Решение по делу № А19-18777/2024 от 24.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-18777/2024

24 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2025 года

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ломаш Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тухтой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664074, <...>)

к Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

о признании недействительным постановления от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1 в части,

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>), муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации города Иркутска» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...> стр. 32а),

при участии в судебном заседании 06.02.2025:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 21.08.2024, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 09.01.2025 № 2346, диплом, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены;

эксперт ФИО3, паспорт;

в судебном заседании 06.02.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 14 час. 40 мин. 18.02.2025, информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети Интернет,

после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тухтой Н.А., при участии в судебном заседании тех же представителей заявителя и ответчика, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

в судебном заседании 18.02.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 04.03.2025, с 04.03.2025 до 14 час. 15 мин. 11.03.2025, информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети Интернет,

после перерыва судебное заседание продолжено 11.03.2025, в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тухтой Н.А., при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 21.08.2024, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 27.12.2024 № 505-70-3977/24, диплом, удостоверение № 1085;

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройПроектСервис» (далее – ООО «СтройПроектСервис», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Администрации города Иркутска (далее – Администрация, ответчик) о признании недействительным постановления от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ город Иркутск, город Иркутск, территория Батарейная» в части подпунктов 1, 2, 3 пункта 2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее – КУМИ г. Иркутска, Комитет), муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации города Иркутска» (далее – МУП БТИ г. Иркутска, Бюро).

Определением суда от 18.10.2024 ходатайство ООО «СтройПроектСервис» удовлетворено, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская Провинция» ФИО3 (далее – эксперт ФИО3).

В материалы дела 05.12.2024 от эксперта ООО «Русская Провинция» ФИО3 поступило заключение эксперта № 487/23 от 03.12.2024, согласно которому рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком по состоянию на 20.06.2024 составляет 5 823 334 руб. в год.

Посредством подачи документов через систему «Мой Арбитр» 09.01.2025 в материалы дела от Администрации поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание в целях дачи пояснений по данному им заключению.

Определением суда от 09.01.2025 в судебное заседание для дачи пояснений вызван эксперт ООО «Русская Провинция» ФИО3

В судебном заседании 06.02.2025, эксперт ФИО3 дал пояснения по существу данного им заключения, ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

В связи с необходимостью уточнения требований заявителя по делу, предоставления эксперту времени на подготовку письменных пояснений по существу заданных ему вопросов в судебном заседании 06.02.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 час. 40 мин. 18.02.2025.

В материалы дела от МУП БТИ г. Иркутска 18.02.2025 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду необходимости в ознакомлении с материалами дела, в том числе, с заключением эксперта.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против ходатайства Бюро, полагал возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании.

В целях соблюдения и обеспечения прав МУП БТИ г. Иркутска как участника процесса по правилам статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 18.02.2025 объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 04.03.2025.

В материалы дела 04.03.2025 от ответчика поступило ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель Администрации поддержал ходатайство о назначении экспертизы, настаивал на ее проведении, ссылаясь при этом на неточности в экспертном заключении, при даче пояснений экспертом в судебном заседании противоречия не преодолены, указал на то, что вывод о рыночной стоимости права пользования земельным участком получен на основе неверных данных. Также представил доказательства внесения денежных средств в депозит суда. В подтверждение рыночной стоимости спорного объекта, указанной в оспариваемом постановлении, указал на отчет № 225/24 от 20.06.2024, согласно которому рыночная стоимость права пользования земельным участком составляет 39 920 000 руб.

Представитель заявителя возражал против проведения по делу повторной судебной экспертизы. По мнению заявителя, экспертное заключение № 487/23 от 03.12.2024 является допустимым доказательством по делу и соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Также отметил, что ходатайство Администрации о назначении повторной экспертизы вызвано лишь несогласием ответчика с результатами экспертного заключения, подготовленного экспертом; обратил внимание, что кандидатура эксперта ФИО3 предложена самим ответчиком.

В судебном заседании с целью формирования сторонами правовых позиций по заявленному ходатайству о назначении повторной экспертизы, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 час. 15 мин. 11.03.2025.

В судебном заседании, продолженном 11.03.2025, представитель заявителя возражал против удовлетворения ходатайства ответчика и назначении по делу повторной экспертизы. Заявил отвод эксперту, предложенной ответчиком для проведения повторной экспертизы, ссылаясь на то, что между Администрацией и экспертной организацией заключены договоры для проведения оценки стоимости (цены) аренды земельных участков, находящихся на территории г. Иркутска. В случае назначения судом повторной экспертизы, представитель общества, просил поручить ее проведение эксперту ФИО5 Представитель заявителя обратил внимание, на то, что при подаче рассматриваемого заявления в суд, заявитель представил договоры аренды земельных участков, смежно расположенных со спорным земельным участком, цена которых не превышает 5 000 000 руб. в год. Кроме того, указал на местоположение спорного земельного участка в заболоченной местности.

Представитель Администрации настаивал на удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, против доводов заявителя возражал, указал, что заключенные договоры на оценку стоимости договоров аренды земельных участков не являются безусловным основанием для отвода экспертау, дал пояснения. В удовлетворении заявленных требований ООО «СтройПроектСервис» просил отказать.

Третьи лица, надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании заявления ООО «СтройПроектСервис», Администрацией города Иркутска 26.07.2024 принято постановление № 031-06-518/24-1 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ город Иркутск, город Иркутск, территория Батарейная» (далее – Постановление), находящегося в муниципальной собственности города Иркутска, с местоположением: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ город Иркутск, город Иркутск, территория Батарейная, с кадастровым номером 38:36:000008:9498, площадью 155 885 кв.м., с видом разрешенного использования «Строительная промышленность 6.6» (далее – земельный участок).

Пунктом 2 Постановления от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1 определено, что:

1) начальная цена предмета аукциона устанавливается в размере ежегодной арендной платы земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего Постановления, и составляет 39 920 000 руб.;

2) величина повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона») устанавливается в размере 3 (трех) процентов от начальной цены предмета аукциона и составляет 1 197 600 руб.

3) величина задатка для участия в аукционе устанавливается в размере 50% начальной цены предмета аукциона и составляет 19 960 000 руб.;

4) победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок, указанный в пункте 1 настоящего Постановления.

Полагая, что начальная цена предмета аукциона, установленная постановлением от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1, является завышенной, не соответствует принципу экономической обоснованности, ООО «СтройПроектСервис» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании постановления недействительным в части подпунктов 1 (начальная цена аукциона), 2 (шаг аукциона), 3 (размер задатка на участие в аукционе) пункта 2 постановления.

Заслушав представителей сторон, оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, в соответствии с которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь, заявитель по смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения обжалуемым ненормативным правовым актом, решением своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен положениями статьи 39.11 ЗК РФ.

Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно пункту 11 статьи 39.11 ЗК РФ организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности.

В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма № 92 разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Применительно к рассматриваемой ситуации величина стоимости объекта оценки (платеж за право заключения договора аренды земельного участка), определенная независимым оценщиком (МУП БТИ г. Иркутска), оспаривается обществом путем признания незаконным постановления Администрации от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1 в части установления начальной цены аукциона в 39 920 000 руб. и связанных с ней шагом аукциона и задатком на участие в аукционе.

Указанное соответствует вышеизложенным разъяснениям Информационного письма № 92 в совокупности с положениями пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ, статьи 8 Закона № 135-ФЗ.

Основанием для принятия оспариваемого постановления «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ город Иркутск, город Иркутск, территория Батарейная» (далее – Постановление), послужило заявление ООО «СтройПроектСервис».

Из материалов дела следует, что Администрация, устанавливая начальную цену предмета аукциона за право заключения договора аренды земельного участка, руководствовалась отчетом № 225/24 от 20.06.2024, подготовленным МУП БТИ г. Иркутска, согласно которому рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком по состоянию на 20.06.2024 составляет 39 920 000 руб.

В материалы дела Администрацией представлен отчет № 225/24 от 20.06.2024, подготовленным МУП БТИ г. Иркутска.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Определением суда от 18.10.2024 суд по ходатайству ООО «СтройПроектСервис»», учитывая, что в рамках настоящего дела оспаривается начальная цена аукциона, принимая во внимание необходимость специальных познаний для установления рыночной стоимости годовой арендной платы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Русская Провинция» ФИО3 На разрешение эксперта судом поставлен вопрос: «Определить рыночную стоимость права пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность 6.6, с кадастровым номером 38:36:000008:9498, площадью 155 885 кв.м, расположенным по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ, город Иркутск, территория Батарейная по состоянию на 20.06.2024».

По итогам судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта № 487/23 от 03.12.2024, согласно которому рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком по состоянию на 20.06.2024 составляет 5 823 334 руб.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В обоснование ходатайства Администрация указывает на то, что полученная экспертом ФИО3 стоимость права пользования земельным участком по состоянию на 20.06.2024 не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента (строительная промышленность) в целях коммерческого использования в районе расположения объекта оценки (земельного участка).

Также ответчик отмечает, что экспертом неверно определен сегмент рынка –производственная (индустриальная) застройка. Так, экспертом на стр. 36 заключения представлен расчет арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000008:9499, 38:36:000008:9494, с разрешенным видом использования «Легкая промышленность» тогда, как земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:9498, в отношении стоимости права аренды, которого планировалось проведение аукциона, имеет вид разрешенного использования «Строительная промышленность».

Кроме того, Администрация указывает на то обстоятельство, что при выборе и использовании объектов-аналогов экспертом-оценщиком нарушены требования пункта 4 ФСО «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», согласно которому сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). Вместе с тем, в представленных экспертом ФИО3 на стр. 50 заключения № 487/23 от 03.12.2024 расчетах использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению: объект-аналог № 1 (местоположение: Свердловский район), объект-аналог № 3 (местоположение: Иркутская область, Иркутский район). Экспертом-оценщиком ФИО3 в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площадным характеристикам. Так, объект оценки имеет площадь 155 885 кв.м., тогда как объект-аналог № 1 имеет площадь 837,00 кв.м. (меньше в 186 раз), объект-аналог № 2 – 4 800,00 кв.м. (меньше в 32 раза), объект-аналог № 3 – 8 578,00 кв.м. (меньше в 18 раз). Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, исключают наличие у земельного участка и объектов-аналогов сходных характеристик, в связи, с чем основания для использования выбранных экспертом-оценщиком объектов в качестве объектов-аналогов отсутствуют.

В судебном заседании представитель ответчика обратил внимание на рыночную стоимость размера арендной платы за пользование земельным участком (39 920 000 руб. в год), которая определена оценщиком МУП БТИ г. Иркутска и указана в отчете № 225/24 от 20.06.2024

Рассмотрев ходатайство Администрации о назначении по делу повторной экспертизы, суд не усматривает оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), распространяющего в силу статьи 41 названного Закона свое действие в соответствующих положениях на судебно-экспертную деятельность лиц, обладающих специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 Закона № 73-ФЗ эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Закона № 73-ФЗ повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Проанализировав заключение эксперта № 487/23 от 03.12.2024, подготовленное экспертом ООО «Русская Провинция» ФИО3, суд считает, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.

Более того, эксперт, проводивший назначенную судом экспертизу, в соответствии со статьей 86 АПК РФ в судебном заседании дал исчерпывающие пояснения по данному им заключению в судебном заседании.

В том числе, суд принимает во внимание письменные пояснения эксперта ООО «Русская Провинция» ФИО3, поступившие в суд 07.03.2025 посредством подачи документов через систему «Мой Арбитр».

Возражая на доводы ответчика, эксперт указал, что согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2024, к сегменту «производственной (индустриальной) застройки» относятся земельные участки с видами разрешенного использования: Производственная деятельность – размещение объектов … тяжелой и легкой промышленности, … и строительной промышленности.

Суд соглашается с выводом эксперта, что спорный земельный участок согласно справочнику оценщика относится к сегменту «производственной (индустриальной) застройки», в который входят виды разрешенного использования: производственная деятельность с размещением объектов легкой, тяжелой и строительной промышленности; указанный справочник эксперты используют при осуществлении своей детальности.

Из заключения следует, что эксперт при определении рыночной стоимости оцениваемого права аренды недвижимого имущества исследовал рынок аналогичной недвижимости, в тех его сегментах, к которому относится спорное имущество, используя справочника оценщика (2024год). На стр. 45-48 заключения приведена информация, уточняющая характеристики объектов, в том числе ссылки на ПЗЗ земельных участков, из которых осуществлялся выбор объектов-аналогов. Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7) описание объектов оценки, как и описание объектов-аналогов, является требованием ФСО. Информация, приведенная на стр. 47 заключения не используется в расчетах, приведена экспертом справочно.

Относительно замечания о сопоставимости местоположения объекта оценки и объектов-аналогов эксперт отметил, что в силу подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Экспертом также приведен один из алгоритмов расширения территории исследования и даны пояснения о возможности использования объектов-аналогов, находящихся в разных районах города. Кроме того, эксперт отметил, что на стр. 66-67 заключения приведен расчет корректировки на местоположение.

Таким образом, экспертом для осуществления соответствующих расчетов рыночной стоимости приняты в качестве аналогов земельные участки, расположенные в других районах города Иркутска по причине отсутствия достаточности аналогов в районе города, в котором расположен спорный участок. В заключении указано на исследование рынка с целью получения информации обо всех факторах, имеющих отношение к исследуемому объекту, произведены соответствующие расчеты в виде таблиц с объектами аналогами. Запрет на расширение территории исследования отсутствует.

Обоснованность указанного подхода исследовалась в судебном заседании с участием эксперта. ФИО3 дал подробные пояснения, указав, что рынок аренды в Ленинском районе города Иркутска не позволил сформировать достаточную базу, в связи, с чем эксперт использовал рынок других районов города Иркутска с применением поправок на местоположение, который приведен на ст. 66-67 заключения.

На замечания Администрации по площади объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, эксперт пояснил следующее.

На стр. 40-44 заключения приведена выборка земельных участков для размещения производственных объектов в городе Иркутске за период с 01 января 2023 года и по дату оценки – 20 июня 2024 года. В выборке представлены все предложения о продаже земельных участков, сопоставимого или близкого сегмента имеющее место быть по состоянию на дату исследования (объект-аналог № 1 имеет площадь 837,00 кв.м. (Свердловский район, ул. Ракитная; под эксплуатацию существующих зданий); объект-аналог № 2 – 4 800,00 кв.м. (Ленинский, ул. Блюхера; для эксплуатации складов), объект-аналог № 3 – 39 851 кв.м. (Свердловский, ул. Маршала Конева), аналог №4 – 8 578 кв.м. (Ленинский, ул. Трактовая, эксплуатация существующей производственной базы). На стр. 68 приведены расчеты и описание корректировки на площадь, а в дальнейшем данная корректировка применена для определения рыночной стоимости. Соответственно, с помощью корректировки на площадь нивелированы различия в площади объекта оценки и объектов-аналогов.

При этом, суд учитывает, что при составлении отчета №225/24 от 20.06.2024 МУП «Бюро инвентаризации г. Иркутска», оценщиком в качестве аналогов использовалось 3 объекта недвижимости с разрешенным использованием: магазины (700 кв.м., Ленинский, л. Трактовая), для эксплуатации существующей производственной базы (5 264 кв.м., Ленинский, ул. Нефтебаза), объекты придорожного сервиса (3 288 кв. м., Ленинский район). В отчете приведен расчет и описание корректировки на площадь, при этом оценщик при определении величины поправки на торг использовал «Справочник оценщика недвижимости - 2022».

Также эксперт ФИО3 дал пояснения в части неиспользования при проведении экспертизы постановления администрации г. Иркутска от 04.12.2023 № 031-06-849/23, отметив, что данное постановление не отвечает понятию «определения рыночной стоимости», при проведении экспертизы по настоящему делу использовал Методику «Согласование результатов, полученных различными методами ХV Поволжской научно-практической конференции на примере города Омска, изложенной в исследовании «Коэффициенты аренды земли» (источник: https://dzen.ru/a/ZO3bERmHdgtZ1aRe).

Суд отмечает, что выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение. В заключении даны обоснование и пояснения по расчетам с описанием методики расчета.

Утверждение ответчика об отсутствии в заключении эксперта ФИО3 анализа рынка недвижимости с видом разрешенного использования: строительная промышленность 6.6, площадью 155 885 кв.м., не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, поскольку из заключения следует, что эксперт при определения рыночной стоимости оцениваемого имущества исследовал рынок аналогичной недвижимости в тех его сегментах, к которым относится оцениваемое имущество, состав факторов ценообразования определен исходя из фактических данных рынка, приведены соответствующие расчеты и применены соответствующие поправки.

При этом, исследовав отчет №225/24 от 20.06.2024 МУП «Бюро инвентаризации г. Иркутска», судом установлено, что оценщик принял ставку капитализации в соответствии с аналитическими исследованиями, проведенными ФИО6 (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки «Справочник оценщика недвижимости – 2022», Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода Нижний Новгород 2022 год).

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом ФИО3 при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, материалы дела не содержат. Кроме того, не представлено и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов эксперта.

С учетом изложенного суд считает заключение эксперта обоснованным и не противоречивым. Каких-либо неясностей, сомнений в отношении исследованных обстоятельств не возникает.

При этом суд отмечает, что в силу статьи 7 Закона № 73-ФЗ при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Результаты исследований мотивированы, эксперт, проводивший исследования, имеет соответствующее образование, специальность и значительный стаж работы, необходимые для производства данного вида экспертиз, предупрежден об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 87 АПК РФ, суд, исследовав и оценив экспертное заключение, не установил обстоятельств для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы, исходя из отсутствия оснований для ее назначения, а также ясности выводов эксперта ФИО3 по поставленну судом вопросу.

Несогласие Администрации с результатами судебной экспертизы не дает оснований считать выводы эксперта ФИО3 недостоверными.

При этом суд отмечает, что само по себе несогласие с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения, не являются достаточными основаниями для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу и для назначения по делу повторной экспертизы.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, суд принимает заключение эксперта № 487/23 от 03.12.2024 в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости, полагает указанное заключение надлежащим доказательством, соответствующим положениям статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ.

Каких-либо доказательств, которые ставили бы под сомнение выводы судебного эксперта, ответчиком не представлено, при этом указанные, по мнению Администрации, недочеты не свидетельствуют о недостоверности проведенного экспертного исследования.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу взаимосвязанных положений статей 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 ЗК РФ условие об арендной плате является существенным для договора аренды земельного участка. Победитель аукциона или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней обязаны подписать проект договора и предоставить его в уполномоченный орган (пункт 30 статьи 39.12 ЗК РФ). Заключение договора аренды для победителя аукциона или единственного принявшего участие в аукционе участника является обязательным. Несоблюдение обязанности по заключению договора влечет для указанных лиц последствия, приведенные в пункте 30 статьи 39.12 ЗК РФ (включение в реестр недобросовестных участников аукциона), а также утрату внесенного задатка (пункт 21 статьи 39.12 ЗК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, в том числе представленные в материалы дела отчет № 225/24 от 20.06.2024, подготовленный МУП БТИ г. Иркутска, а также заключение судебной оценочной экспертизы № 487/23 от 03.12.2024, принимая во внимание наличие существенной разницы между начальной ценой предмета аукциона, установленной оспариваемым постановлением (39 920 000 руб.) и рыночной стоимостью права пользования земельным участком, установленной экспертом (5 823 334 руб.), суд приходит к выводу о наличии необходимых правовых и фактических оснований для удовлетворения требования общества о признании незаконными пункты 1, 2, 3 пункта 2 постановления от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, заявленные требования ООО «СтройПроектСервис» подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В рассматриваемом случае на дату рассмотрения дела приостановлено действие постановления Администрации от 26.07.2024 № 031-06-518/24-1 на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 19.08.2024 по настоящему делу, что подтверждается информационным письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска от 10.02.2025 №505-б/н, в связи, с чем ответчик имеет возможность к устранению прав и законных заявителя.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения сторон судом рассмотрены и оценены, однако на выводы суда не влияют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определением суда от 18.10.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская Провинция» ФИО3, стоимость экспертизы определена в размере 18 000 руб.

Заявителем на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 20 000 руб.

С учетом удовлетворения требований заявителя в его пользу взысканию с ответчика подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., издержки, связанные с проведением экспертизы и выплатой эксперту вознаграждения в размере 18 000 руб. Также ООО «СтройПроектСервис» возврату с депозитного счета суда подлежат денежные средства в размере 2 000 руб. (излишне внесенные).

Судом установлено, что ответчиком на депозитный счет суда вносились денежные средства в сумме 48 000 руб. Данные денежные (излишне оплаченные) средства подлежат возврату Администрации с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области.

Согласно части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 33, 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» обеспечительные меры могут быть отменены судом по собственной инициативе либо по заявлению лиц, участвующих в деле (часть 5 статьи 3 АПК РФ), в том числе, если после принятия таких мер появились обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости их сохранения, если принятые меры стали несоразмерны заявленному требованию, нарушают права лиц, участвующих в деле.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.08.2024 сохраняют свое действие до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным постановление Администрации города Иркутска от 26.07.2024 №031-06-518/24-1 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ город Иркутск, город Иркутск, территория Батарейная» в части подпунктов 1,2,3 пункта 2.

Обязать Администрацию города Иркутска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с нормами действующего законодательства.

Взыскать с Администрации города Иркутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664074, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., 18 000 руб. – расходы за проведение судебной экспертизы.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области Обществу с ограниченной ответственностью «СтройПроектСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664074, <...>) 2 000 рублей.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области Администрации города Иркутска 48 000 рублей.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 19 августа 2024 года сохраняют свое действие до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Ломаш