Решение по делу № 2-1343/2023 от 21.11.2023 - о расторжении договора аренды, взыскании убытков, встречному исковому заявлению <ФИО> к Индивидуальному предпринимателю <ФИО>, <ФИО> о взыскании задолженности по договору аренды.

Дело № 2-1343/2023

54RS0008-01-2023-000973-77

Поступило в суд 25.04.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2023 г. г. Новосибирск

Первомайский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Полтинниковой М.А.,

при секретаре Поповой В.А.,

помощнике судьи Громовой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании убытков, встречному исковому заявлению ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ИП И.А.В. обратился в суд с иском, просил расторгнуть договор № аренды нежилых помещении от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в его пользу убытки в виде реального ущерба в размере 36381,57 руб., упущенную выгоду за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 385 503,78 руб., государственную пошлину в размере 40309 руб., расходы по составлению экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 24880, отчета №Ю/23 от 05,.04.2023 в размере 25000 руб.

В обоснование исковых требований указав, что истец (арендатор), на основании Договора № аренды нежилых помещений от 20.04.2019г., Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2021г., является арендатором помещений №№, 4(часть), 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 24, 26. <адрес>ю 650 кв.м. Помещения находятся в здании с кадастровым номером №, адрес: <адрес>. Первоначально Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ООО «МИК» (Арендодатель 1, агент от ФИО4), ИП ФИО5 (Арендодатель 2) и ИП ФИО3 (Арендатор). Здание с кадастровым номером №, адрес: <адрес> принадлежало на праве общей долевой собственности ФИО4. и ИП ФИО5 Индивидуальный предприниматель ФИО3, в соответствии с п. 8.3 Договора аренды № от 20.04.2019г., уступил свои права и обязанности по Договору ИП ФИО1 01.06.2021г. ФИО4 и ИП ФИО5 по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от 09.12.2022г. произвели отчуждение здания в собственность ФИО2 Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ помещения передавались для размещения станции технического обслуживания, складские помещения, иные вспомогательные помещения. ДД.ММ.ГГГГ ИП И.А.В. направил в адрес ФИО2 уведомление с просьбой направить новые реквизиты для перечисления арендной платы, а также с просьбой заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г. о внесении изменений в преамбулу договора о смене арендодателя. На указанное уведомление ФИО2 не отреагировала. 12.01.2023 года ИП И.А.В. направил в адрес ФИО2 повторное уведомление с теми же требованиями, но дополнительно сообщил, что возникла угроза нестабильного снабжения арендуемых по Договору аренды № от 20.04.2019г. помещений электроэнергией и водоснабжением, ввиду нарушения собственником помещения своих обязательств по оплате указанных услуг перед ресурсоснабжающими организациями. В декабре 2022 года в целях предотвращения возникающих убытков вследствие отключения электроэнергии ИП И.А.В. совместно с другим арендатором, ЧОП «Командор» вынуждены были произвести оплату имеющейся задолженности за собственника в размере по 20 000 руб. каждый. На данное уведомление Зиновьева так же не отреагировала. С ДД.ММ.ГГГГ деятельность станции технического обслуживания, расположенной по адресу: <адрес> приостановлена в связи с тем, что Арендодателем (собственником здания) не производится оплату задолженности по электроэнергии, как следствие, ООО «Новосибирскэнергосбыт» ограничил ее подачу. Кроме того, в результате бездействия Арендодателя (собственника здания) арендованных помещениях отсутствует теплоснабжение. Учитывая, что Ответчик игнорирует деловую переписку, не предпринимает необходимых действий для погашения задолженности по электроэнергии перед ресурсоснобжающей организацией, не предоставляет реквизиты для перечисления арендной платы, таким образом, своими действиями создает препятствия в пользовании арендуемыми помещениями ИП ФИО1, последним было принято решение о досрочном расторжении Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по требованию арендатора, о чем ФИО2 было сообщено в письме от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ арендуемые помещения были освобождены Истцом. ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе ИП И.А.В., ФИО3., ФИО7 был составлен Акт осмотра помещений по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ключи от помещений были направлены на адрес Ответчика. Из-за неправомерных действий Ответчика И.А.В. с ДД.ММ.ГГГГ не может осуществлять предпринимательскую деятельность в помещениях, общей площадью 650 кв.м., находящихся в здании по адресу: <адрес>, и, как следствие, лишен возможности извлекать прибыль из предпринимательской деятельности. Убытки (реальный ущерб), понесенные истцом в результате неправомерных действий ответчика составляют 36381,57 руб. и состоят из оплаты аренды склада (50 кв.м.) по Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ПТИ» и ИП И.А.В. Стоимость аренды за 1 кв. м. равна 129 руб. в месяц. Факт несения указанных убытков подтверждается квитанцией к ПКО и платежными поручениями. Согласно отчету №Ю/23 от ДД.ММ.ГГГГ об оценки объекта оценки «упущенная выгода, связанная с невозможностью эксплуатации нежилых помещений (осуществления предпринимательской деятельности) по адресу <адрес>, 2/6 по договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, возникшая с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 385 503,78 рублей. Уведомление о расторжении Договора аренды арендатором направлено арендодателю ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ письмо получено Арендодателем.

ФИО2 обратилась со встречным иском, просила взыскать солидарно с ИП ФИО1 и ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по Договору аренды нежилых помещений № от 20.04.2019г. в размере 846949 рублей 60 коп., в том числе сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по 16.05.2023г в размере 731 000 рублей 00 коп. и сумму компенсации расходов по электроснабжению за период с декабря 2022 года по май 2023 года в размере 115 949 рублей 60 коп. Взыскать с ответчиков в пользу ФИО2 сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 11669 рублей 50 коп (л.д. 31-32 т. 2).

В обоснование своих требований указав, что ФИО2 (покупатель) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 09.12.2022г., является собственником здания по адресу <адрес> ул. <адрес>, 2/6, общей площадью 1449.1кв.м., право собственности ФИО2 на Здание зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обременения Здания в ЕГРН на дату предъявление встречного искового заявления числится аренда со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, между тем, у ФИО2 надлежащие копии документов об обременении Здания на момент приобретения прав на Здание и на настоящее время отсутствуют.

Согласно представленным в материалы дела копиям Договора аренды и Договора уступки ИП И.А.В. арендовал в Здании Помещения общей площадью 650 кв.м. для целей использования под станции технического обслуживания для организации технического послепродажного обслуживания и ремонта техники, складские помещения, иные вспомогательные помещения. Срок аренды Помещений определен до 01.06.2024г. включительно, ежемесячная арендная плата за Помещения составляет 146 200 рублей, из расчета 225 рубль за один кв.м. При этом, расходы на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение арендуемых Помещений, услуги связи, уборку внутри Здания, дератизацию, дезинсекцию, вывоз мусора, уборку территории соразмерно занимаемой площади Помещений отнесены на Арендатора и не вошли в арендную плату (п.4.1.4. Договора аренды). Вместе с тем, с даты регистрации права собственности ФИО2 на Здание (16.12.2022г.) по ДД.ММ.ГГГГг. (дату подачи встречного иска) оплата ИП ФИО1 арендной платы по Договору аренды не производилась. При этом, позиция ИП ФИО1 о невозможности оплаты платежей по Договору аренды в связи с неопределенностью относительно банковских реквизитов ФИО2 является несостоятельной. По имеющимся у ФИО2 данным ИП И.А.В. не воспользовался предусмотренным п.1. ст. 385 ГК РФ правом на исполнение обязательств по Договору аренды прежним собственникам Здания, также как и не внес в соответствие со ст. 327 ГК РФ причитающиеся для исполнения обязательств по Договору аренды денежные средства на депозит нотариуса. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ИП ФИО1 перед ФИО2 по оплате арендной платы по Договору аренды составляет 731000 рублей 00 коп. Кроме того, в нарушение предусмотренной разделом 4 Договора аренды и п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по несению расходов на содержание Помещений, а именно коммунальных услуг за счет арендатора и непосредственно поставщикам коммунальных услуг соразмерно занимаемой площади Помещений либо согласно приборам учета, ИП ФИО1 не производилась оплата коммунальных услуг. В рассматриваемом случае расходы за фактически потребленные ИП ФИО1 коммунальные услуги возложены ИП ФИО1 Выставленные ФИО2 со стороны управляющей компании Здания - ООО «Авалинк» (ИНН №) расходы только по электроснабжению Помещений за период с декабря 2022 года по май 2023 года составили 115 949 рублей 60 коп., что соразмерно площади Помещений в 650 кв.м. от общей суммы расходов по электроснабжению Здания за указанный период в сумме 258 495,95 рублей. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности ИП ФИО1 перед ФИО2 по Договору аренды составляет сумму в размере 846949 рублей 60 коп. Принимая во внимание заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2021г. в отсутствие согласия первоначальных арендодателей, в нарушение предусмотренного законом (п.2 ст. 615 ГК РФ) специального правила передачи арендатором права аренды другому лицу путем заключения договора перенайма, полагает, что принятие судебного акта по данному делу очевидно повлияет на права и обязанности первоначального арендатора помещений по договору аренды нежилых помещений № от 20.04.2019г. - ФИО8, являющегося по правилам ст. 322 ГК РФ солидарным должником взмете с ИП ФИО1 перед ФИО2

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) И.А.В. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, направил в суд своих представителей.

Представитель истца (по первоначальному иску) ФИО7, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, дал соответствующие пояснения, представил возражения по встречному иску (л.д. 33 т. 2, л.д. 80 т. 3)

Представитель истца по доверенности (по первоначальному иску), ответчик по встречному иску ФИО3, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, дал соответствующие пояснения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО9, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала встречные требования по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 57-64 т. 2), дала соответствующие пояснения.

Представитель третьего лица, привлеченного для участия в деле ООО «МИК» при надлежащем извещении в судебное заселение не явился, о причинах неявки не известил, направил письменные возражения (т. 3 л.д.58-59)

Выслушав стороны, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИК», в лице директора ФИО10, действующей на основании Устава, а также во исполнение агентского договора № от 01.04.2019г., именуемое в дальнейшем «Арендодатель 1», а также Индивидуальный предприниматель ФИО5, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, именуемый в дальнейшем «Арендодатель 2», совместно именуемые в дальнейшем «Арендодатель», одной стороны и ИП ФИО3, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации от 07.04.2016г., именуемый в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили договор аренды (л.д. 12-18, т. 1).

Согласно п. 1.1 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение №, площадью 43,4 кв.м., часть помещения № площадью 17,45 кв.м., нежилое помещение № площадью 10,1 кв.м., № площадью 10,4 кв.м., № площадью 7,6 кв.м., № площадью 2 кв.м., № площадью 2 кв.м., № площадью 4,5 кв.м., № площадью 2,65 кв.м., № площадью 497,5 кв.м., №, площадью 40,7 кв.м., № площадью 4,3 кв.м., № площадью 7,4 кв.м.: складских помещений; станции технического обслуживания для организации технического послепродажного обслуживания и ремонта техники; иных вспомогательных помещений. Итого во временное владение и пользование переданы помещения общей площадью 650 кв. м.

Помещения расположены в одноэтажном здании торгово-выставочного центра № (далее-объект) общей площадью 1449,1 (одна тысяча четыреста сорок девять целых одна сотая) кв. м, находящемся по адресу: <адрес>, согласно схеме расположения помещений (Приложение №), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. Кадастровый номер объекта: №. Объект принадлежит ФИО4 (в интересах которого Арендодатель 1 действует как агент), а также ФИО5 на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от 09.08.2016г. № государственной регистрации №

Арендатор вправе без дополнительного разрешения и/или уведомления Арендодателя изменить целевое назначение арендуемых помещений, определенное в настоящем пункте.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что помещения сдаются в аренду до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктом 4.1 договора установлены сроки, размер, условия и порядок расчёта и внесения платежей: в период с момента заключения настоящего договора и до 30.09.2019г. включительно Арендатор оплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 2000 (две тысячи рублей) из расчета 3,08 за один квадратный метр; с 01.10.2019г. Арендатор оплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, в размере 146200 рублей, из расчета 225 (двести двадцать пять) рубль за один квадратный метр. В арендную плату входит пользование арендуемыми помещениями, прилегающей территорией, теплоснабжение помещений.

Из пункта 4.1.4 следует, что Арендатор самостоятельно оплачивает расходы на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение арендуемых помещений, услуги связи, уборка внутри Объекта, дератизация, дезинсекция, вывоз мусора, уборка территории соразмерно занимаемой площади, а в случае наличия приборов учета, то согласно показаниям. Указанные платежи не входят в арендную плату. Иные, не отнесенные на Арендатора настоящим пунктом расходы по содержанию помещений, обеспечению помещений коммунальными услугами, относятся на арендодателя.

Акт приема-передачи в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес> ул. <адрес>, 2/6 подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19)

ИП ФИО3 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2021г. уступил свое право ИП ФИО1 (л.д. 23-26, т. 1), ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи к договору уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимости имущества (л.д. 26-27 т.1)

Здание с кадастровым номером №, адрес: <адрес> принадлежало на праве общей долевой собственности ФИО4. и ИП ФИО5

ФИО4 и ИП ФИО5 по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от 09.12.2022г. произвели отчуждение здания в собственность ФИО2 Указанные обстоятельства подтверждаются Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №. Запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 28-30, 31-34 т. 1)

Таким образом, ФИО2, является собственником здания с кадастровым номером №, адрес: <адрес>. с 16.12.2022г.

Как указывает истец, ФИО2 создала препятствия в использовании им арендуемых по договору аренды нежилых помещений № от 20.04.2019г. общей площадью 650 кв.м., в виде необеспечения как собственником Здания электроснабжением и теплоснабжением помещений в период с 27.01.2023г. по дату подачи искового заявления, что, по мнению ИП ФИО1, повлекло причинение ему ущерба и является основанием для расторжения Договора аренды, взыскания убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 ФИО2 направлено уведомление с просьбой направить новые реквизиты для перечисления арендной платы, а также с просьбой заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № от 20.04.2019г. о внесении изменений в преамбулу договора в части указания нового арендодателя (л.д. 35-39т. 1).

В связи с тем, что ответа на обращение не последовало, ИП И.А.В. повторно ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 уведомление с теми же требованиями, но дополнительно сообщил, что возникла нестабильного снабжения арендуемых по Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ помещений электроэнергией и водоснабжением, ввиду нарушения собственником помещения своих обязательств по оплате указанных услуг перед ресурсоснабжающими организациями, указав, что в декабре 2022 года ООО «Новосибисркэнергосбыт» направило своих представителей для отключения здания от электроэнергии; в целях предотвращения возникающих убытков, вследствие отключения электроэнергии, ИП И.А.В. совместно с другим арендатором, ЧОП «Командор», вынуждены были произвести оплату имеющейся задолженности за собственника в размере по 20 000 руб., просил также произвести зачет указанной суммы в счет арендной платы (л.д. 40-42).

Как указывает истец, с ДД.ММ.ГГГГ деятельность станции технического обслуживания, расположенной по адресу: <адрес> приостановлена в связи с тем, что Арендодателем (собственником здания) не производится оплата задолженности по электроэнергии, как следствие, ООО «Новосибирскэнергосбыт» ограничил ее подачу. Кроме того, в арендованных помещениях отсутствовало теплоснабжение.

Отключение водоснабжения и теплоснабжения происходили и ранее, в связи с чем, направились письма арендодателю. ФИО3 в судебном заседании было также указано, что все расчеты с ресурсоснабжающими организациями производились через компанию ООО «Аволинк», в которой он являлся директором, в связи с чем, у ФИО1 и у других арендаторов отсутствовала возможность самостоятельно производить расчеты за потребленные ресурсы.

В подтверждение своих доводов, истцом представлены акты проверки АО «Новосибирскэнергосбыт» от 27.01.2023г., извещение о переносе ограничения режима электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-62,63), экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мэлвуд» согласно выводам которого, на основании результатов технического обследования конструкций объекта, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что несущие и ограждающие конструкции обследуемых помещений находятся в работоспособном техническом состоянии. Категории технического состояния инженерных систем Объекта, следующие: электроснабжение: отсутствие работоспособности системы; отопление: отсутствие работоспособности системы; водоснабжение: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние; вентиляция: категория технического состояния оценивается как работоспособное состояние. Система коммуникаций Объекта исследования находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии, что не соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 69-127 т. 1).

По запросу суда МУП <адрес> «ГОРВОДОКАНАЛ» представил информацию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в отношении объекта, расположенного по адресу <адрес>,2/6 (кад.ном. №) в запрашиваемый период с декабря 2021 года по настоящее время заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения между МУП <адрес> «ГОРВОДОКАНАЛ» и ООО «Авалинк» (ИНН №). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авалинк» имеет задолженность по договору холодного водоснабжения и водоотведения в размере 54 900,24 рубля. Также сообщили, что на основании части 3 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О водоснабжении и водоотведении» ДД.ММ.ГГГГ объект, расположенный по адресу <адрес>,2/6 (кад.ном. 54:35:081295:256), был отключен от центральной системы водоснабжения (л.д. 1-18 т. 2)

Из информации АО «Новосибирскэнергосбыт» от 20.06.2023г. в ответ запрос суда следует, что между АО «Новосибирскэнергосбыт» и ООО "Авалинк" заключен и действует договор энергоснабжения № от 27.12.2017г.(л.д. 204-209 т. 1), в рамках которого АО «Новосибирскэнергосбыт» осуществляет продажу электрической энергии в целях снабжения торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу Бердское ш, <адрес> Договор заключён на основании обращения ООО "Авалинк" и предоставленных документов, в том числе Акта разграничения балансовой принадлежности (далее АРБП) № АРБП-5З-ПРЭС-349 от 11.12.2015г. с максимальной мощностью 92.9 кВт. Другие договорные отношения по адресу Бердское ш, <адрес> в АО «Новосибирскэнергосбыт» отсутствуют. По вопросу наличия задолженности и отключения вышеуказанного потребителя сообщили, что в связи с наличием задолженностей в адрес ООО "Авалинк" по средствам электронного документооборота были направлены следующие уведомления, по которым на объекте потребителя в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ вводилось полного ограничение режима потребления электрической энергии: ДД.ММ.ГГГГ уведомление № Н-Н362814-165667/21 от ДД.ММ.ГГГГ за задолженность в размере 129 882,00 руб., с указанием даты введения ограничения ДД.ММ.ГГГГ, до истечения которой необходимо погасить указанную задолженность. Ограничение введено ДД.ММ.ГГГГ. В связи с устранением причин для введения ограничения электроснабжение было возобновлено ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ уведомление № Н-Н362814-2697/23 от ДД.ММ.ГГГГ за задолженность в размере 118 208.95 руб., с указанием даты введения ограничения ДД.ММ.ГГГГ, до истечения которой необходимо погасить указанную задолженность. Ограничение введено ДД.ММ.ГГГГ. В Связи с устранением причин для введения ограничения электроснабжения было возобновлено ДД.ММ.ГГГГ. задолженность по абоненту на текущую дату составляет 3385,65 руб. (ол.д. 202-230 т. 1)

ИП ФИО1 было принято решение о досрочном расторжении Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по требованию арендатора, о чем ФИО2 было сообщено в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в котором также указано, что акт приема-передачи помещения он готов подписать в тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ и передать ключи от помещения (л.д. 46-47), уведомление получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48,49)

Как указывает истец ДД.ММ.ГГГГ арендуемые помещения были освобождены, ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе ИП И.А.В., ФИО3, ФИО7 составлен Акт осмотра помещений по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ключи от помещений были направлены на адрес Ответчика, получены им ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-53т. 1)

Суд, выслушав стороны, изучив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречные требования ФИО11 подлечат частичному удовлетворению исходя из следующего.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.

Рассматривая требования первоначального истца ФИО1 о расторжении договора № аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением договора другой стороной, которое выразилось в непринятии необходимых действий для погашения задолженности по электроэнергии перед ресурсоснабжающей организацией, не предоставлении реквизитов для перечисления арендной платы, т.е. создании препятствий в пользовании арендуемыми помещениями ИП ФИО1 суд исходит из следующего.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор заключен на определённый срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 1.2 договора).

В обоснование своих доводов сторона истца по первоначальному иску указывает на то, что факт заключения договора аренды не порождает обязанности арендатора по уплате коммунальных платежей иным лицам (исполнителям коммунальных услуг) на основании договора, заключенного с истцом. При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения. Договоры с ресурсуснабжающими организациями были заключены управляющей компанией по обслуживанию всего здания ООО «Авалинк», через которое производилась оплата коммунальных платежей за все здания и И.А.В. не имел возможности без участия указанной организации производить оплачивать расходы на электроснабжение и водоснабжение.

При этом истец ссылается на пункт 3.3.2 договора, в котором указано, что Арендодатель гарантирует, что здание и инженерные коммуникации соответствуют положениям действующего законодательства в т.ч. противопожарным. Системы электро-, теплоснабжения, в том числе котел, находятся в исправном, рабочем состоянии. В случае аварии/выхода из строя указанных систем, их отдельных элементов, а так же систем пожаротушения и оповещения людей о пожаре, Арендодатель обязуется незамедлительно осуществить ремонт/замену указанных систем своими силами и за свой счет, а так же возместить Арендатору понесенные в этой связи убытки.

Данный довод суд находит необоснованным, так как из содержания договора аренды следует, что с ДД.ММ.ГГГГ арендатор оплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, в размере 146200 руб., из расчета 225 рублей за один квадратный метр. В арендную плату входит пользование арендуемыми помещениями, прилегающей территорией, теплоснабжение помещений. Арендатор самостоятельно оплачивает расходы на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение арендуемых помещений, услуги связи, уборку внутри объекта, дератизацию, дезинсекцию, вывоз мусора, уборку территории соразмерно занимаемой площади, а в случае наличия приборов учета, то согласно их показаниям. Указанные платежи не входят в арендную плату. Иные, не отнесенные на арендатора настоящим пунктом расходы по содержанию помещения, обеспечению помещения коммунальными услугами, относятся на арендодателя (пункты 4.1.2,4.1.3,4.1.4 Договора) (л.д. 15 т. 1)

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, в силу своей правовой природы договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 4.1.4 договора указано, расходы на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение арендуемых помещений, услуги связи, уборку внутри объекта, дератизацию, дезинсекцию, вывоз мусора, уборку территории соразмерно занимаемой площади не входит в состав арендной платы и вносится арендатором самостоятельно.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Между тем данные разъяснения регулируют вопросы взаимоотношений, возникающих между ресурсоснабжающими организациями и собственниками либо арендаторами нежилых помещений.

Как указано также в названных разъяснениях, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Следовательно, по общему правилу, арендатор нежилых помещений, являющийся фактическим потребителем коммунальных услуг, должен нести расходы на их оплату, если иное не установлено договором аренды. Незаключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями не освобождает его от указанной обязанности во взаимоотношениях с арендодателем. Иного сторонами в договоре аренды не установлено.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО1 и арендатором других помещений ЧОП «Командор» была внесена плата за электроснабжение в размере по 20 000 руб. счет погашения возникшей задолженности, которая принята ресурсоснабжающей организацией (л.д. 56 т. 2)

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что препятствия в пользовании арендованными помещениями (отсутствие электроэнергии, теплоснабжения) ФИО1, на что ссылается И.А.В., как на основание для расторжения договора аренды, возникли не по вине арендодателя, а являются следствием действий самого арендатора. При этом суд также учитывает, что согласно условиям договора (п. 4.3) дизельное топливо для целей отопления здания также приобретается арендатором с удержанием его стоимости из арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по доводам, изложенным ФИО1 в исковом заявлении.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66).

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды истцом и ответчиком заключен на определенный срок, до ДД.ММ.ГГГГ включительно (пункт 1.2 договора), в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить в заключенном договоре аренды соответствующее условие.

Договором аренды в пункте 6.2 стороны согласовали, что договор аренды может быть досрочно расторгнут, в том числе арендатором за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, путем направления арендодателю письменного уведомления (п. 6.2.3). Других дополнительных условий для досрочного расторжения в договоре не содержится.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны в договоре согласовали условие о его досрочном расторжении по инициативе арендатора (отказ от договора), арендатором ФИО1 было направлено ФИО2 уведомление о расторжении договора, ее получено ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд в соответствии с требованиями ст. 450.1 ГК РФ считает договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ

Как указывает истец, он освободил арендуемые помещения в здании по адресу <адрес>, ул. <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ, направив ключи от ранее занимаемых помещений во вложении с уведомлением об освобождении арендуемых помещений. Согласно отчету об отслеживании отправлений почтовой корреспонденции, указанное уведомление и ключи получены ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52 т.1).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю. Передача здания или сооружения и принятие его осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По общему правилу возврат арендованного имущества производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи, отсутствие которого однако не лишает арендатора возможности доказывать факт возвращения имущества с помощью иных доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Изучив в совокупности фактические обстоятельства спора, суд приходит к выводу, что И.А.В. представил надлежащие доказательства передачи арендованного имущества арендодателю ФИО2, при этом суд учитывает, что арендодатель уведомлялся арендатором о необходимости подписания акта-приема передачи помещений ДД.ММ.ГГГГ и передачи ключей от помещений, при этом такой акт подписан ФИО2 не был, в связи с чем, суд считает, что арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Учитывая отсутствие в деле доказательств, подтверждающих оплату ФИО1 задолженности по арендной плате с момента перехода права собственности на здание <адрес> ул. <адрес> (с ДД.ММ.ГГГГ) по день рассмотрения настоящего спора, что не оспаривалось ФИО1 в судебном заседании, суд находит требования ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам частичному удовлетворению в размере 365500 руб.

При этом суд исходит из следующего. Так как обязанность по оплате фактического пользования арендованным имуществом, сохраняется за арендатором с момента прекращения арендных правоотношений до фактического возврата имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66), то суд приходит к выводу о том, что арендные платежи с ФИО1 подлежат взысканию с ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрация перехода права собственности на здание по адресу <адрес> ул. <адрес>) до ДД.ММ.ГГГГ (момента прекращения фактического пользования арендованным имуществом ФИО1, установленного судом). Размер задолженности по арендной плате составляет: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (15 дней) (146200 руб. *15/30) =73100 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (2 полных месяца) 146200*2=292400 руб.; 73100 руб. +292400 руб. =365500 руб.

В остальной части требование ФИО2 о взыскании арендных платежей по ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению по доводам изложенным выше.

Также суд находит необоснованным довод ФИО1, о том, что арендная плата подлежит взысканию до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до момента досрочного освобождения помещений, так как досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Относительно требования первоначального истца о взыскании убытков.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом в результате действий (бездействий) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

При этом, согласно п. 13 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления № Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Учитывая, что суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора аренды по доводам, изложенным ФИО1 в исковом заявлении не имеется, то суд не находит и оснований для взыскания с ФИО2 убытков в виде реального ущерба в размере 36381,57 руб., упущенной выгоды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 385 503,78 руб., так как судом не установлено причинно-следственной связи между действиями (бездействием) арендодателя и возникшими убытками арендатора.

Как указывает ФИО2 во встречном исковом заявлении в нарушение предусмотренной разделом 4 Договора аренды и п. 2. ст. 616 ГК РФ обязанности по несению расходов на содержание помещений, а именно коммунальных услуг за счет арендатора и непосредственно поставщикам коммунальных услуг соразмерно занимаемой площади помещений либо согласно приборам учета, ИП ФИО1 не производилась оплата коммунальных услуг. Расходы за фактически потребленные ИП ФИО1 коммунальные услуги возложены ИП ФИО1 Выставленные ФИО2 со стороны управляющей компании Здания - ООО «Авалинк» (ИНН <***>) расходы только по электроснабжению Помещений за период с декабря 2022 года по май 2023 года составили 115 949 рублей 60 коп., что соразмерно площади Помещений в 650 кв.м. от общей суммы расходов по электроснабжению Здания за указанный период в сумме 258 495,95 рублей, в связи с чем, просила взыскать с ФИО1 также сумму компенсации расходов по электроснабжению за период с декабря 2022 года по май 2023 года в размере 115 949 рублей 60 коп.

Суд полагает, что указанные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как указано выше, пунктом 4.1.4 договора предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно оплачивает расходы на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение арендуемых помещений, услуги связи, уборку внутри объекта, дератизацию, дезинсекцию, вывоз мусора, уборку территории соразмерно занимаемой площади, а в случае наличия приборов учета, то согласно их показаниям. Так как такая обязанность арендатором ФИО1 не выполнялась, что суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по оплате электроснабжения подлежит удовлетворению, но в ином, чем заявлено истцом и ответчиком размере. Так как суд установил, что возврат арендатором арендодателю объекта аренды площадью 650 кв.м. был произведен ДД.ММ.ГГГГ, то и взыскание задолженности по электроснабжению подлежит с ДД.ММ.ГГГГ до указанной даты.

ФИО2 в качестве подтверждения несения затрат по коммунальным платежам, представлены акт сверки ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между АО «Новосибирксэнергосбыт» и ООО «Авалинк» (т. 1 л.д. 236-237, т. 2 л.д. 65, т. 3 л.д. 5-7), справки о фактическом расходе и стоимости за потребленную энергию за период с январь 2021 года по май 2023 г. (т. 2 л.д. 66-91), справку бухгалтера ООО «Авалинк» от ДД.ММ.ГГГГ о начислениях по электроэнергии (л.д. 8-9 т. 3), акты приема-передачи электроэнергии АО «Новосибирскэнергосбыт» ООО «Авалинк» за период с января 2021 г. по апрель 2023 (л.д. 11-36 т. 3).

Сторона ответчика по встречному иску в судебном заседании заявила о недопустимости актов приема передачи электроэнергии АО «Новосибирскэнергосбыт» ООО «Авалинк», актов сверки, представленных на листе л.д. 5-7,11-36 т. 3, так как имеются сомнения в подлинности подписи начальника БЦ по доверенности ФИО12 в указанных документах. Вместе с тем, содержание указанных документов, сторона ответчика не оспаривала, оно соответствует имеющимся в деле актам сверки взаиморасчётов, представленных на листе дела 65 т. 2, справкам о фактическом расходе и стоимости за потребленную энергию л.д. 66-91 т. 2, акту сверок, представленному на л.д. 236-237 т. 1. Указанные документы представлены из личного кабинета ООО «Авалинк» сайта АО «Новосибирскэнергосбыт», а также их содержание соответствует платежным поручениям, представленным АО «Новосисбиркэнергосбыт» по запросу суда (т. 2 л.д. 163-193).

Таким образом, у суда нет основании сомневаться в содержании указанных документов и по смыслу статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, оценивая указанные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для признания данных документов недопустимыми доказательствами. Иных документов, отличных по содержанию от представленных ФИО2, материалы дела не содержат.

Исходя из изложенного, суд, производя расчет задолженности по электроэнергии, полагает, что в расчет должны быть приняты начисления за электроэнергию за декабрь2022 г. в размере 111524.03 руб., январь 2023 г. в размере 121804,88 руб.

За февраль 2023 начисление по электроэнергии не производилось, в связи с приостановлением подачи электроэнергии (л.д. 28 т. 2).

Следовательно, 111524,03 +121804,88 = 233328.91 руб.; 1449,1 (общая площадь здания)/ 233328.91* на 650 (площадь арендуемых помещений) = 104660,68 руб. – 20000 руб. (внесено ФИО1 на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56 т. 2, л.д. 186 т. 2) =84660,68 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию задолженность по электроэнергии в размере 84660,68 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ исходя из общих начислений электроэнергии за указанный период по зданию.

При этом суд признает несостоятельным довод ФИО1, о том, что электроэнергией, подключенной к зданию по адресу <адрес> ул. <адрес> пользовались сторонние организации при строительстве объектов, что привело к чрезмерному расходованию электроэнергии, на что также указывалось в судебном заседании свидетелями К, К (л.д. 95-99 т. 2), так как И.А.В. к арендодателю о заключении дополнительного соглашения по распределению оплаты коммунальных услуг по электроснабжению не обращался, акты о несанкционированном подключении иных лиц к системе энергоснабжения не составлял, доказательств иного ФИО1 в дело не представлено и суду не заявлено.

Стороной истца по встречному иску также представлены документы по расчетам за коммунальную услугу по водоснабжению и водоотведению, однако, требование о взыскании задолженности с ФИО1 по водоснабжению и водоотведению, ФИО2 не заявлялось, в связи с чем суд не оценивает представленные доказательства и считает их не относимыми с рассматриваемым спором.

Относительно требований истца по встречному иску о взыскании задолженности с ответчика ФИО3

ФИО2 (истец по встречному иску) в обоснование своих доводов ссылается на ничтожность договора уступки от 01.06.2021г., совершенной в отсутствие согласия арендодателя, не предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ, и нарушающей права и интересы арендодателя, в связи с чем, полагает, что ответчиками по встречному иску будут являться как И.А.В., так и ФИО3 в силу требований ст. 322 ГК РФ.

Указывая также, что в случае если воля сторон направлена на перевод долга, то в таком случае кредитор и новый должник должны были заключить соглашение в соответствии с абзацем первым или вторым пункта 1 статьи 391 ГК РФ. По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить, обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

Полагает, что в рассматриваемом случае арендодатель не имел возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства, что не соответствует требованиям законодательства. Полагает, что Арендатор не только в нарушение условий договора аренды заключил договор уступки, но и в отсутствие согласия или соглашения между арендодателем и новым арендатором. Полагает, что имеет место злоупотребление правом и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ необходимо нового и старого арендаторов считать солидарными должниками арендодателя.

Данный довод суд считает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Пунктом 8,3 договора предусмотрено, что арендатор вправе уступать свои права по настоящему договору третьему лицу без дополнительного согласия со стороны Арендодателя. С момента уступки права и обязанности по настоящему договору переходят новому Арендатору. По факту уступки Арендатор и /или новый Арендатор уведомляет Арендодателя после государственной регистрации изменений в ЕГРН (л.д. 16 т. 1)

В соответствии с пунктом 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Из материалов дела усматривается, что арендодатели (на период ДД.ММ.ГГГГ) ООО «МИК» (Арендодатель 1, агент ФИО4) и ФИО5 (арендодатель 2) и не возражали против перенайма прав и обязанностей арендатора, что подтверждается, перепиской представленной стороной истца по первоначальному иску, отзывом ООО «МИК», принимали арендные платежи от нового арендатора (л.д. 54, 56 т. 1, л.д. 81-99 т. 3, 58-59 т. 3), договор уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесена запись в ЕГРН 54:35:081295:256-54/163/2021-5 (л.д. 27 об т. 1).

Доказательств, что договор уступки права от 01.0.2021 г. был заключен ФИО3 с ФИО1 с целью избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнение или ненадлежащим исполнением договора аренды или с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, суд не усматривает и доказательств таковому в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям закона и оснований для признания его ничтожной сделкой у суда не имеется, злоупотребления правом в действиях ФИО3 судом не установлено, в связи с чем, считать ФИО3 солидарным должником оснований не имеется, следовательно, ФИО3 не является надлежащим ответчиком по встречному иску и требования к нему заявлены необоснованно.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Так как суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, то оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 судебных расходов в размере: 40309 руб. – расходы по оплате государственной пошлины, 24880 руб. и 25000 руб. – расходы по проведению экспертизы и оценки, не имеется.

С учетом частичного удовлетворения требований ФИО2 по встречному иску, с ответчика ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7701,61 руб. ((450160,68 руб. – 200000 руб.) * 1%/100 +5200 руб.)

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 в полном объеме отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 450160,68 руб., в том числе: сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 365500 руб. и сумма компенсации расходов по энергоснабжению за период с декабря 2022 г. до ДД.ММ.ГГГГ в размере 84660,68 руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 7701,61 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 27.11.2023 г.

Судья /подпись/ М.А. Полтинникова