УИД: 27OS0000-01-2024-000611-72
Дело № 3а-27/2025
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
27 января 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Лунгу А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2023 кадастровую стоимость помещения, кадастровый номер № находящегося в <адрес> просит установить её в размере рыночной стоимости 17 203 685 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Изменение кадастровой стоимости помещения позволит ему получить имущественную выгоду при уплате налога.
Определением судьи от 16.12.2024 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре.
ФИО1 и его представитель ФИО2, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации г. Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложении слушания дела они не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Поэтому суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В представленных в письменной форме отзывах на административный иск представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края возражений относительно права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости и содержания отчета об оценки не выразили. Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю считает, что учреждение является ненадлежащим административным ответчиком по административному делу.
В возражениях, представленном в письменной форме, представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре просит отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает, что существенное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, и как следствие снизить финансовые возможности органа местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.
Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.05.2019 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – помещение, кадастровый номер №, площадь 1363,1 кв.м., назначение – нежилое, местоположение: <адрес> В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 10.10.2019 зарегистрировано право собственности ФИО1 (номер регистрации №).
В Российской Федерации установлены федеральные, региональные и местные налоги. В состав местных налогов входит налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (статьи 12, 15, часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).
Налог на имущество физических лиц, которое находится на территории муниципального образования «Городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре», введен решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.06.2000 года № 48 «О местных налогах на территории муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Действующие ставки налога на имущество физических лиц введены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».
Налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (статья 403 Налогового кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 30.10.2023 № 75 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных по состоянию на 01.01.2023 в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Хабаровского края. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2024. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № утверждена в размере 26 460 469,94 рублей (таблица 40, порядковый номер 391437). Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 08.12.2023.
Кадастровая оценка производится порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (статья 15). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22).
ФИО1 является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере его рыночной стоимости. Значит, он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки нежилого помещения, собственником которого является, в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, - путем обращения с таким иском в суд.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО3 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 21.01.2011 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (реестровый № 007117), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована), о чем 29.10.2024 составлен отчет об оценке № 181/Н/2024.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 181/Н/2024 от 29.10.2024 указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения. Такой выбор основан на том, что для применения иных методов в открытых источниках имеется недостаточно информации для выбора объектов-аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете оценщиком обоснован (страницы 60-63, 73, 90-93 отчета).
Изучив представленные заказчиком документы об основных характеристиках предмета оценки, произведя осмотр объекта оценки 22.10.2024, оценщик установил, что нежилое помещение площадью 1363,1 кв.м. находится на 1 этаже и антресоли первого этажа двухэтажного здания торгово-складского комплекса. Здание располагается в общественно-деловой зоне ОД-3 (Зона делового, общественного и коммерческого назначения), находится в хорошем состоянии. Физический износ оцениваемого нежилого помещения по данным технического паспорта по состоянию на 25.05.2019 составлял 5%. На момент осмотра оно находилось в хорошем состояние, пригодном к использованию по функциональному назначению. Исходя из вида разрешенного использования, оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка коммерческой недвижимости торгового назначения.
Оценщик изучил рынок объектов недвижимости коммерческого назначения г.Комсомольска-на-Амуре за период с 01.07.2021 по 01.01.2023, используя информацию, представленную в открытых источниках, - сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» (www.torgi.gov.ru), официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (https://www.kmscity.ru/activity/city/exchange/); специализированный сайт объявлений о продаже недвижимости «Фарпост. Комсомольск-на-Амуре» (http://www.farpost.su), - и отобрал 4 объекта-аналога. Различия между объектами-аналогами и объектом оценки по ценообразующим критериям нивелированы применением корректировок: «на рыночные условия (время продажи), «на условия продажи (скидка на торг)», «на размер площади (корректировка «на масштаб»)», «на местоположение», «на этаж расположения», «на расположение относительно красной линии», «на состояние внутренней отделки». Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и расчеты корректировок приведены в отчете (страницы 65-69, 74-85).
После проведения корректировки стоимости объектов-аналогов оценщик произвел проверку вариации, которая не должна превышать 33%. Объект-аналог № 4 исключен из расчетов, так как значение вариаций превысило допустимый диапазон. Потом оценщик рассчитал наиболее вероятное значение объекта оценки путем взвешивания весового коэффициента достоверности результата, которое составило 15 776 руб./кв.м.
Используя приведенную в Справочнике оценщика недвижимости-2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. (Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)», под редакцией ФИО4, информацию оценщик определил среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости для торговой недвижимости, - коэффициент 0,80.
Определив наиболее вероятное значение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки без учета стоимости земельного участка и прочих объектов в размере 12 621 руб./кв.м., оценщик рассчитал рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 - 17 203 685 рублей. В отчете приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 181/Н/2024 от 29.10.2024, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе судебного разбирательства не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 247 КАС РФ).
Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено (часть 1 статьи 14), что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Таким образом, к участию в административном деле по оспариванию результатов кадастровой стоимости подлежит привлечению орган, утвердивший результаты оспариваемой кадастровой стоимости, и орган, осуществивший государственную кадастровую оценку объектов недвижимости в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
На территории Хабаровского края определение кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости производит КГБУ «Хабкрайкадастр». К полномочиям Управления Росреестра по Хабаровскому краю относится ведение Единого государственного реестра недвижимости, в том числе внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости (пункт 6 части 2 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН, для внесения в него сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть 4.1 статьи 249 КАС РФ).
Таким образом, Управление Росреестра по Хабаровскому краю не является органом, осуществляющим государственную кадастровую оценку и утверждающим результаты проведения государственной кадастровой оценки. В силу возложенных на него законом обязанностей Росреестр, после вступления в законную силу решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, вносит соответствующие сведения в ЕГРН. Поэтому суд считает, что этот орган не подлежит привлечению к участию в административном деле, в котором кадастровая стоимость оспаривается по основанию определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, этот орган является ненадлежащим ответчиком и в удовлетворении требований к нему необходимо отказать.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленное к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, кадастровый номер №, площадь 1363.1 кв.м., назначение - нежилое, местоположение: <адрес> в размере его рыночной стоимости 17 203 685 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 10 декабря 2024 года.
ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленного к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда