Производство № 2-7374/2025
УИД 28RS0004-01-2025-016476-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2025 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Самарской О.В.,
при секретаре Калашниковой А.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на гараж в реконструируемом виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации г. Благовещенска, в обоснование которого истец указала, что в ее собственности находится объект недвижимого имущества – гараж, площадью 21,2 кв. метров, встроенный в многоквартирный дом с кадастровым номером ***, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, сформированного для многоквартирного дома по ***.
В целях удобства в использовании указанного гаража супруг истца ДИ своими силами произвел реконструкцию указанного объекта, увеличив его с северной стороны, для удобства заезда двух автомобилей. В 2020 году протоколом общего собрания собственников МКД указанная реконструкция была согласована.
Произведенная реконструкция не снижает несущей способности строительных конструкций существующего здания и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
На основании изложенного, истец просит суд признать за ней право собственности на гараж в реконструируемом состоянии, расположенном по адресу: ***, площадью 41,1 кв. метров, согласно техническому плана от 11 ноября 2024 года, выполненного кадастровым инженером АМ
В судебное заседание не явились заблаговременно извещавшиеся о месте и времени судебного заседания истец обеспечивший явку своего представителя, представитель ответчика Администрации г. Благовещенска, просивший о рассмотрении дела в свое отсутствие. На основании изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, приведя доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что копия протокола общего собрания собственников МКД от 11 июля 2020 года, которая была представлена изначально в адрес суда содержит в себе неточности в части общей согласованной площади реконструируемого гаража, в данный протокол были внесены изменения, которые содержат новую площадь. Новое собрание не проводилось.
В письменном отзыве представитель администрации г. Благовещенска с иском не согласился, указав, что спорная постройка является самовольной.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно положениям статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из материалов дела следует, что 02 октября 2000 года между ОАО «Амурэлектромонтаж» и МА был заключен договор на строительство гаража в *** к многоквартирному дому.
Оконченный строительством объект был передан по акту приема-передачи МА
На основании договора купли-продажи о 08 июля 2012 года, заключенного между МА и ДИ, гараж с кадастровым номером ***, площадью 21,2 кв. метров, расположенный в *** был передан в собственность последнего.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону, а также соглашения о разделе наследственного имущества от 15 марта 2024 года гараж с кадастровым номером *** был передан в собственность ФИО2
Из технического паспорта на указанный объект недвижимости, изготовленного по состоянию на 01 апреля 2002 года, следует, что данный гараж имел площадь 21,2 кв. метров.
Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером АМ 11 ноября 2024 года объект недвижимости – гараж с кадастровым номером ***, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***, имеет площадь 41,1 кв. метров.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что в результате реконструкции площадь гаража была увеличена практически в два раза с 21,2 кв. метров до 41,1 кв. метров.
Согласно схеме расположения земельного участка, составленной специалистом администрации г. Благовещенска, объект недвижимости - гараж с кадастровым номером ***, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок *** сформирован для многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***.
Согласно техническому заключению, изготовленному ООО «СпецГеоПроект» от 09 сентября 2025 года, общее состояние несущих конструкций существующего гаража, расположенного в *** удовлетворительное и работоспособное. Признаков деформаций и разрушений не обнаружено. Гараж находится в работоспособном состоянии и соответствует действующим на период строительства нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Примененные при возведении сооружения строительные материалы, кирпичные и металлические конструкции не соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Объективных причин, препятствующих дальнейшей эксплуатации гаража по назначению не установлено.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации изложенной в п. 31 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
А в силу пункта 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, к числу необходимых документов, в числе прочих, отнесены: решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Материалами дела подтверждается, что в результате произведенной реконструкции спорного объекта была увеличена его площадь, а следовательно уменьшена площадь земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по ***.
В качестве доказательств наличия согласия всех собственников помещений МКД, истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников МКД от 11 июля 2020 года, согласно которому ДИ собственнику *** согласовано проведение работ по учету изменений площади и границ объекта недвижимости – индивидуальный гараж, принадлежащий ДА на основании договора купли-продажи от 08 июля 2021 года, расположенный по адресу: *** на земельном участке с кадастровым номером ***, путем реконструкции гаража и увеличения площади объекта с 21,2 кв. метров до 30 кв. метров по наружному обмеру.
Из протокола следует, что голосование проходило 10 июля 2020 года в 17 часов 00 минут в форме очного голосования, присутствовало 100% собственников помещений МКД.
Между тем, в судебном заседании, представителем истца была предоставлена иная копия указанного протокола, содержащая в себе сведения о согласовании собственниками МКД реконструкции гаража и увеличения площади объекта с 21,2 кв. метров до 41,1 кв. метров по наружному обмеру.
Из пояснений представителя истца следует, что новое собрание собственников МКД не проводилось, в ранее имевшийся протокол были внесены изменения в части общей площади гаража, представленная изначально в материалы дела копия протокола общего собрания являлась рабочей версией.
Оценивая указанные доказательства, суд не может принять во внимание протокол общего собрания собственников МКД от 11 июля 2020 года, представленный в судебном заседании, состоявшимся 15 декабря 2025 года, поскольку внесение каких-либо исправлений в ранее оформленный протокол общего собрания недопустимо. Кроме того, учитывая, что впервые техническая документация на спорный гараж, отражающая его фактическую площадь 41,1 кв. метров была изготовлена только 11 ноября 2024 года, суд ставит под сомнение доводы стороны истца о том, что ранее представленный в материалы дела протокол общего собрания собственников МКД являлся рабочей версией.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***, сформированного для МКД по *** и находящегося в собственности собственников указанного МКД, в результате реконструкции уменьшилось общее имущество указанного многоквартирного дома, согласие всех собственников МКД на произведенную реконструкцию и увеличение площади спорного объекта до 41,1 кв. метров получено не было, суд не усматривает основании для удовлетворения заявленного иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на гараж в реконструируемом виде, расположенный по адресу: ***, площадью 41,1 кв. метров, согласно техническому плана от 11 ноября 2024 года, выполненного кадастровым инженером АМ – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий Самарская О.В.
Решение в окончательной форме составлено 16 декабря 2025 года