Решение по делу № А46-11981/2024 от 14.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

14 апреля 2025 года

№ дела

А46-11981/2024

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 03 апреля 2025 года, полный текст решения изготовлен 14 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверным отчета об оценке № 159/11 от 19.03.2024, об установлении стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Бюро пожарной безопасности» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3, ФИО4, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Строй-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Дом групп» в лице конкурсного управляющего Елисоветского Олега Ильича, общества с ограниченной ответственностью «Финансы и инвестиции»,

в заседании суда приняли участие:

от истца – до перерыва к/у ФИО5, личность удостоверена паспортом РФ; после перерыва не явились, извещены надлежащим образом;

от Департамента – до перерыва не явились, извещены надлежащим образом; после перерыва ФИО6 по доверенности от 02.05.2024, личность удостоверена служебным удостоверением;

от ООО «Айра торрес» – до/после перерыва не явились, извещены надлежащим образом;

от ФИО4 – до/после перерыва ФИО7 по доверенности от 12.11.2024 №50 АВ 0293155, личность удостоверена паспортом РФ;

от ФИО3 – до/после перерыва ФИО8 по доверенности от 02.12.2024 №78 АВ 5849770, личность удостоверена паспортом РФ;

от иных третьих лиц – до/после перерыва не явились, извещены надлежащим образом;

от эксперта – до перерыва ФИО9, личность удостоверена паспортом РФ; после перерыва не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (далее - ООО «Л-Финанс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Айра торрес» (далее – ООО «Айра торрес», ответчик 2) о признании недостоверным отчета об оценке № 159/11 от 19.03.2024, об установлении начальной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м. степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, в размере 153 300 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.07.2024 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению. В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Бюро пожарной безопасности», индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Строй-Гарант» и акционерное общество «ДОМ ГРУПП» в лице конкурсного управляющего Елисоветского Олега Ильича.

12.09.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ФИО4 в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с поставкой вопроса:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости (незавершенного строительством здания) с кадастровым №55:36:000000:21321, с учетом обстоятельств владения им на 19.03.2024 и на дату подготовки экспертного заключения.

Поручить проведение экспертизы просила обществу с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКС» (далее - ООО «Профэкс»).

В соответствии с ответом ООО «Профэкс» (Исх. № 65-02-09-C/2024 от 10.09.2024 в ответ на запрос от 10.09.2024) штатные эксперты: ООО «ПРОФЭКС» основной Код ОКВЭД2: 71.20.2. «Судебно-экспертная деятельность», готовы выполнить судебную экспертизу, где в рамках заключения эксперта ответить на вопросы определения рыночной стоимости объекта недвижимости (незавершенного строительством здания) с кадастровым №55:36:000000:21321, с учетом обстоятельств владения им:

- право пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, отсутствует,

- истек срок действия разрешения на строительство, технических условий на подключение к сетям снабжения коммунальными ресурсами;

- проектная документация по завершению строительства отсутствует и неактуальна.

Определение рыночной стоимости необходимо на 19.03.2024 и на дату текущей оценки?

Срок проведения исследования: 20 рабочих дней (от даты получения материалов дела и Определения).

Оплата услуг составляет: 59 435 руб. (упрощённая система налогообложения) на основании минимального значения для аналогичных видов экспертиз на основании Приказ Минюста РФ №29/1-1 от 09.02.2023, где стоимость 1 норма /часа составляет: 2971, 75руб.

Квалификация эксперта рекомендуемого для выполнения заключения (в рамках указанной работы):

- ФИО9 (далее – ФИО9), имеющий высшее очное техническое образование (Диплом №ДВС 1315692 от 27.06.2001). Судебный эксперт. Член МНОНП «Альянс Судебных Специалистов», член НП «Коллегия судебных экспертов и экспертных организаций», член АНО «Центральная коллегия судебных экспертов». Стаж работы в экспертной деятельности с 2001 года (в том числе по Специальностям/сертификациям судебного эксперта применительно к исследованию см. Приложение) - штатный эксперт:

- сертификат судебного эксперта: «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними»; исследование земельных участков, экологические исследования;

- сертификат судебного эксперта «Судебная оценочная экспертиза» (на все формы собственности), а также профессиональная переподготовка по оценочной деятельности 2004,2007,2010 гг.

В качестве доказательства внесения в порядке статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на депозитный счет Арбитражного суда Омской области денежных средств в размере 59 435 руб. ФИО4 представлено платежное поручение от 01.10.2024 № 68260, которое приобщено судом к материалам дела.

В судебном заседании, состоявшемся 03.10.2024, представитель Департамента полагал, что в случае назначения судебной экспертизы вопросы необходимо сформулировать следующим образом:

1. Соответствует ли отчет ООО «Айра торрес» от 19.03.2024 № 159/11 (об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:2132) законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки на 19.03.2024?

2. Определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, по состоянию:

- на 19.03.2024;

- на текущий момент.

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 03.10.2024, в связи с представлением Департаментом пояснений о возможности проведения судебной экспертизы, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 часов 20 минут 15.10.2024.

Информация об объявлении перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Картотека арбитражных дел».

14.10.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ФИО3 поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по заявлению конкурсного управляющего ООО «Л-Финанс» ФИО5 (далее - к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5) и ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора залога (ипотеки) объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, датированного 28.08.2022, зарегистрированного 08.12.2023, по делу №А46-4475/2023.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 15.10.2024, представители Департамента и ФИО4 возражали относительно приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по заявлению к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 и ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора залога (ипотеки) объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, датированного 28.08.2022, зарегистрированного 08.12.2023, по делу №А46-4475/2023.

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 15.10.2024 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09 часов 50 минут 17.10.2024.

16.10.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ФИО4 поступили возражения на ходатайство ФИО3 о приостановлении производства по делу.

16.10.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 поступили пояснения относительно ходатайства ФИО3 о приостановлении производства по делу, в которых к/у указала, что основания для приостановлении производства по делу отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Омской области от 18.10.2024 в удовлетворении ходатайства ФИО3 о приостановлении производства по делу № А46-11981/2024 до вступления в законную силу судебного акта по заявлению к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 и ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора залога (ипотеки) объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, датированного 28.08.2022, зарегистрированного 08.12.2023, по делу №А46-4475/2023, отказано.

Производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Профэкс» ФИО9

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- на 19.03.2024;

- на текущий момент.

27.11.2024 ООО «Профэкс» обратилось в суд с ходатайством о предоставлении дополнительных документов, а именно:

- актуальных технических условий возможности присоединения объекта к инженерным сетям (водоснабжение, отопление, электроснабжение и т.п.),

- инженерных/технических исследований по обследованию технического состояния объекта и конструктивных элементов, вопросам безопасности объекта и конструкций.

Поименованное ходатайство, в соответствии с требованиями действующего законодательства, определением Арбитражного суда Омской области от 05.12.2024 было назначено к рассмотрению в судебном заседании на 19.12.2024.

19.12.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ФИО4 поступило заключение специалиста №115/2024 по результатам предварительного технического обследования строительных конструкций здания по адресу: г. Омск, ФИО10, проспект Мира, д.1, корп.1.

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2024, в связи с неявкой лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство отложено на 23.01.2025.

20.01.2025 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении заявления в ее отсутствие.

23.01.2025 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении заявления в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.01.2025 ходатайство ООО «Профэкс» о предоставлении дополнительных документов по делу № А46-11981/2024 удовлетворено, в адрес ООО «Профэкс» направлены дополнительные документы.

04.02.2025 в материалы дела от ООО «Профэкс» поступило заключение эксперта от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.02.2025 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу № А46-11981/2024 на 04.03.2025.

25.02.2025 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от общества с ограниченной ответственностью «Финансы и инвестиции» (далее - ООО «Финансы и инвестиции») поступило ходатайство о вступлении его в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

03.03.2025 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ООО «Финансы и инвестиции» поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ООО «Финансы и инвестиции» о проведении повторной судебной экспертизы, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, состоявшемся 04.03.2025, представитель Департамента заявил ходатайство о вызове в судебное заседание оценщика ФИО11 (далее – ФИО11) для дачи пояснений (возражений) на заключение эксперта в части разницы в рыночной стоимости объекта.

Рассмотрев соответствующее ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку привлечение специалиста-оценщика не повлияло на рассмотрение данного спора по существу с учетом представленных в материалы дела доказательств, в частности, экспертного заключения от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025, не оспоренного лицами, участвующими в деле.

Представитель ФИО4 заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ООО «Профэкс» ФИО9

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.03.2025 при отсутствии возражений сторон относительно возобновления производства по делу, суд

определил:

производство по делу возобновить. Рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 01.04.2025. По ходатайству ФИО4 в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе и экспертному заключению вызван эксперт ООО «Профэкс» ФИО9

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Финансы и инвестиции».

Явку представителя ООО «Айра торрес» в судебное заседание признана обязательной.

В судебном заседании, состоявшемся 01.04.2025, эксперт ООО «Профэкс» ФИО9 дал пояснения по заключению эксперта от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025, подтвердил выводы экспертного заключения, ответил на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле.

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 01.04.2025, с целью уточнения исковых требований, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 часов 05 минут 03.04.2025.

02.04.2025 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 просила признать недостоверным отчет об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненный ООО «Айра Торрес»; установить начальную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...> в размере 42 154 000 руб., в т.ч. НДС (20%) в размере 7 025 666 руб. 67 коп.

Одновременно заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие конкурсного управляющего.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения заявленных требований.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 03.04.2025, представитель Департамента возражал относительно обоснованности заявленных требований.

Представитель ФИО4 и ФИО3 поддержали ранее изложенную позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.02.2024 ООО «Л-Финанс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (до 08.08.2024), исполнение обязанностей к/у ООО «Л-Финанс» возложено на ФИО5, члена Саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих «Возрождение», назначено судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управляющего ООО «Л-Финанс» о результатах проведения процедуры.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.02.2025 срок конкурсного производства в отношении ООО «Л-Финанс» продлен на шесть месяцев (до 08.08.2025).

Как следует из материалов дела, ООО «Л-Финанс» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, расположенный по адресу: <...> д.1\1, площадью застройки 1 996,1 кв.м., степенью готовности 73%, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 по делу А46-21978/2023 у ООО «Л-Финанс» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, - путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

В связи с принятием соответствующего постановления по делу №А46-21978/2023 Департаментом было размещено сообщение о торгах незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...> (сообщение опубликовано 06.06.2024).

Поскольку в рамках дела А46-21978/2023 не была установлена начальная продажная цена объекта незавершенного строительства при проведении публичных торгов, стоимость указанного объекта определена отчетом об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненным ООО «Айра Торрес».

В соответствии с отчетом об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненным ООО «Айра Торрес», стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...> составляет 132 475 903 руб. (с учетом НДС 20%).

Полагая, что рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, не соответствует реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением.

Оценив предоставленные доказательства, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Согласно подпункту «з» пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299) извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 Информационного письма № 92).

Учитывая наличие спора сторон относительно достоверности оспариваемого отчета и рыночной стоимости объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, по адресу: <...>, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Профэкс» ФИО9 На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

- на 19.03.2024;

- на текущий момент.

Согласно экспертному заключению от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025, отчет ООО «Айра торрес» от 19.03.2024 № 159/11 (об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:2132) не соответствует законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки на 19.03.2024.

Выявлены нарушения по несоответствию:

- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

- Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

- Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, по состоянию на 19.03.2024 составляет: 42 154 000 руб. (в том числе НДС - 20%). 35 128 333 руб. 33 коп. (без НДС -20%). 7 025 666 руб. 67 коп. (НДС - 20%).

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...>, по состоянию на текущий момент составляет: 44 236 000 руб. (в том числе НДС - 20%). 36 863 333 руб. 33 коп. (без НДС -20%). 7 372 666 руб. 67 коп. (НДС - 20%).

Таким образом, установленная экспертом рыночная стоимость, как по состоянию на 19.03.2024, так и по состоянию на момент оценки – февраль 2025 года, меньше в несколько раз по значению со стоимостью указанной в отчете об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненным ООО «Айра Торрес».

Процессуальное значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (пункт 8 Постановления Пленума от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Таким образом, заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установлено, что в представленном заключении дан полный, конкретный и ясный ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования, экспертное заключение от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Предусмотренных законом оснований для назначения повторной экспертизы (возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта) судом не выявлено.

Само по себе несогласие ФИО3 с выводами эксперта не лишает указанное экспертное заключение доказательственной силы по делу.

В рассматриваемом случае доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025 требований действующего законодательства, не представлено.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для разрешения поставленных вопросов.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике проведения исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, в материалах дела не имеется.

В данном случае представленное ФИО3 заключение специалиста (рецензия), выполненное индивидуальным предпринимателем ФИО12 (далее – ФИО12), не может являться доказательством, опровергающим выводы экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований и не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы другого эксперта.

Специалист ФИО12 не привлекался судом к участию в деле в качестве эксперта или специалиста, не предупреждался об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учётом изложенного, указанное заключение эксперта от 04.02.2025 №11ПЭМ-10-02/2024-2025 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта.

Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение, проведенной в рамках настоящего спора судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненный ООО «Айра Торрес», содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости спорного имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации.

При определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, реализуемого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом не установлена дата, на которую подлежит определению его рыночная стоимость.

В такой ситуации, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, такая дата должна быть наиболее близка к дате фактической реализации объекта.

Соответственно, рыночная стоимость объекта по состоянию на 31.08.2022 в соответствии с отчетом об оценке № 2315-Р/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация АЛКО», а также по состоянию на 19.03.2024 в соответствии с отчетом об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненным ООО «Айра Торрес», при вынесении решения в апреле 2025 года, то есть более чем через год с даты, на которую определена стоимость, не соответствует реальной рыночной стоимости объекта реализации.

Учитывая изложенное, с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд считает необходимым определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – февраль 2025 года, что составляет 36 863 333 руб. 33 коп. без НДС.

Вопреки позиции истца о том, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства должна быть определена с учетом НДС, суд отмечает следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации реализация товаров (имущества) на территории Российской Федерации, в том числе являющегося предметом залога, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров налоговые агенты дополнительно к цене реализуемых товаров обязаны предъявить к оплате покупателя соответствующую сумму НДС, который с операции по реализации имущества должника должен быть уплачен в бюджет организацией, производившей торги, поскольку налоговым агентом в данном случае выступает организатор торгов.

Пунктами 1 и 3 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с данным Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации; налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства.

Согласно пункту 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации на территории Российской Федерации конфискованного имущества, имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 данного Кодекса), бесхозяйных ценностей, кладов и скупленных ценностей, а также ценностей, перешедших по праву наследования государству, налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений статьи 105.3 данного Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров); в этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

Между тем, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994, рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

В главе 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие), распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку стоимость объекта оценки, определенная ООО «Айра Торрес», была принята Департаментом, а к/у ООО «Л-Финанс» ФИО5 избран надлежащий способ защиты права в виде оспаривания величины рыночной стоимости объекта оценки, Департамент разделяет с оценщиком риск недостоверности данного отчета.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска с ООО «Айра Торрес» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 500 руб., поскольку истцу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и за рассмотрение заявления об обеспечении иска.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, расходы по оплате экспертизы суд относит на ответчиков, поскольку результатами экспертизы опровергнуты их доводы.

Статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относит, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недостоверным отчет об оценке объектов оценки №159/11 от 19.03.2024, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Установить начальную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321, площадью застройки 1966,1 кв. м, степенью готовности 73%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624, адрес: <...> в размере 36 863 333 руб. 33 коп. без НДС.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО4 (ИНН <***>) 29 717 руб. 50 коп. судебных издержек, понесенных в связи с проведением судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО4 (ИНН <***>) 29 717 руб. 50 коп. судебных издержек, понесенных в связи с проведением судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Профэкс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 59 435 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы, внесенных на депозит Арбитражного суда Омской области согласно платежному поручению №68260 от 01.10.2024.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков