ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-168/2023

17 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Решетовой П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 августа 2023 года по делу № А12-168/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к ответчикам: Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (404130, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании в здании Арбитражного суда Волгоградской области представителя комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа г. Волжский – ФИО3, действующей на основании доверенности от 30.12.2022 №14/75-д

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик, комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:5, площадью 7 456 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Автодорога №6, 12а, определенную в соответствии с отчетом об оценке №217/12/20 от 18.12.2019 ИП ФИО2, установив действительную величину рыночной стоимости.

Исковые требования основаны на положениях Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.08.2023 года по делу № А12-168/2023 в удовлетворении иска отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что при принятии решения судом первой инстанции ошибочно не было принят во внимание тот факт, что расчет арендной платы по договору №62344аз от 15.04.2008 согласно постановлению №469-П не содержало в механизме исчисления показателя рыночной стоимости земельного участка, не исключалось право арендатора оспаривать достоверность величины оценки после ее введения уполномоченным органом новой формулы для исчисления, элемент которой определял рыночную стоимость земельного участка.

В судебном заседании представитель комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на законности принятого судебного акта.

Представители иных сторон участвующих в деле в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 29.09.2023.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.04.2008 между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа (арендодатель) и ООО «Статус» (арендатор) был заключен договор аренды № 6234аз в соответствии с которым Обществу предоставлены:

- земельный участок площадью 7 456 кв.м., с кадастровым номером 34:35:000000:0005,

- земельный участок площадью 2 583 кв.м. с кадастровым номером 34:35:020108:0012,

с разрешенным использованием: земли баз и складов (под склад горюче-смазочных материалов), местоположением: автодорога 6, 12 «а», город Волжский, Волгоградской области.

Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2022 по 02.11.2056.

Комитетом начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка №469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:5 арендодатель руководствуется Отчетом №217/12/20, выполненным ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 18.12.2019 составляет - 3 620 000 руб.

21.06.2010 между ООО «Статус» и ООО «Петрол-Сервис» (новый арендатор) подписано Соглашение №1Ц/2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков №6234аз от 15.04.2008.

09.06.2020 Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа в адрес ООО «Петрол-Сервис» направлено уведомление об изменении размера арендной платы за земельный участок к договору аренды земельных участков №6234аз от 15.04.2008, исходя из рыночной стоимости участков в размере 3 620 000 руб., установленной на основании Отчета №217/12/20 от 18.12.2019.

26.01.2022 на основании договора купли-продажи, ФИО1 становится собственником нежилого здания (склад горюче-смазочных материалов), площадью 67,8 кв.м., с кадастровым номером 34:35:000000:8866, сооружения (железнодорожные пути) протяженностью 81 кв.м., с кадастровым номером 34:35:000000:8852, расположенные по адресу: <...>.

В связи с приобретением права собственности на указанные объекты недвижимости между ФИО1 (истцом) и Комитетом (ответчиком) заключено Дополнительное соглашение № 3/А-1 от 12.04.2022 к договору аренды земельных участков от 15.04.2008 №6234аз.

Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2022 по 02.11.2056.

В п. 4.3 договора аренды №6234аз от 15.04.2008 в редакции дополнительного соглашения № 3/А-1 от 12.04.2022, размер арендной платы определен исходя их рыночной стоимости участков в размере 3 620 000 руб., установленной на основании отчета №217/12/20 от 18.12.2019.

Истец полагая, что отчет об оценке № 217/12/20 от 18.12.2019 выполнен с нарушением действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки, определенная данным отчетом рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 34:35:000000:8866, 34:35:000000:8852 является завышенной, обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (с изменениями и дополнениями).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, с 17.03.2018 размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

ИП ФИО1, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленные ей в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:000000:8866, 34:35:000000:8852, не согласилась с величиной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке № 217/12/20 по состоянию на 18.12.2019, выполненного ИП ФИО2 по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что не доказано нарушение ответчиком прав и законных интересов ИП ФИО1, а избранный способ защиты права не является допустимым, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Судом апелляционной инстанции установлено, что между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение №3/А-1 от 12.04.2022 к договору аренды №6234аз от 15.04.2008 и определен размер арендных платежей по формуле А = С x Кмд x Кказ, с указанием рыночной стоимости земельного участка в размере 3 620 000 руб.

Расчет арендной платы изложен в п. 4 Дополнительного соглашения №3/А-1 от 12.04.2022 к договору аренды №6234аз от 15.04.2008 (т. 1, л.д.42).

Таким образом, при подписании дополнительного соглашения без замечаний и возражений арендатор был поставлен в известность о том, что расчет арендной платы осуществляется на основании оспариваемого отчета (в п.4 дополнительного соглашения содержится указание на применение рыночной стоимости в размере 3 620 000 руб.).

На момент заключения сделки у сторон не имелось разногласий по цене договора, ИП ФИО1 не обращалась в адрес Комитета с просьбой о предоставлении ей отчета об оценке № 217/12/20 от 18.12.2019, а последний не создавал препятствий в ознакомлении с данным документом.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 разъяснено, что статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303-ЭС15-15099, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2016 № Ф06-8753/2016 по делу № А49-14619/2014.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости земельных участков кадастровыми номерами 34:35:000000:8866, 34:35:000000:8852, в данном случае, было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента совершения сделки.

Между тем до заключения договора аренды № 6234аз от 15.04.2008, в редакции дополнительного соглашения №3/А-1 от 12.04.2022, достоверность величины рыночной стоимости земельных участков кадастровыми номерами 34:35:000000:8866, 34:35:000000:8852, определенной ИП ФИО2 на основании Отчета об оценке № 217/12/20 от 18.12.2019, в установленном порядке ИП ФИО1 оспорена не была, между сторонами отсутствовали разногласия относительно условия о цене сделки (размере годовой арендной платы) и разногласия по этому условию на разрешение суда не передавались.

При таких обстоятельствах, учитывая положения абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

В связи с изложенным, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Апелляционная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции, правовых оснований для их переоценки не имеется.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного не установлено, а апеллянтами не представлено.

Доводы, изложенные в жалобе не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Доводы предпринимателя не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие с достаточной степенью достоверности прийти к иным, нежели суд первой инстанции, выводам.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 августа 2023 года по делу № А12-168/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Ф. Котлярова

Судьи О.А. Дубровина

М.Г. Цуцкова