Постановление по делу № 17АП-1759/2025 от 16.04.2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 17АП-1759/2025-ГК

г. Пермь

16 апреля 2025 года Дело № А60-60841/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Маркеевой О.Н., судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Янаевой А.А.,

от лиц, участвующих в деле, представители в судебное заседание не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «ПВ Северо-Запад»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2025 года по делу № А60-60841/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ПВ Северо-Запад» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Комильфо» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об обязании исполнить обязательства по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПВ Северо-Запад» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комильфо» (далее – ответчик) об

обязании привести зону разгрузки в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, в соответствии с условиями договора аренды № 7 недвижимого имущества от 19.12.2018 и Приказом Минтруда России от 18.11.2020 № 814н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации промышленного транспорта», а именно оборудовать приемный пандус размером 4*4м с освещением, тепловой завесой, с единым уровнем пола как в зоне приемки; с установленным навесом- козырьком, перекрывающим всю площадь пандуса со скатом, высотой не менее 4,5м в нижней точке каркаса навеса, а также установить платформы, эстакады, рампы высотой, равной уровню пола кузова (площадки) транспортного средства.

Также истец просил установить в порядке ст. 174 АПК РФ судебную неустойку с ответчиков в пользу истца в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда ответчиком

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить полностью.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы о том, что в помещении вместо антипылевых полов имеется плитка с многочисленными повреждениями, которые не были устранены ответчиком, а приемный пандус с сопутствующими требованиями отсутствует. Ссылаясь на пункты 2.1.2, 2.1.3., 2.1.5-2.1.9 договора, устанавливающие обязанности арендодателя, а также на пункт 2.1.16 договора, в соответствии с которым ответчик обязан обеспечить истцу возможность доступа в помещение и использования зоны разгрузки, указывает, что договор предусматривает гарантии арендодателя о соответствии помещения и конструктивных элементов санитарным и пожарным нормам и правилам. По мнению истца, ответчик предоставил помещение, не соответствующее таким нормам и правилам, что приводит к невозможности использования помещения в будущем. Отсутствие установленного п. 12 приложения № 3 к договору пандуса приводит к образованию дефектов, в связи с чем, истец просит обязать ответчика оборудовать указанный пандус.

Апеллянт отмечает, что условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению ремонта в зоне разгрузки, при этом истец просил не производить ремонт, а привести помещение в соответствие с

требованиями, нормами и правилами, установленными для нежилого помещения. Также истец ссылается на необоснованный отказ суда в установлении судебной неустойки.

До судебного заседания от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оставить решение суда без изменения, мотивированно истца доводы ответчика и привел пояснения по обстоятельствам дела.

Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.12.2018 между обществами «Комильфо» (арендодатель) и «ПВ Северо-Запад» (арендатор) заключен договор аренды № 7 недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания общей площадью 795 кв.м., находящегося по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором

Согласно п. 1.3. договора помещение будет использоваться арендатором для торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией под коммерческим обозначением «ДОБРОЦЕН», или другим коммерческим обозначением. Доходы и иные выгоды, полученные арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью.

В соответствии с п. 2.1.2 договора аренды арендодатель гарантирует, что нежилое помещение, а также конструктивные элементы (в том числе инженерно-техническое оборудование), соответствует всем санитарным и пожарным нормам и правилам, предъявляемым законодательством к нежилым помещениям. В случае выявления контролирующим органом указанных нарушения, арендодатель обязуется в срок, указанный в предписании на устранение нарушений, устранить данные нарушения за свой счет.

Согласно пункту 2.1.10 договора арендодатель обязан следить за

нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, обеспечивать их своевременных ремонт. При этом арендодатель вправе проверять состояние нежилого помещения и порядок пользования им со стороны арендатора в любое время, согласованное с арендатором, и при участии его представителя.

В силу пункта 2.1.11 договора арендодатель обязан следить за состоянием окон, кровли, несущих конструкций помещения, а также обеспечивать их своевременных ремонт, незамедлительно (или в согласованные сторонами сроки) устранять дефекты, неисправности своими силами и за свой счет. За свой счет производить капитальный ремонт помещения либо его элементов.

Из пункта 2.1.16 договора следует, что арендодатель обязался обеспечить сотрудникам арендатора, его субарендаторов и контрагентов возможность доступа в помещение и использования зоны разгрузки в круглосуточном режиме. Плата за пользование зоной разгрузки входит в состав арендной платы.

В пункте 2.3.1 отмечено, что арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента исполнения арендодателем п. 2.1.2 – 2.1.8, 2.1.12 договора. В случае неисполнения указанных пунктов арендатор вправе перенести срок исполнения своего обязательства по приемке помещения.

В силу п. 2.4.2 договора арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина.

В приложении № 3 к договору указано, что в помещении должен быть оборудован приемный пандус размеров 4*4м с освещением, тепловой завесой, с единым уровнем пола как в зоне приемке; с установленным навесом- козырьком, перекрывающим всю площадь пандуса со скатом, высотой не менее 4,5 м. в нижней точке каркаса навеса (под постановку фуры).

Также указано, что по всем помещениям обустроены антипылевые полы – ровные, единого уровня, покрытие должно выдерживать нагрузку динамическую не менее 2,5 т. статическую не менее 3 т. на 1 кв.м. гарантия на покрытие составляет не менее 5 лет. На весь период гарантии, обеспечивать ремонт полов своими силами и за свой счет.

Помещение передано арендатору арендодателем по акту приема- передачи, который подписан сторонами без возражений и замечаний к принятому помещению.

В октябре 2024 года в адрес ответчика поступила претензия истца от 30.09.2024 с требованиями о незамедлительном ремонте в зоне разгрузки, при этом срок для исполнения требования истца (до 18.09.2024) на момент получения претензии истек.

В ответе на претензию от 15.10.2024 ответчик указал, что при подписании акта приема-передачи помещения (договор и все приложения к нему, включая акт приема-передачи, подписаны в один день) арендатором не были выявлены несоответствия помещения условиям договора (в частности, и несоответствия условиям приложения № 3, которое регламентирует требования, предъявляемые к помещению, а также требования к зоне разгрузки, которые легли в основу требований истца).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, придя к выводу о том, что спорные работы относятся к текущему ремонту, обязанность по проведению которого лежит на арендаторе.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы с дополнением, отзывов на неё, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав, при этом не допуская необоснованного (несоразмерного нарушению) ущемления интересов ответчика.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки

сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Частью 2 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Как следует из материалов дела, ответчик принял во владение и пользование спорное нежилое помещение по акту приема-передачи, подписанному в день заключения договора от 19.12.2018 представителями сторон без замечаний относительно состояния имущества или его несоответствия приложению № 3 к договору.

Из материалов дела и условий договора следует, что оборудование разгрузочной зоны приемным пандусом и навесом-козырьком с соответствующими требованиями могло и должно было быть проверено арендатором при приемке помещения, их отсутствие являлось бы явным недостатком и должно было быть обнаружено во время осмотра имущества, в том числе с учетом того, что истец является профессиональным участником правоотношений, заключает договоры с аналогичными условиями с иными контрагентами в разных субъектах РФ, осуществляет профессиональную деятельность по розничной торговле, в связи с чем, он не мог не знать о возможном несоответствии разгрузочной зоны условиям договора.

Вместе с тем, ответчик фактически длительное время (более 5 лет) пользовался предоставленным ему помещением и претензий арендодателю, касающихся несоответствия помещения условиям договора аренды, в том числе

разгрузочной зоны, не предъявлял, арендную плату исправно вносил.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта и приходит к выводу о том, что ответчик в силу части 2 статьи 612 ГК РФ не должен отвечать за указанные истцом недостатки арендованного имущества, поскольку они могли быть выявлены в процессе приемки имущества и проверки его исправности.

Кроме того, суд отмечает, что истцом в принципе не доказан факт наличия таких недостатков на момент приемки помещения, а направление претензии спустя более чем пять лет после заключения договора свидетельствует о том, что указанные недостатки при условии доказанности их наличия возникли в период аренды помещения, то есть по вине истца, который активно использует зону разгрузки в ходе осуществляемой в арендованном помещении деятельности (доставка и разгрузка товаров в магазин для последующей их продажи потребителям).

Таким образом, проблемы с эксплуатацией помещения связаны с неосмотрительностью самого арендатора при заключении договора аренды и приемке арендуемого имущества, несоответствие разгрузочной зоны спустя более пяти лет аренды фактическим потребностям истца не свидетельствует о нарушении арендодателем договорных обязательств.

Фактически арендатор знал о характеристиках переданного ему объекта, в том числе о конструктивных и технических характеристиках зоны разгрузки (наличие/отсутствие приемного пандуса и навеса-козырька), в то же время имущество принято арендатором и использовалось им, факт невозможности реализовать свои цели и использовать объект в соответствии с их назначением истец не доказал, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 22.12.2022 № 308-ЭС22-24958 по делу № А32-41634/2021

В отношении доводов о наличии у ответчика обязанности по проведению ремонта в силу условий договора и нормативных правил, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

Вопрос содержания и ремонта арендуемого имущества урегулирован ст. 616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ссылка апеллянта в жалобе на пункты 2.1.2 – 2.1.9 договора не является основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по проведению текущего ремонта, поскольку указанные пункты регулируют обязанности арендодателя, которые он должен исполнить перед передачей имущества в аренду, что также следует из пункта 2.3.1 договора, а также на протяжении срока аренды, однако указанные обязанности не относятся к текущему ремонту и содержанию помещения.

Доводы истца о том, что в силу п. 2.1.16 договора ответчик обязан обеспечить истцу возможность доступа в помещение и использования зоны разгрузки, также не принимаются во внимание, поскольку указанная обязанность исполнена, наличие доступа и возможность использования зоны разгрузки на протяжении более пяти лет имелась у истца, обратного из материалов дела не следует.

При этом указанный пункт толкуется судом по правилам ст. 431 ГК РФ с учетом иных условий договора как предусматривающий обязанность арендодателя обеспечить арендатору физическую возможность доступа к помещению и использованию зоны разгрузки, то есть не препятствовать в пользовании помещением и зоной разгрузки. С учетом того, что на момент передачи помещения в аренду недостатков истцом выявлено не было, писем о невозможности использования помещения и зоны разгрузки не направлялось, суд приходит к выводу о том, что указанная обязанность ответчиком исполнена.

Исследовав содержание спорного договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из условий договора не следует наличие у ответчика обязанности про проведению в помещении текущего ремонта и несения расходов на его содержание, равно как и в зоне разгрузки.

Таким образом, действует общее правило, установленное в ст. 616 ГК РФ, о том, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Между тем, обязанность по ремонту зоны разгрузки, равно как и по приведению её в соответствие строительным нормам и правилам, лежит на

арендаторе в силу ст. 616 ГК РФ, поскольку зона разгрузки не относится к окнам, кровле и несущим конструкциям помещения, а указанные дефекты (отсутствие пандуса и навеса) не относится к капитальному ремонту.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, в соответствии с п. 2.4.2 договора арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, из чего следует, что арендатор в праве проводить, в том числе, текущий ремонт погрузочного покрытия, а именно такой текущий ремонт требуется зоне разгрузки.

Ссылка истца на то, что вместо антипылевых полов имеется плитка с многочисленными повреждениями, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не является предметом спора, при этом исходя из буквального толкования условий договора (пункты 2.1.2, 2.1.7, 2.1.10, 2.1.11, приложения № 3) следует, что ответчик как арендодатель принял на себя обязанность по ремонту полов своими силами и за свой счет на протяжении 5-ти лет с момента заключения договора (до декабря 2023 года), в то время как спорные отношения возникли в 2024 году.

Фактически истец просит привести зону разгрузки в состояние, в котором она существовала на момент передачи помещения в аренду, что является обязанностью арендатора в силу ст. 616 и ст. 622 ГК РФ, и переложить обязанность по восстановлению зоны разгрузки на арендодателя, повреждения которой образовались в ходе эксплуатации помещения арендатором, что приведет к неосновательному обогащению истца за счет ответчика. Истец, эксплуатировавший зону разгрузки на протяжении более пяти лет и очевидно по вине которого она находится в текущем состоянии, не может быть освобожден в данном случае от своих обязательств путем их переложения на арендодателя, поскольку указанное не соответствовало бы требованиям справедливости и добросовестности осуществления гражданских прав.

Иных доводы, приведенные в жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения, не имеют правового значения с учетом установленных по делу обстоятельств и выводов, изложенных в мотивировочной части настоящего постановления.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в

деле доказательства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2025 года по делу № А60-60841/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Н. Маркеева

Судьи Д.И. Крымджанова В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 03.05.2024 7:48:01

Кому выдана КРЫМДЖАНОВА ДИЛЯРА ИКМЕТОВНА