УИД: 47RS0011-01-2024-004792-98

Дело № 2-2766/2025 22 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Полторака Е.Г.,

при секретаре Рощупкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк Дом.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца АО «Банк Дом.РФ» обратился в суд с иском к заемщику ФИО1, в котором просил:

- взыскать задолженность по кредитному договору №/ИКР-23РБ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 533 810,94 руб., проценты в размере 287 867,69 руб., настойку в размере 8 006,37 руб., проценты за пользование заемными денежными средствами в размере 15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начисляемых с 05.10.2024 по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 77 808 руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4 199 200 руб.

В обоснование заявленных требований представитель АО «Банк Дом.РФ» указывал на то, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между кредитором АО «Банк Дом.РФ» и заемщиком ФИО1 кредитного договора №/ИКР-23РБ заемщику были предоставлены кредитные денежные средства в размере 4 559 000 руб. сроком на 360 месяцев с установлением процентной ставки 7% годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору истцом Банку было предоставлено в залог недвижимое имущество - квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., с согласованием стоимости заложенного имущества согласно оценке в сумме 5 249 000 руб. По причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору образовалась задолженность в указанном размере в общем размере 4 829 685 руб. с учетом суммы основного долга, процентов и неустойки за несвоевременную внесения платежей. При этом, направленная в адрес ответчика досудебная претензия была оставлена без внимания, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель истца АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, исковое заявление содержит ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В силу пункта 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело при данной явке, выслушав явившегося в судебное заседание ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Пунктами 1, 2 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст.ст. 809, 810 ГК РФ заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Положениями ст. 819 ГК РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (то есть нормы, касающиеся договора займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Часть 2 ст. 811 ГК РФ устанавливает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между кредитором АО «Банк Дом.РФ» и заемщиком ФИО1 кредитного договора №/ИКР-23РБ заемщику были предоставлены кредитные денежные средства в размере 4 559 000 руб. сроком на 360 месяцев с установлением процентной ставки 7% годовых (пункты 1-4 кредитного договора).

Согласно условиям кредитного договора заемщик возвращает кредитные денежные средства и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей в соответствии с Общими условиями предоставления кредитов АО «Банк Дом.РФ» на приобретение недвижимого имущества (п. 5.4. кредитного договора).

Условиями кредитования сторонами согласовано, что дата ежемесячного платежа устанавливается календарной датой каждого месяца, следующего за месяцем выдачи кредита в соответствующую дату, которой был предоставлен кредит.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>.1-16, по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2023к договору участия в долевом строительстве жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., стоимостью 5 700 000 руб.

Согласно условиям договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>.1-16 снесение денежных средств за приобретаемое имущество производилось в том числе с использованием кредитных обязательств АО «Банк Дом.РФ» в размере 4 559 000 руб.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что право собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес>, г.<адрес>, зарегистрирован за ФИО1

Согласно п. 6.1.1. Общих условий кредитования заемщик обязуется возвратить полученные кредитные денежные средства, уплатить проценты за пользование кредитом, а также неустойку в случае несвоевременного исполнения обязательств по кредитному договору.

В соответствии с п. 5.1. Общих условий кредитования проценты за пользование заемными денежными средствами начисляются за процентный период из расчета фактического количества календарных дней пользования займом на сумму основной задолженности.

При этом, п. 6.4.1. кредитного договора предусмотрено, что кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по договору и взыскании денежных средств, а также обращении взыскания на предмет залога в случае просрочки осуществления заемщиком уплаты ежемесячных платежей.

В соответствии с п. 13 кредитного договора стороны согласовали штрафные санкции в случае несвоевременного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору в размере 1/366 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения таковых обязательств на сумму задолженности по дату исполнения обязательств.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору истцом Банку было предоставлено в залог недвижимое имущество - квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., с согласованием стоимости заложенного имущества согласно оценке в сумме 5 249 000 руб.

Стоимость залогового имущества была определена сторонами на основании требований действующего законодательства, исходя из стоимости приобретаемого ответчиком объекта недвижимости, в размере 4 199 200 руб.

03.09.2024 АО «Банк Дом.РФ» в адрес ФИО1 ВЫ. была направлена досудебная претензия о погашении имеющейся задолженности по кредитному договору, уплате процентов и неустойки за неисполнение обязательств по кредитному договору.

Согласно представленного в материалы дела ответчиком отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Гарант» № 38413Н/25 от 13.02.2025 стоимость принадлежащего ему имущества составляет 6 641 919 руб., в связи с чем ФИО1 возражал относительно установления стоимости квартиры путем обращения взыскания в размере 4 199 200 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, представитель истца указывал на то, что ответчиком обязательства по кредитному договору не исполнены, кредитные денежные средства не возвращены, уплата процентов за пользование кредитом не произведена, а направленная в адрес ответчика досудебная претензия о досрочном возврате суммы кредита, процентов оставлена без внимания.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Так, определением суда от 05.05.2025 по ходатайству ответчика с целью установления рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «МБСЭ».

Из выводов экспертов ООО «МБСЭ» № 207-СТЭ от 20.11.2025 следует, что рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., на момент проведения оценки составляет 6 260 000 руб.

Названное заключение экспертов ООО «МБСЭ» полное и ясное, пороков не содержит, оснований сомневаться в беспристрастности экспертов и их компетенции у суда не имеется, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, а потому его следует признать относимым, допустимым и достаточным в совокупности с иными доказательствами для рассмотрения спора, по существу.

Учитывая изложенное, представленное в материалы дела досудебное заключение, представленное ответчиком, судом во внимание не принимается, поскольку выводы специалиста не соответствуют действительным обстоятельствам дела, кроме того, в распоряжении специалиста не были представлены все имеющиеся доказательства, представленные в материалы настоящего гражданского дела.

При таких данных, учитывая, что кредитные денежные средства были предоставлены заемщику, что подтверждается выпиской по счету о зачислении суммы кредита по договору кредитования, что ответчиком не оспорено в установленном законом порядке, принимая во внимание отсутствие сведений об исполнении заемщиком обязательств по возврату заемных денежных средств и уплате процентов за пользование кредитом, требования Банка о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 4 829 685 руб., включая сумму основного долга – 4 533 810,94 руб., процентов – 287 867,69 руб., неустойку – 8 006,37 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, при том, что обязанность по возврату кредитных денежных средств и уплате процентов за их пользование, а также штрафные санкции были предусмотрены условиями кредитного договора, а произведенный истцом расчет задолженности ответчиком не оспорен соответствующими средствами доказывания, контррасчет не представлен, равно как и доказательства исполнения кредитных обязательств.

Разрешая требования АО «Банк Дом.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу статьи 408 ГК РФ, обязанность доказывания факта исполнения обязательств по погашению задолженности подлежит возложению на заемщика.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в случае залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона

Учитывая изложенное, требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество – квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., подлежит частично удовлетворению, определив способ реализации путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5 008 000 руб.(6 260 000 руб.*80%), исходя их представленного в материалы дела судебного экспертного заключения.

В силу ст. 88 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистами другие документально подтвержденные и признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Таким образом, документально подтвержденные судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 77 808 руб. подлежат взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Банк Дом.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество- удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу АО «Банк Дом.РФ» (ИНН <***>) задолженность по кредитному договору №/ИКР-23РБ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 533 810,94 руб., проценты в размере 287 867,69 руб., неустойку в размере 8 006,37 руб., проценты за пользование заемными денежными средствами в размере 15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начисляемых с 05.10.2024 по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 77 808 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.<адрес>, площадью 33,80 кв.м., путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5 008 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.10.2025 года

Судья Е.Г. Полторака