УИД 75RS0013-01-2022-001146-13
Дело № 2-421/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Карымское 01 августа 2022 года
Карымский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего - судьи Мищенко Е.В.,
при секретаре судебного заседания Филатовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, Администрации городского поселения «Карымское» об признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Карымский районный суд Забайкальского края с указанными исковыми требованиями, впоследствии уточненными, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи с ФИО4, в результате чего истец приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: , пгт. Карымское, . Договор купли-продажи своевременно не был зарегистрирован в БТИ истцом. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку истец не знала места нахождения ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО5 ездила к ответчику для того, чтобы договориться о совместном посещении МФЦ для оформления права собственности на квартиру. Однако ФИО4 отказалась посещать МФЦ в связи с болезнью. ФИО4 была дана расписка, согласно которой она дает свое согласие на оформление собственности на спорную квартиру, претензий не имеет, получила все денежные средства в полном объеме за продажу данной квартиры. В сентябре 2021 г. истец и ответчик обратились в МФЦ г. Читы с заявлением о регистрации права собственности на указанную квартиру. Однако в регистрации было отказано, поскольку не было представлено свидетельство о приватизации квартиры ФИО4 Так как квартира была продана в 1996 году документы о приватизации у ФИО4 не сохранились. ФИО4 отказался обращаться за выдачей дубликата свидетельства о приватизации. В спорной квартире зарегистрированы и проживают истец, дочь ФИО5. Истец владеет спорной квартирой с ДД.ММ.ГГГГ, как собственник, оплачивает коммунальные платежи и за содержание жилья, за свой счет проводит текущий ремонт жилого помещения, полностью несет бремя содержания спорной квартирой. В связи с чем, просит подтвердить принадлежность квартиры за продавцом ФИО4, признать сделку купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся, признать право собственности на квартиру, по адресу: , пгт. Карымское, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить, признать договор купли-продажи квартиры заключенным, признать право собственности на квартиру за ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик Администрация городского поселения «Карымское» муниципального района «Карымский район» Забайкальского края, извещенный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направили, согласно поступившему в суд письменному заявлению просят рассмотреть дело в отсутствие представителя, исковые требования признают в полном объеме, последствия признания иска им понятны.
Ответчик ФИО4 извещенная надлежащим образом о дате проведения судебного заседания, не явилась, своего представителя не направила, письменных заявлений и ходатайств не поступало.
Руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Указанная квартира оценена сторонами и продана за 13 000 000 рублей, которые были уплачены покупателем при подписании договора.
Истцом в материалы дела представлены следующие документы:
- справка с ООО «Фортуна» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой по адресу: зарегистрированы и проживают ФИО2, ФИО6;
- договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО3 продала ФИО2 квартиру, состоящую из двух комнат, по адресу: . Указанная квартира принадлежит ФИО3 на основании договора на передачу квартир в собственность, зарегистрированного в ДД.ММ.ГГГГ, в БТИ ДД.ММ.ГГГГ за №. Указанная квартира продана за 13 000 000 руб., которые ФИО2 уплатила ФИО3 при подписании настоящего договора;
- выписка из реестра объектов технического учета от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой в реестре объектов технического учета содержатся сведения на объект – квартиру, по адресу: , пгт. Карымское, , находящую в собственности у ФИО3;
- справка с Администрации МР «» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: , пгт. Карымское, реестре муниципального имущества муниципального района «» не числится;
- справка с Администрации ГП «Карымское» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой квартира по адресу: пгт. Карымское реестре объектов муниципального имущества не числится и городскому поселению не принадлежит, на учете как бесхозяйное имущество не состоит;
- расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 13 000 000 руб. в счет оплаты за квартиру, расположенную по адресу: пгт. Карымское при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, претензий по оплате не имеет;
- отказ ФИО3 от посещения МФЦ для оформления права собственности, отсутствия возражений на судебное установление права собственности на спорную квартиру за ФИО2;
- уведомление об отказе государственной регистрации прав Борзинского офиса Оловянинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ;
- уведомление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2020-18203851/2 в отношении помещения, расположенного по адресу: , пгт. Карымское, ,
- уведомление о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № в связи с необходимостью предоставления заявления на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3;
- уведомление о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № в связи с необходимостью предоставления заявления и правоустанавливающего документа на объект недвижимости ФИО3
- технический паспорт на квартиру по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Департаментом государственного имущества и земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в выдаче выписки из реестра государственного имущества , поскольку квартира, расположенная по адресу: отсутствует в реестре и не является собственностью .
Согласно ответа КГБУ «ЗабГеоИнформЦентра» от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО3 является собственником объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: на основании договора № на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договора № на передачу квартир в собственность, муниципальное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства в лице ФИО7 передает в собственность ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: , договор зарегистрирован в местной администрации ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1).
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности, вследствие причинения вреда другому лицу, вследствие неосновательного обогащения, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определённой формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
Как следует из пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из пункта 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом, в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся, в том числе, в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению лишь к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно пунктам 60 – 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время – главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Указанная квартира оценена сторонами и продана за 13 000 000 рублей, которые продавцом получены полностью при подписания договора. Договор купли-продажи квартиры отвечает всем требования закона, при его заключении соблюдена обязательная письменная форма договора и в нем содержатся все существенные условия для договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из п. 3 договора купли-продажи квартира оценивается сторонами и продается за 13 000 000 рублей, которые ФИО2 уплатила ФИО3 при подписании договора.
Как следует из представленной расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 13 000 000 руб. в счет оплаты за квартиру, расположенную по адресу: пгт. Карымское при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ; претензий по оплате ФИО3 не имеет.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что стороны свои обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнили в полном объеме, так ФИО2 при подписании договора уплачены денежные средства ФИО3 за покупку квартиры в сумме 13 000 000 руб., что указано в самом договоре купли-продажи, так и в представленной расписке от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами неоднократно предпринимались попытки для регистрации права собственности на спорную квартиру, однако в связи с недостаточностью представленных ими документов, от регистрирующих органов следовал отказ в регистрации.
Кроме того истцом в материалы дела представлен письменный отказ ФИО3 о посещении регистрирующих органов для оформления права собственности. Однако ФИО3 не имеет возражений на судебное установление права собственности на жилое помещение – квартиру, по адресу: пгт. Карымское за ФИО2.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что судом установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, суд находит исковые требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: , от ФИО3 к ФИО2 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 на основании договора купи- продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на квартиру, расположенную по адресу: , пгт. Карымское, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на недвижимое имущество в ФГБУ «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Карымский районный суд Забайкальского края.
Судья Е.В. Мищенко
Мотивированное решение суда изготовлено 6.08.2022