Дело № <№ обезличен>

УИД <№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<дата> <адрес> <адрес>

Химкинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО10

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным, государственной регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО1 с вышеуказанным иском, указав, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик (продавец) обязался передать в собственность истца (покупателя) недвижимое имущество, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке и на условиях договора следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>;

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>

- доля в праве собственности в размере <данные изъяты> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер: <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>

Истцом была исполнена обязанность по оплате, а ответчиком по передаче объектов недвижимости истцу, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от <дата> и актом приема-передачи объектов недвижимости от <дата>.

В п. 4.1.2 договора продавец обязался подать заявление на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в течение 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. В течение <дата> года ответчик неоднократно уклонялся от подачи документов на регистрацию, несмотря на обращения со стороны истца. В начале <дата> документы были поданы на регистрацию обеими сторонами. Однако, <дата> Солнечногорским отделом Управления Росреестра по <адрес> истцу было направлено уведомление о приостановке государственной регистрации прав № <№ обезличен>1. Основанием для приостановки регистрации послужило несоблюдением сторонами нотариальной формы договора купли-продажи, в связи с тем, что одним из объектов продажи являлись доли в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, для надлежащей регистрации сделки необходимо было нотариально заверить договор купли-продажи от <дата>, однако, начиная с середины <дата> года, в течение более четырех месяцев ответчик уклоняется от нотариального удостоверения договора, несмотря на многочисленные звонки и просьбы со стороны истца согласовать дату и время визита к нотариусу.

На основании изложенного, ссылаясь на п. 1 ст. 165 ГК РФ, истец просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО5, действительным;

Вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на следующие объекты недвижимости в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата>:

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>;

- доля в праве собственности в размере <данные изъяты> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый номер: <№ обезличен> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 461 кв.м;

Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Определением суда от <дата>, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Управление Росреестра по <адрес>, а также собственник 4/7 долей земельного участка, являющегося объектом договора купли-продажи от <дата> г., ФИО8

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, явка представителя в судебное заседание не обеспечена.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом, при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружении, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Судом установлено, <дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи. Договор между сторонами оформлен в простой письменной форме.

По условиям указанного договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке и на условиях данного договора следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>;

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь <данные изъяты>

- доля в праве собственности в размере <данные изъяты> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер: <№ обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, <данные изъяты>.м;

По соглашению сторон общая стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты>. (п. 2.1 договора). Датой исполнения покупателем обязательств по оплате цены договора в полном объеме является дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца и/или дата передачи наличных денежных средств в размере, указанном в п. 2.1 договора, о чем сторонами составляется акт приема-передачи денежных средств (п.2.3 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора передача объектов недвижимости производится продавцом покупателю в срок не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости. Приемка-передача объектов недвижимости признается исполненной продавцом с момента подписания передаточного акта.

Пунктами 4.1.2 и 4.2.3 договора предусмотрена обязанность продавца и покупателя подать заявление на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в течение трех рабочих дней с даты подписания данного договора.

Договор сторонами исполнен: оплата по договору произведена истцом в полном объеме путем передачи ИП ФИО1 наличных денежных средств в размере <данные изъяты>., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от <дата>, подписанного сторонами; недвижимое имущество, являющееся объектом заключенного между сторонами договора, передано истцу, что подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от <дата>.

Как следует из представленных по запросу суда выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от <дата> земельные участки кадастровый <№ обезличен>, кадастровый <№ обезличен> принадлежат на праве собственности ФИО1; земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен> находится в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО8, размер долей составляет <данные изъяты> доли соответственно.

Государственная регистрация перехода права собственности в установленном порядке на основании договора купли-продажи от <дата> г. не осуществлена.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат одновременно права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп. 1, 3 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

Судом установлено, что заключенный сторонами договор купли-продажи от <дата> предусматривает обязанность продавца передать покупателю, в том числе долю на земельный участок, поэтому такая сделка будет действительной только в случае ее нотариального удостоверения.

Как усматривается из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от <дата> № <№ обезличен> осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до <дата>, поскольку представленный на государственную регистрацию договор, по которому отчуждается доля заявленного к регистрации объекта, нотариально не удостоверен.

В отзыве на исковое заявление ФИО8 указал, что был извещен о продаже <№ обезличен> доли на земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен>, не возражает против продажи доли третьему лицу, приобретать отчуждаемую долю не намерен, от преимущественного права покупки <№ обезличен> долей указанного земельного участка он отказывается.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Нотариальное удостоверение спорной сделки купли - продажи ее условиями не предусмотрено, однако, является обязательным в силу ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 августа 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2).

Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Уклонение должно носить реальный характер, позиция истца по отношению к ответчику должна быть активной до обращения в суд. Иное толкование приведенных норм права приведет к возможности игнорирования законодательно установленных ограничений при совершении сделки, направленной на отчуждение доли.

Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, действительно ли сторона уклонилась от ее удостоверения и утрачена ли такая возможность.

Из содержания договора купли-продажи от <дата> не следует, что он должен быть удостоверен нотариально, никаких намерений по такому удостоверению у ответчика как продавца изначально и в последующем не было.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ) (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> г. № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Согласно п. 7.2.2 договора купли-продажи от <дата> данный договор прекращается в случае, в том числе, если в течение 90 календарных дней с момента подписания данного договора вне зависимости от вины сторон, а также третьих лиц, не произойдет государственная регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости от продавца к покупателю.

Как установлено судом, в срок до <дата>, установленный п. 7.2.2 договора (90 календарных дней с момента подписания договора), государственная регистрация перехода права собственности не произведена. В результате действие договора купли-продажи прекращено в связи с истечением срока его действия, что объективно исключает возможность государственной регистрации сделки.

Направление <дата> претензии истца в адрес ФИО1 с требованием о нотариальном удостоверении сделки не свидетельствует об уклонении ответчика от удостоверения сделки, поскольку такое требование направлено за пределами срока действия договора. Надлежащих доказательств попытки совершения действий по нотариальному удостоверению сделки до истечения данного срока суду не представлено.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, действительным, государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме <дата>.

Судья ФИО11

<адрес>

ФИО2<адрес>

<дата>

№

<№ обезличен>

На №

от

Направляю Вам копию решения судьи Химкинского городского суда <адрес> от <дата>.Приложение: копия решения. Судья