дело № 3а-175/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000051-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2023 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО2

с участием административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО3, заинтересованных лиц ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО4, администрации <адрес> ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости

установил:

административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости, расположенных по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16и: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 63,3 кв.м., в размере 977 000 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 224.8 кв.м., в размере 3 491 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2022, выполненным ООО «ТАИС».

Административный иск обоснован тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимого имущества.

Актом об утверждении кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, изданным Министерством имущественных отношений <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 220 473, 59 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 8 110 967, 59 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

В судебное заседание представители заинтересованного лица административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с просьбой рассмотрения дела в отсутствие представителя), заинтересованного лица Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю (до реорганизации - Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю), не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании административный истец уточнил требования административного иска и просил с учетом выводов судебной оценочной экспертизы АНО СЭБ «ПРОФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1209377,59 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4706268,80 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц в судебном заседании просили отказать в удовлетворении требований, возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представлено.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, утратившей силу с 01.01.2021 в связи с принятием Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16и (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-35732621 и № КУВИ-001/2023-35728989).

Как следует из возражений, представленных заинтересованным лицом Управлением Росреестра по <адрес> в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:011604:5035, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН:

ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 860 094,79 рублей в соответствии с результатами Государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>». Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 220 473,59 рублей на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 064 000 рублей на основании Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Законом 237-Ф3, об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №. Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН:

ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 157 177, 08 рублей в соответствии с результатами Государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>». Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 110 967,59 рублей на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 707 000 рублей на основании Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Законом 237-Ф3 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №. Дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен административный иск администрации <адрес>, решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и № в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Административным истцом ФИО1 подана апелляционная жалоба на указанное решение суда, в связи с чем определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему исковому заявлению было приостановлено.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ФИО1 от апелляционной жалобы на решение <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, производство по настоящему административному иску возобновлено.

В соответствии с представленными административным истцом выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объектов недвижимости с кн № составляет 2220473,59 рублей и с кн № – 8110967,59 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2022, выполненным ООО «ТАИС» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 977 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 491 000 рублей.Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО СЭБ «ПРОФИ» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 1 209 377,59 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 706 268,80 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО СЭБ «ПРОФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 19.06.2023, сопоставил данные, использованные в материале административного дела, с данными, полученными при визуальном осмотре.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка –торгово-офисная недвижимость, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт кроме сравнительного подхода методом сравнительного анализа (50%) применил также доходный подход (50%), рассчитав стоимость объектов оценки с использованием метода прямой капитализации с приведенным в заключении обоснованием результатов, отказ от применения затратного подхода при проведении оценки мотивирован.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом также мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы ими не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, установленной в соответствии с заключением эксперта.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в комиссию по разрешению споров суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 63,3 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16и равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 209 377,53 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 224,8 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16и равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 706 268,80 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26№

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.