Дело № 3а-47/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Элиста 30 ноября 2022 г.
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи - Панасенко Г.В.,
при секретаре - Пичко С.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Она является собственником нежилых зданий: 1) площадью 844 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:83; 2) площадью 256,2 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:761, расположенных по адресу: (данные изъяты).
Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 08:14:030528:83 в размере 15 249 083,24 руб. и с кадастровым номером 08:14:030528:761 – 2660678,34 руб. существенно превышает их рыночную стоимость, определенную на ту же дату в размере 6 642 700 руб. и 1759600 руб. соответственно независимым оценщиком ФИО3 в отчетах об оценке от 3 августа 2022 г. № 04-167/2022 и 04-168/2022. Указанное нарушает её права как плательщика налога на имущество физических лиц, расчет которого производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства и положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), просила суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ей нежилых зданий по состоянию на 1 января 2021 г. в названном размере их рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 просил суд установить кадастровую стоимость указанных в административном иске объектов в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы ООО «ЦЕНТР-АНАЛИТ» от 3 ноября 2022 г.
Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, администрации г. Элисты, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения названных участников процесса, суд признал возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, исследовав и оценив представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
На основании статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками указанного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 401 этого же кодекса объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (статья 403 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела видно, административный истец ФИО1 является собственником нежилых зданий: 1) кадастровый номер 08:14:030528:83, площадью 844 кв.м; 2) кадастровый номер 08:14:030528:761, площадью 256,2 кв.м, расположенных по адресу: (данные изъяты).
Таким образом, административный истец, как собственник объектов недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из их кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого объекта.
Утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий по состоянию на 1 января 2021 г. составила: с кадастровым номером 08:14:030528:83 в размере 15 249 083,24 руб. и с кадастровым номером 08:14:030528:761 – 2660678,34 руб., о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 15 июля 2022 г. (л.д. 16-17).
Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости названных объектов, ФИО1 обратилась к независимому оценщику ФИО3 за определением их рыночной стоимости, согласно отчетам которого от 3 августа 2022 г. №№ 04-167/2022 и 04-168/2022 рыночная стоимость нежилых зданий, определенная на ту же дату составила соответственно 6 642 700 руб. и 1759600 руб. Названные отчеты представлены административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости.
По результатам исследования указанных выше отчетов об оценке в процессе рассмотрения дела судом в них были выявлены недостатки, вызывающие сомнения в их обоснованности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объектов.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы, рекомендации по их применению содержатся в пунктах 13, 16 и 19 ФСО № 1.
Согласно подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
Согласно подпункту «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. (подпункт «а» пункта 23 этого же Федерального стандарта оценки).
В силу требований пунктов 12 – 16, 21 раздела VI ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Как следует из отчетов об оценке от 3 августа 2022 г. № 04-167/2022 и 04-168/2022, объекты оценки расположены в центральной части г. Элисты на ул. (данные изъяты); их текущее использование – под магазины.
В разделе 10 отчетов оценщиком сделан вывод о том, что рынок продажи и аренды объектов недвижимости в г. Элисты находится в стадии становления, объём проведенного исследования рынка недостаточен для выполнения оценки рыночной стоимости оцениваемых объектов сравнительным и доходным подходами, в связи с чем применил затратный подход.
Согласно подпункту «з» пункта 8 раздела 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете об оценке должны содержаться сведения: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, предусмотрено, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Между тем, данных, подтверждающих низкую активность рынка коммерческой недвижимости в г. Элисте, в отчете оценщиком не приведено. В отчете также не дана оценка фактическому использованию оцениваемых объектов под магазины, их инвестиционной привлекательности ввиду расположения в центральной части г. Элисты, возможности получения дохода, внешней инфраструктуре, также влияющей на стоимость объектов.
Таким образом, вывод оценщика об отказе от использования сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимости спорных объектов сделан без анализа рынка и оценки их фактического использования под магазины, то есть без надлежащего обоснования.
Кроме того, из представленных материалов дела следует, что рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером 08:14:030528:83 в размере 6 642 700 руб., определенная оценщиком в отчете № 04-167/2022, более чем в 2,2 раза меньше кадастровой стоимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки (15 249 083,24 руб.).
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке от 3 августа 2022 г. - №№ 04-167/2022 и 04-168/2022 и достоверности определения рыночной стоимости спорных зданий определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 30 сентября 2022 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦЕНТР-АНАЛИТ».
Согласно заключению эксперта ООО «ЦЕНТР-АНАЛИТ» от 3 ноября 2022 г. рыночная стоимость нежилых зданий, расположенных по адресу: (данные изъяты), по состоянию на 1 января 2021 г. составила: площадью 844 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:83, в размере 8007000 руб.; площадью 256,2 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:761, - 1747 000 руб.
Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.
Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.
В заключении приведено подробное описание объектов оценки, их основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации зданий и их внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов офисно-торгового назначения – отдельно стоящих зданий.
Рассчитанная в рамках доходного подхода рыночная стоимость объектов оценки без учета стоимости земельного участка составила: здания с кадастровым номером 08:14:030528:83 - 9245 780 руб., здания с кадастровым номером 08:14:030528:761 - 1799 029 руб.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.
Рассчитанная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объектов оценки без учета стоимости земельного участка составила: здания с кадастровым номером 08:14:030528:83 - 7634 824 руб., здания с кадастровым номером 08:14:030528:761 - 1731 912 руб.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки № 1 в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов методом логического анализа посредством определения весовых коэффициентов (для сравнительного подхода - 0,769, для затратного подхода - 0,231) и определена рыночная стоимость объектов исследования без учета стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г.: здания с кадастровым номером 08:14:030528:83 - 8007 000 руб., здания с кадастровым номером 08:14:030528:761 - 1747 000 руб.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной оценки.
Доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения административными ответчиками, заинтересованными лицами по делу не представлено.
Оценив заключение эксперта ООО «ЦЕНТР-АНАЛИТ» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.
Указанное заключение эксперта соотносится с совокупностью иных доказательств по делу, в том числе с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, техническими паспортами зданий, фототаблицами.
При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные ФИО4 административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, расположенных по адресу: (данные изъяты), равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. и полагает необходимым установить указанную стоимость для здания площадью 844 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:83, в размере 8007000 руб.; здания площадью 256,2 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:761, - 1747 000 руб.
Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на оттиске штемпеля на почтовом конверте (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 35800374010010, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть - 25 августа 2022 г.
В силу положений статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра.
Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд
решил :
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилых зданий, расположенных по адресу: (данные изъяты), равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г.:
- площадью 844 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:83, в размере 8007000 (восемь миллионов семь тысяч) руб.;
- площадью 256,2 кв.м, кадастровый номер 08:14:030528:761, - 1747 000 (один миллион семьсот сорок семь тысяч) руб.
Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанных нежилых зданий считать 25 августа 2022 г.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.В. Панасенко
Мотивированное решение изготовлено 2 декабря 2022 г.