ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4135/2025

г. Челябинск

29 мая 2025 года

Дело № А76-34117/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной Н.В.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машкиным Д.А. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Доступное жилье» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2025 по делу № А76-34117/2024.

В заседании приняли участие представители:

Администрации Сосновского муниципального района – ФИО1 (удостоверение, диплом, доверенность);

ООО СК «Доступное жилье» - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Администрация Сосновского муниципального района (далее – истец, Администрация) 26.09.2024 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу Специализированный Застройщик «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестиций», в котором просит расторгнуть договор аренды от 26.06.2008 № 52/2008 земельного участка с кадастровым номером 74:19:1101001:24, обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок истцу и подписать акты приема-передачи участка.

Определением суда от 30.09.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением суда от 05.11.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика - АО СЗ «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестиций» на надлежащего ответчика - общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье» (далее – ответчик, общество СК «Доступное жилье»).

Определением суда от 28.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее – третье лицо, Комитет).

Решением суда от 13.03.2025 исковые требования удовлетворены. Договор от 26.06.2008 № 52/2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:1101001:24, заключенный между Сосновским муниципальным районом Челябинской области и обществом СК «Доступное жилье» расторгнут. Суд также обязал общество СК «Доступное жилье» в течение пятнадцати дней с даты вступления решения в законную силу передать Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 с подписанием акта приема – передачи.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество СК «Доступное жилье» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, под сельскохозяйственным использованием земельного участка, помимо прочего, понимается также использование земельного участка под животноводство, скотоводство и выпас сельскохозяйственных животных. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, помимо основного вида деятельности ответчика - 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», дополнительным видом деятельности общества СК «Доступное жилье» также является 01.45 «Разведение овец и коз», которым общество и занималось на спорном земельном участке. Следовательно, ссылка суда на абзац 1 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации № 1482 от 18.09.2020 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» несостоятельна, в виду использования ответчиком спорного земельного участка для выпаса животных.

По мнению апеллянта, основания для расторжения договора аренды от 26.06.2008 отсутствуют, наличие существенных нарушений указанного договора не установлено. Ответчик также ссылается на пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, в соответствии с которыми, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе, в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Между тем акт обследования спорного земельного участка составлен лишь по итогам произведенного в 2024 году осмотра, доказательства неиспользования ответчиком земельного участка на протяжении трех лет отсутствуют.

Кроме того, указывая на намерение использовать земельный участок для целей жилищного строительства, ответчик лишь обращал внимание суда на заинтересованность в продолжении владения спорным земельным участком, предполагая возможность в будущем использовать его для индивидуального жилищного строительства, в связи со сменой категории земель на «земли населенных пунктов» с предполагаемым изменением в последующем и вида разрешенного использования.

Апеллянт также обращает внимание суда на то, что ответчик произвел оплату предъявленной ко взысканию задолженности по арендным платежам в пределах срока исковой давности, что подтверждается платежным поручением от 14.02.2025 № 3.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.05.2025.

Заявлений и ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.06.2008 между Сосновским муниципальным районом Челябинской области (арендодатель) и обществом СК «Доступное жилье» (арендатор) заключен договор № 52/2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:1101001:24, площадью 124175 кв.м., категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования» (л.д. 19-21).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок определен сторонами до 26.06.2057.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора, в том числе, при использовании участка не по целевому назначению, а также невнесении аренной платы более двух раз подряд.

По акту приема-передачи от 26.06.2008 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 передан арендатору (л.д. 22).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 имеет категорию – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования (л.д. 17-18).

06.06.2024 Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:19:1101001:24, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, зарос многолетними растениями. На земельном участке отсутствует сельскохозяйственная деятельность, земельный участок зарос сорными многолетними растениями, не проводятся работы по выращиванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), следовательно, признаки, зарастания земельного участка на всей площади деревьями и сорными растениями, указанными в перечне сорных растений (приложение к признакам неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ), считаются признаками неиспользования земельных участков по назначению, так как отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности в соответствии с абзацем 2 постановления Правительства от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ» (л.д. 12-16).

С целью устранения выявленных нарушений 11.07.2024 в адрес ответчика направлено уведомление № 4265 с требованием устранить выявленные нарушения и представить в течение 15 дней с момента отправки уведомления доказательства устранения выявленных нарушений, а также использования земельного участка по назначению, а также указано на возникшую задолженность по арендной плате (л.д. 26-27, 28-29).

Ответа от общества СК «Доступное жилье» не последовало, доказательства устранения нарушений не представлены.

В связи с непредставлением в срок доказательств устранения нарушений, 30.07.2024 в адрес ответчика направлено уведомление № 5032 об отказе от договора с соглашением о расторжении и актами приема-передачи (л.д. 30-32).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении заключенного договора аренды земельного участка, в связи с его использованием не по назначению, невнесением арендной платы. В обоснование заявленных требований Администрация также указала на то, что в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральным планом и правилами землепользования и застройки, земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 включен в границы населенного пункта.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что с 2008 года не выявлялись какие-либо нарушения земельного законодательства, не поднимался вопрос о нецелевом использовании спорного земельного участка и невнесения арендной платы, об изменении категории земель арендатор не осведомлен, в связи с чем полагает, что неиспользование в 2024 году земельного участка в соответствии с целевым назначением не является существенным нарушением условий договора. Кроме того, ответчик указал, что планирует вовлечь указанный земельный участок в хозяйственный оборот, готов приобрести его в собственность и осуществлять строительство индивидуальных жилых домов.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 7 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Г РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что 11.07.2024 в адрес ответчика направлено уведомление № 4265 с требованием устранить выявленные нарушения и представить в течение 15 дней с момента отправки уведомления доказательства устранения выявленных нарушений, а также использования земельного участка по назначению, кроме того, арендодателем указано на возникшую задолженность по арендной плате (л.д. 26-27, 28-29).

Поскольку никакого ответа от ответчика не поступило, постольку 30.07.2024 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения (л.д. 30-32).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ также установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ является специальной нормой по отношению к общим основаниям прекращения договора аренды, по смыслу которой применение специальных положений норм земельного законодательства о возможности расторжения долгосрочного договора аренды арендодателем только при существенном нарушении договора арендатором направлено на обеспечение прав последнего с целью предоставления ему гарантий, исключающих произвольное прекращение длительных договорных отношений и тем самым - получение полезного эффекта от использования земельного участка как объекта долгосрочных инвестиций.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорный земельный участок предоставлен ответчику по договору аренды для сельскохозяйственного использования, по условиям которого арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, не допускать ухудшения экологической обстановки и захламления участка и прилегающей территории в радиусе 50 м, осуществлять мероприятия по охране земель в порядке, установленном законодательством, не нарушать прав арендодателя, установленных законодательством и настоящим договором, закрепить в натуре границы участка межевыми знаками.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора, истец сослался на неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением, а также на невнесение арендных платежей по спорному договору.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, а, следовательно, арендодатель – публичный собственник такого земельного участка заинтересован в сохранении его целевого назначения в период действия договора аренды с целью возможности дальнейшего распоряжения им.

В соответствии с подпунктами 1, 3 пункта 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

При этом земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

В силу статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно - исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 1 статьи 78, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Таким образом, фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно сведениям из ЕГРН (л.д. 17-18), спорный земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 отнесен к категории земель – земли населенных пунктов с разрешенным видом использования – для сельскохозяйственного использования.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе, к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных Федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ определено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с выпиской из ПЗЗ Кременкульского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 расположен в территориальной зоне: В1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами (л.д. 47-48).

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон № 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.

К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

По правилам части 1 статьи 8 Закона № 172-ФЗ, установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Частью 11 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Судом первой инстанции учтено принятие и изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, на основании Решения Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 включен в границы населенного пункта, в связи с чем и была изменена категория земельного участка, однако вид разрешенного использования не изменился.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды, разрешенное использование спорного земельного участка - сельскохозяйственное использование. Предоставление обществу в аренду участка сельскохозяйственного назначения обязывает его использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как верно отмечено судом первой инстанции, спорный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Исходя из чего следует вывод о том, что независимо от того, что явилось основанием для внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования участка в том случае, если предоставление участка с измененным видом разрешенного использования возможно только по результатам проведения торгов, недопустимо, так как такое действие влечет за собой нарушение публичного интереса и нарушает права неограниченного круга лиц, имеющих возможность приобрести участок в аренду при проведении торгов.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи. Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Администрации как у арендодателя отсутствовала обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка, путем внесения в договор соответствующего изменения.

Как указывалось ранее, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, который принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 5 Закона № 264-ФЗ предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

Таким образом, на пользователя земельным участком с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства возложена обязанность по целевому использованию.

Нецелевое использование участка с учетом его специфического правового статуса и придаваемого публичного значения должно квалифицироваться в качестве существенного нарушения договора аренды, влекущего его принудительное расторжение.

Из абзаца 1 пункта 1 постановления Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее – постановление Правительства № 1482) следует, что признаком неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению является наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле - и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель.

Следовательно, для того, чтобы сделать вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, судам следует проанализировать и оценить фактическое использование ответчиком земельного участка, в том числе с применением критериев, установленных постановлением Правительства № 1482, для чего необходимо предложить сторонам предоставить соответствующие доказательства.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от 06.06.2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101001:24 не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, зарос многолетними растениями, сельскохозяйственная деятельность не ведется (л.д. 12-16).

Из фотоматериалов, приложенных к акту осмотра от 06.06.2024, ведение какой-либо сельскохозяйственной деятельности, а также размещение сооружений/техники сельскохозяйственного назначения не усматривается, на земельном участке присутствует обильная растительность.

Доводы апеллянта об использовании ответчиком спорного земельного участка для выпаса животных, ввиду дополнительного вида деятельности общества СК «Доступное жилье» - 01.45 «Разведение овец и коз», согласно сведениям из ЕГРЮЛ, отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные и не нашедшие документального подтверждения.

Ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции ответчик не представил доказательств, подтверждающих осуществление обществом указанного вида деятельности либо использование спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением, в связи с чем коллегия приходит к выводу о том, что длительное отсутствие осуществления на земельном участке какой-либо сельскохозяйственной деятельности свидетельствует об изначальном отсутствии у арендатора намерения использовать участок по назначению.

Более того, как отмечено судом первой инстанции, в процессе рассмотрения дела ответчик не отрицал намерение использовать спорный земельный участок для целей жилищного строительства, что также подтверждается и тем, что в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий.

Суд апелляционной инстанции полагает несостоятельной ссылку подателя жалобы на возможность прекращения договора аренды лишь в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ, абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ), поскольку в рассматриваемой ситуации подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, которые являются специальной нормой по отношению к общим основаниям прекращения договора аренды.

Таким образом, основанием, которого будет достаточно для расторжения договора аренды, является подтвержденный факт неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением, что в свою очередь, является существенным нарушением договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

На основании изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно и обоснованно установил наличие оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме, с учетом имеющейся доказательственной базы.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Пунктом 6.4 договора установлено, что при расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Исходя из нарушенных ответчиком исполнением обязательств по целевому использованию предоставленного земельного участка, требования Администрации о передаче земельного участка истцу подлежат удовлетворению.

Определяя срок для исполнения ответчиком обязанности по возврату земельного участка, следует руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

С учетом указанных разъяснений суд первой инстанции правомерно признал разумным и достаточным для возврата ответчиком спорного земельного участка истцу срок, равный 15 дням с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (статья 174 АПК РФ).

Относительно довода подателя жалобы об оплате ответчиком задолженности по арендным платежам (платежное поручения от 14.02.2025 № 3) необходимо отметить следующее.

Во-первых, общая сумма задолженности за период с 26.06.2008 по 23.09.2024 составляет 1 220 656, 72 руб., в то время как из представленного платежного поручения № 3 от 14.02.2025 следует, что ответчиком произведена оплата на сумму 73 276, 75 руб., то есть осуществлено частичное погашение задолженности. Во-вторых, указанный документ не был представлен суду первой инстанции и не являлся предметом его исследования. В-третьих, апелляционный суд учитывает, что произведенный ответчиком платеж на сумму 73 276, 75 руб. произведен за три недели до вынесения арбитражным судом обжалуемого судебного акта, что свидетельствует о недобросовестном поведении общества СК «Доступное жилье», которое выразилось в неисполнении на протяжении столь длительного времени возложенной на ответчика обязанности по уплате арендных платежей, в соответствии с договором аренды, вплоть до обращения истца с рассматриваемым требованием.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению. Апеллянтом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, с учетом результата ее рассмотрения, относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2025 по делу № А76-34117/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Доступное жилье» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.В. Зорина

Судьи: А.С. Жернаков

А.Х. Камаев