Постановление по делу № 20АП-2975/2025 от 14.10.2025 | 20 арбитражный апелляционный суд

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-4627/2024

20АП-2975/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Капустиной Л.А. и Воронцова И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Балаевой О.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Смоленской области, от администрации – представителя ФИО1 (доверенность от 27.12.2024 № 203), от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представителя ФИО3 (доверенность от 07.06.2024), в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.05.2025 по делу № А62-4627/2024,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилась в арбитражный суд с исковым требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2021 № 761/А по арендной плате за период с 4 квартала 2022 года по 04.04.2024 в размере 1 214 995 руб. 83 коп., пени за период с 4 квартала 2022 года по 1 квартал 2024 в размере 887 086 руб. 64 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено главное управление Смоленской области по культурному наследию.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы сводятся к тому, что администрация города Смоленска не препятствовала ответчику в использовании земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113, в связи с чем возражает против выводов суда области о невозможности использования арендованного земельного участка ответчиком в спорный период.

В суд от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие на основании статей 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Смоленска (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) на основании результатов проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в <...> участок № 2 (протокол № 7 от 23.09.2021), был заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2021 № 761/А, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020119:113, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...> участок № 2, с видом разрешенного использования: для строительства клуба многоцелевого назначения, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 070 кв.м.

Договор аренды заключен на срок с 04.10.2021 по 04.04.2024 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора плата за первый год аренды вносится в течение пяти банковских дней единовременно при заключении данного договора в сумме, определенной по результатам аукциона, с учетом вычета внесенного задатка за участие в аукционе в размере 793 500 руб.

Размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с результатами аукциона и составляет 808 500 руб. (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы по договору на второй и последующие годы устанавливается в соответствии с пунктом 3.1 и вносится арендатором на расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

05.04.2024 ответчику вручена претензия от 05.04.2024 № 19/3303-исх с просьбой получить и подписать акт сдачи-приемки земельного участка от 04.04.2024, договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.04.2024 № 897/н, акт приема-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.04.2024, а также погасить задолженность по договору от 04.10.2021 и пени в двухнедельный срок с момента получения претензии.

Иск мотивирован тем, что по состоянию на 04.04.2024 задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.10.2021 № 761/А за период с 4 квартала 2022г. по 04.04.2024 составляет 1 214 995 руб. 83 коп., пени за период с 4 квартала 2022г. по 1 квартал 2024г. – 887 086 руб. 64 коп.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает, что 04.10.2021 по акту приема-передачи арендатором получен от истца земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020119:113, находящийся по адресу: <...> участок № 2 (участок), с видом разрешенного использования - для строительства клуба многоцелевого назначения.

В целях использования участка по назначению, предусмотренному аукционом на право аренды (от 23.09.2021 № 7) и договором, арендатор приступил к подготовке к строительству клуба. В частности, арендатором заказан эскизный проект здания с необходимыми техническими документами, технические условия для присоединения к электрическим и газораспределительным сетям, инженерно-геологические изыскания и др., в связи с чем понесены значительные финансовые затраты. При том, что подготовка всех необходимых документов была начата арендатором своевременно, главное управление Смоленской области по культурному наследию неоднократно затягивало и нарушало сроки рассмотрения документации.

Для застройки земельного участка необходимо получить градостроительный план земельного участка. В нем содержится информация о земельном участке, в частности, о его границах, границах зон действия публичных сервитутов, видах разрешенного использования, предельных параметрах застройки участка, требованиях к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства (при наличии).

02.12.2021 ИП ФИО2 получил градостроительный план земельного участка № РФ-67-2-02-0-00-2021-7464.

15.12.2021 ответчик обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию с заявлением о предоставлении информации об использовании земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

22.12.2021 главное управление Смоленской области по культурному наследию письмом № 3365/02 сообщило о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 при условии соблюдении изложенных в письме требований.

09.12.2021 ответчик заключил договор № 28 с ООО «Параллель», предметом которого является подготовка проектной документации строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок 2, в составе следующих разделов для получения разрешения на строительство: А) раздел «Генплан»: а) схема планировочной организации земельного участка, благоустройство территории, б) сводный план инженерных сетей, в) пояснительная записка. Б) раздел «Архитектурно-строительная часть», отдельные конструктивные элементы: а) фасады зданий, б) план этажа, в) разрезы, г) паспорт цветового решения фасадов здания, д) пояснительная записка. В) Раздел «проект организации строительства»: а) стройгенплан, б) пояснительная записка.

27.12.2021 ответчик заключил договор № 27/12/21 с ИП ФИО4 на инженерно-геологические изыскания для подготовки проектной документации по объекту: «Проектная документация строительства клуба многоцелевого назначения по адресу: <...> участок 2».

27.12.2021ответчик получил от МБУ «Спецавто» технические условия.

30.12.2021 ответчик получил от СМУП «Горводоканал» технические условия № 316 на водоснабжение, водоотведение проектируемого к строительству клуба многоцелевого назначения по адресу: <...> участок 2.

21.01.2021 ответчиком получено от АО «Газпром газораспределение Смоленск» письмо № 22-2-4/225 о технической возможности газификации здания, планируемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок 2.

Ответчиком в 2022г. подготовлен эскизный проект строительства клуба многоцелевого назначения на спорном земельном участке и получен технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации 27/12/21-27.12.21-ИГИ.

26.04.2022 ответчик обратился к истцу с вопросом о необходимости приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок 2, в соответствии с действующим классификатором и основным видом разрешенного использования земельного участка, в соответствии с градостроительным планом земельного участка на - 5.0 (отдых и рекреация) с видом разрешенного использования для строительства гостиниц с кодом 5.2.1.

27.06.2022 ответчик обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию с заявлением, в котором просил согласовать эскизный проект строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

27.06.2022 главное управление Смоленской области по культурному наследию сообщило ответчику о невозможности согласования эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения.

12.07.2022 ответчиком получено постановление № 2016-адм о предоставлении права использовать без предоставления и установления сервитута, публичного сервитута земельный участок площадью 1 027 кв.м., в границах земельного участка 67:27:0020119:113, находящийся по адресу: <...> участок № 2 (участок).

В ответе от 07.07.2022 № 1775/02 главное управление Смоленской области по культурному наследию сообщило, что согласно положению о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, утвержденному постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972, режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны охраняемого природного ландшафта, устанавливается с учетом запрещения строительства объектов капитального строительства в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, в связи с чем согласовать проект строительства клуба не представляется возможным.

30.08.2022 ответчик обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию с заявлением, в котором просил согласовать эскизный проект строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

15.09.2022 главное управление Смоленской области по культурному наследию сообщило ответчику о невозможности согласования эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения, необходимости его доработки, адаптации внешнего облика.

26.10.2022 ответчик обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию с заявлением о согласовании эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

20.02.2022 главное управление Смоленской области по культурному наследию вновь сообщило о невозможности согласования эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения, необходимости его доработки, адаптации внешнего облика к окружающей исторической застройке.

20.03.2023 ответчик в заявлении просил главное управление Смоленской области по культурному наследию согласовать эскизный проект строительства клуба многоцелевого назначения на спорном земельном участке.

24.03.2023 ответчиком заключен с СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» договор № 24/03-23 АРХ/П на разработку плана проведения спасательных археологических полевых работ.

24.03.2023 ответчиком заключен договор № 24-03/23 с ООО «Архпроект-М», предметом которого является оказание услуг по проведению государственной историко-культурной экспертизы плана проведения спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», IX - XVII вв. (Смоленская область) по проекту строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок № 2 (участок).

24.04.2023 ответчик обратился к истцу с указанием на безосновательное не согласование эскизного проекта и перерасчетом арендной платы с целью уменьшения по причине невозможности использовать земельный участок по назначению.

20.08.2023 главное управление Смоленской области по культурному наследию сообщило ответчику на заявление о согласовании эскизного проекта о невозможности согласования эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения, ввиду недостаточности информативности, что не позволяет наиболее полно представить внешние характеристики объекта строительства.

17.09.2023 ответчик заключил договор с ООО «Проектно-инжиниринговая - компания Архиндустрия» на выполнение проектных работ № 27 по разработке эскизного проекта многоцелевого назначения по адресу: <...> участок № 2 (участок)

26.09.2023 ИП ФИО2 получил градостроительный план земельного участка № РФ-67-2-02-0-00-2023-8115.

В 2023г. ответчик получил план проведения спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», IX -XVII вв. (Смоленская область) по проекту строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок № 2.

03.10.2023 ответчик вновь обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию с заявлением о согласовании эскизного проекта строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113, предоставив 2 варианта эскизного проекта.

30.11.2023 главное управление Смоленской области по культурному наследию предложило ответчику на заявление о согласовании эскизного проекта направить представленные эскизные проекты в Смоленское региональное отделение Общероссийской творческой профессиональной общественной организации «Союз архитекторов России».

19.02.2023 ответчик обратился к истцу с письменным требованием выдать разрешение на строительство, обязать согласовать эскизный проект здания с главным управлением Смоленской области по культурному наследию.

В 2024г. ответчик получил проектную документацию строительства клуба многоцелевого назначения по адресу: <...> участок 2.

И 20.03.2024 истцом выдано предпринимателю разрешение на строительство серии 67-27-8-2024.

С учетом выше перечисленных мероприятий, совершенных ответчиком в целях получения разрешения на строительство, фактически первое письмо от главного управления Смоленской области по культурному наследию о невозможности строительства клуба многофункционального значения ответчик получил 27.06.2022 на самое первое обращение о согласовании эскизного проекта от 27.06.2022.

В ходе судебного разбирательства истцом представлено письмо главного управления Смоленской области по культурному наследию от 15.07.2022 о невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

После получения уведомления от главного управления Смоленской области по культурному наследию администрация города Смоленска не осуществила расторжение договора № 761/А аренды земельного участка с ИП ФИО2, не известила арендатора о невозможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре № 761/А аренды земельного участка.

При этом, получить разрешение на строительство в период с 04.10.2021 по 19.03.2024 не представлялось возможным до согласования проекта главным управлением Смоленской области по культурному наследию.

Вместе с тем, 14.10.2020 за исх. № 24/09614 главное управление Смоленской области по культурному наследованию сообщало начальнику управления имущественных, земельных и жилищных отношений администрации города Смоленска о возможности проведения работ по строительству клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

Как выше установлено судом, главным управлением Смоленской области по культурному наследию неоднократно отказывалось ответчику в согласовании проектной документации.

Однако, 20.03.2024 без дополнительных доработок проектной документации ответчику выдано разрешение на строительство № 67-27-8-2024, то есть разрешение на строительство выдано за 14 календарных дней до истечения срока аренды по договору.

В виду несогласовании эскизного проекта, а также невозможности использования арендованного земельного участка ответчик 24.04.2023 обратился к истцу с письмом, в котором просил осуществить перерасчет арендной платы с целью уменьшения по причине невозможности использовать земельный участок, а также заключения дополнительного соглашения с целью увеличения срока его действия. Ответа на обращения ответчиком от истца получено не было.

19.02.2024 ответчик обратился к истцу с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания, обязании согласовать проект здания с главным управлением Смоленской области по культурному наследию. Ответа на обращения ответчиком от истца получено не было.

Согласно условиям договора № 761/А аренды земельного участка арендатор не имел возможности в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Возражения истца сводились к тому, что перед тем, как заключить договор, администрацией города Смоленска 14.10.2020 был сделан запрос в главное управление Смоленской области по культурному наследию о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 для строительства клуба многоцелевого назначения и в письме от 15.10.2020 от третьего лица получен положительный ответ при условии соблюдения требований, установленных статьями 36 и 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), при проведении земельных, строительных, хозяйственных и иных работ в границах указанного земельного участка.

15.12.2021 ответчик обратился к начальнику главного управления Смоленской области по культурному наследию о предоставлении информации об использовании земельного участка с кадастровым номером 67: 27:0020119:113, а 22.12.2021 и также получил ответ о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 67: 27:0020119:113 при условии соблюдения изложенных в письме требований.

Вместе с тем, 07.07.2022 главное управление Смоленской области по культурному наследию повторно отказало в согласовании проекта в связи с невозможностью строительства на данном земельном участке.

14.07.2022 в администрацию города Смоленска поступило письмо из главного управления Смоленской области по культурному наследию в дополнение к письму от 15.10.2020 о том, что использовать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020119:113 для строительства клуба многоцелевого назначения в настоящее время не представляется возможным. В связи с чем, проводилось совещание администрации города Смоленск и главного управления Смоленской области по культурному наследию, в ходе которого было установлено, что использование земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 для строительства клуба многоцелевого назначения возможно, в связи с чем администрация не направляла ответчику писем о расторжении договора или о невозможности строительства на данном земельном участке.

20.03.2024 ответчик получил разрешение на строительство и 02.04.2024 обратился с заявлением о заключении нового договора аренды без проведения торгов для завершения строительства (новый договор заключен 05.04.2024 № 897/н).

Третье лицо в обоснование своей правовой позиции по спору указывало, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020119:113 (Российская Федерация, Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...> уч. 2) (вид разрешенного использования в настоящее время - отдых (рекреация) расположен в соответствии с:

1) историко-архитектурным опорным планом г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.96 № 171) - на территории распространения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения «Культурный слой города», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

2) проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.82 № 528) - в границах зоны охраняемого природного ландшафта.

В соответствии со статьей 34 Закона № 73-ФЗ зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков запрещающий или ограничивавший хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия,

В 2023 году разработан «План проведения спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения – «Культурный слой города», IX - XVII вв. (Смоленская область) (кадастровый номер земельного участка: 67:27:0020119:113, расположенный по адресу: <...> участок № 2» (далее - план), получивший положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Письмом главного управления от 31.07.2023 № 2147/03 указанный план согласован.

Приказом начальника главного управления от 13.03.2024 № 60 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113» изменен разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 «для строительства клуба многоцелевого назначения» на другой вид разрешенного использования – «отдых (рекреация)».

То есть после изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка предпринимателю без дополнительных доработок проектной документации выдано разрешение на строительство.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 309, 310, 328, 405, 406, 450, 606, 611, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснением, изложенным в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, правовой позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, исходил из того, что невозможность использования арендованного земельного участка ответчиком в спорный период возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, что не опровергнуто истцом и третьим лицом, при этом, ответчиком внесена арендная плата за первый год в полном объеме в размере 808 500 руб.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.

Доводы сводятся к тому, что администрация города Смоленска не препятствовала ответчику в использовании земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113, в связи с чем возражает против выводов суда области о невозможности использования арендованного земельного участка ответчиком в спорный период по причине, за которую арендатор не отвечает.

Данные доводы подлежат отклонению, поскольку ответчиком доказано отсутствие юридической возможности в спорный период действия договора оформления проектной документации, согласованной с режимом использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны охраняемого природного ландшафта, устанавливающий с учетом запрещения строительства объектов капитального строительства в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, что исключало возможность использования арендатором указанного земельного участка по его целевому назначению.

Данное обстоятельство подтверждено, в том числе письмом главного управления Смоленской области по культурному наследию от 15.07.2022, направленным в администрацию города Смоленска, о невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113.

Земельный участок по улице Большая Краснофлотская, № 2 (кадастровый номер 67:27:0020119:113), отведенный для строительства клуба многоцелевого назначения, расположен в границах объекта культурного наследия федерального значения – «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область). Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область), принят на государственную охрану.

В 2014 году проведено межевание границ территории объекта культурного наследия федерального значения – «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область). В 2015 году утвержден паспорт объекта культурного наследия федерального значения – «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область).

Приказ Министерства культуры Российской Федерации от 07.10.2015 № 3309-р «О регистрации объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации объект был зарегистрирован в реестре с наименованием: «Культурный слой города культурный слой города», IX-XVII вв. (Смоленская область), регистрационный номер 671540210480006. Адрес объекта Смоленская область город Смоленск левобережье русло реки Днепра, Мало Краснофлотская улица, ФИО5 проспект, Коммунальная улица, ФИО6 улица Третий переулок Горького: правобережье: русло реки Днепр, Раческий мост, ФИО7 улица, Витебское шоссе, устье р. Шклянка.

В 2023 году разработан и утвержден «План проведения спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения – «Культурный слой города», IX - XVII вв. (Смоленская область) (кадастровый номер земельного участка: 67:27:0020119:113, расположенный по адресу: <...> участок № 2».

Планом проведения спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», IX - XVII вв. (Смоленская область) по проекту строительства клуба многоцелевого назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок № 2 (участок), определено, что оптимальным видом спасательно-археологических работ при реализации проекта строительства клуба многоцелевого назначения, расположенного по адресу: <...> участок № 2, являются археологические наблюдения.

Также планом установлены мероприятия, которые необходимо провести ответчику при реализации проекта строительство клуба многоцелевого назначения, расположенного по адресу: <...> участок № 2:

заключить договор с держателем открытого листа на археологические наблюдения на площади пятна застройки здания 265,2 кв.м;

предварительно в составе проекта строительства разработать дополнительный план проведения спасательных археологических полевых работ для строительства инженерных сетей (водопровод, канализация, электроснабжение, газификация);

держатель открытого листа обязан не позднее, чем за пять рабочих дней до начала проведения археологических полевых работ, представить в региональный орган охраны объектов культурного наследия Смоленской области, уведомление в письменной форме о проведении археологических полевых работ с указанием срока и места их проведения, а также копию разрешения (открытого листа).

Проведение спасательных археологических полевых работ на объекте культурного наследия федерального значения «Культурный слой города» IX-XVII вв. (Смоленская область) в рамках проекта строительства многоцелевого клуба на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:113 по адресу: <...> участок № 2, является необходимым условием именно для начала строительства.

Письмо главного управления Смоленской области по культурному наследию № 123/02-01 от 06.07.2023, адресованное директору СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры», является письмом согласованием плана проведения спасательных работ, о чем указано в ответном письме СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» в адрес ФИО2 от 09.08.2023 № 174/02-01.

Препятствием в согласовании проекта строительства клуба многоцелевого назначения явилось неправильное формирование земельного участка на аукцион, а именно: несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 действующему на период его использования по договору аренды земельного участка классификатору и основным видам разрешенного использования земельного участка.

Письмом от 26.04.2022 ответчик информировал истца о необходимости приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 в соответствие с классификатором и основными видами разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования напрямую являлся препятствием при формировании разрешительной документации, так как вид использования земельного участка, указанный при проведении аукциона, не соответствовал классификатору видов разрешенного использования земельного участка, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, то есть до заключения договора аренды земельного участка от 04.10.2021 № 761/А, по которому взыскивается задолженность.

Так, согласно градостроительному плану земельного участка ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 определить границы, в пределах которых разрешается строительство объекта капитального строительство, было не возможно, что указано на листе 2 градостроительного плана земельного участка, подготовленного и утвержденного заместителем главы города Смоленска - начальником управления архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска - главным архитектором. При этом определить границы, в пределах которых разрешается строительство объекта капитального строительства, возможно после изменения вида разрешенного использования земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки города Смоленска.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 арендатор земельного участка связан не только градостроительным регламентом, но и условиями договора аренды с публичным собственником, в связи с чем не вправе самостоятельно определять вид разрешенного использования земельного участка.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, установлено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Приказом начальника главного управления от 13.03.2024 № 60 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113» изменен разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:113 с «для строительства клуба многоцелевого назначения» на другой вид разрешенного использования – «отдых (рекреация)».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Обзора судебной практики № 3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021), арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд области пришел к правильному выводу о том, что невозможность использования ответчиком арендованного земельного участка в спорный период возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, что не опровергнуто истцом и третьим лицом, длительное несогласование проектной документации и неполучение разрешения на строительство связано с несоответствующим видом разрешенного использования земельного участка с целью договора аренды, следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.05.2025 по делу № А62-4627/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Н.В. Егураева

Л.А. Капустина

И.Ю. Воронцов