Дело №
55RS0№-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кравченко И.Б.,
при секретаре судебного заседания ФИО19,
рассмотрев 31 июля 2025 года в открытом судебном заседании в городе Омске
гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ФИО16 к ФИО17 о понуждении исполнить предварительный договор купли-продажи земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО17 к ФИО16 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным и недействительным,
с участием истца ФИО16, представителя истца по доверенности ФИО23, ФИО20, представителя ответчика по доверенности ФИО24,
УСТАНОВИЛ:
ФИО16 обратился к ФИО17 с первоначальным иском о понуждении исполнить предварительный договор купли-продажи земельного участка, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО17 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее также – предварительный договор). По условиям предварительного договора продавец обязуется принять все необходимые, разумные и достаточные меры для получения в ближайшее время зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>. В том числе продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ подать заявление о выкупе участка. В силу п. 2 предварительного договора продавец обязуется при получении зарегистрированного права собственности на участок незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для выдела из состава вышеуказанного земельного участка нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложения №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, который (новый земельный участок), в соответствии с п. 4 предварительного договора, является его предметом. В частности, продавец обязуется в срок, не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана и затем обратиться в Управление федеральной сужбы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по <адрес>) для государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок. Далее, согласно п. 3 предварительного договора продавец обязуется не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права собственности на земельный участок, конфигурацией и площадью согласно приложению № к предварительному договору, заключить с покупателем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим договором. В том числе, вновь образованный после выдела земельный участок должен принадлежать продавцу по праву собственности, что должно подтверждаться выпиской из ЕГРН, общая стоимость земельного участка, указанного в п. 4 предварительного договора по основному договору составляет 100 000 рублей. Денежная сумма, передана продавцу в виде задатка, при подписании предварительного договора (п.п. 7-8 предварительного договора). Общая стоимость земельного участка, указанного в п. 4 предварительного договора, составляет 100 тысяч рублей, денежные средства переданы продавцу (ФИО17) в виде задатка, получение последней денег подтверждается распиской. Вместе с тем, ФИО17 отказывается добровольно выполнять условия предварительного договора. Право собственности на земельный участок ею получено только ДД.ММ.ГГГГ, другие обязательства по предварительному договору не исполняются. Полагая свои права нарушенными, просил обязать ФИО17 выполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для выдела из состава вышеуказанного земельного участка нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложению №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора; - в срок, не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана и затем обратиться в Управление Росреестра по <адрес> для государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок; - не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права собственности на земельный участок, конфигурацией и площадью согласно приложению № к договору, заключить с покупателем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором; - передать земельный участок по акту приема-передачи в день заключения основного договора свободным от прав третьих лиц, не заложенным, не состоящим в споре, либо под арестом или запрещением; взыскать с ФИО21 денежную сумму в размере 10 000 рублей в день на случай неисполнения судебного акта.
ФИО17 обратилась к ФИО16 со встречным исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным и недействительным, указав в обоснование, что заключаемый предварительный договор в соответствии с законом, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Из материалов дела следует, что предметом основного договора выступает часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – земельный участок, конфигурацией и площадью, согласно приложению № – схемы расположения части земельного участка, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Между тем, земельный участок, на момент заключения предварительного договора находился в государственной собственности, был обременен, ограничен в обороте на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ДКУ-К-13-12, между Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> (далее – ДИО) и ФИО17, права на который были получены на основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. Правами распоряжения земельным участком обладает только его собственник. На дату заключения предварительного договора ФИО17 не могла выступать продавцом земельного участка, являясь ненадлежащим субъектом правоотношений. Право собственности на земельный участок возникло у ФИО17 только ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, на момент заключения предварительного договора судьба земельного участка не была предопределена будущими событиями – не было получено согласия на выкуп участка от ДИО; не была соблюдена процедура, предусмотренная постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, не осуществлены кадастровые работы. Кроме того, исходя из разъяснений Пленума ВС РФ, в случае, если предварительный договор предусматривает обязанность оплатить цену основного договора до его заключения, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре к такому договору не применяются. Исходя из положений ст. 6, 11.1 ЗК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок с установленными в предусмотренном законом порядке границами. Таким образом, на дату заключения предварительного договора его предмет отсутствовал. Положения предварительного договора (п.п. 2-4) нарушают требования градостроительного, земельного законодательства в части минимальной площади земельного участка, предусмотренной Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ <адрес>, утвержденными решением Омского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ №, для соответствующих видов разрешенного использования. <адрес> участка при установленном для него виде разрешенного использования должна составлять не менее 200 кв.м. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№-1538, а также мотивированным заключением кадастрового инженера. Таким образом, при отсутствии в договоре условия и надлежащего соглашения о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, договор о её продаже не может считаться заключенным. Основания к понуждению ФИО17 к заключению основного договора отсутствуют. Полагала также действия ФИО22 недобросовестными, поскольку часть участка, принадлежащего его доверителю, занята павильоном истца по первоначальному иску ФИО30. По указанным основаниям просила о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и недействительным.
В ходе судебного разбирательства истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО16, его представители, действующие по доверенностям ФИО23, ФИО20, первоначальные исковые требования неоднократно уточняли (в части), в том числе, просили о понуждении ФИО17 незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с образованием нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложению № к предварительному договору купли-продажи-земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, затем просили о понуждении ФИО17 незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для перераспределения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с образованием нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложению № к предварительному договору купли-продажи-земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части оставляя первоначальную редакцию иска без изменений. Уточнение исковых требований основывали, в том числе, на неправильном применении и толковании сторонами предварительного договора терминологии в отношении действий по образованию земельных участков («выдел» вместо «раздел» или «перераспределение»), в силу отсутствия у сторон юридической квалификации.
В судебном заседании сторона истца по первоначальному иску/ответчика по встречному иску ФИО16 поддержала исковые требования в первоначальной редакции, при этом от ранее заявленных уточнений, указанных выше, не отказалась.
Истец по первоначальному иску/ответчик по встречному иску ФИО16 пояснил, что облагородил указанную территорию, хочет получить право собственности. Встречный иск не признал. Просил первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска – отказать.
Представители истца по первоначальному иску/ответчика по встречному иску ФИО16, позицию своего доверителя поддержали по приведенным основаниям, указав, что договор заключен, были переданы денежные средства, о чем написана расписка, стороны приступили к его исполнению. Следовательно, договор не является незаключенным, а также недействительным. Встречный иск не признали. Просили первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска – отказать.
Не соглашаясь со встречным иском, заявляли ходатайства о назначении судебных экспертиз.
Ответчик по первоначальному иску/истец по встречному иску ФИО17 в судебном заседании участия не принимала при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представила.
Ранее, в ходе судебного разбирательства, первоначальные исковые требования ФИО16 не признала. На вопросы суда и сторон пояснила, что более 10 лет является индивидуальным предпринимателем. Наличие и принадлежность ей подписи в спорном предварительном договоре признала, указав, что в договоре отсутствует её печать. Факт подписания расписки в получении денег признала. Пояснила, что деньги, полученные от ФИО30, переданы ФИО29, это бывший собственник территории, сейчас живет в городе Краснодаре. Её просто попросили подписать документы. Деньги, переданные по договору, в случае признания его судом недействительным, будут возвращены ФИО30. В удовлетворении первоначального иска просила отказать, встречный иск просила удовлетворить.
Представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ФИО17 по доверенности ФИО24 первоначальные исковые требования в судебном заседании не признала, встречные исковые требования поддержала по приведенным основаниям. Просила в первоначальном иске отказать, встречный иск просила удовлетворить.
Протокольным определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес>, представители которого в судебном заседании участия не принимали при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представили.
Протокольным определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>, представители которого в судебном заседании участия не принимали при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представили.
Протокольным определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО29, который в судебном заседании участия не принимал при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представил.
Протокольным определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Автовитсервис, представители которого в судебном заседании участия не принимали при надлежащем извещении, сведений о причинах неявки суду не представили.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.
Согласно положениям п.п. 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки отнесены к объектам земельных отношений.
В соответствии с п. 3 этой же статьи земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Положениями п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ определено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества производится без проведения торгов.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей являются сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд рассматривает дело и дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО17 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.
По условиям предварительного договора продавец обязуется принять все необходимые, разумные и достаточные меры для получения в ближайшее время зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес> В том числе продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ подать заявление о выкупе участка.
В силу п. 2 предварительного договора продавец обязуется при получении зарегистрированного права собственности на участок незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для выдела из состава вышеуказанного земельного участка нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложения №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, который, в соответствии с п. 4 предварительного договора, является его предметом.
В частности, продавец обязуется в срок, не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана и затем обратиться в Управление Росреестра по <адрес> для государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок.
Далее, согласно п. 3 предварительного договора продавец обязуется не позднее 7 дней после получения зарегистрированного права собственности на земельный участок, конфигурацией и площадью согласно приложению № к предварительному договору, заключить с покупателем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим договором.
В том числе, вновь образованный после выдела земельный участок должен принадлежать продавцу по праву собственности, что должно подтверждаться выпиской из ЕГРН, общая стоимость земельного участка, указанного в п. 4 предварительного договора по основному договору составляет 100 000 рублей. Денежная сумма, передана продавцу в виде задатка, при подписании предварительного договора (п.п. 7-8 предварительного договора).
Получение последней денег подтверждается распиской, принадлежность подписи в которой ФИО17 не оспаривалось.
Приложение № к договору «Схема расположения части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>» содержит заштрихованную схему части земельного участка, предполагаемые координаты характерных точек границ участка, а также предполагаемую площадь – 169 кв.м.
Вместе с тем, как указано стороной первоначального истца/ответчика по встречному иску ФИО16, ФИО17 отказывается добровольно выполнять условия предварительного договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления сторонами первоначальных/встречных исковых требований в настоящем споре.
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.
Образование земельных участков на территории Российской Федерации осуществляется в соответствии с положениями главы I.1 ЗК РФ.
Указанной главой закреплено четыре основных вида (способа) образования земельных участков – раздел (ст. 11.4 ЗК РФ), объединение (ст. 11.6 ЗК РФ), перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ), выдел (ст. 11.5 ЗК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Из положений ч. 1 ст. 11.6 ЗК РФ следует, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
В соответствии с ч. 1 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса.
В ст. 11.9 ЗК РФ определены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 2).
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4).
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5).
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
Из положений п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п.п. 2, 3 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из представленных в материалы дела сведений ЕГРН, ФИО17 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием (на дату вынесения настоящего решения) – производственная деятельность (код 6.0), легкая промышленность (код 6.3), склад (код 6.9), складские площадки (код 6.9.1), площадью 4471 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 1-этажное здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>., дата возникновения права собственности ДД.ММ.ГГГГ.
Ранее указанной даты участок был отнесен к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлялся Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> ФИО17 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от ДД.ММ.ГГГГ № ДГУ-К-13-12, соглашения к договору аренды земельного участка № ДГУ-К-13-12, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды № ДГУ-К-13-12, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из изложенного, оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в указанной части, в совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что на дату подписания сторонами спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ответчику/истцу по первоначальному/встречному иску ФИО17 на праве собственности не принадлежал, следовательно, исходя из приведенных положений ст.ст. 209, 264 ГК РФ, последняя не могла им распорядиться, совершив возмездную сделку, направленную на отчуждение объекта или его части, в силу того, что на ДД.ММ.ГГГГ не обладала необходимой правосубъектностью.
Возмездный характер предварительного договора (по договору имел место факт передачи денежных средств) подтверждается представленными в материалы дела документами, и сторонами спора в ходе судебного разбирательства по существу не оспаривался.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств обратного в материалы дела стороной ФИО16, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено, позиция стороны истца/ответчика по первоначальному/встречному иску ФИО16, в части обоснования своих требований положениями ст. 429 ГК РФ, судом отклоняется, как основанная на неправильном толковании подлежащих применению положений законодательства.
Кроме того, оспаривая действительность заключенной сделки, сторона ответчика/истца по первоначальному/встречному иску ФИО17 указывала на невозможность его исполнения, поскольку выдел земельного участка из исходного (согласно схеме месторасположения, отраженной в приложении к спорному предварительному договору) был невозможен вследствие нарушения норм законодательства.
В обоснование своей позиции в данной части сторона ФИО17 представила в материалы дела заключение, выполненное кадастровым инженером ФИО25, которая, основываясь на положениях ГК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ, руководящих документов Росреестра, Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ <адрес>, утвержденных решением Омского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ № (ст. 52), пришла к выводу, что образование из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 4471 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование по данным на ДД.ММ.ГГГГ – для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, земельного участка площадью 169 кв.м. ведет к нарушению требований ЗК РФ, ГрК РФ, приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/092 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».
Ввиду несогласия с выводами данного заключения, по ходатайству стороны истца/ответчика по первоначальному/встречному иску ФИО16 определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено БУ Омский центр КО и ТД.
На разрешение экспертов поставлен вопрос: Возможен ли выдел из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> месторасположение которого установлено: относительно 1-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес> нового земельного участка конфигурацией и площадью 169 кв.м., согласно Приложения № к предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являющегося неотъемлемой частью предварительного договора? Кроме того, экспертам разъяснено, что в случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.
Из представленного в материалы дела БУ Омский центр КО и ТД заключения землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ФИО27, следует, что выдел из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> месторасположение которого установлено: относительно 1-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес> нового земельного участка конфигурацией и площадью 169 кв.м., согласно Приложения № к предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являющегося неотъемлемой частью предварительного договора, невозможен, поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу.
Кроме того, из выводов данного заключения следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> «для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок» не соответствует градостроительному регламенту, установленному для производственной территориальной зоны П-1, подзоны П-1.2 (реестровый №.4117), в границах которой будут расположены образуемые земельные участки.
Также в связи с пересечением границ образуемого участка с границами здания (0,13 м.), а также несоответствием минимального отступа от границы земельного участка до здания, принадлежащего ФИО17 (1,32 м. при норме 3 м.) невозможен раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> месторасположение которого установлено: относительно 1-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес> нового земельного участка конфигурацией и площадью 169 кв.м., согласно Приложения № к предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являющегося неотъемлемой частью предварительного договора, а также невозможно перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>.
Сторона ФИО16 выразила несогласие с выводами эксперта, представив в материалы дела рецензию на заключение, выполненную ООО Цитадель, сторона ФИО17 представила в материалы дела возражения на указанную рецензию, выводы судебной экспертизы поддержала поддержала.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО27, выполнявшая заключение, будучи предупреждена судом об уголовной ответственности, суду показала, что знает представителей сторон, они были на осмотре земельного участка. Подтвердила свои выводы о нарушении отступа от здания при определении границ участка, пояснила, что может быть погрешность измерений, но в целом указанное нарушение может быть препятствием для постановки на государственный кадастровый учет. Кадастровый инженер не может не учитывать отступ – это будет ошибка.
В дальнейшем эксперт была ознакомлена с рецензией на заключение, выполненной ООО Цитадель, выразила несогласие с её содержанием, поддержала выводы заключения. Указала, что процедура согласования отступа производится только на вновь образованном участке, в предварительном договоре она такое не видела.
После допроса эксперта по ходатайству стороны истца/ответчика по первоначальному/встречному иску ФИО16 определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «РКЦ «Земля». На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1. Возможен ли выдел из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>., с образованием нового земельного участка конфигурацией и площадью 169 кв.м., согласно Приложения №, являющегося неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, без отступа от существующих объектов недвижимости?
2. Является пересечение границ земельного участка в 13 см, указанное заключении землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом БУ ООО «ОЦКО и ТД» ФИО27, допустимой погрешностью?
Кроме того, экспертам разъяснено, что в случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.
Согласно выводам представленного в материалы дела заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО РКЦ Земля ФИО28, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относится к землям населенных пунктов и находится в частной собственности, в связи с чем выдел из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Кировский АО, <адрес>, – невозможен. Раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с образованием нового земельного участка конфигурацией и площадью 169 кв.м., – невозможен. Экспертом рассмотрен вариант возможности перераспределения земельного участка площадью 169 кв.м. Указано, что доступ на часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 169 кв.м. осуществляется через смежный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение которого: Российская Федерация, <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО Автовитсервис (ИНН <***>). Согласно сведениям ЕГРЮЛ учредителем и директором ООО Автовитсервис является ФИО16 Вид разрешенного использования земельного участка – производственная зона, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадь 2689 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне – производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур (подзона производственной зоны (П-1.2). Часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 169 кв.м. возможно присоединить к земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, требования к образуемым земельным участкам при перераспределении не нарушаются.
Пересечение границ земельного участка в 13 см, указанное в заключении землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом БУ ОО «ОЦКО и ТД» ФИО27 в соответствии с п. 18 приказа Росреестра № П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ, является допустимой погрешностью.
Допрошенный в судебном заседании эксперт, выполнявший заключение, ФИО28, будучи предупрежден об уголовной ответственности, суду показал, что имеет стаж работы 33 года, экспертом – 11 лет. Пояснил, что до изменения вида разрешенного использования был возможен раздел участка, после изменения – невозможен. Вил разрешенного использования участка ФИО17 изменить не может, раздел участка возможен только по решению суда. Перераспределение земельных участков будет возможно произвести на юридическое лицо, стороны должны составить соглашение и сделать межевой план, либо это может произойти по решению суда. Вид разрешенного использования участка должен соответствовать градостроительному регламенту. Если делить участок по границе, то при реконструкции отступы можно свести к нулю. В случае, если суд примет решение о выделе, государственная регистрация в Росреестре не пройдет.
Оценивая выводы представленных в материалы дела судебных экспертиз, как каждую в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами по делу, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным принять заключение землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом БУ Омский центр КО и ТД ФИО27, а также заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО РКЦ Земля ФИО28, за основу при постановлении решения по делу, в той части, в которой указанные заключения не противоречат друг-другу и согласуются с представленными в материалы дела сторонами доказательствами.
Вывод эксперта ФИО27 о пересечении границ земельного участка в 13 см крышей здания, в силу определенной нормативными документами допустимой погрешности измерений, подтвержденной экспертом ФИО28 при ответе на второй вопрос своего заключения, судом во внимание не принимается.
При этом, исключение данного вывода из доказательной базы по делу в целом не влияет на оценку заключения эксперта ФИО27 в остальной части, учитывая, что в ходе допроса в судебном заседании, будучи предупреждена об уголовной ответственности, она признала возможность наличия погрешности измерений, в остальной части выводы заключения подтвердив.
Суд отмечает, что оснований не доверять выводам экспертов в остальной части оснований не имеется, поскольку, каждый из экспертов имеет профессиональную квалификацию, соответствующую профилю исследования, подтвержденную документально, а выводы экспертов в достаточной степени обоснованы и мотивированы со ссылками на положения законодательства, подтверждены материалами фотофиксации.
Кроме того, эксперты допрашивались судом в ходе судебного разбирательства, будучи предупреждены об уголовной ответственности, поэтому достоверность и правдивости их показаний у суда сомнений не вызывает.
Положениями п.п. 47-49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» определено, что в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ). Если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа, по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).
Квалифицируя договор между сторонами, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из прямого толкования его условий, а также учитывает выше приведенное разъяснение из п. 23 этого же постановления Пленума ВС РФ, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Так, из текста договора в представленной в материалы дела редакции следует, что продавец обязуется при получении зарегистрированного права собственности на участок незамедлительно принять все необходимые, разумные и достаточные меры для выдела из состава вышеуказанного земельного участка нового земельного участка, конфигурацией и площадью согласно приложения №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, который (новый земельный участок), в соответствии с п. 4 предварительного договора, является его предметом.
Между тем, судебными экспертизами установлено и прямо следует из вышеприведенных положений ЗК РФ, что выдел земельного участка, предусмотренного предварительным договором, из существующего, невозможен, поскольку, участок принадлежит на праве собственности одному лицу – ответчику/истцу ФИО17.
Дополнительных соглашений к указанному договору в части способа образования участка сторонами не заключалось, что допустимыми доказательствами не опровергнуто, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ.
Ссылка стороны истца/ответчика ФИО30 на неверную трактовку понятий «выдел», «раздел», «перераспределение» судом отклоняется, поскольку, как с очевидностью следует из материалов дела, ФИО16 занимается коммерческой деятельностью, являясь, в том числе директором третьего лица ООО Автовитсервис.
Согласно положениям ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
ООО Автовитсервис в силу своей организационно-правовой формы является юридическим лицом – коммерческой организацией, признаком которой, согласно положениям ГК РФ, является направленность основной деятельности юридического лица на извлечение прибыли.
С учетом изложенного, суд полагает, что принимая на себя обязательства в рамках предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и передавая деньги ответчику/истцу ФИО17, ФИО30 должен был проявить определенную степень внимательности и осмотрительности, в том числе, работая с текстом договора, мог и должен отдать его на проверку компетентному специалисту, что предотвратило бы дальнейшие негативные последствия, весь риск наступления которых, с учетом характеристик предпринимательской деятельности, возлагался исключительно на ФИО16
Договор исполнен типографским способом, подчисток, дописок, неоговоренных исправлений не имеет, содержит подписи сторон, что позволяет суду сделать вывод о том, что в тексте идет речь именно о выделе земельного участка.
Соответственно, в отсутствие в материалах дела подписанных сторонами дополнительных соглашений к спорному предварительному договору, из которых бы следовало об изменении сторонами обязанности ФИО17 по выделу участка на его раздел/перераспределение, учитывая выводы заключений экспертов, исследованные судом материалы дела, а равно и приведенные положения законодательства и разъяснения Пленума ВС РФ, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования ФИО16 о понуждении ФИО26 исполнить предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО17 и ФИО16 удовлетворению не подлежат, как в первоначальной, так и в последующих редакциях.
Оснований считать стороной договора третье лицо ФИО29 а не ответчика/истца ФИО17, учитывая установленные по делу обстоятельства у суда не имеется.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства в совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что спорный предварительный договор подписан сторонами в форме одного документа, сторонами согласованы его условия, а продавец (ФИО17) получила денежные средства (то есть, исполнение от покупателя), суд полагает, с учетом установленных по делу обстоятельств, что спорный предварительный договор, вопреки позиции стороны ответчика/истца ФИО17 не является не заключенным, в указанной части в удовлетворении встречного иска Шутовой также надлежит отказать.
В то же время, разрешая встречный иск в части о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ (п.п. 1, 2) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Так, судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что на дату подписания сторонами спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ), земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ответчику/истцу по первоначальному/встречному иску ФИО17 на праве собственности не принадлежал, следовательно, исходя из приведенных положений ст.ст. 209, 264 ГК РФ, последняя не могла им распорядиться, совершив возмездную сделку, направленную на отчуждение объекта или его части, в силу того, что на ДД.ММ.ГГГГ не обладала необходимой правосубъектностью.
Также, на момент заключения предварительного договора судьба земельного участка не была предопределена будущими событиями – не было получено согласия на выкуп участка от ДИО; не была соблюдена процедура, предусмотренная постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, не осуществлены кадастровые работы.
Кроме того, как указано выше, согласно ч. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)
Судом, в свою очередь, установлено, что сторонами в договоре устанавливается для ФИО17 именно обязанность по выделу участка площадью 169 кв.м.
Вместе с тем, как следует из толкования приведенных положений закона, и подтверждено заключениями экспертов, выдел земельного участка в рамках настоящего спора не был возможен ни при каких обстоятельствах, поскольку это противоречит приведенной норме ЗК РФ.
Кроме того, экспертами было установлено и сторонами не оспорено в установленном порядке, что в рассматриваемом споре в соответствии с требованиями законодательства не был возможен не только выдел участка в пользу ФИО16, но и также его раздел и перераспределение в пользу истца по первоначальному иску/ответчика по встречному иску.
Перераспределение же участка можно произвести только в пользу третьего лица по настоящему делу – ООО Автовитсервис.
Также, экспертом ФИО27 в выполненной экспертизе отражено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> «для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок» не соответствует градостроительному регламенту, установленному для производственной территориальной зоны П-1, подзоны П-1.2 (реестровый №.4117), в границах которой будут расположены образуемые земельные участки.
С учетом изложенного, оценивая представленные доказательства в указанной части в совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что в силу того, что положения предварительного договора (п.п. 2-4) по указанным основаниям не соответствуют законодательству, – предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО17, и ФИО16, подлежит признанию недействительным.
Допустимых доказательств обратного материалы дела не содержат, а позиция стороны ответчика по встречному иску ФИО16 судом отклоняется, поскольку она основана на неправильном толковании подлежащих применению в настоящем споре положений законодательства.
При таких обстоятельствах встречные исковые требования ФИО17 в указанной части подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, к ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, о понуждении исполнить предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, и ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, отказать.
Встречное исковое заявление ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, к ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, и ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, недействительным удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, и ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, недействительным.
В остальной части встречного искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес>, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Б. Кравченко
Мотивированное решение изготовлено «14» августа 2025 года.