61RS0011-01-2022-01955-79 дело №2-4/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 февраля 2023 года г. Белая Калитва
Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Прошиной Д.С.,
с участием:
- представителя истцов – адвоката Поддубной С.В.,
- представителя ответчика – Администрации Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области – ФИО3,
при секретаре судебного заседания Марусевой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6, ФИО7, ФИО8 к Администрации Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о выплате возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд,
установил:
Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ответчику, о выплате возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, в обоснование заявленных исковых требований, указали, что на праве общей долевой собственности ФИО6 в 2/3 долях в праве, ФИО7 в 1/6 доле в праве, ФИО8 в 1/6 доле в праве принадлежит нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности на здание магазина зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2005 года, сделаны записи регистрации № - право общей долевой собственности ФИО6, № - право общей долевой собственности ФИО7, № - право общей долевой собственности ФИО8 Здание магазина является встроено-пристроенным к жилому дому № по <адрес>, который на основании постановления главы Коксовского сельское поселения ФИО2 от 14.11.2014 года № 147 признан аварийным и подлежащим сносу. 29.05.2018 года Главой Администрации Коксовского сельского поселения ФИО2 издано постановление № 86, в соответствии с которым принято решение изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Коксовское сельское поселение» земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 146 кв.м., расположенный под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>. Из интернет-сайта «Реформа ЖКХ» истцам стало известно, что многоквартирный жилой дом по указанному адресу включен в программу расселения аварийного жилья, фактическая дата окончания расселения 31.12.2019 года, плановая дата окончания расселения 31.12.2023 года, плановая дата сноса 31.12.2026 года. Областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 года, в 2017-2030 годах», утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 года № 569, предполагает отселение жителей домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Переселение граждан в рамках указанной Областной адресной программы осуществляется следующими способами: выкуп изымаемых у собственников жилых помещений, а также предоставление собственникам иных жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену; приобретение муниципальными образованиями жилых помещений на первичном или вторичном рынке, в том числе, путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, срок ввода в эксплуатацию которых запланирован не позднее 3 квартала года, следующего за годом выделения средств на реализацию мероприятий; строительство домов, при условии их ввода в эксплуатацию не позднее 3 квартала года, следующего за годом выделения средств на реализацию мероприятий. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав, а права и обязанности сторон относительно выкупной цены жилого помещения либо предоставления другого жилого помещения устанавливаются на основании соглашения между ними. Истцы, как собственники нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, 06.12.2021 года направили в Администрацию Коксовского сельского поселения заявление о выплате им возмещения за принадлежащее им нежилое помещение из расчета стоимости 48 800 руб. за 1 кв.м. жилого помещения, установленного региональным законодательством, утвержденным на 4 квартал 2021 года. Заявление получено ответчиком 09.12.2021 года, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления, однако ответчик никак не отреагировал на обращение. До настоящего времени ответчиком не принято решение об изъятии принадлежащего истцам нежилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Поскольку ответчик на обращение истцов не отреагировал, не посчитал возможным заказать работу независимому оценщику по определению стоимости возмещения за принадлежащее им нежилое помещение, подлежащее изъятию в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, истцы самостоятельно обратились к специалистам ООО «Центр судебных экспертиз», которые провели анализ и оценку рыночной стоимости объекта, выполнили расчеты с использованием существующих методик оценки недвижимости и составили отчет об оценке № 125-вс/22 от 01.06.2022 года, в соответствии с которым определили рыночную стоимость размера возмещения за принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности нежилое здание магазина в сумме 10 829 202 руб., в том числе: 7 663 266 руб. - рыночная стоимость нежилого помещения; 336 405 руб. - рыночная стоимость доли земельного участка под МКД; 476 711 руб. – рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения в результате произведенных улучшений, в том числе, упущенную выгоду, а также убытки, причиненные в связи с прекращением бизнеса и перевозом оборудования и товара; 2 352 820 руб. – рыночная стоимость суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт нежилого помещения. Отчетом об оценке № 125-вс/22 от 01.06.2022 года установлены признаки единства здания многоквартирного жилого дома и принадлежащего истцам нежилого здания магазина, расположенных на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 146 кв.м. по адресу: <адрес>. До настоящего времени между истцами и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение о размере возмещения, подлежащего выплате за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. В связи с чем, истцы просят суд взыскать с Администрации Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области в свою пользу возмещение за нежилое здание магазина в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 10 829 202 руб., а именно, ФИО6, имеющей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 7 219 468 руб.; ФИО7, имеющей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 1 804 867 руб.; ФИО8, имеющей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 1 804 867 руб.; обязать Администрацию Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области изъять у них путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>; прекратить право общей долевой собственности ФИО6 в 2/3 долях, ФИО7 в 1/6 доле, ФИО8 в 1/6 доле на нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления суммы возмещения за изымаемый объект недвижимости; признать право муниципальной собственности на нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления суммы возмещения за изымаемый объект недвижимости.
В судебное заседание истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8 не явились, надлежащим образом уведомлены о дате, времени и месте судебного заседания посредством почтового отправления, доказательства надлежащего уведомления в материалах гражданского дела имеются, письменно просили рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие (л.д. 215).
В судебное заседание представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, не явился, надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте судебного заседания посредством почтового отправления, доказательства надлежащего уведомления в материалах гражданского дела имеются.
Суд, с учетом мнения представителя истца ФИО6 – адвоката Поддубной С.В., представителя ответчика – Администрации Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области - ФИО3, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истцов и третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебное заседание представитель истца - ФИО6 – адвокат Поддубная С.В., явилась, заявленные ее доверителем и истцами исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, кроме того, пояснила, что на момент изъятия и признания дома аварийным и подлежащим сносу магазин, принадлежащий на праве собственности истцам был действующим, в нем велась смешанная торговля, т.е. продавались как продовольственные, так и непродовольственные товары. Примерно в 2015-2016 годах после признания жилого дома аварийным, деятельность магазина была прекращена, так как здание магазина требовало ремонта, а именно: ремонт кровли и фундамента. Кроме того, пояснила, что ее доверитель и истцы с письменным заявлением о ремонте магазина не обращались, так как здание магазина находилось в многоквартирном жилом доме, значит, ремонт магазина должен был проводиться за счет денежных средств Администрации Коксовского сельского поселения, как собственника многоквартирного жилого дома. Полагала, что при наличии у суда отчета об оценке 125-вс/22, представленного истцами и отчета об оценке объекта оценки № 22Н/1109, представленного представителем ответчика, по делу необходимо провести судебную строительно-техническую экспертизу. После проведения судебной строительно-технической экспертизы, результаты экспертного заключения, не признала, пояснила, что экспертиза была проведена с грубейшими нарушениями действующего законодательства, представив письменную рецензию № 3/2023-КУ, что отразилось на сумме возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, в связи с чем, неоднократно просила назначить по делу повторную экспертизу, поручив ее проведение иному экспертному учреждению, пояснив при этом, что допрос эксперта в судебном заседании не позволит исправить имеющиеся нарушения в экспертном заключении № 587-01/2022 от 17.11.2022 года.
В судебное заседание представитель ответчика – Администрация Коксовского сельского поселения – ФИО3, явился, заявленные исковые требования не признал в полном объеме, кроме того, пояснил, что рыночная стоимость нежилого помещения, заявленная истцами в размере 7 663 266 руб. - завышена, и не соответствует фактическому состоянию имущества, в связи с тем, что спорный объект истцами никогда не использовался в качестве действующего магазина и не будет использоваться с этой целью. После проведения судебной строительно-технической оценочной экспертизы, не возражал относительно частичного удовлетворения заявленных исковых требований, а именно в размере 723 464 руб., определенном экспертным заключением № 587-01/2022 от 17.11.2022 года и пояснительной запиской к судебной оценочной экспертизе № 587-01/2022 от 17.11.2022 года.
Допрошенный в судебном заседании, по инициативе суда, ФИО1, пояснил, что он является оценщиком имеет высшее образование, кроме того, является членом СРО «Межрегиональный союз страховщиков» с 02.06.2015 года, имеет стаж работы в оценочной деятельности с января 2014 года, в настоящее время является экспертом ООО «ЭБ Русэксперт», по рассматриваемому гражданскому делу им было подготовлено экспертное заключение № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, кроме того, пояснил, что со сторонами он не знаком, в родственных, дружеских, неприязненных отношениях с ними не находится, будучи предупрежденным по ст. 307 УК РФ, пояснил, что подготовленное им экспертное заключение № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, в целом является верным, однако, при подготовке к судебном заседанию в подготовленном им экспертном заключении № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, им были обнаружены 2 технических недочета: в результате расчета корректировки на разницу в строительных объемах объекта исследования и справочного аналога была ошибочно применена величина площади аналога 400 вместо необходимой величины строительного объема, в размере 1 050; в результате определения физического износа здания литер А с использованием Microsoft Excel программой были выполнены излишние округления, в результате чего величина, отображенная в 4 столбце таблицы: итоговый удельный вес конструктивного элемента составил 102%, что является неверным, потому что величина не может превышать 100%. Таким образом, при более точной настройке округления, некоторые величины таблицы приняли незначительно измененный вид, что суммарно повлияло на итоговый физический износ в сторону уменьшения на величину менее 1%, а именно 0,9%. Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости применялся метод затратного подхода – метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на замещение сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС ? Укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС ? Укрупненные показатели восстановительной стоимости и т.д.). Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью затрат на возведение аналогичного объекта. Для расчета стоимости нового строительства в данном отчете выбран метод сравнительной единицы на основе издания «Справочники оценщика» КО-ИНВЕСТ: «Общественные здания 2016г.». Накопленный износ - это совокупность физического, функционального и внешнего износов. Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкции. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Неустранимым он считается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. В связи с тем, что объекты оценки, находятся в негодном состоянии, физический износ объекта оценки определен поэлементно, для каждого конструктивного элемента в отдельности. Удельные веса взяты по аналогичному одноэтажному строению. В результате анализа состояния конструктивных элементов строений, в соответствии с таблицей износа, определенным элементам присваивается ветхое состояние, с величиной физического износа от 61% до 80%. Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этих выгод. Оценка функционального устаревания зданий проведена по методике ФИО9 Экономическое устаревание или внешний износ обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Учитывая местоположение объектов оценки и характер окружающего землепользования, а также текущую экономическую ситуацию в РФ, можно утверждать, что внешний износ у объектов оценки присутствует и может составить значительную величину, но на сегодняшний день отсутствуют корректные методики для расчета внешнего износа, поэтому в расчетах использовалась величина 0%. Таким образом, рыночная стоимость пристроенного (встроенного) нежилого помещения, площадью 210,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 723 464 руб.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста специалист, показал, что истцов, представителя истца, представителя ответчика - он знает, так как они проживают в одном городе, пояснил, что в родственных, дружеских, неприязненных отношениях с ними не находится, кроме того, пояснил, что он является директором ООО «Центр судебных экспертиз», а также судебным экспертом, членом Союза «Межрегиональное объединение судебных экспертов», кроме того, пояснил, что истец – ФИО6 в 2021 года обратилась в ООО «Центр судебных экспертиз» относительно определения рыночной стоимости размера возмещения за нежилое помещение, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт нежилого здания общей площадью 210,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Однако, в связи с изменениями в действующем законодательстве, им в 2022 году был подготовлен отчет об оценке № 125-вс/22, согласно которому, выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, исследовании и анализе информации, полученной в результате изучения рынка, из личного опыта и профессиональных знаний оценщика. При оценке оценщик исходил из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории. На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке рыночная стоимость размера возмещения за нежилое здание с общей площадью 210,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, которая включает в себя: рыночную стоимость самого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, с целью выплаты компенсации за изымаемое нежилое помещение, пришедшее в негодность не по вине собственника составляет 10 829 202 руб.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4, показал, что истец ФИО6 является его работодателем, представителя истца – адвоката Поддубную С.В. и представителя ответчика – ФИО3, он также знает, в родственных, дружеских, неприязненных отношениях с ними не находится, кроме того, пояснил, что у Ш-вых он работает с 2002 года, изначально был трудоустроен водителем, на машине развозил хлеб, затем «пересел» на автомобиль «Зил-Бычок». Ему известно, что спорный магазин выкупил муж истца ФИО6 На автомобиле он приезжал к магазину на <адрес>, останавливался около него и из машины производил торговлю: хлеб, вода, анаком, шоколад. Торговля из машины велась ежедневно, кроме воскресения с 9 часов 00 минут до 14-15 часов. ФИО10 лично приезжал, проверял, как идет торговля, интересовался, что покупают, что не покупают, так проработал около 1-1,5 месяцев. С 2006 года работает непосредственно у самой истца ФИО6, кроме того, пояснил, что магазин по <адрес>, никогда не работал, в период времени с 2006 года по 2014 год, он лично туда никакие товары не завозил, названия магазин не имел, постоянно был закрыт, имелся ли в магазине ремонт, он, не знает, кроме того, пояснил, что никакого товара в магазине не было.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №2, показала, что истец ФИО6 ей знакома, как хозяйка магазина «Форум», представителя истца – адвоката Поддубную С.В., она не знает, представителя ответчика – ФИО3, она знает как работника Администрации Коксовского сельского поселения, в родственных, дружеских, неприязненных отношениях с ними не находится, кроме того, пояснила, что в <адрес> она проживает около 20 лет с 2000 года, о спорном магазине она знала, с 2000 года магазин не работал, торговля не велась. С 2002 года по 2014 год магазин не отапливался, в результате чего крыша дома начала разрушаться, в связи с чем, впоследствии дом признали аварийным. В настоящий момент жители дома расселены.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1, показал, что истца ФИО6, он знает, так как в <адрес> имеется ее действующий магазин, представителя истца – адвоката Поддубную С.В. и представителя ответчика – Администрация Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области - ФИО3, он не знает, в родственных, дружеских, неприязненных отношениях с ними не находится, кроме того, пояснил, что в <адрес> он проживает с рождения. Спорный магазин был действующим лишь во времена СССР, имел название «Магазин № 5 ОРС». Ему известно, что потом магазин выкупил ФИО10, однако, торговля в данном магазине более не велась, самого ФИО10 на территории магазина, он не видел.
Суд, выслушав представителя истца ФИО6 – адвоката Поддубную С.В., представителя ответчика – ФИО3, допросив в судебном заседании эксперта ФИО1, специалиста специалист, свидетелей: ФИО4, Свидетель №2, Свидетель №1, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Таким образом, судебной защите подлежит нарушенное право либо создана реальная угроза нарушения права.
В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу ст. 39, 196 ГПК РФ предмет и основания иска, ответчик по делу определяются истцом, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу ст. 54 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными Законом.
В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ.
В силу ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
В силу п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В силу ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 32 ЖК РФ, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.
В силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В силу п. 49 постановления Правительством Российской Федерации от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
В силу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, по общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серия № от 09.02.2005 года ФИО6 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина, площадью 210,1 кв.м. Литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (т.д. 1 л.д. 20).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия № от 09.02.2005 года ФИО11 принадлежит 1/6 доля в праве общей долевой собственности на здание магазина, площадью 210,1 кв.м. Литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (т.д. 1 л.д. 21).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия № от 09.02.2005 года ФИО8 принадлежит 1/6 доля в праве общей долевой собственности на здание магазина, площадью 210,1 кв.м. Литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (т.д. 1 л.д. 22).
Согласно свидетельству о заключении брака II-AH № от 24.08.2018 года, ФИО5 заключил брак с ФИО11, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО7 (т.д. 1 л.д. 19).
Согласно постановлению Администрации Коксовского сельского поселения № 147 от 14.11.2014 года «О признании жилого дома аварийным, подлежащим сносу», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т.д. 1 л.д. 36).
Согласно постановлению Администрации Коксовского сельского поселении № 86 от 29.05.2018 года «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд», для муниципальных нужд муниципального образования «Коксовское сельское поселение» изъят земельный участок под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 2 146 кв.м. (т.<адрес> л.д. 37).
03.12.2021 года истцы – ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились с письменным заявление в адрес Главы Администрации Коксовского сельского поселения, с просьбой рассмотреть заявление и выплатить им стоимость изъятого нежилого помещения площадью 210,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т.д. 1 л.д. 41).
Согласно ответу Главы Администрации Коксовского сельского поселения от 20.12.2021 года на обращение истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, многоквартирный жилой <адрес> постановлением Администрации Коксовского сельского поселения от 14.11.2014 года № 147 признан аварийным и подлежащим сносу и включен в Областную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017 - 2030 годах», утвержденную постановлением Правительства Ростовской области № 569 от 12.08.2016 года. Данная программа предусматривает выделение денежных средств на расселение только жилых помещений. В связи с тем, что бюджет Коксовского сельского поселения является дотационным, денежные средства на выплату выкупной стоимости за помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащему сносу, в бюджете не предусмотрены. Таким образом, направить проект соглашения с предложением размера возмещения за нежилое помещение не представляется возможным (т.д. 1 л.д. 229).
Согласно отчету об оценке №-вс/22, представленному стороной истца, рыночная стоимость размера возмещения за нежилое здание с общей площадью 210,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, которая включает в себя: рыночную стоимость самого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, с целью выплаты компенсации за изымаемое нежилое помещение, пришедшее в негодность не по вине собственника составляет 10 829 202 руб. (т.д. 1 л.д. 47-204).
Не согласившись с отчетом об оценке № 125-вс/22, представленным стороной истца, представителем ответчика представлен отчет № 22Н/1109 от 2022 года об оценке объекта оценки нежилого помещения магазина, общей площадью 210,1 кв.м., находящегося в здании многоквартирного жилого дома Литер А по адресу: <адрес>, согласно выводам которого итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 550 500 руб. (т.д. 2 л.д. 44-73).
Определением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 23.09.2022 года, по ходатайству истцов – ФИО6, ФИО7, ФИО8, по гражданскому делу была назначена комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро РУСЭКСПЕРТ» (т.д. 2 л.д. 87-89).
Согласно заключению эксперта № 587-01/2022 от 17.11.2022 года (т.д. 2 л.д. 92-148), в результате проведения осмотра было обнаружено пристроенное помещение в полуразрушенном состоянии. Исходя из чего, эксперту невозможно установить количество и перечень движимого имущества, подлежащего перевозу при переезде, а также его демонтажу/монтажу, и вообще нет информации о существовании этого имущества. В целом, также нет никакого подтверждения существования данного магазина когда-либо в прошлом, поэтому в данном случае размер возмещения за нежилое помещение магазина представляет собой только стоимость объекта недвижимости, обнаруженного при осмотре, а именно нежилая пристройка, площадью 210,1 кв.м в состоянии, обнаруженном на момент проведения экспертизы (т.д. 2 л.д. 132). В связи с чем, размер возмещения за нежилое здание магазина в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <адрес>, а именно рыночная стоимость нежилого помещения, доля в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома, убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения, в том числе упущенная выгода, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 560 488 руб. (т.д. 2 л.д. 133).
Не согласившись с выводами комплексной строительно-технической оценочной экспертизы № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, истцами – ФИО6, ФИО7, ФИО8, заявлено письменное ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, в обоснование заявленных требований, указано, что экспертом при проведении экспертизы нарушена ст. 8 Федерального закона РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и ответ на вопрос экспертом не обоснован. В соответствии со ст. 25 Федерального закона РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта должно быть отражено обоснование выводов по поставленным вопросам. В обоснование выводов присутствует неверно принятые из справочной литературы данные, исказившие стоимость, используемую в ответе на поставленный вопрос; экспертом проигнорировано осуществление функции руководства при организации судебной экспертизы; не указано, что недвижимость в местоположении объекта оценки исторически складывалась вокруг добывающих производств, и это обусловило особенности строительства объектов в заявленном к рассмотрению сегменте торговой недвижимости в рынке, сформированном к моменту оценки. Компетентность эксперта в освещении этого вопроса входит в «круг обстоятельств», согласно ст. 2 Федерального закона РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, и проверяется руководителем экспертной организации как подлежащих доказыванию по конкретному делу - до момента принятия экспертизы в работу Экспертной организацией; не указано, что объекты с подобными функциями или компоновками возводились в населенных пунктах, «схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта» Белокалитвинского и смежного с ним Каменского района (например Коксовый, Чистоозерный). Для проведения анализа в целях формирования «документа, отражающего ход и результаты исследований» по абз. 8 ст. 9 Федерального закона РФ № 73-ФЗ, требуются специальные знания, но они не применены. Наука и практика стоимостной оценки со временем развивается: общие Федеральные стандарты оценки, обязательные для использования оценщиком, введенные в 2015 году, были заменены приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 года. Они официально опубликованы 11.05.2022 года для ознакомления специалистам, с обязательностью использования профессиональными специалистами для итоговых документов, выпущенных с 07.11.2022 года. Экспертиза в рамках настоящего гражданского дела проводилась с 25.10.2022 года по 17.11.2022 года, т.е. завершение экспертизы и последующее заверение сшива произошли после окончания периода изучения и вступления в силу стандартов оценки, обобщивших и обновивших для специалистов общепринятые научные и практические данные. Обнаруженные нарушения не позволяют признать полноту проведенного исследования, а также не позволяют признать проведение исследования в пределах соответствующей специальности. При организации и проведении судебной экспертизы руководитель экспертной организации должен обеспечить контроль за полнотой и качеством проведенных исследований в соответствии со ст. 14 обозначенного Федерального закона РФ. Перед выпуском заключения лицом, утверждающим результаты экспертизы от экспертной организации, не проведен контроль использования справочных материалов в актуальной редакции, как необходимых для обеспечения качества проведенных исследований. При проведении судебной экспертизы незаконно использованы объекты авторского права. Неправомерное использование интеллектуальной собственности является уголовным преступлением в соответствии с ч. 2 ст. 146 УК РФ – «Незаконное использование объектов авторского права или смежных прав». Из этого следует, что при проведении экспертизы законность в этой части не соблюдена. Следовательно, результат расчета и ответ на вопрос нельзя считать достоверным, а заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством (т.д. 2 л.д. 159-167).
В связи с возникшими сомнениями со стороны истцов в правильности и обоснованности заключения эксперта № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, судом в судебном заседании допрошен эксперт ФИО1, представивший пояснительную записку к судебной оценочной экспертизе № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, из содержания которой следует, что в подготовленном им экспертном заключении № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, им были обнаружены 2 технических недочета: в результате расчета корректировки на разницу в строительных объемах объекта исследования и справочного аналога была ошибочно применена величина площади аналога 400 вместо необходимой величины строительного объема, в размере 1 050; в результате определения физического износа здания литер А с использованием Microsoft Excel программой были выполнены излишние округления, в результате чего величина, отображенная в 4 столбце таблицы: итоговый удельный вес конструктивного элемента составил 102%, что является неверным, потому что величина не может превышать 100%. Таким образом, при более точной настройке округления, некоторые величины таблицы приняли незначительно измененный вид, что суммарно повлияло на итоговый физический износ в сторону уменьшения на величину менее 1%, а именно 0,9%. Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости применялся метод затратного подхода – метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на замещение сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС ? Укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС ? Укрупненные показатели восстановительной стоимости и т.д.). Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью затрат на возведение аналогичного объекта. Для расчета стоимости нового строительства в данном отчете выбран метод сравнительной единицы на основе издания «Справочники оценщика» КО-ИНВЕСТ: «Общественные здания 2016г.». Накопленный износ - это совокупность физического, функционального и внешнего износов. Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкции. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Неустранимым он считается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. В связи с тем, что объекты оценки, находятся в негодном состоянии, физический износ объекта оценки определен поэлементно, для каждого конструктивного элемента в отдельности. Удельные веса взяты по аналогичному одноэтажному строению. В результате анализа состояния конструктивных элементов строений, в соответствии с таблицей износа, определенным элементам присваивается ветхое состояние, с величиной физического износа от 61% до 80%. Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этих выгод. Оценка функционального устаревания зданий проведена по методике ФИО9 Экономическое устаревание или внешний износ обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Учитывая местоположение объектов оценки и характер окружающего землепользования, а также текущую экономическую ситуацию в РФ, можно утверждать, что внешний износ у объектов оценки присутствует и может составить значительную величину, но на сегодняшний день отсутствуют корректные методики для расчета внешнего износа, поэтому в расчетах использовалась величина 0%. Таким образом, рыночная стоимость пристроенного (встроенного) нежилого помещения, площадью 210,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 723 464 руб. (т.д. 2 л.д. 190-203).
Не согласившись с пояснениями эксперта ФИО1, данными им в судебном заседании, а также изложенными в пояснительной записке к судебной оценочной экспертизе № 587-01/2022 от 17.11.2022 года, истцами – ФИО6, ФИО7, ФИО8, заявлено письменное ходатайство об исключении из доказательств заключения судебной экспертизы № 587-01/2022 от 17.11.2022 года и назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, в обоснование заявленных требований, указано, что экспертное заключение № 587-01/2022 от 17.11.2022 года не соответствует положениям ч. 2 ст. 32 ЖК РФ и не отвечает на вопросы, поставленные перед экспертным учреждением определением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 23.09.2022 года; не соответствует данное экспертное заключение положениям ст.ст. 6, 15, 235, 239.2, 279, 1064 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ и разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009 года (т.д. 2 л.д. 233-237).
Определением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 26.01.2023 года, в удовлетворении ходатайства представителя истца, об исключении из доказательств заключение судебной экспертизы № 587-01/2022 от 17.11.2022 года и назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, было отказано в полном объеме, в связи с тем, что проанализировав содержание экспертного заключения № 587-01/2022 от 17.11.2022 года (т.д. 2 л.д. 92-148), а также пояснительную записку к судебной оценочной экспертизе № 587-01/2022 от 17.11.2022 года (т.д. 2 л.д. 191-203) и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что экспертное заключение № 587-01/2022 от 17.11.2022 года в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. Заключение эксперта по поставленным вопросам мотивированно, изложено в понятных формулировках в полном соответствии с требованиями закона. Экспертиза выполнена квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Заключение соответствует требованиям Федерального закона РФ № 37 от 05 апреля 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности РФ». При изучении данного экспертного заключения, судом не установлено объективных фактов, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которых можно усомниться в правильности и обоснованности заключение эксперта. При таких обстоятельствах суд полагает, что экспертное заключение № 587-01/2022 от 17.11.2022 года отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности. Оснований расценивать заключение эксперта как недопустимое доказательство у суда не имеется, в связи с чем, оснований для назначения повторной судебной строительно-технической экспертизы, не имеется (т.д. 3 л.д. 10-12).
В судном заседании от 21.02.2023 года представителем истца ФИО6 – адвокатом Поддубной С.В. вновь было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, в обоснование заявленного ходатайства суду была представлена рецензия (заключение специалиста) № 3/2023-КУ от 2023 года на заключение эксперта № 587-01/2022 от 17.11.2022 года об оценке рыночной стоимости размера равнозначного возмещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, составленного экспертом ФИО1, членом Ассоциации «Международного союза оценщиков», согласно выводам которой, при исследовании заключения № 587-01/2022, подготовленного ФИО1, выполненного на основании определения Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 23.09.2022 года по делу № 2-1138/2022, рецензентом выявлены многочисленные нарушения законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию заключения судебной оценочной экспертизы, к описанию объекта оценки, которые оказали существенное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом не сделаны выводы по всем поставленным судом вопросам. Таким образом, по мнению рецензента, на основании вышеизложенного, результаты оценки, указанные в представленном отчете, получены с нарушением принципов и норм оценочного законодательства. Обоснованность вывода эксперта не может быть подтверждена, вызывает сомнения, допускает неоднозначное толкование, так как не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, а так же противоречит практике правового регулирования объектов, изымаемых для муниципальных нужд, не отвечает принципам существенности при определении рыночной стоимости, а значит результаты оценки (выводов эксперта) не могут использоваться в качестве допустимого доказательства (т.д. 3 л.д. 61-68, 69-84).
Суд, в силу ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, не удаляясь в совещательную комнату, определил в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, отказать, в связи с тем, что представленная рецензия № 3/2023-КУ от 2023 года не содержит безусловных оснований для назначения повторной экспертизы, так как выводы, содержащиеся в представленной стороной истца рецензии сводятся к переоценке, имеющейся в материалах гражданского дела, судебной экспертизы, в связи с несогласием стороны истца с размером возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, указанные нарушения, содержащиеся в судебной экспертизе не являются существенными, все указанные рецензентом недостатки судебной экспертизы были опровергнуты пояснительной запиской к судебной оценочной экспертизе № 587-01/2022 от 17.11.2022 года и пояснениями эксперта ФИО1, данные им в судебном заседании от 09.01.2023 года (отражено в протоколе судебного заседания от 21.02.2023 года т.д. 3 л.д. 85-89).
Следуя требованию ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ о том, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд произвел оценку указанного заключения о размере возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Доводы истцов о несоответствии экспертного заключения нормам действующего законодательства, судом в ходе судебного разбирательства исследованы и признаны несостоятельными, так как судебная экспертиза была выполнена в негосударственном экспертном учреждении ООО «Экспертное Бюро Русэксперт», ФИО1, оценщик имеет высшее образование, № ВСГ 3108103, выданный Ростовской-на-Дону Государственной Академией Сельскохозяйственного Машиностроения с присвоением квалификации инженер по специальности «Электропривод и автоматика промышленных установок и технологических комплексов» и диплом о дополнительном (к высшему) образовании № 612400849770, выданный 24.01.2014 года ФГБУ Ростовский Государственный Экономический Университет (РИНХ) «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), Член СРО «Межрегиональный союз оценщиков» с 02.06.2015 года (адрес: <адрес>), регистрационный номер в реестре оценщиков № 1262. Квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» № 021859-1 от 18.06.2021 года. Профессиональная ответственность Оценщика застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ». Полис страхования ответственности оценщиков СПАО «Ингосстрах». Страховой полис № 433-589-022573/22 от 28.02.2022 года. Страховая сумма 3 000 000 руб. Период страхования с 28.02.2022 года по 27.02.2023 года. Стаж работы в оценочной деятельности - с января 2014 года (т.д. 2 л.д. 95).
Перед началом проведения экспертизы, эксперту, на основании определения Белокалитвинского городского суда Ростовской области, директором ООО «Экспертное Бюро Русэксперт» были разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ и ст.ст. 16, 17 ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем судебный эксперт дал подписку (т.д. 2 л.д. 94).
У эксперта имелись исходные данные: материалы гражданского дела № 2-1338/2022; нежилое здание – магазин, площадью 210,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок, общей площадью 2146 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т.д. 2 л.д. 96).
При проведении экспертизы экспертом были использованы: Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 31.05.2001г. № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной дельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями); Федеральный закон от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции); Федеральный стандарт оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федеральный стандарт оценки ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611; Справочник оценщика ФИО12 «Земельные участки 2020, часть 1,2»; Справочник оценщика: Ко Инвест «Общественные здания 2016»; Интернет ресурсы: http://www.consultant.ru; http://www.pravo.gov.ru; http://www.autostat.ru: http://www.avito.ru; http://realty.dmir.ru; https://дом.рф (т.д. 2 л.д. 96).
Осмотр объекта исследования производился экспертом 08.11.2022 года с 13-00 часов до 13-20 часов по адресу: <адрес>, в присутствии истцов (т.д. 2 л.д. 97).
Доказательств, свидетельствующих о недопустимости указанного заключения в материалы дела, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения за нежилое помещение, которое определено экспертом в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, суд полагает, что с учетом объема заявленных исковых требований, заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а именно необходимо взыскать в пользу истцов денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение в размере 723 464 руб.
При этом возмещение за нежилое помещение подлежит взысканию с администрации Коксовского сельского поселения, как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд.
После выплаты администрацией Коксовского сельского поселения указанного возмещения за нежилое помещение право собственности истцов на спорное нежилое помещение следует прекратить.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.
Это конституционное положение содержится и в ст. 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.
Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведет к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.
Анализируя представленный сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что допустимых и достаточных доказательств при наличии которых суд смог бы отказать в удовлетворении заявленных истцами требований суду представлено не было. Ответчиком не представлено суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств в опровержение доводов истцов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, о выплате возмещения за нежилое помещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, удовлетворить частично.
Взыскать с Администрации Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области в пользу ФИО6, ФИО7, ФИО8, возмещение за нежилое здание магазина в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 723 464 руб., а именно, ФИО6, имеющей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 482 309,34 руб.; ФИО7, имеющей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 120 577,33 руб.; ФИО8, имеющей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, сумму 120 577,33 руб.
Обязать Администрацию Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области изъять у ФИО6, ФИО7, ФИО8, путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО6 в 2/3 долях, ФИО7 в 1/6 доле, ФИО8 в 1/6 доле на нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления Администрацией Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области суммы возмещения за изымаемый объект недвижимости.
Признать право муниципальной собственности на нежилое здание магазина площадью 210,1 кв.м. с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления Администрацией Коксовского сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области суммы возмещения за изымаемый объект недвижимости.
В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, т.е. с 27.02.2023 года.
Мотивированное решение суда изготовлено 27 февраля 2023 года.
Судья Д.С. Прошина