Дело №2-6574/2022

03RS0003-01-2022-006425-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре Кашаповой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по встречному иску ФИО1 к ООО УК «Комфортный дом» об аннулировании задолженности за услуги по содержанию общего имущества, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Комфортный дом» обратилось с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.

ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к ООО УК «Комфортный дом» об аннулировании задолженности за услуги по содержанию общего имущества за период с 01.05.2018 по 31.05.2022, компенсации морального вреда.

Определением суда от 08 сентября 2022 года производство по исковому заявлению ООО УК «Комфортный дом» к Зиннатуллину Ринату Хафизовичу о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2019 по 01.12.2021, пени, расходов по оплате государственной пошлины, прекращено в связи с отказом от иска.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: Уфимский район, <адрес>.

ФИО1 узнал о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг 28.04.2022 после получения копии искового заявления ООО УК «Комфортный дом».

Между ФИО2 и ООО «Башкирэнерго» заключен прямой договор энергоснабжения от 01.02.2020 № 43880383. Договор водоснабжения и оказания услуг по содержанию общего имущества ФИО1 с ООО УК «Комфортный дом» не заключал. Сумма задолженности, представленная ООО УК «Комфортный дом», является необоснованной.У истца отсутствует обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества поселка.

В посёлке «Зубово Лайф 2» в настоящее время проживает около 257 собственников жилых домов. В то время, как протокол № 1-2016 от 11.06.2016 о выборе ООО УК «Комфортный дом» в качестве управляющей компании и об утверждении формы договора с ней, были подписаны лишь двумя участниками собрания, кворума на общем собрании не имелось.

ФИО1 не обладал информацией о составе, правовой принадлежности, размере расходов по содержанию общего имущества поселка, содержание которого якобы осуществляло ООО УК «Комфортный дом».

На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд обязать ООО УК «Комфортный дом» аннулировать сумму задолженности ФИО1 по оплате услуг по содержанию общего имущества за период с 01.05.2018 года по 31.05.2022 года.

Взыскать с ООО УК «Комфортный дом» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

Истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель истца по встречному иску ФИО3, по доверенности от 11.06.2022, встречное исковое заявление поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что ответчик признает оказание услуг по водоснабжению, управляющая организация должным образом не оказывала услуги по уборке территории поселка.

Представитель истца по встречному иску ФИО4, по доверенности от 02.09.2022, встречное исковое заявление поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО5, по доверенности от 01.12.2021, в судебном заседании встречное исковое заявление не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность и достаточность доказательств в совокупности и каждого в отдельности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации на граждан и организации возложена обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Такой Минимальный перечень и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО6" указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Как указал в своем определении Конституционный Суд РФ, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П).

Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект.

Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое - по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, - решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и <адрес> установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи принадлежит на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: Уфимский район, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 произведена 22.06.2018.

Мировым судьей судебного участка №9 по Кировскому району г. Уфы Республики Башкортостан 04.02.2022 вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО2 в пользу ООО УК «Комфортный дом» задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества за период с 01.01.2019 по 01.12.2021 в размере 133 677,43 руб.

Определением мирового судьи судебного участка №9 по Кировскому району г. Уфы Республики Башкортостан от 05.05.2022 данный судебный приказ отменен.

В силу подп. 1.1 п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, гражданские права и обязанности возникают из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В соответствие со ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Как следует из дела, 11 июня 2016 года проведено внеочередное общее собрание собственников жилых домов коттеджного посёлка «Зубово Лайф 2», в форме очного голосования, оформленное протоколом № 1-2016 от 11.06.2016 года.

Данным решением общего собрания приняты следующие решения:

Выбрать председателем общего собрания ФИО7, секретарем собрания – ФИО8

Выбрать способ управления коттеджным посёлком «Зубово Лайф 2» путем управления управляющей организацией.

Выбрать в качестве управляющей организации ООО УК «Комфортный дом».

Утвердить условия и текст договора управления коттеджным посёлком.

Выбрать местом хранения протоколов и других документов общих собрания собственников жилых домов в коттеджном посёлке место нахождения управляющей организации.

Из пояснений сторон установлено, данное решение внеочередного общего собрания собственников жилых домов не оспорено и недействительным не признано.

Приложением №1 к договору управления коттеджным посёлком «Зубово Лайф 2», условия которого утверждены решением внеочередного общего собрания собственников жилых домов № 1-2016 от 11.06.2016 года, установлен размер платы за оказываемые услуги и выполненные работы управляющей организацией, - 19,87 руб. за 1 кв. м. общей площади индивидуального жилого дома.

Данный тариф применялся управляющей организацией по 31.12.2018 года.

Размер платы за оказываемые услуги и выполненные работы после передачи услуг по вывозу ТБО Региональному оператору РБ, в период с 01.01.2019 по 31.03.2020 составлял 18,57 руб. за 1 кв. м. площади индивидуального жилого дома.

Размер платы за оказываемые услуги и выполненные работы, в связи с исключением услуг по проведению текущего ремонта дорог, со снижением фонда оплаты труда сотрудников управляющей компании, со снижением платы за ремонт и содержание уличного освещения, в период с 01.04.2020 по 31.08.2020 составлял 13,84 руб. за 1 кв. м. площади индивидуального жилого дома.

С 01.09.2020 жители посёлка отказались от оказания услуг по охране посёлка», размер платы за оказываемые услуги и выполненные работы составил 11,84 руб. за 1 кв. м. площади индивидуального жилого дома, что подтверждается пояснениями ООО УК «Комфортный дом» и не опровергнуто стороной истца в судебном заседании.

Материалами дела подтверждается, что между ЖКХ «Шемяк» и ООО УК «Комфортный дом» заключён договор на отпуск воды от 19.09.2017, согласно которому ЖКХ «Шемяк» осуществляет поставку воды в коттеджный посёлок «Зубово Лайф 2».

Между ООО УК «Комфортный дом» и ООО «ЭСКБ» заключен договор электроснабжения № 070223331 от 15.07.2016.

Между ООО УК «Комфортный дом» и ООО «Гранит-Плюс» заключен договор на охрану объектов № 01/1-19 от 09.01.2019, в соответствии с которым ООО «Гранит-Плюс» обеспечивает пропускной режим, видеонаблюдение территории коттеджного посёлка «Зубово Лайф 2».

Согласно договору безвозмездного пользования земельными участками от 26.12.2017 ФИО8, ФИО7, ФИО9 передали в безвозмездное пользование ООО УК «Комфортный дом» земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:587, площадью 57 758 кв.м. и часть земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:689, площадью 40 364 кв.м., расположенные на территории коттеджного посёлка «Зубово Лайф 2».

Проживание на территории коттеджного поселка обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Лицо, которое фактически осуществляет содержание имущества, осуществляет управление имуществом, которое используется в общих целях собственников объектов недвижимости, вправе требовать возмещения расходов по содержанию такого имущества и в том, случае, если оно не находится (не оформлено) в его собственность.

Отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Означенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов.

Проанализировав представленные доказательства: договоры на выполнение работ и услуг, счета-фактуры, товарные и транспортные накладные, платежные документы, суд приходит к выводу о доказанности выполнения ООО УК «Комфортный дом» обязательств по договору управления коттеджным посёлком «Зубово Лайф 2» в спорный период.

Фактическое выполнение ООО УК «Комфортный дом» обязательств по договору управления коттеджным посёлком «Зубово Лайф 2» также подтверждается представленным журналом заявок жителей поселка с отметками об их исполнении, списком заключенных договоров с собственниками жилых домов коттеджного посёлка (заключено 269 договоров из 353 жилых домов), а также штатным расписанием управляющей организацией, приказами о приеме на работу обслуживающих специалистов.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд, руководствуясь положениями статей 210, 309, 310, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), исходит из того, что ООО УК «Комфортный дом» в качестве управляющей организации осуществляет содержание территории коттеджного поселка «Зубово Лайф 2», объекты инфраструктуры переданы управляющей организации по договору безвозмездного пользования земельными участками от 26.12.2017., в связи с чем ООО УК «Комфортный дом» полностью несет расходы на содержание и обслуживание объектов инфраструктуры коттеджного поселка, а у ФИО1, как собственника жилого дома, расположенного на территории коттеджного поселка, возникла обязанность осуществлять оплату расходов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом, которую он в спорный период не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Вопреки доводам встречного иска, ответчиком не представлено доказательств отсутствия у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

Собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы.

По изложенным основаниям суд также отказывает в удовлетворении производных требований о компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО УК «Комфортный дом» об аннулировании задолженности за услуги по содержанию общего имущества за период с 01.05.2018 по 31.05.2022, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий Р.Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме 27.09.2022.