Решение по делу № А32-51214/2023 от 13.10.2025 | АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-51214/2023 13 октября 2025 года

Резолютивная часть решения от 30 апреля 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 октября 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шарифуллиной К.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Специализированный застройщик ФИО3», г. Сочи (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды, при участии: от истца: ФИО1 – доверенность; от ответчика: ФИО2 – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края

к ООО «Специализированный застройщик ФИО3» (далее – ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды от 24.09.2021 г. № 4900011300

за период с 01.04.2023 г. по 26.06.2023 г. в размере 392 870 руб. 52 коп., пени за период с 11.11.2021 г. по 24.07.2023 г. в размере 643 463 руб. 18 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2024 г., в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2024 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец требования поддержал.

Ответчик представил дополнения, считает подлежащей применению ставку 0,7%. Пояснил, что на земельном участке зарегистрирован только объект незаверенного строительства. Объекты расположенные ранее на земельном участке снесены

и сняты с государственной регистрации.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-30 час.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

При новом рассмотрении суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - арендодатель) и ООО

«Специализированный застройщик ФИО3» (далее - арендатор) на основании постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.08.2021 г. № 1852 заключен договор от 24.09.2021 г. № 4900011300 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 площадью 6 282 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, с видом разрешенного использования - «гостиничное обслуживание».

Срок действия договора до 29.12.2066 г. обременение на земельный участок арендой

в пользу общества зарегистрировано в ЕГРН (запись регистрации от 03.11.2021 г. 23:49:0402009:3533-23/238/2021-2).

Как видно из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в границах арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 располагались объекты недвижимости нежилого назначения с кадастровыми номерами: 23:49:0402009:2330, 23:49:0402009:2334, 23:49:0402009:2332, 23:49:0402009:2340, 23:49:0402009:2328, 23:49:0402009:2344, принадлежащие на праве собственности обществу (записи о регистрации права от 16.07.2003 г.).

Согласно постановлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.03.2022 г. № 723 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, з/у 280А/2,

площадью 6282 кв. м изменен на - «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

к договору аренды от 24.09.2021 г. № 4900011300 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533,

а также изменении размера годовой арендной платы по договору аренды. Исчисление арендной платы по дополнительному соглашению от 24.03.2023 г. установлено

с 23.03.2022 г.

В соответствии с пунктом 13 постановления администрации города Сочи

от 18.07.2016 г. № 1699 «O порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования

город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» арендная плата изменяется

в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением площади земельного участка, изменением вида разрешенного использования земельного участка, переводом земельного участка из одной категории в другую и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с вышеуказанным постановлением Федеральным законом

от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» муниципальным контрактом независимыми оценщиками произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533.

На основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 22.03.2023 г. № 03-03-79/23, установлен размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 в размере 3 767 409,63 руб. в год.

Согласно п. 3.3. договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене.

Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Согласно п. 4.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право вносить в одностороннем порядке с уведомлением арендатора изменения и дополнения в договор в случае внесения

таковых в Законодательство Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

Согласно п. 5.2.2. договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 5.2.4 договора аренды, арендатор обязан в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменении порядка расчета годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации, переоценки или получения письменного уведомления, обратиться к арендодателю за перерасчетом размера годовой арендной платы и подписанием приложения.

Согласно п. 6.1. договора аренды, за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором.

Согласно п. 6.2. договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п. 3.3. договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

ООО «Специализированный застройщик ФИО3» (арендатор) допустило задолженность по арендной плате за период с 01.04.2023 г. по 26.06.2023 г.

в размере 392 870,52 руб. и пени в размере 643 463,18 руб.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в рамках досудебного урегулирования спора в адрес арендатора направлялась претензия от 24.07.2023 г.

№ 11160/02.01-44 о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю и пени в недельный срок.

Однако, допущенное нарушение условий договора в виде несвоевременного внесения арендных платежей не устранено.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить

кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,

в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы

по договору, установленных в п. 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 24.09.2021 г. № 4900011300 и расчет задолженности за период с 01.04.2023 г. по 26.06.2023 г., размер которой составил 392 870 руб. 52 коп.

Расчет истца выполнен в соответствии с отчетами об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок от 22.03.2023 г. № 03-03-79/23

и от 29.08.2023 г. № 03-08-89/23 на основании постановления администрации г. Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов».

При первоначальном рассмотрении настоящего спора Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу о том, что расчет размера арендной платы истец произвел неправильно. В данном случае арендная плата подлежит определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. При этом общество внесло арендную плату за 2 квартал 2023 года. Суд указал, что на момент обращения администрации за судебной защитой (21.09.2023 г.) у общества отсутствовали задолженность по арендной плате по договору за спорный период, а также просрочка по внесению платежей. Названные обстоятельства повлекли отказ в удовлетворении искового заявления.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2024 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суды не приняли во внимание распространение принципа № 7 лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. Учитывая дополнительное соглашение к договору аренды, изменившее вид разрешенного использования, а также выданное разрешение на строительство, исходя из оснований предоставления участка ответчику (в целях строительства), при разрешении иска администрации подлежал обсуждению вопрос о том, что до момента реализации цели аренды нахождение участка в границах курорта не являлось единственным препятствием для предоставления участка в собственность.

Также суд кассационной инстанции отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие заключить, что принадлежащие обществу объекты относятся к объектам образования, зданиям, строениям и сооружениям школ-интернатов.

Судебные инстанции не обосновали выбор применимой ставки земельного налога, оставив без исследования вопрос о назначении принадлежащих арендатору объектов недвижимости на участке.

При выполнении указаний суда кассационной инстанции, уставлено, что в связи с изменением назначения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 и выдачей обществу разрешения от 22.01.2024 г. № 23-49-8530-2024 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 детского образовательного учреждения на 175 мест по ул. Ленина в г. Сочи расположенные на нем объекты недвижимости нежилого назначения снесены ответчиком (после получения разрешения на строительство от 22.01.2024 г. № 23-49-8530-2024).

Из актуальных выписок из ЕГРН следует, что объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402009:2330, 23:49:0402009:2334, 23:49:0402009:2332, 23:49:0402009:2340, 23:49:0402009:2328, 23:49:0402009:2344 сняты с кадастрового учета в марте 2024 года.

Кроме того, суду представлена выписка из ЕГРН от 30.04.2025 г. на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 подтверждающая внесение в ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0402009:3909 с проектируемым назначением - нежилое, площадью 4265,5 кв.м,

в отношении объекта в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «СЗ ФИО3» (запись регистрации № 23:49:0402009:3909-23/235/2025-1 от 30.04.2025 г.).

В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Постановлением администрации города Сочи от 29.12.2017 г. № 2341

«О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Детский пансионат «ФИО3» в аренду земельного участка, расположенного по улице Ленина в Адлерском районе города Сочи» обществу с ограниченной ответственностью «Детский пансионат «ФИО3» (основной государственный регистрационный номер <***>) предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 50086 кв.м.

с кадастровым номером 23:49:0402209:2941, расположенный в Адлерском районе города Сочи, с видом разрешенного использования «санаторная деятельность», на основании которого заключен и зарегистрирован договор арены от 29.12.2017 г. № 4900010601

сроком по 29.12.2066 г., о чем в едином государственном реестре недвижимости 13.02.2018 г. сделана запись регистрации.

Постановлением администрации города Сочи от 25.08.2020 г. № 1410 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402209:2941, расположено относительно почтового адреса ориентира: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, ул. Ленина» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402209:2941 изменен с

«санаторная деятельность» на «гостиничное обслуживание».

Постановлением администрации муниципального городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 27.04.2021 г. № 723» Об утверждении документации по планировке территории) в районе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402209:2941

в районе улицы Ленина Адлерского района города Сочи утверждена документация по планировке территории (проект межевания территории) в районе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402209:2941 в районе улицы Ленина Адлерского района, города Сочи, на основании которого образован земельный участок площадью 6282 кв.м.

с кадастровым номером 23:49:0402009:3533.

Право собственности на земельный участок площадь 6282 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402009:3533, расположенный по адресу: Краснодарский край, Адлерский район ул. Ленина, с видом разрешенного использования «гостиничное обсаживание», зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2021 г. сделана запись регистрации № 23:49:0402009:3533-23/238/2021-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26.07.2021 г. № 99/2021 № 407314774.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Сочи от 26.08.2021 г. № 1852

о предоставлении ООО «Специализированный застройщик ФИО3» в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 между муниципальным

образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

и ООО «Специализированный застройщик ФИО3» заключен договор от 24.09.2021 г. № 4900011300 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды

с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 площадью 6 282 кв. м, с видом разрешенного использования - «гостиничное обслуживание» на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из Постановления № 1852 в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 расположены:

Душ площадью 14 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402009:2326

принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Склад площадью 47,7 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402009:2327 принадлежавший на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Туалет площадью 14.1 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402009:2328, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Нежилое здание 328,2 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402009:2330, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Теплоузел площадью 10,1 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402009:2332, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Нежилое здание площадью 428,2 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402009:2334, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Гидролечебница площадью 67,2 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402009:2340, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Нежилое здание площадью 340,5 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402009:2344, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик ФИО3».

Изначально спорный земельный участок предоставлен истцу в соответствии со статьями 11, 11.8 ЗК РФ, а также подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, постановлением администрации города Сочи от 25.12.2020 года № 2294 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов».

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах

(п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5

статьи 46 настоящего Кодекса.

площадью 6282 кв. м изменен на - «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

В части изменения вида разрешенного использования судом установлено следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником.

Как ранее было указано постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.03.2022 г. № 723

вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533, изменен на - «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

На основании вышеуказанного постановления департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края сторонами договора аренды 24.09.2021 г. № 4900011300 подписано соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533, а также изменении размера годовой арендной платы по договору аренды. Исчисление арендной платы по дополнительному соглашению

от 24.03.2023 г. установлено с 23.03.2022 г.

В связи с изменением назначения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:3533 расположенные на нем объекты недвижимости нежилого назначения с кадастровыми номерами (23:49:0402009:2330, 23:49:0402009:2334, 23:49:0402009:2332, 23:49:0402009:2340, 23:49:0402009:2328, 23:49:0402009:2344) снесены.

Впоследствии на спорном земельном участке возведен и зарегистрирован в ЕГРН объект незавершенного строительства детское образовательное учреждение на 175 мест с кадастровым номером 23:49:0402009:3909.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов, предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Продажа земельных участков для строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства в качестве случаев предоставления участков без проведения аукционов пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрено.

Фактически выделенный и предоставленный в порядке пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду земельный участок с 23:49:0402009:3533 с учетом изменения вида разрешенного использования, сноса объектов и возведение нового объекта, предоставлен обществу не для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, а для строительства.

Вопросы, касающиеся строительства и эксплуатации зданий и сооружений, регулируются как законодательством о градостроительной деятельности, так и нормами, в том числе земельного законодательства.

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Исходный земельный участок предоставлен обществу в аренду в 2017 году без проведения торгов в порядке реализации исключительного права собственника расположенных на этом участке объектов. Приобретая право аренды по такой процедуре, заключая договор аренды 2017 года, общество выразило согласие на использование исходного земельного участка и расположенных на нем объектов в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Общество как арендатор не вправе было требовать от администрации, выступающей арендодателем по этому договору, изменить вид разрешенного использования исходного земельного участка на «дошкольное, начальное и среднее общее образование» не соответствующее находящимся на земельном участке объектам и предполагающее строительство новых. Администрация как представитель публичного собственника этого участка также не вправе была изменять по выбору общества его разрешенное использование, определенное при первоначальном предоставлении для эксплуатации объектов недвижимости. Разрешенное использование исходного земельного участка не допускало строительство.

Утверждение проекта планировки и проекта межевания территории микрорайонов для ее комплексного освоения, указание исходного земельного участка как части элемента планировочной структуры в пределах утвержденных красных линий застройки, предназначенной для размещения объектов образования, не могло служить основанием для выделения земельного участка с иным разрешенным использованием и его предоставления в аренду для строительства без проведения торгов.

Земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка, не отводился в установленном порядке для целей строительства.

Договор аренды 2021 года заключен без проведения торгов в противоречие установленной земельным законодательством публичной конкурентной процедуре. Инициированные обществом раздел исходного земельного участка, образование земельного участка, изменение разрешенного использования последнего и заключения договора аренды 2021 года в целях строительства направлены на обход предусмотренного законом порядка предоставления публичных земель для таких целей.

Постановление администрации, изменяющее вид разрешенного использования от 23.03.2022 г. № 723, заключенный договор аренды 2021 года и дополнительное соглашение от 24.03.2023 г. к договору аренды от 24.09.2021 г. № 4900011300 об изменении вида разрешенного использования земельного участка как элементы одной сделки недействительны (ничтожны).

Критерием применения льготного порядка расчета арендной платы от кадастровой стоимости является заключение договора аренды земельного участка, нахождение на нем объектов недвижимости, для эксплуатации которых сформирован участок.

Учитывая, что договор аренды является ничтожным, возможность применения к расчету арендной платы льготного порядка, отсутствует.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2023 г. по делу № А32-33460/2021. Пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд

одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 г.

№ 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

В результате исполнения сделок, признанных судом недействительными, ответчик фактически пользовался предоставленным ему имуществом.

В данном случае характер отношений сторон договора свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне истца, при этом использование ответчиком спорных земельных участков в отсутствие договорных отношений не освобождает его от обязанности вносить плату за фактическое пользование земельными участками.

При таких обстоятельствах заявленная истцом сумма задолженности в размере

392 870,52 руб. является неосновательным обогащением, в связи, с чем подлежат применению положения главы 60 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 1102 ГК РФ закреплено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте,

где оно происходило.

В рассматриваемом случае фактическое пользование земельными участками ответчиком не оспаривается, просрочка по внесению ответчиком в полном объеме платы за пользование земельными участками подтверждается материалами дела, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства полного погашения задолженности, не оспорены размер и основания возникновения задолженности, следовательно, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.09.2021 г. № 4900011300

за период с период 01.04.2023 г. по 26.06.2023 г. в размере 392 870, 52 руб. заявлено законно и подлежит удовлетворению.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика пеней, рассчитанных

по состоянию на 11.11.2021 г. по 24.07.2023 г. в размере 643 463, 18 руб. суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,

в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Вместе с тем, поскольку договор аренды признан судом недействительными, при этом признание недействительным договора влечет невозможность начисления договорной

неустойки на сумму долга за пользование имуществом, то предусмотренная договором неустойка применению не подлежит.

При этом согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, истец имеет право на обращение в суд за взысканием

с ответчика процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.

Расходы по оплате госпошлины в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат возложению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 37,91 %).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик ФИО3», г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами за период 01.04.2023 г.

по 26.06.2023 г. в размере 392 870, 52 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик ФИО3», г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 856,91 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции

- в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции

или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий