Решение по делу № 2А-319/2022 от 08.11.2022 - о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Дело №2а-319/2022

УИД 40RS0020-01-2022-00056-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Сухиничи 26 октября 2022 года

Сухиничский районный суд Калужской области под председательством судьи Журковой Т.В.,

при секретаре Черновой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Калужской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Калужской области ФИО2 о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

установил :

17 августа 2022 года ФИО1, с учетом уточненных требований, обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Определением от 28 сентября 2022 года в качестве соответчика привлечена государственный регистратор Управления Росреестра по Калужской области ФИО2, в качестве заинтересованного лица привлечена администрация МР «Сухиничский район».

Административный истец мотивирует свои требования следующим.

19 апреля 2022 года административный истец обратилась в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении зданий, расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец уведомлена о приостановлении государственной регистрации на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Основанием приостановки послужило отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности предыдущего владельца – ЗАО «Автотранспортник», которое в настоящее время ликвидировано.

ЗАО «Автотранспортник» ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Калужской области от 13 августа 2015 года. На момент заключения договора купли- продажи недвижимого имущества – ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Автотранспортник» являлось собственником указанных в договоре объектов недвижимого имущества на основании регистрационных удостоверений, выданных Сухиничским БТИ.

Факт исполнения сторонами договора своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате, подтверждается актом приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

27 сентября 2022 года из отзыва Управления Росреестра по Калужской области на данное административное исковое заявление административному истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления администрации МР «Сухиничский район» Калужской области от 17 июня 2022 года объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрирован в качестве бесхозяйного. Административный истец указывает, что регистрация указанного объекта в качестве бесхозяйного является незаконной, затрагивает права ФИО1, которая с момента приобретения данного объекта на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет в отношении данного объекта все правомочия собственника.

Принятие на учет объектов недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Приобретение права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества в соответствии со ст.ст. 218, 225 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при отсутствии правопритязаний на объект, а также фактического владения данным имуществом каким-либо лицом. При этом отсутствие государственной регистрации права ФИО1 или иного лица на названный объект само по себе не может явиться основанием для признания его бесхозяйным.

Поскольку ФИО1 обратилась с заявлением о государственной регистрации 19 апреля 2022 года, следовательно, на момент поступления заявления муниципального образования о постановке спорного объекта на учет в качестве бесхозяйного, Управление Росреестра обладало сведениями о притязаниях ФИО1 на этот объект недвижимости.

При названных основаниях, в силу п.3 ст 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом того, что целью постановки имущества на учет как бесхозяйного является последующее признание на него права муниципальной собственности, отсутствовали основания для признания спорного здания бесхозяйным и постановки его на учет в качестве такового.

Основываясь на изложенном, а также на положениях абз.4 п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», административный истец просит суд:

признать незаконными действия государственного регистратора ФИО2, выразившиеся в приостановке государственной регистрации прав в отношении зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>;

обязать Управление Росреестра по Калужской области устранить нарушение прав и законных интересов административного истца, возобновить государственную регистрацию прав в отношении зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>;

обязать Управление Росреестра по Калужской области аннулировать в Едином государственном реестре запись от 17 июня 2022 года о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Административный истец ФИО1 в адресованных суду письменных объяснениях (л.д. 50-52, 209-211) заявленные требования поддержала, указала, что в силу п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственной регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

12 апреля 2011 года между ФИО1 и ЗАО «Автотранспортник» заключен письменный договор купли- продажи объектов недвижимости. Указанные в договоре объекты принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается регистрационными удостоверениями. Передача объектов недвижимости от продавца к покупателю оформлена по акту приема- передачи.

Со ссылками на положения ст.ст. 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, административный истец указывает, что при ликвидации продавца- юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли- продажи, вправе обратиться за регистрацией права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Целью правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе, проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичны интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество. При проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) права на недвижимое имущество.

Разрешая спор и проверяя законность отказа административного ответчика в регистрации права административного истца на указанные объекты недвижимости необходимо исходить из того, что объекты недвижимости, указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежали на праве собственности ЗАО «Автотранспортник». На момент подачи заявления о государственной регистрации права ЗАО «Автотранспортник» ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Калужской области от 13 августа 2015 года.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст. 69 Федерального закона от 13 мая 2015 года №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их правообладателей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержал, в обоснование привел доводы, изложенные в административном исковом заявлении и уточнениях к нему, письменных объяснениях стороны административного истца. Указал, что единственным основанием отказа в государственной регистрации явилось отсутствие регистрации права собственности продавца на отчуждаемые объекты в ЕГРН. Поскольку продавец ликвидирован и по этой причине уже не может зарегистрировать свое право собственности, о чем было известно регистратору, указанное им препятствие к госрегистрации являлось заведомо неустранимым. Однако, на момент подачи заявлений о государственной регистрации права собственности у ФИО1 имелись все предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» документы: договор купли- продажи, акт приема-передачи, регистрационные удостоверения о праве собственности продавца. Согласно данных регистрационных удостоверений, выданных МУП ЖКХ, право собственности ЗАО «Автотранспортник» на отчуждаемое имущество возникло 25 июня 1997 года – т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца не противоречит закону. Согласно устной информации, полученной от бывшего руководства ЗАО «Автотранспортник», право собственности продавца возникло на основании Устава ЗАО «Автотранспортник», который являлся правоустанавливающим документом, проданное ФИО1 имущество было внесено в уставный капитал ЗАО «Автотранспортник». Данные документы при регистрации права представлены не были, так как ФИО1 не является правопреемником ликвидированного ЗАО «Автотранспортник».

Подтверждающий уплату покупателем ФИО1 оговоренную договором купли- продажи сумму приходный ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, указанный в акте приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует. Среди поданных на госрегистрацию документов данный приходный ордер также не был представлен.

По мнению стороны истца, разночтения в наименовании объектов, указанных в договоре купли- продажи и в регистрационных удостоверениях не препятствовали государственному регистратору осуществить регистрацию прав, указав наименование объектов согласно договора, при этом сверив инвентарные номера, указанные как в договоре, так и в регистрационных удостоверениях.

У администрации отсутствовали основания для подачи заявления о регистрации объекта недвижимости как бесхозяйного, а у административного ответчика отсутствовали основания для такой регистрации, поскольку данный объект используется ФИО1 в течение 11 лет, там ведется хозяйственная деятельность, на момент поступления заявления от администрации уже были заявлены права ФИО1 на данный объект, так как ранее она подала заявление о регистрации права собственности на него. В администрацию МР «Сухиничский район» о своих правах в отношении поставленного на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости с кадастровым номером № ФИО1 не заявляла.

Оспариваемые действия нарушают право административного истца на осуществление государственной регистрации своего права и на распоряжение принадлежащими ей объектами недвижимости.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Калужской области по доверенности ФИО4 в представленном суду отзыве, а также в судебном заседании административный иск не признала и просила в его удовлетворении отказать, административный ответчик - государственный регистратор Управления Росреестра по Калужской области ФИО2 в адресованном суду отзыве административный иск также не признала. В обоснование указали следующее.

В результате правовой экспертизы представленных ФИО1 для государственной регистрации права собственности документов: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ; регистрационных удостоверений, пояснительной записки о причине отсутствия заявления о переходе права от продавца были приняты решения о приостановке государственной регистрации на основании п.44 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 29 июля 2022 года.

Основным условием, в соответствии с подлежащей применению к данным правоотношениям ч.9 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», введенной Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ, является факт наличия в ЕГРН записи о праве собственности продавца, в случае если продавец- юридическое лицо ликвидировано на момент подачи заявления о переходе права собственности. Данное условие не соблюдено, имеет место спор о праве. Регистратор не вправе устанавливать факт владения, пользования имуществом

Ссылка истца на п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 неактуальна, так как данный пункт применялся для восполнения законодательного пробела, который в настоящее время урегулирован ч.9 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В данном случае, как у регистратора при приеме документов, так и у Управления Росреестра, имеются основания полагать, что право, за регистрацией которого обратилась ФИО1, как потенциальный правообладатель, ей не принадлежит. Регистрационные удостоверения выданы МУП ЖКХ, в то время как правом их выдачи было наделено БТИ, которое, напротив, выдало администрации МР «Сухиничский район» справку об отсутствии сведений о зарегистрированных правах в отношении спорных объектов недвижимости. Правообладатель ранее возникшего права при переходе этого права (в том числе, в 2011 году) должен был его зарегистрировать, чтобы обеспечить возможность совершения сделок с объектом недвижимости с учетом требований законодательства, действовавшего на момент совершения сделки. Объекты недвижимости, о регистрации права собственности на которые обратилась ФИО1, поставлены на кадастровый учет только в 2021 году. В рассматриваемой ситуации имеет место спор о праве.

В связи с истечением срока приостановки и неустранением причин, 29 июля 2022 года принято решение об отказе в государственной регистрации.

Решения о приостановке государственной регистрации не являлись неисполнимыми, так как административный истец в установленный срок не была лишен возможности разрешить спор о праве в отношении указанных в административном иске объектов, в том числе, обратившись за защитой данного права в порядке гражданского судопроизводства.

Администрацией МР «Сухиничский район» был предоставлен перечень документов, достаточный для постановки на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного.

При принятии от администрации МР «Сухиничский район» заявления о принятии на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного у Управления Росреестра отсутствовала обязанность сообщать заявителю о наличии приостановленной государственной регистрации в отношении данного объекта по ранее поступившему заявлению от ФИО1, поскольку доступ к данным сведениям может иметь только правообладатель, которым администрация на данной стадии не является. В данном случае значение имело только то обстоятельство, что в ЕГРН не зарегистрировано прав на объект, в отношении которого с заявлением обратилась администрация. Постановка объекта недвижимости на учет как бесхозяйного означает только лишь то, что в течение одного года любое лицо, в том числе, и ФИО1, может заявить свои правопритязания на данный объект.

Представитель заинтересованного лица – администрации МР «Сухиничский район» Калужской области по доверенности ФИО5 в адресованном суду отзыве и в судебном заседании полагал заявленные административные исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав следующее. Из представленных материалов не усматривается объективных доказательств наличия у ФИО1 прав на имущество, в отношении которого она подала заявления о государственной регистрации права собственности. В качестве основания возникновения права собственности ЗАО «Автотранспортник» в регистрационных удостоверениях указано Постановление администрации МР «Сухиничский район» от 25 июня 1997 года №441. Вместе с тем, под данным номером и от указанной даты выносилось Постановление «О регистрации Устава ОАО «Автотранспортник» в новой редакции».

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что спорное имущество принято на учет в качестве бесхозяйного, фактически имеется спор о праве в отношении указанных в административном иске объектов недвижимости, который может быть рассмотрен в порядке гражданского судопроизводства.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца ФИО1, административного ответчика государственного регистратора Управления Росреестра по Калужской области ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, поскольку их неявка в судебное заседание не препятствовала рассмотрению дела.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

19 апреля 2022 года, действуя через представителя, административный истец ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями о регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, перешедшего к ней на основании договора купли- продажи.

Согласно представленного ФИО1 договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Автотранспортник» (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец передает, а покупатель принимает в собственность в соответствии с условиями договора и уплачивает установленную договором цену за объекты недвижимого имущества:

гараж по адресу: <адрес> (инв.№;литера Б (основное); площадь застройки 1039,7 кв.м; общая полезная площадь 896,2 кв.м);

склад по адресу: <адрес> (инв.№;литера Г (основное) и литера г (пристройка); площадь застройки 247,2 кв.м; общая полезная площадь 125,5 кв.м);

модуль по адресу: <адрес> (инв.№; литеры В (основное) и В1 (основное); площадь застройки 2305,6 кв.м; общая полезная площадь 12162,9 кв.м);

администрация, проходная, навес по адресу: <адрес> (инв.№; литеры А (основное) и А1 (основное) и А2 (навес); площадь застройки 563,8 кв.м; общая полезная площадь 303,8 кв.м) (пункт 1.1 Договора).

Указанные объекты недвижимости зарегистрированы за продавцом, что подтверждается выданными Сухиничским бюро инвентаризации МУП ЖКХ регистрационными удостоверениями № (гараж), № (склад), № (модуль), № (администрация, проходная, навес) (пункт 1.2 Договора).

Цена договора составила 3 309 311 руб. 00 коп. Не позднее пяти дней с даты подписания договора покупатель обязан уплатить продавцу полную стоимость продаваемых строений. Расчет между сторонами осуществляется путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца после подписания Договора, но до полписания передаточного акта. В подтверждение оплаты продавец выдает приходный кассовый ордер и делает соответствующую отметку в передаточном акте (раздел 3 Договора).

Продавец обязуется не позднее двух недель с даты подписания договора передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемые по договору нежилые строения на основании передаточного акта (пункт 4.1 Договора).

Кроме указанного Договора, ФИО1 представила в органы Росреестра:

- акт приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого покупатель до подписания акта произвел полный осмотр проданных нежилых строений, указанных в п. 1.1 Договора, продавец передал, а покупатель принял указанные объекты недвижимости. Обязанность покупателя оплатить оговоренную сторонами в Договоре стоимость передаваемого имущества исполнена в полном объеме, продавцом получены денежные средства в размере 3 309 311 руб. 00 коп ДД.ММ.ГГГГ согласно приходному кассовому ордеру №79;

- регистрационные удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ, выданные муниципальным предприятием Жилищного коммунального хозяйства, за № (с указанием инвентарного дела №), №(с указанием инвентарного дела №), №(с указанием инвентарного дела №), № (с указанием инвентарного дела №), согласно каждого из которых за ОАО «Автотранспортник» на праве собственности зарегистрировано здание № по <адрес> в <адрес>, на основании Постановления администрации МО «Сухиничский район» Калужской области №441 от 25 июня 1997 года;

- пояснительную записку с указанием на то, что ОАО «Автотранспортник» 15 июня 2010 года переименовано в ЗАО «Автотранспортник». Государственная регистрация перехода права собственности на объекты была затруднена, поскольку ЗАО «Автотранспортник» уклонялось от участия в этом. 21 августа 2015 года решением Арбитражного суда Калужской области ЗАО «Автотранспортник» ликвидировано, по этой причине явка представителя продавца для регистрации перехода права собственности невозможна.

Из представленной суду копии Постановления администрации МО «Сухиничский район» Калужской области №441 от 25 июня 1997 года следует, что данным постановлением зарегистрирован Устав ОАО «Автотранспортник» в новой редакции (л.д. 203).

Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что ЗАО «Автотранспортник» ликвидировано 21 августа 2015 года.

Согласно сведений ЕГРН, объекты недвижимости с наименованием «администрация, проходная, навес» с кадастровым номером № (инв №), с наименованием «модуль» с кадастровым номером № (инв №), с наименованием «гараж» с кадастровым номером № (инв №), с наименованием «склад» с кадастровым номером № (инв №) поставлены на кадастровый учет 27 мая 2021 года и 31 мая 2021, сведений о зарегистрированных правах в отношении данных объектов не имеется, данные объекты приняты на учет в качестве бесхозяйных 04 июля 2022 года и 20 июля 2022 года по заявлению администрации МР «Сухиничский район».

При этом в материалах представленного ФГБУ «ФКП Росреестра по Калужской области» реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 40:19:140504:278 (л.д. 133-150) имеются представленные администрацией МР «Сухиничский район» сведения о том, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами № не включены в реестры федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, а также муниципальной собственности. А в отношении объекта с кадастровым номером № также имеется справка КП КО «БТИ» Сухиничский филиал о том, что в отношении данного объекта собственность не зарегистрирована (с указанием даты инвентаризации- 18.10.2000).

29 апреля 2022 года государственным регистратором Управления Росреестра по Калужской области ФИО2 приняты решения о приостановлении на срок до 29 июля 2022 года государственной регистрации прав административного истца ФИО1 на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами № на основании п.44 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»- так как не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. В обоснование указано, что поскольку право ликвидированного юридического лица (продавца) не было в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН, то отчуждение не может быть осуществлено только на основании заявления покупателя, с учетом положений п.9 ч.1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

29 июля 2022 Управлением Росреестра по Калужской области административному истцу отказано в совершении регистрационных действий, поскольку в установленный срок не устранены причины, явившиеся основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 3 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление о признании незаконными оспариваемых административным истцом решений, действий (бездействия) может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Данный срок административным истцом соблюден, административное исковое заявление направлено в суд 29 июля 2022 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления и подписания договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также положениями вступившего в силу 28 января 1998 года Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», было предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, а также сделки с недвижимым имуществом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Согласно ч.4 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В силу ч.1, п.2 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1). Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (часть 2). Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).

Согласно части 9 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», введенной Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ и действующей с 30.12.2021 года, в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

По смыслу вышеуказанных норм, в том числе применявшихся на дату заключения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязательных для государственного регистратора положений ч.3 ст. 69, п.2 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, решения о приостановке государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости соответствуют закону, поскольку на момент заключения договора купли- продажи (ДД.ММ.ГГГГ) действовали нормы, предусматривающие государственную регистрацию перехода права собственности, государственная регистрация права собственности покупателя ФИО1 возможна только в том случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

В рассматриваемом случае препятствием для проведения регистрации является не только отсутствие продавца, но и отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности продавца на спорные объекты недвижимости, которая должна была быть внесена при переходе права к ФИО1 на основании сделки, совершенной ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, это включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

Также из представленных материалов следует, что имеются разночтения в наименовании объектов недвижимости, в отношении которых административным истцом поданы заявления о регистрации права собственности - в договоре и в представленных регистрационных удостоверениях данные объекты имеют разное наименование. При этом право собственности продавца в ЕГРН не зарегистрировано.

Суд находит необоснованными доводы стороны административного истца о том, что указанное обстоятельство не препятствовало государственному регистратору осуществить регистрацию прав, указав наименование объектов согласно договора, при этом сверив инвентарные номера, указанные как в договоре, так и в регистрационных удостоверениях, поскольку закон не предоставляет государственному регистратору полномочия по разрешению спора о праве.

Условиями договора предусмотрено наличие приходного ордера № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве подтверждения исполнения покупателем обязанности по оплате. Материалами дела, объяснениями участвующих лиц установлено, что данный документ в органы Росреестра не представлялся.

Таким образом, суд находит обоснованными доводы стороны административных ответчиков, а также заинтересованного лица о наличии спора о праве в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №.

Указанное свидетельствует о законности принятых решений о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.

Доводы о заведомой неустранимости изложенных в оспариваемых решениях препятствий к регистрации являются необоснованными, так как административный истец не лишен возможности разрешить спор о праве в порядке гражданского судопроизводства. Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, в том числе, признание права среди способов защиты прав.

Разрешая требование о возложении на Управление Росреестра по Калужской области обязанности аннулировать в Едином государственном реестре запись от 17 июня 2022 года о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости с кадастровым номером №, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник, которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет, а по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, орган уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Предусмотренный п. 3 ст. 218, п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации способ приобретения права муниципальной собственности возможен лишь тогда, когда отсутствуют правопритязания иных лиц на объект недвижимости.

По смыслу вышеприведенных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Управление Росреестра по Калужской области не является органом, правомочным разрешать спор о праве в отношении объектов, заявленных к принятию на учет в качестве бесхозяйных, в том числе, делать выводы о наличии или отсутствии правопритязаний в отношении данных объектов. Административный ответчик в данном случае осуществляет техническую функцию по внесению соответствующих сведений в ЕГРН, при этом не является участником материальных правоотношений в отношении данных объектов недвижимости. Действующее законодательство не содержит запрета внесения в ЕГРН записи о постановке на учет объекта в качестве бесхозяйного в случае если имеется решение о приостановлении государственной регистрации в отношении данного объекта

Следовательно, доводы о наличии правопритязаний в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № как у административного истца ФИО1, так и у заинтересованного лица администрации МР «Сухиничский район» Калужской области не могут явиться основанием к возложению на органы Росреестра обязанности по аннулированию записи о принятии на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного. Как указано выше, спор о праве может быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении административного дела об оспаривании бездействия органа и лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца и сроки обращения последнего в суд, также соответствует ли оспариваемое бездействие требованиям нормативных правовых актов.

Из содержания п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о необоснованности заявленных исковых требований.

Оспариваемые решения о приостановлении государственной регистрации права собственности являются законными и не нарушают прав административного истца, поскольку не препятствуют разрешить спор в ином порядке, как указано выше, а также не препятствуют повторному обращению с заявлениями о государственной регистрации права собственности после устранения препятствий к ее осуществлению.

Также наличие в ЕГРН записи о постановке на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости не лишает ФИО1 права заявить правопритязания в отношении данного объекта в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Калужской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Калужской области ФИО2 о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возложении обязанности аннулировать запись в ЕГРН отказать.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме через Сухиничский районный суд.

Председательствующий Т.В. Журкова

Решение в окончательной форме принято 08 ноября 2022 года

Председательствующий Т.В. Журкова