АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

26 октября 2023 г.

Дело № А84-8027/2023

Решение принято путем подписания резолютивной части решения 10.10.2023

Мотивированное решение составлено 26.10.2023.

Арбитражный суда города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, истец; ОГРН <***>, ИНН <***>; г. Севастополь) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик; ОГРНИП <***>, ИНН <***>; г. Севастополь) о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском (в редакции уточнений от 10.08.2023 и от 14.09.2023) к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.02.2001 (зарегистрирован 25.04.2021 под № 31) в размере 9 749,85 рублей, из которых: 2 987,76 рублей – арендная плата за период с 27.04.2021 по 30.06.2023; 3 738,43 рублей – пени, начисленные по состоянию на 06.07.2023 на задолженность по арендной плате за период с 27.04.2021 по 30.06.2023; 3 023,66 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по состоянию на 06.07.2023 на задолженность по арендной плате за период с 27.04.2021 по 30.06.2023.

Определением от 17.08.2023 исковое заявление Департамента принято к производству суда с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 13.02.2001 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды земельного участка (зарегистрирован 25.04.2001 под № 31) (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает на обусловленный договором срок во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 0,6421 га, расположенный в <...>, для строительства и обслуживания Центра отдыха и досуга с объектами социально-культурного назначения, состоящий из четырех частей, в том числе площадью 0,1516 га для объектов соцкультбыта (участок №2).

В силу подпункта «г» пункта 4.2.2 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 3 данного Договора.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата за землю вносится арендатором ежемесячно до 15 числа, следующего за отчетным.

Договор заключен сроком на 25 лет с момента государственной регистрации данного договора (пункт 2.2 Договора).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка №2, являющегося предметом Договора, 14.01.2015 осуществлен государственный кадастровый учет под номером 91:02:001003:554, с внесением следующих сведений об основных характеристиках данного объекта недвижимости: адрес (местоположение) – <...> земельный участок 32в; площадь – 1 357 кв.м; вид разрешенного использования – «социальное обслуживание (код 3.2), бытовое обслуживание (код 3.3), культурное развитие (код 3.6), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), развлечения (код 4.8)»; кадастровая стоимость – 16 150 262,80 рублей (дата определения – 01.01.2022).

Также, материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:554 находится нежилое здание – центр отдыха и досуга с объектами соцкультбыта общей площадью 1 806,20 кв.м, кадастровый номер 91:02:001003:1248, в состав которого входит принадлежащее ИП ФИО1 на праве собственности с 27.04.2021 помещение №XXVI-1 площадью 79,3 кв.м, кадастровый номер 91:02:001003:1968.

Как указывает истец, ИП ФИО1, к которому перешли права и обязанности арендатора по Договору, несвоевременно и не в полном объеме исполнял свою обязанность по уплате арендной платы в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему нежилых помещений, в связи с чем, по состоянию на 06.06.2023 у него образовалась задолженность по арендной плате и штрафным санкциям в общей сумме 55 086,43 рублей, из которых: 45 848,41 рублей – арендная плата за период с 27.04.2021 по 30.04.2023; 6 336,62 рублей – пени, начисленные по состоянию на 31.05.2023; 2 901,40 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по состоянию на 31.05.2023.

В связи с чем, Департамент направил в адрес предпринимателя требование от 06.06.2023 №П/ЗУ-002026 о погашении существующей задолженности по арендной плате, а также об уплате начисленных процентов и пеней.

Обстоятельства оставления ответчиком указанного требования без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с рассматриваемым иском в суд.

Согласно статье 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, а потому, в силу возложенных на него полномочий, он является надлежащим истцом по делу.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как ранее установлено судом, на арендованном по Договору земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:554 расположено нежилое здание – центр отдыха и досуга с объектами соцкультбыта общей площадью 1 806,20 кв.м, кадастровый номер 91:02:001003:1248, в состав которого входит принадлежащее ИП ФИО1 на праве собственности с 27.04.2021 помещение №XXVI-1 площадью 79,3 кв.м, кадастровый номер 91:02:001003:1968.

Таким образом, с 27.04.2021 ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендованном по Договору земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:554, а поэтому, с учетом приведенных выше требований законодательства и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд признает, что в спорный период права и обязанности арендатора по Договору, в том числе обязанность своевременно и в полном объеме выплачивать истцу установленную Договором арендную плату за пользование земельным участком в размере, пропорциональном площади принадлежащего предпринимателю нежилого помещения (4,39% = 79,3 кв.м / 1806,2 кв.м), перешли к ИП ФИО1

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя.

Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок №219).

Приложением к Порядку №219 установлены ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя.

Исходя из пункта 3.1 Порядка №219, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

16.07.2009 Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы).

К Основным принципам, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Например, согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (принцип запрета необоснованных предпочтений).

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 содержится вывод о том, что публичные образования при сдаче в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, от 17.12.2013 N 9707/13 по делу N А73-16475/2012, от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012).

В связи с чем, с 01.01.2019 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости, а с 19.04.2019 - с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП ставки арендной платы.

Согласно представленному истцом расчету общая сумма арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате по Договору за период с 27.04.2021 по 30.06.2023, составляет 54 811,69 рублей.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком представлены в материалы дела доказательства перечисления в пользу Департамента по состоянию на август 2023 года арендной платы в общей сумме 54 811,49 рублей, что также подтверждается пояснениями истца от 13.09.2023.

В связи с чем, требование Департамента о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 27.04.2021 по 30.06.2023 в сумме 54 811,49 рублей не подлежит удовлетворению.

В связи с несвоевременной уплатой ответчиком арендных платежей Департаментом за период с 16.05.2021 по 06.07.2023 были начислены пени в размере 6 648,96 рублей и проценты в размере 3 027,34 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 3.3 Договора стороны согласовали, что за несвоевременную плату взимается пеня в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом, в силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ, в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, поскольку Департаментом за нарушение сроков внесения ответчиком арендной платы на основании пункта 3.3 Договора были начислены пени и условиями Договора не предусмотрено право арендодателя требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, суд пришел к выводу о неправомерности начисления истцом заявленных к взысканию процентов в сумме 3 023,66 рублей, а поэтому исковые требования Департамента в данной части не подлежат удовлетворению.

При этом, судом установлено, что по квитанциям от 13.06.2023 №№ 305, 307 предприниматель добровольно уплатил неустойку по Договору в общей сумме 9 238,02 рублей. В связи с чем, правовых оснований для взыскания судом с ответчика пеней в размере 6 648,96 рублей не имеется, а поэтому исковые требования Департамента в данной части также не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.02.2001 (зарегистрирован 25.04.2001 под №31).

Настоящее решение подлежит немедленному исполнению и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае составления судом мотивированного решения такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, вправе подать заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда в течение пяти дней со дня размещения резолютивной части решения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

Судья

А.М. Архипенко