Решение по делу № 2-2476/2021 от 01.06.2022 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора покупателем.

Дело № 2-77/2022 (2-2476/2021)

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2021-003249-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2022 года г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Муховиковой Т.А.,

с участием:

- представителя истца ФИО1,

- ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2476/2021 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора покупателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора покупателем.

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания, согласно условиям которого, продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить недвижимое имущество - здание с кадастровым номером участка №, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 54 кв.м.

В соответствии с п.2 Договора, стоимость объекта определена сторонами в 300 000 рублей, с предоставлением покупателю рассрочки платежей.

Продавцом выполнены обязательства, принятые на себя по договору.

Ответчик до настоящего времени не оплатил недвижимое имущество, в установленном договором порядке. До настоящего времени не произведена полная оплата объекта, а именно ответчиком не оплачено истцу 200 000 рублей, которые согласно п.2 Договора ответчик обязан оплатить в течение 5 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Переход права собственности на объект зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменную претензию, с требованием расторгнуть договор, указанная претензия была получена ответчиком, однако требование истца осталось без удовлетворения.

На основании изложенного, истец ФИО3 просил суд расторгнуть договор купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также на оплату услуг представителя 20 000 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала. Пояснила, что она действительно исполнила надлежащим образом свои обязательства по договору с ФИО3 При совершении сделки последний сообщил, что уезжает к родственникам, в связи с чем попросил деньги передать раньше, что и было сделано. Расписка же о получении денег была датирована в соответствии с условиями договора.

В силу положений ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательств в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания, согласно условиям которого, продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить недвижимое имущество - здание с кадастровым номером участка 27:17:0625001:5949, находящееся по адресу: <адрес>, примерно в 800 м на северо-запад от ориентира, адрес ориентира <адрес> 54 кв.м.

Пунктом 2 договора купли-продажи установлено, что цена здания составляет 300000,00 рублей, из них 100000,00 рублей покупатель уплатил продавцу на момент подписания сторонами договора, претензий между сторонами нет, денежные средства в размере 200000,00 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю наличными денежными средствами с получением расписки о получении денежных средств от продавца.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>, примерно в 800 м на северо-запад от ориентира, адрес ориентира <адрес> 54 кв.м.

ФИО3 обращался к ФИО2 за расторжением договора купли-продажи. Претензия оставлена без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений ч. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В указанном случае ответчик – покупатель по договору ФИО2 предоставила в материалы дела подлинник расписки ФИО3 о том, что он получил в уплату по договору 200000,00 рублей. Расписка датирована ДД.ММ.ГГГГ.

По делу назначалась и проводилась судебная почерковедческая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ ДВРЦСЭ Минюста России от 27 апреля 2022 года записи «ДД.ММ.ГГГГ» и «Кузнецов А В» и подпись от имени ФИО3, расположенные в строке под печатным текстом в расписке от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств по договору купли-продажи здания, выполнены, вероятно, самим ФИО3.

Признаков, свидетельствующих о влиянии каких-либо сбивающих факторов (нарушение координации движений 1-й, 2-й групп, замедленность темпа выполнения, недифференцированный нажим), не имеется.

Ответить на вопрос в категорической форме не удалось по причинам, изложенным в пп.1-2 а,б,в исследовательской части заключения.

У суда не имеется оснований сомневаться в указанном заключении, выводы заключения мотивированы, научно обоснованы, истцом не опровергнуты.

Суд принимает во внимание, что эксперт однозначно высказался об отсутствии сбивающих факторов при выполнении расписки.

Таким образом, с учетом законодательно закрепленной презумпции добросовестности участников гражданского оборота ФИО2 представила доказательства надлежащего выполнения своих обязательств по договору купли-продажи.

Сам по себе факт приобретения билетов в другой город ФИО3 в период оформления расписки, указанный в расписке, не подтверждает невозможность выполнения расписки ФИО3, факт неисполнения покупателем своих обязательств по договору.

ФИО2 поясняла, что расписка выполнена в соответствии с условиями договора, а денежные средства были переданы ФИО3 ранее, так как он говорил, что уезжает к родственникам и не сможет получить денежные средства в дату, указанную в договоре.

При этом ФИО3 не ссылался на невозможность ФИО2 исполнить свои обязательства по договору купли-продажи в связи с отсутствием у неё необходимых денежных средств.

При таких обстоятельствах суд полагает, что основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют.

Поскольку нет оснований для удовлетворения основных требований ФИО3, то не имеется оснований и для удовлетворения производных требований о взыскании судебных расходов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК России, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора покупателем оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский районный суд в срок не превышающий трех месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С.Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 07 июня 2022 года.