КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-47/2023
УИД 39OS0000-01-2022-000332-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 марта 2023 года г.Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Козловой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 03 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/000999, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на 4 октября 2022 года,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Калининградский областной суд с административным исковым заявлением к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 03 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/000999 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 04 октября 2022 года в размере его рыночной стоимости.
Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое здание с кадастровым номером №, площадь - 541,5 кв.м., адрес: <данные изъяты> принадлежит ФИО1 на праве собственности с 28 января 2014 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которая применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года.
Данным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 16 231 050, 96 руб.
Установленная кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке от 4 октября 2022 года № 10-07/2022, выполненному оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2, составляет 10 929 000 руб.
22 июля 2022 года ФИО1 обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 16 августа 2022 года ФИО1 отказано в удовлетворении заявления с указанием на ряд недостатков отчета.
6 октября 2022 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с откорректированным отчетом об оценке от 4 октября 2022 года № 10-07/2022, однако решением бюджетного учреждения от 03 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/000999 заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По мнению административного истца, при повторном обращении в бюджетное учреждение в представленном отчете от 4 октября 2022 года оценщиком было учтено техническое состояние объектов-аналогов при расчете, а приведенные в отчете объекты-аналоги соответствовали объекту оценки, обоснованных доводов об обратном бюджетным учреждением в оспариваемом решении не приведено. Оценщиком были выполнены все требования Федеральных стандартов оценки, замечания бюджетного учреждения являются необоснованными.
Определением суда от 13 декабря 2022 года административное исковое заявление принято к производству.
Определением от 26 января 2023 года по делу назначена судебная экспертиза в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления действительной рыночной стоимости объекта; производство по делу приостановлено.
Определением от 15 марта 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением 14 марта 2023 года заключения эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО3 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и о рыночной стоимости объекта по состоянию на 04 октября 2022 года в размере 12682000 руб.
17 марта 2023 года представитель административного истца ФИО1 – ФИО4 и представитель административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 ознакомились с заключением эксперта.
24 марта 2023 года представители административного истца ФИО1 – ФИО4 и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО6 в судебное заседание не явились, представили письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Правительство Калининградской области и заинтересованные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявили, представителя для участия в рассмотрении дела не направили.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же кодекса, пунктом 1 которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно положениям статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 2 статьи 15, абзацем первым пункта 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается данным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.11.2015 №362 «Об установлении на территории городского округа «Город Калининград» налога на имущество физических лиц» установлены налоговые ставки, исчисляемые из налоговой базы объектов налогообложения, определяемой исходя из их кадастровой стоимости.
В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.
Данным Постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 16 231 050,96 руб.
Согласно выписке из ЕГРН соответствующие сведения внесены в ЕГРН 25 января 2022 года, применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года и являются актуальными.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
Таким образом, установленная по состоянию на 1 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество физических лиц за налоговый период 2022 год.
Согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04 октября 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество физических лиц за налоговый период 2022 года.
С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для ФИО1 правовое значение для целей исчисления налога на имущество физических лиц в справедливом размере.
В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).
Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ФИО1 обратилась 06 октября 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 октября 2022 года в размере 55 039 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2 от 04 октября 2022 года №10-07/2022 (л.д. 12).
Как следует из оспариваемого решения от 03 ноября 2022 года и письменных возражений бюджетного учреждения на административное исковое заявление, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям, не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299:
- в расчетах сравнительным подходом для объекта-аналога №1 отсутствует ссылка к объявлению; из других источников установлено, что состояние здания отличается от состояния оцениваемого объекта;
- неверно применены корректировки на этажность;
-при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода приняты к расчетам объекты-аналоги, объявления о продаже которых не позволяют сделать вывод о состоянии внутренней отделки зданий;
- отсутствует достаточная информация об объекте-аналоге №6, из фотографий которого следует вывод о том, что объект представляет собой быстро возводимую конструкцию из сэндвич – панелей, в то время, как объект оценки – здание 3 группы капитальности;
- у объекта-аналога №7 не обоснована информация о площади и стоимости здания, продаваемого совместно с нежилым помещением;
- у объекта-аналога 8, состоящего из двух зданий, отсутствует информация о здании литера В;
- в расчетах затратным подходом не подтверждена прибыль предпринимателя 13%, расчет не приведен;
- в расчетах доходным подходом в отношении объекта – аналога №9 содержится противоречивая информация.
С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта, в связи с чем она не может быть принята как достоверная по состоянию на 04 октября 2022 года.
В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО3
В соответствии с заключением эксперта от 13 марта 2023 года № 09-03/ЭС-2023 отчет об оценке от 04 октября 2022 года № 10-07/2022, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2, не соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, не исполнено требование пункта 11 ФСО №3, что могло повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 04 октября 2022 года составляет 12 682 000 руб.
Эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО3 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 1996 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.
В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Однако по настоящему делу бюджетное учреждение либо иные лица, участвующие в деле, после ознакомления с результатами судебной экспертизы письменных ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы представили.
Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта не опровергнуты.
При таких обстоятельствах суд полагает требования об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 03 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/000999 не подлежащими удовлетворению.
Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которое в данном случае не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки и разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2022 года.
В то же время, на основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Исходя из приведенных законоположений, суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 04 октября 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 12682000 руб.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 06 октября 2022 года.
Из материалов дела следует, что стоимость производства судебной экспертизы, порученной эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО3, составила 40 000 руб. и никем из лиц, участвующих в деле не оплачена.
В силу требований пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, помимо прочих, в силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Решение суда состоялось в пользу ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», соответственно, денежная сумма, подлежащая выплате экспертной организации взысканию с бюджетного учреждения не подлежит.
В Обзоре судебной практики №2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года высказана правовая позиция о том, что при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).
В настоящем деле оставлены судом без удовлетворения требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
То обстоятельство, что судом удовлетворено второе требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на порядок распределения судебных расходов не влияет, поскольку данное требование не носит самостоятельный характер.
Действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости лишена экономических оснований и не связана с их рыночной стоимостью.
Преимущество применения рыночной стоимости, определяемой по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных объектов недвижимости, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
При этом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона.
Имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость является также рыночной стоимостью, только полученной методами массовой оценки, и представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.
Поскольку в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области отказано, с ФИО1 (паспорт №, выданный Отделением УФМС России по Калининградской области Черняховского района 01 октября 2013 года, код подразделения 390-026) в пользу ООО «Центр оценки и консалтинга» (ИНН <***>) подлежит взысканию стоимость проведенного экспертного исследования в размере 40 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения от 03 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/000999 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 04 октября 2022 года отказать.
В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 541,5 кв.м, местоположение: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 октября 2022 года в размере 12682000 руб.
Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 06 октября 2022 года.
Взыскать с ФИО1 (паспорт № выданный Отделением УФМС России по Калининградской области Черняховского района 01 октября 2013 года, код подразделения 390-026) в пользу ООО «Центр оценки и консалтинга» (ИНН <***>) стоимость проведения экспертизы в размере 40 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья А.В. Шкуратова