УИД: 77RS0026-02-2025-004126-32
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 декабря 2025 года город Москва
Таганский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Неревяткиной О.Ю., при секретаре Гулян М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2396/2025 по иску ООО «Виктори Риал Эстейт» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Виктори Риал Эстейт» обратилось в суд с иском, в котором просило суд взыскать с ответчика задолженность по договору № 88473360 от 23.12.2024 г. в размере 287 100 руб. и возложить судебные расходы на ответчика.
Свои требования ООО «Виктори Риал Эстейт» мотивировало тем, что между ООО «Виктори Риал Эстейт» и ФИО1 был заключен договор № 88473360 от 23.12.2024 г. возмездного оказания услуг по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости. Согласно договору, истец принял на себя обязательства, по поручению ответчика, совершить действия по поиску потенциального покупателя на квартиру, расположенную по адресу: <...>, общей кадастровый номер 77:02:0004006:5913. 15.08.2024 г. между истцом и ответчиком был заключен аналогичный договор № 15082024 возмездного оказания услуг по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости. На момент заключения указанного договора ответчик был правообладателем квартиры по договору социального найма
№ 521080033 от 05.06.2024 г., заключенному с городом Москвой. Ответчик сдал квартиру в поднайм, заключив 14.07.2024 г. договор № 0016 найма жилого помещения. Квартира нуждалась в серьезной предпродажной подготовке, ответчик выразил намерение приватизировать квартиру с целью продажи, для чего им были заключены последовательно два договора возмездного оказания услуг по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости: № 15082024 от 15.08.2024 г. и № 88473360 от 23.12.2024 г. 16.01.2025 исполнитель организовал очередной показ квартиры, вследствие чего квартиру осмотрел и выразил намерение купить за 11 000 000 руб. ФИО2, 17.01.2025 г. в офисе истца, состоялась встреча ответчика с ФИО2 и его матерью. В целях выхода на сделку истцом было подготовлено соглашение о задатке, в котором была зафиксирована цена продажи квартиры 11 000 000 руб., покупателем был указан ФИО2, однако ответчик отказался подписать соглашение о задатке, взяв время обдумать ситуацию. Как позднее стало известно исполнителю, 31.01.2025 г. ФИО3, мать ФИО2, стала собственником квартиры без извещения истца о самостоятельных действиях по продаже квартиры, что является нарушением обязательств ответчика, установленных в пункте 3.6 договора. Исполнитель не смог оказать содействие в заключении основного договора купли-продажи и передаче квартиры покупателю в связи с тем, что ответчик сообщил истцу о своем несогласии заключить договор купли-продажи из-за размера вознаграждения исполнителя. Истец полагал, что ответчик отказался от договора. Однако в результате комплекса действий истца в рамках договора был найден покупатель, который приобрел квартиру у ответчика. В соответствии с условиями договора услуга считается выполненной, а вознаграждение подлежит выплате в полном объеме в размере 287 100 руб. В адрес ответчика была отправлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.
Представитель истца на основании доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования.
Ответчик о времени и месте судебного заседания извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности ФИО5, возражал против удовлетворения иска, указал на то, что предмет договора от 23.12.2024 г. не согласован. Размер вознаграждения завышен, что подтверждается заключением ООО «Эйдолон». Цена за услугу по поиску покупателей не может составлять 287 000 руб., так как не соответствует условиям рынка услуг. Услуги истцом оказаны некачественно, представленное соглашение о задатке предусматривало оплату 482 000 руб. в день заключения основного договора. Представитель истца пояснил, что данная сумма предназначается для исполнителя. Условия соглашения не соответствовали требованиям продавца. Таким образом, истец пытался путём подписания дополнительного соглашения увеличить стоимость договора
Третье лицо ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело при вышеуказанной явке.
Суд, изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, оценив доказательства по делу в их совокупности, пришёл к следующему выводу.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как указано в пункте 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В пункте 2 статьи 782 ГК РФ указано, что исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
Судом установлено, что 23.12.2024 года между ООО «Виктори Риал Эстейт» (Исполнитель) и ФИО1 (Заказчик) был заключен договор № 88473360 возмездного оказания услуг по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости.
В соответствии с условиями договора, ООО «Виктори Риал Эстейт» приняло на себя обязательства по поручению ответчика, совершить действия по поиску потенциального покупателя на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0004006:5913, принадлежащую заказчику на праве собственности (пункты 1.1, 1.2).
Согласно пункту 1.3 договора, заказчик обязался оплатить услуги исполнителя.
В статье 2 договора указано, что исполнитель обязуется консультировать заказчика по вопросам исполнения договора; осуществлять поиск покупателя (ей) на объект; представлять интересы заказчика в переговорах с третьими лицами, проводимых в связи с исполнением договора; рекламировать объект. Виды и объем рекламы определяются исполнителем самостоятельно; организовывать показы объекта потенциальным покупателям, делая записи об их результатах; в случае необходимости заключить предварительный договор/авансовое соглашение, устанавливающее условия заключения основного договора купли-продажи от имени заказчика; уведомить заказчика о времени и о месте заключения основного Договора купли-продажи не позднее, чем за 5 дней до сделки; оказать содействие в передаче объекта путем предоставления акта приема-передачи; организовать подготовку и проведение иных действий, связанных с исполнением договора; организовать сделку купли-продажи по согласованию со сторонами.
В соответствии с условиями договора вознаграждение истца составляет 3 % от стоимости объекта по договору купли-продажи объекта, заключённому с покупателем, найденным исполнителем (п. 4.1).
В пункте 7.2 договора стороны согласовали, что услуга по поиску покупателя(ей) считается также выполненной, если заказчик в течение срока действия договора или в течение 1 календарного года с момента расторжения/окончания срока действия договора, самостоятельно совершит сделку по отчуждению квартиры покупателю, найденному истцом (если покупатель зафиксирован в акте просмотров), или иному лицу, состоящему с таким покупателем в родственных отношениях. Вознаграждение исполнителя в таком случае выплачивается в полном объеме.
Исходя из пункта 7.6 договора, заказчик имел право отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом исполнителя не менее чем, за 3 дня до истечения срока действия договора.
Из материалов дела также следует, что 15.08.2024 г. между ООО «Виктори Риал Эстейт» (Исполнитель) и ФИО1 (Заказчик) был заключен договор № 15082024 возмездного оказания услуг по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости.
В соответствии с условиями договора, ООО «Виктори Риал Эстейт» приняло на себя обязательства по поручению ответчика, совершить действия по поиску потенциального покупателя на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0004006:5913, которую ФИО1 на тот момент занимал на основании договора социального найма № 521080033 от 05.06.2024 г. (пункты 1.1, 1.2).
Согласно пункту 1.3 договора от 15.08.2024 г., заказчик обязался оплатить услуги исполнителя.
В статье 2 договора от 15.08.2024 г. указано, что исполнитель обязуется консультировать заказчика по вопросам исполнения договора; осуществлять поиск покупателя (ей) на объект; представлять интересы заказчика в переговорах с третьими лицами, проводимых в связи с исполнением договора; рекламировать объект. Виды и объем рекламы определяются исполнителем самостоятельно; организовывать показы объекта потенциальным покупателям, делая записи об их результатах; организовать сбор комплекта документов, необходимых для совершения сделки за счёт заказчика; в случае необходимости заключить предварительный договор/авансовое соглашение, устанавливающее условия заключения основного договора купли-продажи от имени заказчика; уведомить заказчика о времени и о месте заключения основного lоговора купли-продажи не позднее, чем за 5 дней до сделки; оказать содействие в передаче объекта путем предоставления акта приема-передачи; организовать подготовку и проведение иных действий, связанных с исполнением договора; организовать сделку купли-продажи, подготовить договор купли-продажи, организовать безопасную форму расчётов, консультировать заказчика о комплектности документов, необходимых для регистрации перехода права собственности по объекту.
В соответствии с условиями договора вознаграждение истца составляет 3 % от фактической стоимости объекта по договору купли-продажи объекта, заключённому с покупателем, найденным исполнителем (п. 4.1).
В пункте 7.2 договора стороны согласовали, что услуга по поиску покупателя(ей) считается также выполненной, если заказчик в течение срока действия договора или в течение 1 календарного года с момента расторжения/окончания срока действия договора, самостоятельно совершит сделку по отчуждению квартиры покупателю, найденному истцом (если покупатель зафиксирован в акте просмотров), или иному лицу, состоящему с таким покупателем в родственных отношениях. Вознаграждение исполнителя в таком случае выплачивается в полном объеме.
Исходя из пункта 7.6 договора, заказчик имел право отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом исполнителя не менее чем, за 10 дней до истечения срока действия договора.
В ходе исполнения обязательств по оказанию возмездных услуг истец осуществил фотосъемку квартиры, разместил объявления о продаже квартиры. Данные обстоятельства ответчик не оспаривал.
16.01.2025 г. исполнитель организовал показ квартиры, вследствие чего квартиру осмотрел ФИО2, факт показа зафиксирован в акте просмотра объекта. В акте была указана цена квартиры в размере 11 000 000 руб.
В целях заключения сделки исполнителем было подготовлено соглашение о задатке между ФИО1 и ФИО2, в котором была указана цена продажи квартиры 11 000 000 руб. Как следует из пояснений истца, ответчик отказался подписать соглашение о задатке, взяв время обдумать ситуацию.
Из пояснений представителя ООО «Виктори Риал Эстейт» также следует, что исполнитель не смог оказать содействие в заключении основного договора купли-продажи и передаче квартиры покупателю в связи с тем, что ответчик сообщил истцу о своем несогласии заключить договор купли-продажи из-за размера вознаграждения исполнителя.
Согласно выписке из ЕГРН от 19.06.2025 г., с 31.01.2025 г. ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником квартиры с кадастровым номером 77:02:0004006:5913, расположенной по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Северное Медведково, проезд Заревый, дом 9, квартира 39. Право собственности ФИО3 возникло на основании договора купли-продажи от 30.01.2025 г., заключённого между ответчиком и ФИО3
Стоимость квартиры, согласно условиям договора от 30.01.2025 г., составила 10 951 000 руб.
Согласно записи акта о рождении № 467 от 02.02.1978 г., родителями ФИО2 являются ФИО6 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Таким образом, ответчик продал объект недвижимости родственнику покупателя, которого подобрал истец в рамках договорных правоотношений.
В силу статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (пункт 2 статьи 781 ГК РФ).
Согласно положениям статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Доводы ответчика о том, что в договоре от 23.12.2024 г. не указан предмет сделки, суд признал несостоятельными. Вопреки доводам ответчика договор от 23.12.2024 г. содержит условия позволяющие определить предмет сделки, объём прав и обязанностей сторон. Договор содержит конкретный перечень действий, которые исполнитель обязался совершить по поручению заказчика.
25.02.2025 г. ООО «Виктори Риал Эстейт» в адрес ответчика была отправлена досудебная претензия с требованием оплаты вознаграждения в размере 287 100 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения. В письменном ответе на претензию ответчик сообщил о том, что считает требования ООО «Виктори Риал Эстейт» незаконными. При этом ответчик выразил готовность возместить фактически понесённые расходы по фотосъёмке квартиры, размещению объявления о продаже квартиры и оплате ГСМ за показ квартиры.
Вопреки доводам истца договор от 23.12.2024 г. содержит условие о размере вознаграждения исполнителя, его формулировка не допускает двусмысленности, в том числе при буквальном толковании.
Несогласие истца с суммой вознаграждения, основанное на мнении специализированной организации ООО «Эйдолон», не может служить основанием для снижения размер вознаграждения, поскольку ответчик, подписав договор от 23.12.2024 г. согласился с его условиями. Мнение специалиста ООО «Эйдолон» является субъективным в связи с чем не может быть принято в качестве достоверного доказательства.
Таким образом, суд полагает, что материалами дела установлено оказание ответчику услуг ООО «Виктори Риал Эстейт» по договору возмездного оказания услуг от 23.12.2024 г., а потому эти услуги подлежат оплате в полном объеме.
Несогласие истца с условиями соглашения о задатке, которое не было заключено, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. В материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик выразил свои возражения относительно соглашения о задатке до продажи квартиры, либо предложил истцу иные условия соглашения. Предложение ответчику соглашения о задатке на условиях, которые не соответствовали его требованиям, не свидетельствует о том, что услуги по поиску покупателя были оказаны некачественно. Напротив, именно в результате действий ООО «Виктори Риал Эстейт» был найден ФИО2, его мать ФИО3 стала покупателем квартиры. Договор купли-продажи был заключён через непродолжительный период времени с момента просмотра квартиры ФИО2
Ввиду вышеизложенных обстоятельств с ответчика в пользу истца ООО «Виктори Риал Эстейт» подлежит взысканию сумма вознаграждения в размере 287 100 руб. Расчёт суммы вознаграждения суд признал обоснованным и соответствующим условиям договора оказания услуг от 23.12.2024 г.
В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 9 613 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования - удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (паспорт <...>) в пользу ООО «Виктори Риал Эстейт» (ИНН <***>) задолженность по договору в сумме 287 100 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 9 613 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Таганский районный суд города Москвы.
Мотивированное решение изготовлено 13 марта 2026 года.
Судья О.Ю. Неревяткина