Решение по делу № 2-8540/2022 от 06.03.2023 - об истребовании имущества во владение и пользование, по встречному иску ООО «Гринвиль» к <ФИО>, Администрации Раменского городского округа Московской области об устранении нарушений не связанных с лишением владения, признании незаключенными договорных отношений незаключенными, признании права собственности на недвижимое имущество.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2023 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Устюхиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-970/2023 по иску ФИО1 к ООО «Гринвиль» об истребовании имущества во владение и пользование, по встречному иску ООО «Гринвиль» к ФИО1, Администрации Раменского городского округа Московской области об устранении нарушений не связанных с лишением владения, признании незаключенными договорных отношений незаключенными, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Гринвиль», в котором просит:

- признать за ФИО2 право на владение и пользование частью нежилого здания площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>;

- обязать ООО «Гринвиль» передать во владение и пользование ФИО1 часть нежилого здания площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>;

- определить условия договора аренды части нежилого здания площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что пользуясь принадлежащим правом, между истцом и ответчиком был фактически заключен предварительный договор аренды части принадлежащего ООО «Гринвиль» на праве собственности недвижимого имуществ в виде нежилого здания площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанное здание находится на принадлежащем ответчику также на праве собственности земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Константиновское, <адрес>.

Несмотря на достигнутые договоренности, ответчик свои обязательства по передаче истцу во временное владение и пользование части принадлежащего ему здания не исполнил, ссылаясь на тот факт, что ему необходимо провести дополнительные строительные работы по возведению стеновой перегородки, отделяющая имущество, которое должно быть передано в аренду.

Однако, по информации истца, указанные строительные работы ответчиком не выполняются, от предоставления в пользование и владение помещений ООО «Гринвиль» уклоняется.

Данные обстоятельства стали причиной для обращения истца в суд с исковым заявлением.

Поскольку истец не имеет возможности пользоваться обещанным ему в аренду помещениями, у ФИО1 возникают многочисленные убытки, которые связаны с необходимостью использовать другое имущество, стоимость аренды которой выше, а его месторасположение обременяет истца дополнительными транспортными расходами, которые являются его упущенной выгодой

В рамках совместного рассмотрения с первоначальным иском со стороны ООО «Гринвиль» предъявлено и принято к производству встречное исковое заявление, в котором, с учетом уточнений, истец просит:

- обеспечить ООО «Гринвиль» беспрепятственное право владения и пользования нежилым зданием с кадастровым номером <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, обязав ФИО1 устранить допущенные нарушения, не связанные с лишением владения;

- признать незаключенными договорные отношения между ФИО1 и ООО «Гринвиль» о передаче во временное владение и пользование ФИО1 нежилого здания, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>;

- признать отсутствующим за ФИО1 право на определение условий договора аренды части нежилого здания, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>;

- сохранить в реконструированном виде нежилое здание, наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер>, площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать за ООО «Гринвиль» право собственности на реконструированное нежилое здание наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер>, площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование требований по встречному иску ООО «Гринвиль» указывает, что является собственником земельного участка с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>.

На принадлежащем обществу земельном участке находится также принадлежащее на праве собственности нежилое здание, площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанные обстоятельства подтверждаются Выписками из ЕГРН. В результате выполнения строительных работ, в настоящее время технические характеристики принадлежащего истцу здания изменились, в связи с чем образовался в результате этого фактически самостоятельный объект недвижимого имущества. В настоящее время площадь здания увеличилась, появились дополнительные помещения. В соответствии с предоставленными в материалы дела Техническим паспортом в результате выполнения строительных работ, площадь принадлежащего ООО «Гринвиль» здания составляет 3 907, 3 кв.м. Поскольку результат выполненных работ не нарушает каких – либо строительных, пожарных и иных норм правил, не угрожает жизни и здоровью третьих лиц, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а здание с измененными техническими характеристиками полностью находятся в рамках границ принадлежащего организации на праве собственности земельного участка, истец по встречному иску полагает, что имеются правовые основания для сохранения здания в реконструированном виде и признании за ООО «Гринвиль» права собственности на данное имущество в измененном виде. Рассматривая требования ФИО1 о передаче ему во владение и пользование части принадлежащего юридическому лицу здания следует обратить внимание на следующее.

По мнению истца по встречному иску договорные отношения между сторонами считаются возникшими при согласовании всех существенных условий, одним из которых является предмет гражданско – правовой сделки. Предметом договора, исходя из доводов по первоначальному иску, в рамках рассматриваемого спора является принадлежащее организации здание и/или его часть в виде самостоятельного помещения. ФИО1 не предоставил доказательств согласования между сторонами всех существенных условий будущих договорных отношений. При этом, ООО «Гринвиль» обращает внимание, что данные существенные условия в настоящее время определить нельзя, так как ранее существовавший объект недвижимого имущества изменил свои индивидуально – определенные характеристики, что не позволяет сформировать предмет договорных отношений. Таким образом, поскольку в настоящее время индивидуально – определенные характеристики принадлежащего юридическому лицу здания изменились, следовательно, любые договорные правоотношения между истцом и ответчиком предметом которых является спорный объект или его часть, являются незаключенными и не возникшими. В своих требованиях ФИО1 также просит обязать суд определить условия договора аренды части нежилого здания площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, расположенное по адресу: <адрес>. Каких – либо предварительных договоров между истцом и ответчиком не заключалось, следовательно, обязать ООО «Гринвиль» подписать договор на определенных условиях правовых оснований не имеется. Данное право у ФИО1 не возникло./л.д.50-56/

Истец – ФИО1, явившийся в судебное заседание, поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении требований по встречному иску просил отказать.

Представитель ответчика ООО «Гринвиль», действовавший на основании доверенности, просил удовлетворить уточненные требования по встречному иску в полном объеме, в удовлетворении требований по первоначальному иску просил отказать.

Ответчик – Администрация Раменского городского округа Московской области извещена, представитель отсутствовал, представил письменное мнение, в котором просил в иске ОО «Гринвиль» отказать, в связи с тем, что не является надлежащим ответчиком по делу./л.д.160/

Третье лицо – Министерство жилищной политики по Московской области явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав в полном объеме все предоставленные по делу доказательства, включая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Гринвиль» является собственником земельного участка с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке расположено и зарегистрировано в ЕГРН на праве собственности за ООО «Гринвиль» нежилое здание, наименование: гостиничный комплекс, площадью 1694,1 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый <номер>, адрес объекта: <адрес>.

Указанные выводы подтверждаются предоставленными в материалы дела Выписками из ЕГРН.

Истцом по встречному иску в материалы дела предоставлен Технический паспорт от <дата>, изготовленный Люберецким филиалом ГБУ Московской области «МОБТИ», на нежилое здание инвентарный <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, из содержания которого следует, что на момент осуществления технического учета и составления технического паспорта площадь вышеуказанного строения составляет по внутреннему обмеру 3 514 кв.м., по внешним замерам: 3 907,3 кв.м.

В соответствии с Проектной документацией, а именно, Раздел 3 "Архитектурные решения" 21 - 22 – АР Том 3 от 2020 года, разработанная ООО «Архитектурно-конструкторское бюро «Модуль», проектируемый объект представляет собой здание четырехэтажное с цокольным этажом, пристройкой прямоугольной формы, и двумя одноэтажными пристройками сложной формы. Максимальные размеры здания в осях после реконструкции 56,27 м х 42,18 м.

Таким образом, судом установлено, что принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером: <номер>, в результате выполнения строительных работ по его реконструкции изменило свои индивидуально – определенные характеристики.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с п. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В своем встречном исковом заявлении ООО «Гринвиль» просит сохранить в реконструированном виде принадлежащее обществу нежилое здание и признать право собственности на него в реконструированном виде.

В ходе судебного разбирательства, истцом по встречному иску не предоставлены в материалы дела доказательства, подтверждающие наличие у него разрешительной документации на проведение работ по реконструкции спорного объекта, в связи с чем к данным правоотношениями подлежат применению положения ГК РФ, закрепленные в ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно п. 26 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая 10 постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам

На основании ходатайства представителя ООО «Гринвиль», в соответствии с Определением Раменского городского суда Московской области от <дата> по делу была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Объединения судебных экспертов Московской области «ПРУФЭКС».

В результате проведенного исследования в материалы дела было предоставлено Экспертное заключение от <дата>, в соответствии с которым было установлено, что произошло расширение объекта капитального строительства, так согласно выписке из ЕГРН площадь здания составляла 1 694,1 кв.м. Фактическая площадь здания на момент проведения экспертизы составляет: 3 514,00 кв.м. – площадь по внутреннему обмеру, 3 907,30 кв.м. – площадь по внешним замерам.

В ходе исследования экспертом установлено, что были выполнены следующие работы по реконструкции: возведение четвертого этажа существующего здания, пристройки прямоугольной формы для размещения шахты лифта и лестницы, соединяющих все этажи существующего здания; а также двух одноэтажных пристроек сложной формы: демонтаж одной существующей одноэтажной пристройки, внутренняя перепланировка помещений.

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Нарушений норм пожарной безопасности, градостроительных, строительных, санитарных норм и правил при реконструкции нежилого здания с кадастровым номером <номер>, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, не выявлено.

При реконструкции нежилого здания с кадастровым номером <номер>, расположенном по адресу: <адрес>, не выявлено, нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущены. Все элементы конструкции здания имеют исправное техническое состояние - характеризующееся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Угрозу жизни и здоровью граждан в реконструированном виде нежилое здание не создаёт. Права и охраняемые законом интересы других лиц в случае сохранения нежилого здания в реконструированном виде нарушены не будут. Все необходимые отступы и противопожарные нормы соблюдены. Механическая безопасность здания соблюдена.

Также экспертом было установлено, что исследуемое здание было реконструировано и оборудовано на месте, отведенном для этих целей со дня его постройки и не нарушает в данной части требования градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки (части территории) Раменского городского округа (утв. решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от <дата> № <номер>). Нежилое здание, назначение: Гостиничный комплекс, подпадает под категорию ВРИ Гостиничное обслуживание (4.7), что соответствует основному виду разрешённого использования земельного участка, установленному для соответствующей территориальной зоны. Таким образом, реконструированное здание по своим пространственно-планировочным характеристикам соответствует градостроительным регламентам в части вида (-ов) разрешённого использования земельного участка, установленным для соответствующей территориальной зоны, а также предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

По результатам проведенного исследования определено, что исследуемое здание в реконструированном виде полностью соответствует разработанной ООО «Архитектурно-конструкторское бюро «Модуль» проектной документации от <дата> и техническому паспорту по планировочным, архитектурным, конструктивным решениям.

Проанализировав предоставленное в материалы дела экспертное заключение, суд считает, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства. При даче заключения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Проведенное экспертное исследование является полным, мотивированным и аргументированным в том числе на основании всестороннего исследования материалов судебного дела. Оснований не доверять выводам указанного судебного экспертного заключения, судом не установлено. Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, замечаний на экспертное заключение в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В материалы дела истцом по встречному иску предоставлены документы, подтверждающие попытку ООО «Гринвиль» легализовать реконструированный спорный объект во внесудебном порядке путем обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган исполнительной власти о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (номер обращения: <номер> от <дата>), а также предоставлен отказ в выдаче разрешения со стороны указанного государственного органа.

В соответствии с п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ от 16 ноября 2022 года снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Применение ст. 222 ГК РФ осуществляется с учетом характера допущенных нарушений, данное законоположение направлено на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 ст. 17, части 3 ст. 55 Конституции РФ (определение Конституционного суда РФ от 29 января 2015 года №101-О, от 24 марта 2015 года №658-О, от 27 сентября 2016 года №1748-О, от 28 марта 2017 года №609-О). Снос объекта самовольного строительства является крайне мерой гражданско – правовой ответственности, поэтому устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Учитывая предоставленные в материалы дела доказательства, включая результаты проведенного экспертного исследования, принимая во внимание отсутствие каких – либо нарушений у реконструированного объекта, суд полагает возможным сохранить в реконструированном виде нежилое здание, принадлежащее ООО «Гринвиль» с кадастровым номером: <номер>

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из фундаментальных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Принимая во внимание содержание ст. 222 ГК РФ, разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ от 16 ноября 2022 года, предоставленное в материалы дела экспертное заключение, которым подтверждается, что реконструированное ООО «Гринвиль» нежилое здание наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер>, площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> не нарушает норм пожарной безопасности, градостроительных, строительных, санитарных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц не нарушает требований градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки, соответствует градостроительным регламентам в части вида разрешённого использования земельного участка установленных для соответствующей территориальной зоны, а также предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, реконструированный объект капитального строительства соответствует предоставленной в материалы дела проектной и технической документации, а также принимая во внимание, что ООО «Гринвиль» предпринимались меры по легализации спорного объекта, судом установлено наличие правовых оснований для удовлетворения уточненных требований ООО «Гринвиль» по встречному иску о сохранении в реконструированном виде нежилого здания наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер>, площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>, а также о признании за ООО «Гринвиль» права собственности на указанное реконструированное недвижимое имущество.

Рассматривая иные требования ООО «Гринвиль» по встречному иску об обеспечении беспрепятственного права владения и пользования нежилым зданием, признании незаключенными договорных отношений, о признании отсутствующим за ФИО1 права на определение условий договора аренды части нежилого здания, суд полагает, что в удовлетворении данных требований следует отказать.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих наличие между ФИО1 и ООО «Гринвиль» каких – либо договорных отношений, предметом которых является спорное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением права владения.

В пунктах 45 и 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статьей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Совокупность приведенных норм закона в единстве с актом легального толкования предполагает, что негаторный иск подлежит удовлетворению при совокупности следующих юридически значимых обстоятельств: иск заявлен владельцем вещи, адресован лицу, допустившему нарушение права или законного владения, установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и нарушением права собственности.

В материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих, что ФИО1 допущены какие – либо нарушения, требующие применение к данному лицу положений ст. 304 ГК РФ.

В соответствии с п. 52, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Требования ООО «Гринвиль» направлены на признание отсутствующим права за ФИО1 на определение условий договора аренды. При этом, истец в своем встречном иске не конкретизирует сделку, в отношении которой они заявлены, ее индивидуализирующие признаки и элементы, что свидетельствует об отсутствии правовой определенности в избранном ООО «Гринвиль» способе защиты права, в связи с чем удовлетворение вышеуказанных требований может привести к нарушению прав участников гражданского оборота, в случае возникновения между ними реальных договорных отношений.

Рассматривая требования ФИО1 по первоначальному иску, правовых оснований для их удовлетворения также не имеется.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих возникновение у ФИО1 каких – либо имущественных прав в отношении части спорного нежилого здания с кадастровым номером: <номер>, в том числе в реконструированном виде, доказательств возникновения между сторонами договорных отношений, включая отношений, основанных на предварительных договоренностях (предварительный договор), как выше было указано, в материалы дела также не предоставлено.

Таким образом, правовых оснований для признания за ФИО1 права владения и пользования частью спорного недвижимого имущества, а также возложении обязанности передать во временное владение и пользование ФИО1 часть спорного нежилого здания не имеется.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Требования ФИО1 по первоначальному иску о возложении обязанности на ООО «Гринвиль» согласовать условия договора аренды части спорного нежилого здания противоречат нормам гражданского законодательства, устанавливающие свободу договорных отношений, условия которых определяются на основании добровольности участников гражданского оборота.

Принимая это во внимание, а также тот факт, что в материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих наличие у ФИО1 каких – либо имущественных прав на часть спорного нежилого здания, в том числе в реконструированном виде, не индивидуализирована часть строения, в отношении которой истцом заявлены правопритязания, правовых оснований для удовлетворения вышеуказанных требований истца по первоначальному иску не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гринвиль» о признании права владения и пользования частью нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>, возложении обязанности на ответчика передать во владение и пользование часть спорного нежилого здания, определении условий договора аренды, возложении обязанности на ответчика передать в качестве отступного часть спорного нежилого здания – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Гринвиль» к ФИО1, Администрации Раменского городского округа <адрес> – удовлетворить частично.

Сохранить в реконструированном виде нежилое здание, наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер> площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер>, площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ООО «Гринвиль» право собственности на реконструированное нежилое здание наименование: гостиничный комплекс, с кадастровым номером <номер>, площадью 3 907,3 кв.м., инвентарный <номер>, по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером: <номер> площадью 3 000 кв.м. +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для гостиничного обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части требования ООО «Гринвиль» по встречному иску к ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Настоящее Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН в отношении реконструированного нежилого здания с кадастровым номером: <номер>

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме 09 марта 2023 года