АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
25 декабря 2023 года № Ф03-5443/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2023 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО «Полюс и К»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 27.07.2021
от АО «Главное управление обустройства войск»: представитель не явился
рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Главное управление обустройства войск»
на решение от 01.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023
по делу № А51-21845/2021 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Полюс и К»
к акционерному обществу «Главное управление обустройства войск»
о признании недействительным уведомления о повышении арендной платы по договору
Общество с ограниченной ответственностью «Полюс и К» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 660111, <...>; далее – ООО «Полюс и К») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к акционерному обществу «Главное управление обустройства войск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 119021, <...>; далее – АО «ГУОВ») о признании незаконным и недействительным уведомления от 12.07.2021 о повышении арендной платы по договору от 24.01.2018 № 2018/2-347, об обязании исполнения договора аренды недвижимого имущества от 24.01.2018 № 2018/2-347 на первоначально согласованных условиях в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2021 № 3.
Решением суда от 01.06.2023, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 без изменения, требования ООО «Полюс и К» удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе АО «ГУОВ» выражает несогласие с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что предусмотренных законом оснований для признания спорного уведомления недействительным в рассматриваемом случае не имеется, а положенное в основу выводов суда экспертное заключение от 28.02.2023 является недопустимым доказательством. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
ООО «Полюс и К» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором отклонены все вышеприведенные доводы, указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Представитель ООО «Полюс и К» в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции (статья 153.2 АПК РФ), поддержал позицию, изложенную в отзыве, и просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
АО «ГУОВ» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет. При этом представитель ответчика, несмотря на удовлетворенное ходатайство и обеспеченную судом округа техническую возможность, к судебному заседанию в назначенное время не подключился по неизвестной причине, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом поступившего отзыва на нее и пояснений представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены или изменения.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между АО «ГУОВ» (арендодатель) и ООО «Полюс и К» (арендатор) на срок 11 месяцев был заключен договор аренды от 24.01.2018 № 2018/2-347 в отношении следующего недвижимого имущества:
- часть земельного участка площадью 943 кв.м и 32 кв.м, площадью 975 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0400388:17, адрес (местонахождения) объекта: г. Красноярск, Советский район, Северно-Восточный промузел, обозначенные на плане объекта аренды (приложение № 4 к договору);
- помещение № 14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-м этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): <...>, обозначенное на плане объекта аренды (приложение № 4 к договору).
Земельный участок предоставлен арендатору для использования под склад ГСМ. Помещение предоставлено арендатору для использования под офис.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.
Постоянная составляющая арендной платы на момент заключения договора составляла в месяц – 43 994 руб. 70 коп., включая НДС 18% – 6 711 руб. 06 коп. (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 4.12 договора размер арендной платы, указанный в пункте 4.2 настоящего договора, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору соответствующего письменного уведомления.
Дополнительным соглашением от 01.04.2018 № 1 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым площадь передаваемого в аренду земельного участка составила 943,0 кв.м, 32,0 кв.м, 84.0 кв.м, общая площадь – 1 059,0 кв.м (общая площадь участка, в пределах которого располагается объект аренды – 46 600 кв.м).
Дополнительным соглашением от 19.12.2018 № 2 стороны внесли изменения в пункт 4.2 договора, который изложен в следующей редакции: «Постоянная составляющая арендной платы составляет в месяц – 48 528 руб. 89 коп., включая НДС 20% – 8 088 руб. 15 коп.».
Дополнительным соглашением от 24.01.2021 № 3 также изменен размер арендуемых площадей и, соответственно, размер арендной платы. Площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 943,0 кв.м, 32,0 кв.м, 84,0 кв. м, 94*5,25 кв.м, общая площадь 2 004,25 кв.м (общая площадь земельного участка, в пределах которого располагается объект аренды – 46 600 кв. м); пункт 4.2 изложен в следующей редакции: «Постоянная составляющая арендной платы за составляет: в месяц – 89 695 руб. 00 коп., включая НДС 20% – 14 949 руб. 17 коп.».
Далее арендодатель уведомил 12.07.2021 арендатора об одностороннем увеличении с 01.08.2021 ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемых частей земельного участка по договору на 84,95 руб. в месяц и внесении следующих изменений в пункт 4.2 договора: «Постоянная составляющая арендной платы за объект аренды составляет в месяц – 259 955 руб. 57 коп., включая НДС 20% – 43 325 руб. 93 коп.».
В своем ответе от 23.07.2021 на данное уведомление арендатор просил не изменять согласованную сторонами ставку арендной платы.
В уведомлении от 10.08.2021 арендодатель настаивал на одностороннем изменении договора в виде повышения арендной платы в размере 259 955 руб. 57 коп.
Уведомлением от 09.11.2021 исх.№-3029/СП арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке.
Ссылаясь на незаконность уведомления от 12.07.2021 о повышении арендной платы, истец обратился арбитражный суд с рассматриваемым иском, удовлетворяя который суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ № 54).
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В рассматриваемом случае условиями спорного договора (пункт 4.12) предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение договора в части установления размера арендной платы.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.
Суд первой инстанции в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно обоснованного размера арендной платы, находящегося в пользование у ответчика имущества, в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по вопросу установления величины среднерыночной арендной платы за квадратный метр в месяц по состоянию на 12.07.2021. Проведение экспертизы поручено эксперту АО финансово-правовая группа «Арком» – ФИО2
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 28.02.2023, по состоянию на 12.07.2021 величина среднерыночной арендной платы в месяц (включая НДС) за право пользования спорным недвижимым имуществом составила в общем размере 85 012 руб.
Установленный экспертом размер арендной платы в целом соотносится с условиями спорного договора в редакции дополнительного соглашения № 3, которым арендная плата установлена в размере 89 695 руб. 00 коп.
Исследовав и оценив в соответствии со статьями 71, 86 АПК РФ заключение эксперта ФИО2 наряду с другими доказательствами по делу, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данное заключение, вопреки доводам кассационной жалобы, соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.
Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертизы ответчиком заявлено не было. Иных доказательств, опровергающих установленный экспертом размер рыночной стоимости права пользования (аренды) спорными объектами недвижимого имущества, ответчиком не представлено.
Руководствуясь выводами названного выше заключения, суды, установив, что АО «ГУОВ» посредством направления истцу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору от 24.01.2018 № 2018/2-347 в размерах, превышающих рыночную стоимость, руководствуясь пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума ВС РФ № 54, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направления истцу спорного уведомления, недействительной.
Судами при разрешении настоящего спора правильно применены вышеперечисленные нормы права к установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Доводы заявителя жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании и понимании подлежащих применению норм материального права по отношению к сложившейся ситуации по делу, в связи с чем отклоняются судом округа как несостоятельные.
Само по себе несогласие заявителя с результатами оценки судами доказательств и установленными на их основе фактическими обстоятельствами не является достаточным основанием для отмены судебных актов, поскольку их переоценка на стадии кассационного производства недопустима в силу норм статей 284, 286 АПК РФ.
Критикуя в кассационной жалобе заключение судебной экспертизы, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств и их оценке, и, по сути, приводит доводы, направленные исключительно на переоценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа с учетом разъяснений пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».
Указание заявителя жалобы на отсутствие нарушений с его стороны требований закона при одностороннем увеличении с 01.08.2021 арендной платы противоречат положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ, по смыслу которого согласованный сторонами размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года.
Однако, в данном случае ответчиком указанное правило не соблюдено с учетом изменения арендной платы путем подписания дополнительного соглашения от 01.03.2021 № 3.
Ссылки заявителя жалобы на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права также отклоняются судом округа как несостоятельные и опровергающиеся материалами дела.
Иных доводов и аргументов, которые имеют существенное значение и не были предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 01.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по делу № А51-21845/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова