Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

28 июля 2025 года Дело № А56-33899/2025

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Титовой Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БРЯНСКАЯ НЕФТЯНАЯ КОМПАНИЯ" (адрес: Россия 241050, Брянск, Брянская область, ул. Дуки, д. 65);

ответчик: АО "СЕРВИС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (адрес: Россия 197348, Санкт-Петербург, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПР. БОГАТЫРСКИЙ, Д. 2, ЛИТ. А, КАБ. 2.34);

об устранении препятствий в пользовании придомовой территорией дома

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 22.07.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Брянская нефтяная компания» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сервис-Недвижимость» (далее - ответчик) об обязании устранить препятствия в пользовании ООО «Брянская нефтяная компания» придомовой территорией (земельным участком) многоквартирного дома № 6, корпуса 1, строения 1, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, путем оформления пропуска на постоянной основе и предъявления его сотруднику охраны ЖК «Доминанта» для беспрепятственного въезда грузового автотранспорта грузоподъемностью до 1,5 тонн, на закрытую придомовую территорию к запасному входу нежилого помещения № 34-Н принадлежащего ООО «Брянская нефтяная компания», для осуществления погрузочно/разгрузочных работ не более 2-х раз в месяц продолжительностью не более 120 минут.

В настоящем судебном заседании истец поддержал предъявленные требования, ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита являются основными началами гражданского законодательства.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из содержания указанных правовых норм следует, что для удовлетворения негаторного иска необходима совокупность следующих условий: наличие у истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права истца, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны иметь реальный характер (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно Договора купли-продажи № 30-В-ПД-Б от 22 июня 2023 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 10 июля 2023 за номером 78:07:0321201:2555-78/011/2023-3 ООО«Брянская нефтяная компания» является собственником нежилого помещения общей площадь: о 165,10 кв. м., расположенного на 1-м этаже МКД по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1, пом. 24 Н, кадастровый номер 78:07:0321201:2555, которое предназначено для размещения и демонстрации художественных экспозиций.

01.11.2022 г. Решением общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1, оформленным Протоколом № 1 была выбрана управляющая компания - АО «Сервис-Недвижимость» (далее - УК) (ОГРН <***>, ИНН <***>).

На основании данного решения было установлено ограничение на пользование общим земельным участком в пределах придомовой территории и за её пределами путем возведения на въезде и выезде с этих территорий шлагбаума с дистанционным управлением и автоматических ворот с будкой охраны, а также утвержден «Режим въезда и парковки автомобильного транспорта на придомовой территории» (вопрос № 13 Протокола), именно:

-п. 1: запрещен въезд на придомовую территорию автотранспорта через ворота, за исключением специального автотранспорта (полиция, МЧС, скорая помощь, аварийные службы), которые заезжают через диспетчера без ограничений и собственников помещений, имеющих 1,2,3 группу нетрудоспособности и управляющих транспортным средством;

-п.3: разрешается въезд автотранспортных средств за периметр придомовой территории жилого комплекса только по предварительной заявке от собственника квартиры/помещения в управляющую организацию, при этом погрузка/разгрузка грузов и его передвижение по придомовой территории осуществляется с помощью специальных тележек;

-п.5: разрешается стоянка автотранспорта на время не более 60 минут ка территории жилого комплекса (на проезде) вне периметра придомовой территории в случае проведения работ по погрузке/выгрузке.

В порядке досудебного урегулирования истец обратился с претензией к ответчику о нечинении препятствий в пользовании придомовой территорией, поскольку истцу требуется периодически осуществлять транспортировку габаритного груза путем въезда грузового автотранспорта грузоподъемностью до 1,5 тонн, на закрытую придомовую территорию к запасному входу нежилого помещения, принадлежащего истцу, для разгрузки скульптур и художественных изделий (картин) нестандартных форм и размеров, которые невозможно занести через лифт паркинга дома и перемещать с помощью тележек.

В судебном заседании истец подтвердил, что ответчик чинит препятствия в доступе автотранспорта истца на придомовую территорию.

Представитель ответчика данные обстоятельства в судебном заседании не отрицал.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного объекта, расположенные на указанном земельном участке, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и распоряжаются. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Пунктом 7 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу положений подпунктов 3, 4 части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственнике в помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения доступности пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрыть х для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от дата N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (часть 7 статья 16 указанного закона).

В материалах дела отсутствуют сведения из ЕГРН о каких-либо зарегистрированных правах на земельный участок, на котором расположена придомовая территория. Таким образом, до настоящего времени права на земельный участок не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещен-выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения, препятствия или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Факт препятствия истцу во въезде на огороженную придомовую территорию подтверждается объяснениями сторон, протоколом № 1 от 01.11.2022 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1.

Доводы ответчика о том, что решение общего собрания собственников послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование придомовой территорией, находящейся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит нормам материального права.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Однако, как следует из положений Жилищного Кодекса РФ (статьи 44), общее собрание собственников не наделено полномочиями по ограничению собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома на пользование общим имуществом собственников.

Решение общего собрания собственников не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для ООО «Брянская нефтяная компания» гражданско-правовые последствия в виде ограничения его права на использование придомовой территории многоквартирного дома, как собственника помещения в данном доме.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Брянская нефтяная компания» подлежат удовлетворению, с отнесением расходов истца по оплате государственной пошлины на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать акционерное общество «Сервис-Недвижимость» (ИНН <***>) устранить препятствия в пользовании ООО «Брянская нефтяная компания» (ИНН <***>) придомовой территорией (земельным участком) многоквартирного дома № 6, корпуса 1, строения 1, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, путем оформления пропуска на постоянной основе и предъявления его сотруднику охраны ЖК «Доминанта» для беспрепятственного въезда грузового автотранспорта грузоподъемностью до 1,5 тонн, на закрытую придомовую территорию к запасному входу нежилого помещения № 34-Н принадлежащего ООО «Брянская нефтяная компания», для осуществления погрузочно/разгрузочных работ не более 2-х раз в месяц продолжительностью не более 120 минут.

Взыскать с акционерного общества «Сервис-Недвижимость» (ИНН <***>) в пользу ООО «Брянская нефтяная компания» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.