дело № 3а-61/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А.,

при секретаре Пичко С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 24 октября 2022 года обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – асфальтная площадка с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенный по адресу: <…>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № <…> утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 02 августа 2022 года в размере 138563948,53 рублей, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает его права как плательщика налогов. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (02 августа 2022 года) составляет 8617 470 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 8617 470 рублей.

Адмнистративный истец ФИО1 в суд не явился, направив предстаивтеля по доверенности для участия в деле. В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Представители заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений по поводу заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения. При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса РФ определяется, исходя из их кадастровой стоимости.

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанная норма закона предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости (сооружение) – асфальтная площадка с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, год завершения строительства – <…>, расположенного по адресу: <…>.

Поскольку размер налога на недвижимое имущество рассчитывается из его кадастровой стоимости, административный истец ФИО1, как собственник объекта недвижимости, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости (сооружения) – асфальтная площадка, находящегося в собственности у ФИО1 утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № <…> и составляет 138563948,53 рублей, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 октября 2022 года № <…>. Дата определения кадастровой стоимости – 02 августа 2022 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 15 августа 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 02 августа 2022 года (л.д. <…>).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.

Согласно отчету № <…> от 18 октября 2022 года, составленному оценщиком ФИО3 (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское Общество Оценщиков» № 0001426 от 22 июля 2020 года, включен в реестр РОО 07 июля 2008 года под регистрационным № 004691, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 023128-1 от 25 июня 2021 года по направлению - «Оценка недвижимости»), рыночная стоимость объекта недвижимости (сооружения) – асфальтная площадка площадью <…> кв. метров с кадастровым номером <…>, <…> года строительства, без учета стоимости занимаемого земельного участка, по состоянию на 02 августа 2022 года составляет 8617 470 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 (далее по тексту – ФСО № 3), предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов, а именно: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее по тексту - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В представленном отчете об оценке № <…> от 18 октября 2022 года приведено описание объекта исследования – асфальтная площадка, ее основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки.

Оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил затратный подход (метод сравнительных единиц). В отчете также изложено обоснование невозможности использования сравнительного и доходного подходов. Так, доходный подход не применялся, поскольку отсутствует обоснованная и надежная информация о будущих доходах и расходах, которые можно получить посредством эксплуатации объекта оценки (пункт 16 ФСО № 1). Сравнительный подход не применялся в связи с отсутствием достоверной и доступной информации для анализа сведений объекта оценки и характеристиках объектов аналогов (пункт 13 ФСО № 1). Невозможность применения сравнительного подхода также объяснена невозможностью получения адекватного (рыночного) измерителя по аналогичным объектам недвижимого имущества.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки № 1 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Данный метод является наиболее эффективным, учитывающим технические характеристики, а также индивидуальные особенности объекта оценки.

Оценщиком приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на восстановление объекта, определен износ объекта.

Физический износ объекта оценки был определен в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404, как среднее значение в диапазоне от 41% до 60% (что соответствует неудовлетворительной оценке технического состояния), категория технического состояния – ограниченно работоспособное состояние.

Указано, что асфальтная площадка находится в неудовлетворительном состоянии, покрытие заросло сорной растительностью, местами асфальтное покрытие отсутствует, повсюду разбросан строительный мусор и обломки бетонных конструкций. На отдельных участках объекта оценки выявлены повреждения в виде раковин, выбоин, волосяных трещин, глубоких трещин, выкрашиваний, разрушений кромок и шелушения.

Выводы оценщика подтверждены приведенными в отчете фотоматериалами с описанием технического состояния объекта, в том числе описаны индивидуальные особенности исследуемого объекта недвижимого имущества.

Судом учитывается, что оценщик произвел осмотр объекта оценки и принял во внимание, в том числе, его техническое состояние.

В отчете приведено описание процесса оценки объекта недвижимого имущества в части применения выбранного подхода и метода оценки с приведением расчетов. При применении затратного подхода оценщиком рассчитана стоимость объекта оценки с расчетом затрат на создание методом сравнительной единицы на основании сборника укрупненных показателей стоимости зданий и сооружений. Определение рыночной стоимости является корректным; с допустимым и надлежащим выбором единицы измерения, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают особенности объекта оценки и его отличие от объекта, применяемого в качестве аналога, путем последовательного проведения корректировок по элементам сравнения. В данной части отчет оценщика содержит обоснование учета восстановительной стоимости асфальтобетонной площадки за 1 куб.м. В приведенных расчетах указаны значимые характеристики с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в отчете, согласуются между собой.

С учетом изложенного представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами мотивированных возражений, замечаний на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (сооружения) – асфальтная площадка с кадастровым номером <…> в размере его рыночной стоимости 8617 470 рублей по состоянию на 02 августа 2022 года подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, 24 октября 2022 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (сооружения) – асфальтная площадка с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, год завершения строительства – <…>, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 8617 470 (восемь миллионов шестьсот семнадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей по состоянию на 02 августа 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 октября 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Буджаева