ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

«12» ноября 2025 года Дело № А36-9515/2023

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена «31» октября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено «12» ноября 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И., судей Бугаевой О.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щукиной Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ФИО2: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от областного бюджетного учреждения «Эксплуатация жилищного фонда»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от судебного пристава-исполнителя Лебедянского районного отделения судебных приставов УФССП России по Липецкой области ФИО3: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30 мая 2024 года по делу № А36-9515/2023 (судья Тетерева И.В.)

по исковому заявлению областного бюджетного учреждения «Эксплуатация жилищного фонда» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обращении взыскания на объект незавершенного строительства: кадастровый номер 48:10:0620213:393; местоположение – Российская Федерация, Липецкая область, Краснинский муниципальный район, сельское поселение Краснинский сельсовет, <...>

третье лицо: судебный пристав-исполнитель Лебедянского районного отделения судебных приставов УФССП России по Липецкой области ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

областное бюджетное учреждение «Эксплуатация жилищного фонда» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением об обращении взыскания на объект незавершенного строительства: кадастровый номер 48:10:0620213:393; местоположение – Российская Федерация, Липецкая область, Краснинский муниципальный район, сельское поселение Краснинский сельсовет, <...>.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30 мая 2024 года по делу № А36-9515/2023 требования истца полностью удовлетворены.

От общества с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» поступила апелляционная жалоба на принятое судом решение, в которой ответчик ссылался на необоснованность принятого судебного акта по существу настоящего спора. По мнению ответчика, суд ошибочно не принял во внимание то, что мировое соглашение между предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» заключено до принятия обеспечительных мер в отношении спорного имущества.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 31 октября 2025 года лица, участвующие в деле, не обеспечили явку своих полномочных представителей.

Надлежащее извещение участников процесса о месте и времени судебного разбирательства позволяет суду апелляционной инстанции рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору аренды № 362 аренды земельного участка от 27 октября 2020 года администрация Краснинского муниципального района Липецкой области предоставила ФИО2

Владимировичу в аренду под многоэтажную многоквартирную жилую застройку сроком до 26 октября 2023 г. земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:10:0620213:126, площадью 1 500 м кв., расположенный по адресу: ул. Солнечная Краснинского сельсовета Краснинского района Липецкой области.

Строительство многоквартирного жилого дома на сданном в аренду земельном участке велось по заданию ФИО2 подрядчиком - обществом с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» на основании договора подряда № 1 от 18 января 2021 г.

Квартиры, которые будут созданы при возведении жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 48:10:0620213:126, ФИО2 обязался передать в собственность Липецкой области по условиям контрактов, заключенных 20 июля 2021 г. с областным бюджетным учреждением «Эксплуатация жилищного фонда».

Поскольку принятые на себя обязательства не были исполнены ФИО2, учреждение в судебном порядке потребовало расторжения контрактов, в обеспечение иска заявив об аресте имущества ответчика, запрете регистрирующему органу осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащего ФИО2 имущества.

Определением от 17 мая 2022 г. по делу № А36-4109/2022 Арбитражный суд Липецкой области наложил арест на денежные средства, находящиеся и поступающие на расчетные счета, и иное имущество, принадлежащее ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО2, в пределах суммы основного долга 3 625 372 руб. 38 коп.

На сданном внаем земельном участке был возведен незавершенный строительством объект со степенью готовности 49%, поставленный по заявлению ФИО2 на кадастровый учет под номером 48:10:0620213:393 после наложения ареста на имущество ответчика. Запись о праве собственности указанного лица внесена в Единый государственный реестр недвижимости 25 августа 2022 г.

По договору купли-продажи от 26 августа 2022 г. объект незавершенного строительства был продан ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ».

Одновременно с продажей недвижимости покупателю были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка, занятого проданным объектом незавершенного строительства, по поводу чего стороны 26 августа 2022 г. заключили соответствующий договор.

Запись о переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю и передаче договора аренды земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29 августа 2022 г.

После того, как ФИО2 распорядился принадлежащими ему правами на недвижимость и земельный участок, им в рамках дела № А36-4109/2022 было заключено мировое соглашение с истцом, по которому он

обязался единовременно перечислить областному бюджетному учреждению «Эксплуатация жилищного фонда» 3 625 372 руб. 38 коп. в уплату задолженности по возврату авансовых платежей по контрактам, погасить 2 361 023 руб. 82 коп. неустойки в течение одного года после того, как определением суда от 28 сентября 2022 г. мировое соглашение по делу было утверждено арбитражным судом.

Условия мирового соглашения ФИО2 в установленный срок исполнены не были.

Полагая, что оспариваемая сделка совершена в нарушение принятых обеспечительных мер с целью уклонения от исполнения ранее утвержденного мирового соглашения, а потому является недействительной, истец обратился в арбитражный суд за признанием недействительным (ничтожным) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 26 августа 2022 года, применении последствий недействительной сделки.

Возражая на иск, ФИО2 заявил о намерении исполнить обязательство, признанное им в мировом соглашении. Общество «СТЭЛКОМ» указало, что объект незавершенного строительства, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы ему ФИО2 в счет погашения долга, возникшего по договору подряда на строительство жилого дома на спорном земельном участке. Досудебное мировое соглашение о взыскании суммы задолженности по договору подряда было достигнуто сторонами 26 апреля 2022 г. - до наложения ареста на имущество.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2023 года по делу № А36-964/2023 в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу, что избранный заявителем способ защиты является ненадлежащим, а возникший между сторонами спор не может быть рассмотрен по правилам о недействительности сделок в порядке главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом, судебным приставом-исполнителем ФИО3 возбуждено исполнительное производство № 75216/22/48015-ИП.

Требования взыскателя до настоящего времени не удовлетворены.

В настоящем деле истец, ссылаясь на положения статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства: кадастровый номер 48:10:0620213:393; местоположение – Российская Федерация, Липецкая область, Краснинский муниципальный район, сельское поселение Краснинский сельсовет, <...>.

Арбитражный суд области удовлетворил заявленное требование, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 5 той же статьи предусмотрено, что если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

По смыслу названных норм с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 94 - 96 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правами и обязанностями залогодержателя в отношении имущества, на которое установлены ограничения на распоряжение, обладает лицо, в пользу которого был вынесен судебный акт, и судом или судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения данного акта наложен арест на имущество должника либо запрет на распоряжение этим имуществом. Должник в этом случае обладает правами и обязанностями залогодателя.

Как установлено судом, на имущество ФИО2 судом ранее был наложен арест в обеспечение требований истца об уплате задолженности. В период действия судебного запрета должник распорядился принадлежащим ему объектом незавершенного строительства, продав его по договору купли-продажи ответчику.

С 28 сентября 2022 г., когда судом было утверждено мировое соглашение, которым должник обязался единовременно перечислить задолженность и неустойку истцу, у последнего возникли права залогодержателя на спорное имущество.

Возникновение оснований, которые в силу пункта 2 статьи 174.1, пункта 5 статьи 334, подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождают имущества от ареста в случае отчуждения арестованного имущества добросовестному приобретателю, материалами дела не подтверждено.

Напротив, обстоятельства продажи, момент совершения сделки, покупная цена, заведомо не соответствующая стоимости переданной в результате совершения сделки недвижимости, указывают на то, что участники договора действовали недобросовестно, с целью вывести арестованное имущество из-под взыскания.

Согласованность действий сторон подтверждается и тем, что они подпадают под признаки установленные пунктами 7, 8 части 1 ст. 9 Закона о защите конкуренции для группы лиц, поскольку руководитель покупателя – ФИО4 является сестрой продавца ФИО2

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости предмета залога по решению суда.

Согласно части 2 статьи 348 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Между тем нарушение обеспеченного обязательства является значительным, его сумма заведомо превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Как разъяснено в абзаце пятом пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4

пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Закон об ипотеке и Закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 № 66-КГ14-12).

Для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с целью установления начальной продажной его цены арбитражным апелляционным судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО5.

По результатам проведенного исследования эксперт, использовав затратный метод оценки, заключил, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:10:0620213:393 на данный момент составляет 8 129 652 руб. 47 коп.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение, подготовленное по делу лицом, обладающим необходимой квалификацией, приходит к выводу о том, что оно отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, выводы эксперта обоснованны и не содержат противоречий, в связи с чем заключение является достоверным и допустимым доказательством по делу.

Руководствуясь изложенным, апелляционный суд полагает необходимым изменить принятое по делу решение, установив начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:10:0620213:393 в размере 6 503 721 руб. 98 коп., что составляет восемьдесят процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом по результатам проведенной по делу экспертизы.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, Арбитражным судом Липецкой области при вынесении обжалуемого решения суда допущено не было.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Судом установлено, что ответчиком при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина за рассмотрение жалобы в размере 3 000 руб. по платежному поручению № 239 от 28 июня 2024 г.

Учитывая необоснованность доводов апелляционной жалобы, принимая во внимание результат рассмотрения настоящего дела, судебная коллегия полагает необходимым отнести судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на заявителя жалобы.

Оснований для несогласия с выводами арбитражного суда первой инстанции относительно распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при рассмотрении искового заявления, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 30 мая 2024 года по делу № А36-9515/2023 изменить.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем вторым следующего содержания: «Установить начальную цену продажи в размере 6 503 721 руб. 98 коп.».

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СТЭЛКОМ» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30 мая 2024 года по делу № А36-9515/2023 оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.И. Поротиков

Судьи

О.Ю. Бугаева

ФИО1