Решение по делу № 2-1246/2023 от 26.10.2023

03RS0011-01-2023-000355-40

Дело №2-1246/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2023 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Васиковой Р.Р.,

при секретаре Кругловой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование указал, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № и гаража с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. 17.10.2022 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее двух месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи, то есть в срок до 17.12.2022. Однако ответчик бездействует, намерения заключать основной договор купли-продажи не проявляет. Потому 16.12.2022 истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи с приложением проекта основного договора купли-продажи. Данное предложение истца ответчиком оставлено без удовлетворения. Истец считает что в данном случае обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи вытекает из добровольно принятого на себя обязательства, поэтому понуждение ответчика заключить данный договор в отношении указанных объектов недвижимости является надлежащей формой защиты права. Ссылаясь на положения статей 429, 445 Гражданского кодекса РФ истец просит суд признать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда договор между истцом и ответчиком купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка под ним на приведенных истцом условиях. Признать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество. Взыскать с ответчика в пользу истца понесенные расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 (по доверенности от 13.01.2023) в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи денежные средства истцом ответчику не передавались. Ранее ответчик взял в долг у истца денежные средства, о чем составил соответствующую расписку. Однако в установленный срок ответчик денежные средства не возвратил. При заключении предварительного договора купли-продажи истец знал о том, что спорное имущество арестовано. Потому в проекте договора купли-продажи предусмотрен пункт 5.2, согласно условиям которого истец имеет право погашать долги перед кредиторами ответчика. Брак между ответчиком и третьим лицом расторгнут, потому статья 35 Семейного кодекса РФ в данном случае не подлежит применению. В случае заключения соглашения о разделе имущества между супругами, бывшая супруга ответчика должна была зарегистрировать недвижимое имущество на свое имя. Однако, соглашение о разделе имущества не было сдано в Росреестр для регистрации прав, потому полагает, что оно носит формальный характер. Считает, что спорное недвижимое имущество является совместно нажитым имуществом супругов, потому ответчик был вправе распоряжаться данным имуществом. При заключении предварительного договора купли-продажи ответчик ФИО4 не говорил истцу о том, что женат. При заключении предварительного договора купли-продажи согласие супруги не требуется.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 (по доверенности от 31.07.2023) в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска. Пояснила, что предварительный договор купли-продажи был заключен ФИО4 под давлением. Истец и ответчик ранее вместе занимались бизнесом: <данные изъяты>. Денежный спор между сторонами возник именно из рабочих отношений. Брак между ответчиком и третьим лицом заключен ДД.ММ.ГГГГ, а расторгнут лишь ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор купли-продажи заключен в период брака, при этом супруга ответчика согласия не давала. По данному договору ответчик денег от истца не получал. При заключении договора ответчик не имел намерения продавать спорное имущество. Земельный участок приобретен ответчиком в период брака, потому это совместно нажитое имущество. Кроме того, в 2015 году между ответчиком и его супругой было заключено соглашение о разделе имущества, по условиям которого спорный земельный участок и гараж переданы в собственность супруге ответчика. Поскольку имущество было арестовано, то оформить право собственности в Росреестре не получилось. Супруги проживали совместно, потому не было оснований для регистрации права собственности.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ, ОСП по г.Ишимбаю и Ишимбайскому району ГУФССП по РБ в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же Постановления разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что 17.10.2022 г. между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, и нежилого здания – гаража с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Стоимость земельного участка составила 550 000 руб. Стоимость нежилого здания – гаража составила 150 000 руб. (п.2.1 договора).

Согласно п.2.2 договора оплата земельного участка и гаража осуществляется путем зачета прав требований покупателя к продавцу, о чем стороны указывают в основном договоре в связи с наличием задолженности продавца перед покупателем на 17.10.2022 в размере: по договору займа, оформленному распиской от 29.09.2021 – основной долг в размере 500 000 руб., проценты за пользование займом с 01.03.2022 по 17.10.2022 в размере 190 000 руб.

В соответствии с п.3.1 договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее 2 месяцев с момента подписания настоящего договора.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером № и гараж с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО4

Право собственности ФИО4 на земельный участок зарегистрировано Росреестре 04.09.2014, запись № право собственности на гараж зарегистрировано 07.03.2014, за номером №

Судом также установлено, что право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.07.2014 №1356. Право собственности ФИО4 на гараж зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от 29.03.2011 №36-ЛПХ и декларации об объекте недвижимого имущества от 05.03.2014.

Судом также установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 находился в браке с ФИО5

Стороной ответчика в адрес суда представлено соглашение о разделе общего имущества от 15.06.2015, заключенное между ФИО5 и ФИО4, согласно условиям которого гараж с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, переходят в личную собственность ФИО5

Из содержания статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в отношении объектов недвижимости имеется особый порядок возникновения права собственности: независимо от того, что вещь передана приобретателю, что она уже оплачена, и что имуществом приобретатель владеет и пользуется, право собственности к нему переходит лишь после регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что ФИО5 право собственности на спорное имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке в течение длительного времени (с июня 2015 года), суд относится критически к представленному соглашению, поскольку в рассматриваемом случае, указанное соглашение не повлекло никаких правовых последствий для сторон его заключивших.

Возражая против удовлетворения иска, ответчиком указано на то обстоятельство, что спорные земельный участок и гараж являются общим имуществом супругов, и на их отчуждение не получено согласие супруга ответчика - третьего лица в настоящем деле ФИО5

В силу статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К такому имуществу согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. №15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", относится любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации и статьей 54 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он был узнать о совершении данной сделки.

При этом, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ, п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно п. 4 ст. 253 Гражданского кодекса РФ, правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливаются ст. 35 Семейного кодекса РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

В соответствии с указанной правовой нормой (п. 3 ст. 35 СК РФ), для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из системного анализа положений ст. ст. 209, 454, 429 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ следует, что нотариальное согласие супруга при заключении предварительного договора по отчуждению приобретенного во время брака недвижимого имущества не требуется, поскольку предварительный договор не является договором по отчуждению этого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором.

Между тем, такое требование установлено при заключении основного договора по отчуждению имущества, являющегося совместной собственностью супругов, и не соблюдение этого требования дает право супругу, чье согласие не было получено, требовать признания такой сделки недействительной (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В соответствии с указанной нормой закона сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (абз. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

ФИО5 представила в материалы дела заявление, в котором указала, что лишь в настоящее время ей стало известно о том, что ФИО3 претендует на указанное выше имущество. Однако данное имущество, по ее мнению, в силу заключенного в июне 2015 года с бывшим супругом ФИО4 соглашения, является ее личным, потому у ФИО4 отсутствовало право распоряжения им и подписания каких-либо договоров.

Изложенное ФИО5 суд оценивает как заявление не только о своей неосведомленности о намерениях своего бывшего супруга ФИО4 произвести отчуждение спорных объектов, но и о своем несогласии с их отчуждением.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что понуждение ответчика ФИО4 к заключению договора продажи общего имущества супругов в отсутствие согласия второго супруга нельзя признать обоснованным, поскольку необходимость получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга на отчуждение имущества, приобретенного в период брака, в целях соблюдения интересов собственника общего имущества, в рассматриваемом случае обусловлена прямым указанием закона (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Далее. Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, на дату заключения предварительного договора купли-продажи 17.10.2022 на земельном участке с кадастровым номером № были зарегистрированы запреты на совершение действий по регистрации (от 27.07.2017, от 09.01.2017, от 07.07.2016). В отношении гаража с кадастровым номером № на дату заключения договора 17.10.2022 также действовали запреты на совершение действий по регистрации (от 28.07.2017, от 09.01.2017, от 07.07.2016). Следует отметить, что на день рассмотрения настоящего дела указанные ограничения не только не сняты, но и дополнены новыми, наложенными в течение 2023 года.

Согласно сведений, предоставленных по запросу суда ОСП по г.Ишимбай и Ишимбайскому району ГУФССП по РБ в отделе имеются исполнительные производства в отношении ФИО4 в пользу взыскателей ООО МКК «Касса №1, и ФИО5 В рамках исполнительных производств судебными приставами-исполнителями вынесено и направлено постановление о запрете на регистрационные действия на недвижимое имущество.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца ФИО1, на момент заключения предварительного договора купли-продажи 17.10.2022 истцу ФИО3 было известно о том, что на спорном имуществе имеются зарегистрированные запреты на совершение регистрационных действий. Потому в договоре было предусмотрено условие, подтверждающее право ФИО3 погасить имеющуюся задолженность ФИО4

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что удовлетворение заявленных исковых требований ФИО3 и признание за ним права собственности на спорные объекты недвижимости, приведет к освобождению имущества от ареста, что повлечет нарушение прав и законных интересов взыскателей по имеющимся исполнительным производствам.

Суд относится критически к доводам ответчика о заключении предварительного договора купли-продажи 17.10.2022 года под давлением, поскольку суду не представлены допустимые и относимые доказательства данного утверждения ответчика.

Оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Р.Р. Васикова

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2023.