78RS0002-01-2022-001933-03 №2-5378/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Санкт-Петербург 31 октября 2022 года
Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Матвейчук О.В.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО2, ответчика ИП ФИО3,
при помощнике судьи Борниковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о прекращении ипотеки, возврате закладной, погашении регистрационной записи; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее ИП) ФИО3 о прекращении ипотеки, возврате закладной, погашении регистрационной записи об ипотеке.
В обоснование иска указано, что 14 марта 2016 года между ФИО4 и ПАО «Банк «Санкт-Петербург» заключен договор ипотеки № на сумму 4 800 000 рублей сроком до 14 сентября 2040 года под 14,50% годовых на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Обеспечением исполнения обязательств по договору является залог недвижимого имущества, приобретенного за счет кредитных средств, о чем ФИО4 была выдана соответствующая закладная.
У истца образовалась задолженность по кредитному договору, которая взыскана решением Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга по делу № 2-1013/2020 от 20 января 2020 года: основной долг 4 735 674 рублей 82 коп,, проценты за пользование кредитом в размере 581 740 рублей 02 коп., пени по процентам ю размере 51 597 рублей 82 коп., пени по кредиту в размере 4 045 рублей 40 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 41066 рублей 00 коп. Кроме того, решением суда обращено взыскание на заложенное имущество.
Соглашением № о передаче прав по закладной от 08 июля 2021 года, заключенным между ПАО «Банк Санкт-Петербург» (Залогодержатель) и ФИО3 (новый владелец закладной) залогодержатель передал права на закладную на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Определением Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга по Делу № 2-1013/2020 (13- 347/2021) от 29 октября 2021 года была произведена замена стороны с ПАО «Банк «Санкт-Петербург» на ФИО3
21 сентября 2021 года ФИО4 полностью погасила задолженность путем занесения денежных средств на расчетный счет Петроградского РОСП, по исполнительному производству №21916/21/78014-ИП, 11 января 2021 года судебный пристав-исполнитель Петроградского РОСП ФИО5 прекратила исполнительное производство № 21916/21/78014-ИП.
С учетом изложенного, истица полагала, что в полном объеме исполнила свои обязательства по договору о предоставлении кредита № от 14 марта 2016 года, в связи с чем залог прекращен. Между тем, ответчик оставил без удовлетворения требования ФИО4 о возврате закладной, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
С учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истица просила прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №; обязать ответчика вернуть истцу закладную либо совершить действия, предусмотренные законом, по снятию обременения с объекта недвижимости, находящегося в залоге у кредитора (л.д. 4-7, 63-65).
Ответчик ИП ФИО3 не согласившись с заявленными требованиями, предъявил встречное исковое заявление, в котором с учетом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил:
1. Взыскать с ФИО4 (истца по первоначальному иску) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ответчика по первоначальному иску) задолженность по кредитному договору № от 14 марта 2016 года:
- задолженность по процентам за пользование денежными средствами в размере 1 360 176 рублей 63 коп. за период с 01 октября 2019 года по 22 сентября 2021 года,
- задолженность по пени за просрочку возврата суммы основного долга в размере - 1 876 105 рублей 70 коп. за период с 01 октября 2019 года по 22 сентября 2021 года,
- задолженность по пени начисленных на сумму процентов за пользование денежными средствами, за период с 01 октября 2019 года по день вынесения решения суда по ставке 20,00% годовых, а также до момента фактического исполнения обязательства по ставке 20% годовых с суммы задолженности по процентам за пользование денежными средствами в размере 1 360 176 рублей 63 коп.
3. Признать задолженность по кредитному договору № от 14 марта 2016 года обеспеченными залогом имущества: квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №;
4. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную стоимость в размере 5 976 000 рублей.
5. Отнести оплату расходов по государственной пошлине на ответчика.
6. В удовлетворении первоначального иска отказать полностью.
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2, который поддержал исковые требования в части прекращения ипотеки и возврате закладной, просил удовлетворить, представил заявление об отказе от требований в части обязания Управления Росреестра по Санкт-Петербургу произвести действия по погашению регистрационной записи об ипотеке; возражал против удовлетворения встречного иска, представил отчет об оценке стоимости недвижимого имущества и отзыв на встречный иск.
Ответчик (истец по встречному иску) ИП ФИО3 иск не признал, представила отзыв на исковое заявление, согласно которому просил в удовлетворении исковых требований отказать, поддержал встречное исковое заявление.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о слушании дела третье лицо извещено. В отзыве на иск представитель управления указал, что не имеет самостоятельных возражений относительно требований ФИО4 о прекращении ипотеки и возврате закладной, просил отказать в удовлетворении требования о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 52-54).
Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, учитывая мнение участников процесса, суд определил о рассмотрении дела в отсутствии истца, представителя третьего лица, надлежащим образом извещенных о слушании дела.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) истец вправе отказаться от иска.
Суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.
Действительная воля истца ФИО4 на отказ от исковых требований об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу произвести действия по погашению регистрационной записи об ипотеке подтверждается письменным заявлением, подписанным представителем истца, имеющим соответствующие полномочия, выраженные в доверенности.
Суд приходит к выводу, что отказ от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Последствия отказа от иска в части сторонам известны и понятны.
С учетом изложенного суд полагает возможным принять отказ истца от исковых требований об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу произвести действия по погашению регистрационной записи об ипотеке и прекратить производство по делу в данной части.
Разрешая спор в остальной части требований, суд исходит из следующего.
В ходе рассмотрения спора судом установлено, что 14 марта 2016 года между ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (кредитор) и ФИО4 (заемщик) был заключен кредитный договор № на сумму 4 800 000 рублей сроком до 14 сентября 2040 года под 14,50% годовых на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору была установлена ипотека в силу закона на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. Ипотека на заложенное имущество была удостоверена закладной.
В соответствии с п. 3.1. кредитного договора кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит в размере, указанном в п. 2.1. Раздела 2 Кредитного договора, в порядке и на условиях, определенных кредитным договором, а Заемщик обязуется возвратить сумму кредита в полном объеме и уплатить на нее проценты.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору ПАО «Банк «Санкт-Петербург» обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 января 2020 года по гражданскому делу №2-1013/2020 исковые требования банка удовлетворены.
Указанным решением суда с ФИО4 в пользу публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург» взыскана сумма задолженности по кредитному договору от 14 марта 2016 года по состоянию на 30 сентября 2019 года: основной долг в размере 4 735 674 рублен 82 копеек, проценты за пользование кредитом в размере 581 740 рублен 20 копеек, пени по процентам в размере 51 597 рублей 82 копейки, пени по кредиту в размере 4045 рублей 40 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 41 066 рублей.
Обращено путем продажи с публичных торгов взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, установлена ее начальная продажная стоимость в размере 5 976 000 рублей.
22 мая 2020 года банку выдан исполнительный лист серия ФС № 032728051 на принудительное исполнение решения суда от 20 января 2020 года.
Петроградским РОСП Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу было возбуждено исполнительно производство 21916/21/78014-ИП от 10 марта 2021 года.
8 июля 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3, <данные изъяты> и ПАО «Банк «Санкт-Петербург» было заключено Соглашение № о передаче прав по Закладной.
В соответствии с п. 1.1. соглашения № от 08 июля 2021 года Залогодержатель (ПАО «Банк» Санкт-Петербург») передает Новому владельцу закладной (ИП ФИО3) права на закладную, в том числе права на возмещение судебных издержек по делу № 2-1013/2020 на основании решения Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 января 2020 года.
В соответствии с п. 1.2. Соглашения № от 08 июля 2021 года. Залогодателем по Закладной является ФИО4, первоначальным залогодержателем: ПАО «Банк «Санкт-Петербург», обязательство, обеспеченное ипотекой: Кредитный договор № от 14 марта 2016 года, заключенный между ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и ФИО4; Предмет ипотеки: Квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.3. Соглашения № от 08 июля 2021 года новому владельцу Закладной после полной оплаты переходят все права, удостоверенные Закладной, в том числе права Залогодержателя и права кредитора по Кредитному договору № от 14 марта 2016 года в полном объеме, и права на возмещение судебных издержек (расходов по уплате государственной пошлины) по делу № 2-1013/2020 на основании решения Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 января 2020 года.
29 октября 2021 года Красносельским районным судом города Санкт-Петербурга было вынесено определение о замене стороны по гражданскому делу №2-1013/2020 с ПАО Банк «Санкт-Петербург» на ФИО3.
28 декабря 2021 года судебным приставом-исполнителем Петроградского РОСП Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт- Петербургу ФИО1 было вынесено постановление СПИ о замене стороны исполнительного производства 21916/21/78014-ИП от 10 марта 2021 года, выбывшая сторона ПАО Банк «Санкт-Петербург», вступившая сторона ФИО3.
22 сентября 2021 года ФИО4 на депозитный счет судебных приставов выплачены денежные средства в размере 5 414 124,06 рублей в счет погашения задолженности по исполнительному производству 21916/21/78014-ИП от 10 марта 2021 года. Исполнительное производство окончено 11 января 2022 года.
Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО4 указывала на то, что ее обязательства о кредитному договору прекращены в связи с исполнением требований исполнительного документа, выданного Красносельским районным судом Санкт-Петербурга, тогда как ИП ФИО3 уклоняется от внесения соответствующий сведений в ЕГРН и не возвращает закладную.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статьей 309 данного Кодекса установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции на день заключения кредитного договора) предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Из приведенных правовых норм следует, что обязательство заемщика заключается в возврате полученных им по кредитному договору денежных сумм.
В соответствии с пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, по общему правилу, изменение или расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.Из кредитного договора усматривается, что срок его действия установлен до 14 сентября 2040 года.
В ходе рассмотрения гражданского дела №2-1013/2020 ПАО «Банк «Санкт-Петербург» требования о расторжении кредитного договора не заявлял и такое требование судом не разрешалось.
Кредитор ИП ФИО3 в ходе рассмотрения настоящего спора возражал против расторжения кредитного договора, указал на наличие задолженности по договору.
Согласно расчету ответчика (истца по встречному иску) у ФИО4 имеется задолженность по кредитному договору: за период с 1 октября 2019 года по 31 октября 2022 года проценты за пользование денежными средства в размере 1 360 176,63 рубля, пени за просрочку возврата суммы основного долга за период 22 сентября 2021 года - 1 876 105,70 рублей, за период с 1 октября 2019 года по 31 октября 2022 года пени за просрочку возврата суммы процентов в размере 1 070 420,33 рубля.
Суд отмечает, что заявленное ПАО «Банк «Санкт-Петербург» в рамках гражданского дела №2-1013/2020 требование о досрочном возврате кредита не свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения кредитного договора и не влечет его расторжения по смыслу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку воля кредитора, заявляющего требование о досрочном возврате кредита, направлена на досрочное получение исполнения от должника, а не на прекращение обязательства по возврату предоставленных банком денежных средств и уплате процентов за пользование ими.
В связи с этим после вступления в силу судебного акта об удовлетворении требования банка о досрочном взыскании кредита у кредитора сохраняется возможность предъявлять к заемщику дополнительные требования, связанные с задолженностью по кредитному договору (взыскание договорных процентов, неустойки, обращение взыскания на предмет залога т.п.), вплоть до фактического исполнения обязательства.
Исходя из положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор вправе, не заявляя требования о расторжении кредитного договора, истребовать досрочно все переданные по кредитному договору денежные средства, даже несмотря на то, что заемщиком нарушены обязательства не за весь период исполнения кредитного договора, а пропущен срок для возврата очередной части займа.
При этом Глава 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в их число сам по себе факт вынесения судебного решения о взыскании денежных сумм.
В соответствии с пунктом 3 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
Следовательно, при вынесении судом решения о взыскании основного долга и процентов по договору займа данный договор будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств или поступления денежных средств на счет заимодавца.
В случае неисполнения решения суда указанный договор нельзя считать исполненным, а обязательство по выплате указанных сумм - прекращенным.
Соответствующая правовая позиция изложена в ответе на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года).
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Заключив кредитный договор, стороны согласились с его условиями, определив, что правоотношения возникли из этого договора, а, следовательно, и ответственность сторон наступает в рамках данного договора.
Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Пунктом 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что из существа денежного обязательства, по общему правилу, вытекает возможность его исполнения по частям, в силу чего кредитор не вправе отказаться от принятия исполнения такого обязательства в части.
Из материалов дела следует, что истец решение суда от 20 января 2020 года исполнила 22 сентября 2022 года. Исполнение требования о взыскании задолженности до 30 сентября 2019 года настоящим кредитором принято.
В настоящее время договор является действующим и в отсутствие подтвержденного факта внесения истцом всех платежей, предусмотренных кредитным договором и указанных в графике платежей, соблюдения ею сроков и размеров внесения платежей с сентября 2019 года, ИП ФИО3 обоснованно начисляет задолженность по договору и требует ее взыскания.
В ходе рассмотрения спора истцом ФИО4 не представлено достаточных и достоверных доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору в соответствии с требованиями статей 408, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ФИО4 о прекращении ипотеки и возврате закладной не имеется.
В то же время имеются основания для частичного удовлетворения встречного иска ФИО3
Доводы ФИО4 о том, что кредитным договором не было предусмотрено право банка на передачу прав по закладной третьему лицу, не имеющему соответствующей лицензии, не свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.
Исходя из положений статей 44, 61 ГПК РФ, статьей 382, 388, 450, 451 ГК РФ, статьи 52 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», принимая во внимание, что договор уступки прав (требований) между банком и ИП ФИО3 заключен на стадии исполнительного производства, то есть тогда, когда задолженность, возникшая у заемщика в связи с неисполнением им обязательств по кредитному договору, взыскана в пользу банка в судебном порядке, в этой связи личность кредитора для должника не имеет существенного значения.
В настоящем случае договор цессии не обладает признаками ничтожности, в судебном порядке не оспорен и не признан недействительным.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные встречные требования являются обоснованными по праву, однако имеются основания для снижения заявленной ко взысканию пени за просрочку уплаты суммы основного долга и процентов за период до даты вынесения решения суда.
В соответствии с п. 2.8. кредитного договора пени за непогашенную в срок задолженность по кредиту и/или процентам, начисленным за пользование кредитом составляют 20 % годовых.
В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пунктах 69-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» судам разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
По смыслу действующих норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации снижение неустойки по инициативе суда допускается, если должником является лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, и усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Принимая во внимание личность заемщика, то обстоятельство, что сумма основного долга возвращена, заявленный период начисления неустойки, суд полагает начисленную истцом по встречному иску неустойку за просрочку возврата суммы основного долга в размере 1 876 105,70 рублей и пени за просрочку возврата суммы процентов за пользование денежными средствами 1 070 420,33 рубля несоразмерной последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств и подлежащей снижению до 1 360 176,63 рублей. Данный размер неустойки является разумным и достаточным для восстановления прав истца.
Между тем, требование о взыскании пени на будущее время является обоснованным и подлежит удовлетворению. С ФИО4 в пользу ИП ФИО3 необходимо взыскать пени за просрочку уплаты процентов в размере 20% годовых, начисляемых на сумму долга по процентам в 1 360 176,63 рубля, начиная с 1 ноября 2022 года по дату фактического исполнения обязательства.
Обязательства заемщика по кредитному договору обеспечены закладной, в ЕГРН в установленном законом порядке внесены сведения о залогодержателе ИП ФИО3
Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно с пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Аналогичное положение предусмотрено пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон об ипотеке).
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, истолковав положения договора, закладной в части обеспечения исполнения обязательств на основании статьи 431 ГК РФ, суд полагает обоснованным требование ИП ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, поскольку имело место неисполнение заемщиком условий кредитного договора, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества (сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге), а предмет залога находится в собственности ответчика.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 10 093 684 рубля, то есть, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете об оценке №2390-07.22 от 28 июля 2022 года ООО «Агентство Мониторинга и Оценки Кредит-Сервис» по заказу ИП ФИО3
Представленный истцом ФИО4 отчет об оценке ООО «Оценка в Твоем Городе» №530/22-Оц от 12 октября 2022 года не может быть принят в качестве доказательства, свидетельствующего об иной рыночной стоимости квартиры, поскольку специалистом для проведения сравнительного исследования приняты во внимание аналоги в виде трехкомнатных квартир, тогда как предметом залога выступает четырехкомнатная квартира. При таких обстоятельствах проведенное исследование нельзя признать обоснованным.
С учетом изложенного, исходя из того, что в ходе рассмотрения дела установлено неисполнение заемщиком в полном объеме принятых на себя обязательств по кредитному договору, требования ИП ФИО3 о взыскании задолженности подлежат частичному удовлетворению с возложением на ФИО4 обязанности по выплате суммы основного долга в размере 336 392,77 рублей, просроченных процентов в размере 19 201,86 рублей и неустойки в размере 100 000 рублей.
Поскольку решение суда состоялось в пользу ИП ФИО3, то ФИО4 обязана возместить понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 825 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 220, 221, 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Принять отказ от иска ФИО4 об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу произвести действия по погашению регистрационной записи об ипотеке, производство по делу в данной части прекратить.
Разъяснить сторонам, что повторное обращение в суд о том же предмете, по тем же основания не допускается.
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о прекращении ипотеки, возврате закладной отказать.
Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по процентам за пользование кредитом за период с 1 октября 2019 года по 21 сентября 2021 года в размере 1 360 176,63 рубля, пени в размере 1 360 176,63 рубля, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 825 рублей.
Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 пени за просрочку уплаты процентов в размере 20% годовых, начисляемых на сумму долга по процентам в 1 360 176,63 рубля, начиная с 1 ноября 2022 года по дату фактического исполнения обязательства.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 10 093 684 рубля.
В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО3 в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга.
Судья О.В. Матвейчук
Мотивированное решение суда изготовлено 7 декабря 2022 года