, что истцу необходимо было просить прекратить право собственности дарителя на заявленные объекты недвижимости и признать за собой право собственности (л.д.118), суд признает ошибочными, не соответствующие вышеуказанными нормам ГК РФ.
Суд учитывает, что при удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований право собственности возникнет с момента вынесения решения суда, которое в свою очередь является основанием регистрации уполномоченным органом права собственности на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования истца ФИО1 в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Администрации Егорлыкского сельского поселения удовлетворить.
Признать действительным договор дарения земельного участка и целого домовладения, заключенный 21.07.1999г между Х.Р.Г. и ФИО1.
Произвести государственную регистрацию договора дарения земельного участка и целого домовладения от 21.07.1999г., заключенного между Х.Р.Г. и ФИО1, и регистрацию перехода права собственности от дарителя Х.Р.Г. к одареваемому ФИО1 на земельный участок кадастровый №, декларируемой площадью 800 кв.м. и жилой дом с кадастровым №, площадью 59,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Указанное решение является основанием для регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2025