Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Москва
09 октября 2023 года Дело №А41-32313/23
Резолютивная часть объявлена 09 октября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 09 октября 2023 года
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Искандаровой К.У., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского округа Истра Московской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: <***>) о признании права собственности
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
при участии в судебном заседании - согласно протоколу
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области (далее – ответчик) с требованиями о признании права собственности на здание, назначение – нежилое, наименование – магазин, количество этажей – 2, площадью 261,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6, в соответствии с каталогом координат.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.
Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, изложил свою позицию по иску.
Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещена надлежащим образом.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.10.2023. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке и сроки размещена на официальном сайте в системе https://kad.arbitr.ru/. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 25.12.2003 между Комитетом по управлению имуществом Истринского района (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка площадью 180 кв.м. по адресу: Московская область, Истринский район, пос.Глебовский, Микрорайон, между домами 5 и 6 для использования в целях – строительство магазина (том 1 л.д. 11- 15).
25.11.2004 подписан аналогичный договор аренды земельного участка для строительства магазина (том 1 л.д. 16-18).
В целях осуществления строительства магазина истцом подано заявление в Администрацию Истринского района.
Истцом для строительства была подготовлена проектная документация, согласована с соответствующими службами Истринского района.
Согласно выписке из протокола заседания комиссии по торговле при Администрации Истринского района №4 от 30.04.2004, комиссия не возражает против строительства торгового объекта, утвержден эскизный проект, утвержден рабочий проект, документы направлены для выдачи разрешительной документации (том 1 л.д. 86).
Согласно выписке из протокола заседания комиссии по торговле при Администрации Истринского района №8 от 31.08.2004 утвержден лист согласования, разрешена эксплуатация стационарного торгового объекта – магазина (том 1 л.д. 87).
Указанный объект подключен к централизованным сетям водоснабжения, электроснабжения.
Истец подал заявление о государственной регистрации спорного объекта, однако получен отказ ввиду отсутствия действующего договора аренды земельного участка под указанным зданием.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.
В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство, соблюдения градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.
В соответствии с разъяснениями, содержащими в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее -Постановление № 10/22) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктов 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из чего следует, что отсутствие разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор), следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Обзоре также указано, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Из материалов настоящего дела следует, что земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для строительства спорного объекта – магазина, в соответствии с действовавшими на момент предоставления нормами земельного законодательства. Доказательства обратного администрацией не представлены.
На данном земельном участке истцом был возведен спорный объект недвижимого имущества.
Сведений о том, что Администрацией в адрес ИП ФИО1 требований о прекращении договора аренды, о б обязании возвратить, освободить ранее предоставленный по договору аренды земельный участок, суду на момент рассмотрения дела не представлено.
Напротив, истцом в материалы дела представлены уведомления арендодателя, платежные документы, подтверждающие факт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка, по настоящее время.
Ввиду того, что по окончании срока действия договора арендатор продолжил использовать земельный участок, договор, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на неопределенный срок.
В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, представлено платежное поручение о внесении денежных средств на депозитный счет суда №119 от 07.06.2023 на сумму 100 000 руб., информационные письма от экспертов.
Определением суда от 05.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ЦЕНТР СУДЕБНОЙ НЕГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ" (143500, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИСТРА ГОРОД, ЧЕХОВСКИЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 5, ЭТ/КОМ 1/40, 41, 42, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2019, ИНН: <***>, 143500, Московская область, городской округ Истра, <...>, этаж 1 комната 40,41, телефон <***>, 8-498-319-99-80, электронная почта istrasudex@yandex.ru.
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1). Является ли объект, назначение - нежилое, наименование - магазин, количество этажей - 2, площадью 261,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6, в соответствии с каталогом координат
Номер
характерной
точки
Обозначение координат
Обозначение координат
X
Y
HI
489 713,15
1 326 690,58
Н2
489 706,60
1 326 676,98
НЗ
489 715,74
1 326 672,59
Н4
489 718,33
1 326 677,97
Н5
489 720,52
1 326 677,52
Н6
489 721,44
1 326 679,44
Н7
489 719,73
1 326 680,87
Н8
489 722,29
1 326 686,18
HI
489 713,15
1 326 690,58
объектом капитального строительства, прочно связанным с землей? В рамках данного вопроса определить актуальные технические характеристики объекта.
2. При положительном ответе на первый вопрос, определить, соответствует ли объект капитального строительства нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, а также нормам СНиПов, предъявляемым к нежилым строениям. Соблюдены ли отступы от границ смежных строений, земельных участков? Соответствует ли назначение объекта виду разрешенного использования земельного участка? В рамках данного вопроса установить, создают ли данные объекты угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают ли права третьих лиц?
В канцелярию суда от АНО "ЦЕНТР СУДЕБНОЙ НЕГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ" поступило Заключение эксперта по поставленным в определении вопросам
По результатам проведенной экспертизы, экспертами даны следующие выводы.
При ответе на первый вопрос экспертами указано, что здание, назначение – нежилое здание, наименование – магазин, площадью 261.8 кв.м, количество этажей – 2, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6 является стационарным торговым объектом, прочно связано фундаментом с землей, его основные и ограждающие конструкции прочно связаны с фундаментом, имеет постоянное (стационарное) подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации, находится в длительной эксплуатации, его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба невозможно – является объектом капитального строительства, который можно отнести к объекту недвижимого имущества.
На второй вопрос эксперт сделал вывод, что здание, назначение – нежилое здание, наименование – магазин, площадью 261.8 кв.м, количество этажей – 2, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6 соответствует нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, а также нормам СНиПов, предъявляемым к нежилым строениям. Отступы от границ смежных строений, земельных участков соблюдены.
С учетом имеющихся в плане участка для заключения договора аренды геоданных – дирекционных углов и длин линий невозможно однозначно определить точное местоположение указанного участка на местности (приложение 2). Указанный план выполнен без указания координат характерных точек (МСК-50), а также в графическом отображении – без точного соблюдения указанного масштаба – 1:500. При приведении плана в его графическом отображении к длине линий: 2-3, 1-4 к значению указанному в таблице геодезических данных – 11.13 м, длина линии: 4-3 составит – 19.13 м, что не соответствует ее числовому значению в таблице – 16.20 м (отличие – 2.93.).
Здание, назначение – нежилое здание, наименование – магазин, площадью 261.8 кв.м, количество этажей – 2, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6 расположено в пределах границ земельного участка предоставленного для строительства магазина (с учетом значений дирекционных углов и длин линий, а также почтовому адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6), т.е. его местоположение соответствует границам первичного землеотвода.
Нежилое здание не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, архитектурного облика не портит, не нарушает линию застройки улицы Микрорайон, поселка Глебовский.
Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 № 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, суд считает, что оно мотивировано, исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.
Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертами исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства, в заключениях экспертов имеются ответы на все поставленные перед экспертами вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов экспертов, не представлено; экспертные заключения являются ясными и полными, противоречивых выводов заключения не содержат.
Из изложенного следует, что спорные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (статьи 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Сохранение указанных объектов не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Иное суду не доказано (статьи 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенный объект недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявленного им иска.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости – здание нежилое, наименование – магазин, количество этажей – 2, площадью 261,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6, в соответствующих координатах, установленных экспертами (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, удовлетворение искового требования, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.
По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Принимая во внимание, что спор между сторонами возник не в результате неправомерных действий ответчика, поскольку администрация выступает в качестве ответчика по настоящему делу в силу абзаца 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, суд считает возможным отнести расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы на истца.
Руководствуясь статьями ст. 49, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на здание, назначение – нежилое, наименование – магазин, количество этажей – 2, площадью 261,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Букаревское, <...> между домами 5 и 6, в соответствии с каталогом координат.
Номер
характерной
точки
Обозначение координат
Обозначение координат
X
Y
HI
489 713,15
1 326 690,58
Н2
489 706,60
1 326 676,98
НЗ
489 715,74
1 326 672,59
Н4
489 718,33
1 326 677,97
Н5
489 720,52
1 326 677,52
Н6
489 721,44
1 326 679,44
Н7
489 719,73
1 326 680,87
Н8
489 722,29
1 326 686,18
HI
489 713,15
1 326 690,58
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Судья Д.Н. Москатова