СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-2685/2025-ГК

г. Пермь

09 июня 2025 года Дело № А50-18379/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, удостоверение адвоката, доверенность от 10.06.2024;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 21.06.2022, диплом;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества «Продторг»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 20 февраля 2025 года

по делу № А50-18379/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Продторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие «Краснокамский водоканал» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Энергосбыт плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

определением от 12.08.2024 к производству Арбитражного суда Пермского края принято исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3) к акционерному обществу «Продторг» (далее – ответчик, общество, АО «Продторг») о расторжении договора аренды от 19.10.2022 №Ч59050.

Определением от 05.12.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Краснокамский водоканал», акционерное общество «Энергосбыт плюс» в порядке ст. 51 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2025 исковые требования удовлетворены, судом расторгнут договор аренды нежилого помещения №Ч59050 от 19.10.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и акционерным обществом «Продторг», с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что суд необоснованно посчитал факт несвоевременного заключения договоров ответчиком с ресурсоснабжающими организациями (РСО) существенным нарушением условий договора. По мнению ответчика, указанное нарушение не является существенным для истца, который является предпринимателем, основным видом деятельности которого является сдача недвижимого имущества в аренду, что само по себе предполагает необходимость осуществления истцом платежей в пользу РСО за принадлежащие ему помещения самостоятельно, отсутствие прямых договоров между арендатором и РСО не может причинять истцу такие неудобства, которые являлись бы существенными. Кроме того, в договорах между истцом и иными арендаторами условие о необходимости заключения договора с РСО отсутствует. При этом все произведенные истцом платежи были компенсированы ответчиком.

Также ответчик полагает, что указанные в обоснование требования о расторжении договора нарушения не подпадают под условия ст. 619 ГК РФ, регламентирующей право арендодателя на односторонний отказ от договора, равно как и не следует из раздела 8 договора, регулирующего условия одностороннего расторжения договора арендодателем. При этом ответчик отмечает, что истец обратился в суд, зная о заключении ответчиком договора с ПАО «Пермэнергосбыт», отрицал данный факт в ходе рассмотрения дела. Кроме того, указывает, что судом не учтено наличие в материалах дела письма МУП «Краснокамский водоканал» о том, что в спорном здании может быть заключен только один договор на поставку ресурса, для чего истец должен был бы расторгнуть уже имеющийся с указанным лицом договор, а ответчик заключить договор на всё здание целиком, а не только на своё помещение.

Истцом отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы, просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска.

Представитель истца возражал в отношении удовлетворения апелляционной жалобы, полагает решение суда законным и обоснованным с учетом данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.10.2022 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения № 459050, по условиям которого ответчику на праве аренды передано нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме с кадастровым номером 59:07:0010508:85, общей площадью 403,9 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – договор аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись регистрации от 21.10.2022.

По условиям п. 5.3.7 договора аренды ответчик обязался в течение 4 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды заключить прямой договор электроснабжения, водо- и теплоснабжения, канализации (водоотведения).

19.06.2024 истец направил в адрес ответчика претензию о необходимости исполнить принятое на себя обязательство по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в течение 30-дневный срок с даты получения претензии.

По утверждению истца, на момент обращения в арбитражный суд пункт 5.3.7 договора аренды ответчиком не исполнен, то есть требования, изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без ответа и без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания расторжения договора в судебном порядке согласованы сторонами также в пункте 8.3 договора аренды.

Так, согласно пункту 8.3 договора по требованию арендодателя договор подлежит расторжению в судебном порядке, в случае неуплаты арендатором ежемесячной арендной платы более 2 (двух) раз подряд, а также неуплаты коммунальных платежей.

В соответствии с п. 5.3.7 договора аренды ответчик обязался в течение 4 (четырех) месяцев с даты государственной регистрации договора заключить прямой договор электроснабжения, водо- и теплоснабжения, канализации (водоотведения).

Учитывая, что договор аренды зарегистрирован 21.10.2022, суд обоснованно отметил, что прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями должны были быть заключены ответчиком не позднее 21.02.2023.

В обоснование заявленных требований представитель истца представил в материалы дела Акты ПАО «Т плюс» поданной-принятой тепловой энергии, акты электропотребления, счета-фактуры с ЗАО «КЭС-Мультиэнергеника» за период с 2023-2024гг., выписки операций по лицевому счета с контрагентом ООО «Продторг», подтверждающие несение непосредственно истцом расходов по коммунальным платежам ответчика перед ресурсоснабжающими организациями. Указанные обстоятельства, по утверждению истца, свидетельствуют о недобросовестности ответчика и его уклонении от обязательств, принятых на себя в рамках п. 5.3.7., 8.3 договора аренды; недобросовестное поведение ответчика причиняет истцу неудобства, связанные с непосредственной оплатой истцом коммунальных платежей ответчика, их длительное согласование, проверку и контроль.

Судом первой инстанции верно отмечено, что обязательства, принятые на себя ответчиком в п. 5.3.7 договора аренды на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, ответчиком не исполнены.

Действительно, дополнительным соглашением от 28.06.2024 ПАО «Пермская энергосбытовая компания» и АО «Продторг» внесли дополнение в Договор электроснабжения № 10000811 от 08.06.2022. Данным дополнительным соглашением (Приложение № 2 к настоящему отзыву) в договор электроснабжения включён объект по адресу <...>.

При этом довод апеллянта о том, что истец при подаче иска был уведомлен о данном обстоятельстве, однако настаивал на том, что ответчиком не были заключены договоры ни с одной РСО, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку не имеет правового значения с учетом иных представленных в дело доказательств и установленных обстоятельств.

20.12.2024 ответчиком заключен Договор теплоснабжения №ТЭ1809-16414 с ПАО «Т Плюс» на поставку тепловой энергии (снабжение тепловой энергией в горячей воде и теплоносителем), то есть лишь в ходе рассмотрения дела.

При этом договор на водоснабжение с МУП «Краснокамский водоканал» ответчиком не заключен, иного суду не доказано.

Вопреки доводам ответчика, изложенным в апелляционной жалобе, из ответа МУП «Краснокамский водоканал», представленного ответчиком в материалы дела, следует лишь то, что в ответе РСО со ссылкой на п.10 Постановления Правительства РФ от 29.07.2013 № 644 (ред. от 28.11.2023) «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» разъяснило порядок рассмотрения заявок от нескольких абонентов или в период действия ранее заключенного договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения в отношении одних и тех же объектов.

Судом апелляционной инстанции также учтено, что указанный ответ направлен менеджеру по эксплуатации ТС «Чижик» ФИО4, доказательств того, что указанное лицо направляло запрос в РСО от имени ответчика и именно в рамках заключенного с истцом договора в материалы дела не представлено, из ответа РСО не следует, что он дан в отношении именно спорного объекта.

Более того, в материалы дела представлены пояснения, направленные непосредственно МУП «Краснокамский водоканал» 09.01.2025, в которых РСО сообщает об отсутствии у него сведений об обращениях ответчика и ответов на таковые относительно заключения договоров по адресу: <...>.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями в течение 4 месяцев с даты регистрации договора аренды, суд первой инстанции усмотрел наличие существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды на основании части 2 статьи 450 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для несогласия с указанными выводами суда первой инстанции, в том числе с учетом приведенных в жалобе доводов, поскольку, как было отмечено ранее, договор с ПАО «Т Плюс» на поставку тепловой энергии был заключен лишь в ходе рассмотрения дела, а договор с МУП «Краснокамский водоканал» не заключен в принципе в отсутствие доказательств невозможности заключения такого договора.

Суд первой инстанции также обоснованно учел, что в силу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66) необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Пунктом 29 Информационного письма № 66 установлено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В материалах дела содержится направленное в адрес ответчика уведомление от 19.06.2024 с требованием исполнить обязательства, а также указано на право истца на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.

Указанное уведомление содержит как требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства по предоставлению арендодателю договоров с ресурсоснабжающими организациями, так и предложение расторгнуть договор аренды.

Проанализировав содержание указанного письма, суд правомерно расценил его в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что приведенные истцом обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий договора и в силу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о наличии достаточных оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, фактически в данной ситуации арендодатель поставлен в условия работы в ущерб своим коммерческим интересам.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2021 № Ф09-1123/21 по делу № А60-12544/2020.

Доводы апелляционной жалобы о несущественности нарушения, а также о том, что расходы истца были возмещены ответчиком, а нарушение ответчиком условий договора не повлекло каких-либо неблагоприятных последствий и не причинило вред интересам истца, отклоняются судом апелляционной инстанции.

По смыслу положений закона указанные в статье 619 ГК РФ основания, могут служить поводом для досрочного расторжения договора аренды в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

То обстоятельство, что ответчиком к моменту вынесения решения суда были заключен договоры с ПАО «Пермэнергосбыт» и ПАО «Т Плюс», основанием для отказа в расторжении договора аренды не является в силу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», применяемых по аналогии, согласно которым исполнение нарушенных условий договора не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после такого исполнения арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что договор с МУП «Краснокамский водоканал» на момент рассмотрения дела как суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции ответчиком не заключен.

Само по себе частичное исполнение обязательств в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, исполняя их только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Суд также отмечает, что договор с ПАО «Т Плюс» заключен лишь в ходе рассмотрения дела, что не может быть признано исполнением обязательства в разумные сроки.

Более того, апелляционной коллегией также учтено, что в течение 2023 года между сторонами велась переписка, из которой следует, что истец неоднократно указывал ответчику на необходимость исполнения своих обязательств по договору, чего последним в установленные договором сроки и на момент рассмотрения спора в полном объеме выполнено не было.

Разумные причины, обосновывающие ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств с подтверждающими такие причины надлежащими доказательствами, не указаны.

Ссылаясь на невозможность заключения договора с МУП «Краснокамский водоканал», ответчик соответствующих действий по направлению арендодателю уведомлений не совершил, доказательств такой невозможности в материалы дела не представил.

Обязанность по заключению договоров с РСО закреплена в договоре в п. 5.3.7, в разделе «Арендатор обязуется», среди которых также имеются иные обязанности, в том числе по внесению арендных платежей, порядок распределения расходов на содержание помещения, установку вывесок, устранение аварий, по возведению стен, возврату имущества, что также подтверждает существенность указанных условий, неисполнение которых может привести к отказу от договора в силу ст. 619 ГК РФ.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что сохранение арендных отношений является целесообразным и выгодным для истца, а, следовательно, требование истца о расторжении договора аренды правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что компенсация расходов оплачивалась ответчиком с нарушением установленного п. 2.12 договора сроком, что следует из представленных ответчиком платежных поручений и выписки по счету, представленной истцом.

Несогласие заявителя жалобы с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20 февраля 2025 года по делу № А50-18379/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

С.В. Коньшина

В.В. Семенов