АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Севастополь
29 ноября 2023 г. Дело № А84-3912/2023
Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2023. Решение изготовлено в полном объеме 29.11.2023.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Беликовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец; Советская ул., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АМГ-Компани» (далее – ООО «АМГ- Компани», общество, ответчик; Летчиков ул., д. 6, помещ. 120, Севастополь, 299057; ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и возврате объекта аренды,
УСТАНОВИЛ:
Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к ООО «АМГ-Компани» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.03.2008 (зарегистрирован 26.06.2008 под № 040865900075) в размере 1 065 765,59 рублей (в редакции ходатайства об уточнении исковых требований от 15.11.2023), из которых: 37 531,47 рублей – арендная плата за период с 01.07.2018 по 30.09.2023; 752 149,68 рублей – пени, начисленные за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2023; 276 083,44 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате с 01.07.2018 по 30.09.2023.
Также истец просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.03.2008 (зарегистрирован 26.06.2008 под № 040865900075); обязать ООО «АМГ-Компани» не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить земельный участок с Код доступа к материалам дела:
кадастровым номером 91:02:003001:4, общей площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Руднева, д. 27.
Определением от 10.04.2023 исковое заявление Департамента принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу.
Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 31.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «АМГ- Компани» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка (далее – Договор), по условиям пунктов 1.1, 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,3000 га для строительства и обслуживания производственного здания по сборке мебели с мебельным салоном и кафе, который находится по адресу: <...>.
Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).
Согласно пункту 2.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012) нормативная денежная оценка земельного участка составляет 2 747 940 украинских гривен (далее – грн).
Исходя из пунктов 4.1, 4.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012), годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка. Величина годовой арендой платы за пользование земельным участком составляет: нормативная денежная оценка земельного участка 2 747 940 грн х ставка арендной платы (%) (0,1) = сумма годовой арендной платы 274 794 грн.
Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.6 Договора. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 01 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка (пункты 4.4, 4.6 Договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012).
Арендная плата за землю оплачивается арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины (пункт 4.4 Договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012).
Размер арендной платы пересматривается, в том числе, в случае изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, нормативной денежной оценки земельного участка, размеров ставок арендной платы за землю, определенных Методикой (пункт 4.9 Договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012).
За несвоевременное внесение арендной платы взымается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в
соответствии с законодательством Украины (пункт 4.12 Договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012).
Согласно подпунктам «з», «г» пункта 9.2.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012) аренды арендатор обязан: своевременно вносить плату в соответствии с разделом 4 Договора; завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению, в срок до 25.09.2017.
Договор зарегистрирован в Севастопольском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 26.06.2008 под № 040865900075.
Как указывает истец, ООО «АМГ-Компани» несвоевременно и не в полном объеме исполнило свою обязанность по внесению арендной платы по Договору, в связи с чем, у него образовалась задолженность в общей сумме 1 065 765,59 рублей, из которых: 37 531,47 рублей – арендная плата за период с 01.07.2018 по 30.09.2023; 752 149,68 рублей – пени, начисленные за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2023; 276 083,44 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате с 01.07.2018 по 30.09.2023.
При таких обстоятельствах, 30.09.2022 истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 28.09.2022 № П/ЗУ-001748 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате и начисленной неустойке, а также с предложением о расторжении Договора и возврате объекта аренды по акту приема-передачи.
Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с рассматриваемым иском в суд.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как установлено судом, между истцом и ответчиком возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 31.03.2008 (зарегистрирован 26.06.2008 под № 040865900075), в связи с чем, стороны данного договора приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца.
Согласно пункту 1.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок № 524), утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.
Пунктом 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 по делу № А84-4502/2018 установлено, что с 01.01.2014 в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 № 5534, годовая арендная плата за пользование предоставленным по Договору земельным участком установлена в размере 8% от нормативной денежной оценки земельного участка.
С учетом приведенных требований регионального законодательства и решения Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 по делу № А84-4502/2018 в период с 01.01.2015 по 31.12.2018 размер арендной платы по Договору составлял 781 569,09 рублей в год (2 747 940 грн х 3,55525 х 0,08) или 65 103,75 рублей в месяц.
Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно которым кадастровая стоимость арендованного ответчиком по Договору земельного участка составила 14 823 270 рублей.
Указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2019.
Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок № 219).
Приложением к Порядку № 219 установлены ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в том числе, земельных участков с видом разрешенного использования «производственная деятельность» (код 6.0), в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Классификатор)) – 2,4%.
Исходя из пункта 3.1 Порядка № 219, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В связи с чем, с 01.01.2019 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости (14 823 270 рублей), а с 19.04.2019 - с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП ставки арендной платы.
Таким образом, размер арендной платы по Договору в период с 01.01.2019 по 18.04.2019 составил 1 185 861,6 рублей в год (14 823 270 рублей х 0,08) или 98 821,80 рублей в месяц.
С 19.04.2019 при начислении арендной платы по Договору Департамент применяет ставку арендной платы в размере 2,4%, как для земельного участка с видом разрешенного использования «производственная деятельность» (код 6.0). В связи с чем, согласно расчетам истца размер арендной платы по Договору составляет: с 19.04.2019 по 31.12.2019 – 355 758,48 рублей в год (14 823 270 рублей х 0,024) или 29 646,54 рублей в месяц; с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 366 431,23 рублей в год (355 758,48 рублей х 1,03 (индекс инфляции)) или 30 535,94 рублей в месяц; с 01.01.2021
по 31.12.2021 – 379 989,19 рублей (366 431,23 рублей х 1,037 (индекс инфляции)) или 31 665,77 рублей в месяц; с 01.01.2022 по 31.12.2022 – 574 718,49 рублей в год (23 946 603 рублей (стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022) х 0,024) или 47 893,21 рублей в месяц; с 01.01.2023 по 31.12.2023 – 594 674 рублей в год (24 778 096,52 рублей (кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2023) х 0,024) или 49 556,19 рублей в месяц.
Таким образом, общая сумма арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате по Договору за период с 01.07.2018 по 30.09.2023 (с учетом применяемой Департаментом с 19.04.2019 ставки арендной платы (2,4%)), составляет 2 762 556,53 рублей, из которых: 390 622,50 рублей – за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 (65 103,75 рублей х 6 месяцев); 296 465,40 рублей – за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 (98 821,8 рублей х 3 месяца; 71 151,70 рублей – за период с 01.04.2019 по 30.04.2019; 237 172,32 рублей – за период с 01.05.2019 по 31.12.2019 (29 646,54 рублей х 8 месяцев); 366 431,23 рублей – за 2020 год; 379 989,18 рублей – за 2021 год; 574 718,49 рублей – за 2022 год; 446 005,71 рублей – за период с 01.01.2023 по 30.09.2023 (49 556,19 рублей х 9 месяцев).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).
Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком, в качестве доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы по Договору за период с 01.07.2018 по 30.09.2023, представлены в материалы дела платежные поручения от 13.11.2019 № 4, от 13.11.2019 № 5, от 01.11.2021 № 1, от 19.11.2021 № 4, от 09.12.2021 № 5, от 01.02.2022 № 6, от 25.08.2023 № 5, от 12.10.2023 № 10 на общую сумму 3 501 544,49 рублей. Данная сумма оплат также подтверждается расчетами Департамента за спорный период.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по Договору в виде арендной платы за период с 01.07.2018 по 30.09.2023 в размере 37 531,47 рублей не имеется, а поэтому
исковые требования Департамента в данной части не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На основании приведенной нормы истцом заявлены к взысканию проценты, начисленные за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате с 01.07.2018 по 30.09.2023.
В свою очередь, ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности по части заявленных Департаментом требований.
В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Исходя из статьи 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
На момент обращения Департамента в суд с настоящим иском (04.03.2023 – с учетом 30-дневного срока на соблюдение обязательного
претензионного порядка) срок исковой давности в части требований о взыскании арендной платы за период пользования с 01.07.2018 по 31.01.2020 истек (срок исполнения обязательства по уплате арендной платы за январь 2020 года – до 02.03.2020 включительно), о чем заявил ответчик.
В связи с истечением срока исковой давности по главному требованию, суд признает, что основания для взыскания с ООО «АМГ-Компани» процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 31.08.2018 по 31.10.2023 на задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.01.2020, отсутствуют.
Согласно произведенному судом расчету сумма процентов, начисленных по состоянию на 31.10.2023 на задолженность по арендной плате за период с февраля 2020 года по сентябрь 2023 года, составляет 98 254,82 рублей:
Период просрочки
Задолженность с по дней Ставка Формула Проценты
30 535,94 р.
31.03.2020
26.04.2020
27
6,00
30 535,94 × 27 × 6% / 366
135,16 р.
30 535,94 р.
27.04.2020
30.04.2020
4
5,50
30 535,94 × 4 × 5.5% / 366
18,35 р.
+30 535,94 р.
01.05.2020
Новая задолженность
61 071,88 р.
01.05.2020
01.06.2020
32
5,50
61 071,88 × 32 × 5.5% / 366
293,68 р.
+30 535,94 р.
02.06.2020
Новая задолженность
91 607,82 р.
02.06.2020
21.06.2020
20
5,50
91 607,82 × 20 × 5.5% / 366
275,32 р.
91 607,82 р.
22.06.2020
30.06.2020
9
4,50
91 607,82 × 9 × 4.5% / 366
101,37 р.
+30 535,94 р.
01.07.2020
Новая задолженность
122 143,76 р.
01.07.2020
26.07.2020
26
4,50
122 143,76 × 26 × 4.5% / 366
390,46 р.
122 143,76 р.
27.07.2020
30.07.2020
4
4,25
122 143,76 × 4 × 4.25% / 366
56,73 р.
+30 535,94 р.
31.07.2020
Новая задолженность
152 679,70 р.
31.07.2020
31.08.2020
32
4,25
152 679,70 × 32 × 4.25% / 366
567,33 р.
+30 535,94 р.
01.09.2020
Новая задолженность
183 215,64 р.
01.09.2020
30.09.2020
30
4,25
183 215,64 × 30 × 4.25% / 366
638,25 р.
+30 535,94 р.
01.10.2020
Новая задолженность
213 751,58 р.
01.10.2020
30.10.2020
30
4,25
213 751,58 × 30 × 4.25% / 366
744,63 р.
+30 535,94 р.
31.10.2020
Новая задолженность
244 287,52 р.
31.10.2020
30.11.2020
31
4,25
244 287,52 × 31 × 4.25% / 366
879,37 р.
+30 535,94 р.
01.12.2020
Новая задолженность
274 823,46 р.
01.12.2020
30.12.2020
30
4,25
274 823,46 × 30 × 4.25% / 366
957,38 р.
+30 535,94 р.
31.12.2020
Новая задолженность
305 359,40 р.
31.12.2020
31.12.2020
1
4,25
305 359,40 × 1 × 4.25% / 366
35,46 р.
305 359,40 р.
01.01.2021
31.01.2021
31
4,25
305 359,40 × 31 × 4.25% / 365
1 102,22 р.
+30 535,94 р.
01.02.2021
Новая задолженность
335 895,34 р.
01.02.2021
02.03.2021
30
4,25
335 895,34 × 30 × 4.25% / 365
1 173,33 р.
+31 665,77 р.
03.03.2021
Новая задолженность
367 561,11 р.
03.03.2021
21.03.2021
19
4,25
367 561,11 × 19 × 4.25% / 365
813,17 р.
367 561,11 р. 22.03.2021 30.03.2021 9 4,50 367 561,11 × 9 × 4.5% / 365 407,84 р.
+31 665,77 р.
31.03.2021
Новая задолженность
399 226,88 р.
31.03.2021
25.04.2021
26
4,50
399 226,88 × 26 × 4.5% / 365
1 279,71 р.
399 226,88 р.
26.04.2021
30.04.2021
5
5,00
399 226,88 × 5 × 5% / 365
273,44 р.
+31 665,77 р.
01.05.2021
Новая задолженность
430 892,65 р.
01.05.2021
31.05.2021
31
5,00
430 892,65 × 31 × 5% / 365
1 829,82 р.
+31 665,77 р.
01.06.2021
Новая задолженность
462 558,42 р.
01.06.2021
14.06.2021
14
5,00
462 558,42 × 14 × 5% / 365
887,10 р.
462 558,42 р.
15.06.2021
30.06.2021
16
5,50
462 558,42 × 16 × 5.5% / 365
1 115,21 р.
+31 665,77 р.
01.07.2021
Новая задолженность
494 224,19 р.
01.07.2021
25.07.2021
25
5,50
494 224,19 × 25 × 5.5% / 365
1 861,80 р.
494 224,19 р.
26.07.2021
30.07.2021
5
6,50
494 224,19 × 5 × 6.5% / 365
440,06 р.
+31 665,77 р.
31.07.2021
Новая задолженность
525 889,96 р.
31.07.2021
30.08.2021
31
6,50
525 889,96 × 31 × 6.5% / 365
2 903,20 р.
+31 665,77 р.
31.08.2021
Новая задолженность
557 555,73 р.
31.08.2021
12.09.2021
13
6,50
557 555,73 × 13 × 6.5% / 365
1 290,78 р.
557 555,73 р.
13.09.2021
30.09.2021
18
6,75
557 555,73 × 18 × 6.75% / 365
1 855,97 р.
+31 665,77 р.
01.10.2021
Новая задолженность
589 221,50 р.
01.10.2021
24.10.2021
24
6,75
589 221,50 × 24 × 6.75% / 365
2 615,17 р.
589 221,50 р.
25.10.2021
01.11.2021
8
7,50
589 221,50 × 8 × 7.5% / 365
968,58 р.
+31 665,77 р.
02.11.2021
Новая задолженность
620 887,27 р.
02.11.2021
30.11.2021
29
7,50
620 887,27 × 29 × 7.5% / 365
3 699,81 р.
+31 665,77 р.
01.12.2021
Новая задолженность
652 553,04 р.
01.12.2021
09.12.2021
9
7,50
652 553,04 × 9 × 7.5% / 365
1 206,78 р.
-451 848,17 р.
09.12.2021
Погашение части долга
200 704,87 р.
10.12.2021
19.12.2021
10
7,50
200 704,87 × 10 × 7.5% / 365
412,41 р.
200 704,87 р.
20.12.2021
30.12.2021
11
8,50
200 704,87 × 11 × 8.5% / 365
514,13 р.
+31 665,77 р.
31.12.2021
Новая задолженность
232 370,64 р.
31.12.2021
31.01.2022
32
8,50
232 370,64 × 32 × 8.5% / 365
1 731,64 р.
+31 665,77 р.
01.02.2022
Новая задолженность
264 036,41 р.
01.02.2022
01.02.2022
1
8,50
264 036,41 × 1 × 8.5% / 365
61,49 р.
-215 000,00 р.
01.02.2022
Погашение части долга
49 036,41 р.
02.02.2022
13.02.2022
12
8,50
49 036,41 × 12 × 8.5% / 365
137,03 р.
49 036,41 р.
14.02.2022
27.02.2022
14
9,50
49 036,41 × 14 × 9.5% / 365
178,68 р.
49 036,41 р.
28.02.2022
02.03.2022
3
20,00
49 036,41 × 3 × 20% / 365
80,61 р.
+47 893,21 р.
03.03.2022
Новая задолженность
96 929,62 р.
03.03.2022
30.03.2022
28
20,00
96 929,62 × 28 × 20% / 365
1 487,14 р.
+47 893,21 р.
31.03.2022
Новая задолженность
144 822,83 р.
31.03.2022
31.03.2022
1
20,00
144 822,83 × 1 × 20% / 365
79,35 р.
+47 893,21 р.
05.05.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
31.05.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
01.07.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р. 02.08.2022 Новая задолженность
+47 893,21 р.
31.08.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
01.10.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
01.11.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
01.12.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
31.12.2022
Новая задолженность
+47 893,21 р.
31.01.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
03.03.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
31.03.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
03.05.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
31.05.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
01.07.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
01.08.2023
Новая задолженность
-230 000,00 р.
25.08.2023
Погашение части долга
+49 556,19 р.
31.08.2023
Новая задолженность
+49 556,19 р.
03.10.2023
Новая задолженность
-996 829,59 р.
12.10.2023
Погашение части долга
+49 556,19 р.
31.10.2023
Новая задолженность
Сумма процентов: 35 499,96 р.
Период просрочки
Задолженность с по дней Ставка Формула Проценты
47 893,21 р.
31.05.2022
13.06.2022
14
11,00
47 893,21 × 14 × 11% / 365
202,07 р.
47 893,21 р.
14.06.2022
30.06.2022
17
9,50
47 893,21 × 17 × 9.5% / 365
211,91 р.
+47 893,21 р.
01.07.2022
Новая задолженность
95 786,42 р.
01.07.2022
24.07.2022
24
9,50
95 786,42 × 24 × 9.5% / 365
598,34 р.
95 786,42 р.
25.07.2022
01.08.2022
8
8,00
95 786,42 × 8 × 8% / 365
167,95 р.
+47 893,21 р.
02.08.2022
Новая задолженность
143 679,63 р.
02.08.2022
30.08.2022
29
8,00
143 679,63 × 29 × 8% / 365
913,25 р.
+47 893,21 р.
31.08.2022
Новая задолженность
191 572,84 р.
31.08.2022
18.09.2022
19
8,00
191 572,84 × 19 × 8% / 365
797,78 р.
191 572,84 р.
19.09.2022
30.09.2022
12
7,50
191 572,84 × 12 × 7.5% / 365
472,37 р.
+47 893,21 р.
01.10.2022
Новая задолженность
239 466,05 р.
01.10.2022
01.10.2022
1
7,50
239 466,05 × 1 × 7.5% / 365
49,21 р.
+192 716,04 р.
02.10.2022
Новая задолженность
432 182,09 р.
02.10.2022
31.10.2022
30
7,50
432 182,09 × 30 × 7.5% / 365
2 664,14 р.
+47 893,21 р.
01.11.2022
Новая задолженность
480 075,30 р.
01.11.2022
30.11.2022
30
7,50
480 075,30 × 30 × 7.5% / 365
2 959,37 р.
+47 893,21 р.
01.12.2022
Новая задолженность
527 968,51 р.
01.12.2022
30.12.2022
30
7,50
527 968,51 × 30 × 7.5% / 365
3 254,60 р.
+47 893,21 р.
31.12.2022
Новая задолженность
575 861,72 р.
31.12.2022
30.01.2023
31
7,50
575 861,72 × 31 × 7.5% / 365
3 668,16 р.
+47 893,21 р. 31.01.2023 Новая задолженность
623 754,93 р.
31.01.2023
02.03.2023
31
7,50
623 754,93 × 31 × 7.5% / 365
3 973,23 р.
+49 556,19 р.
03.03.2023
Новая задолженность
673 311,12 р.
03.03.2023
30.03.2023
28
7,50
673 311,12 × 28 × 7.5% / 365
3 873,84 р.
+49 556,19 р.
31.03.2023
Новая задолженность
722 867,31 р.
31.03.2023
02.05.2023
33
7,50
722 867,31 × 33 × 7.5% / 365
4 901,63 р.
+49 556,19 р.
03.05.2023
Новая задолженность
772 423,50 р.
03.05.2023
30.05.2023
28
7,50
772 423,50 × 28 × 7.5% / 365
4 444,08 р.
+49 556,19 р.
31.05.2023
Новая задолженность
821 979,69 р.
31.05.2023
30.06.2023
31
7,50
821 979,69 × 31 × 7.5% / 365
5 235,90 р.
+49 556,19 р.
01.07.2023
Новая задолженность
871 535,88 р.
01.07.2023
23.07.2023
23
7,50
871 535,88 × 23 × 7.5% / 365
4 118,90 р.
871 535,88 р.
24.07.2023
31.07.2023
8
8,50
871 535,88 × 8 × 8.5% / 365
1 623,68 р.
+49 556,19 р.
01.08.2023
Новая задолженность
921 092,07 р.
01.08.2023
14.08.2023
14
8,50
921 092,07 × 14 × 8.5% / 365
3 003,01 р.
921 092,07 р.
15.08.2023
25.08.2023
11
12,00
921 092,07 × 11 × 12% / 365
3 331,07 р.
-230 000,00 р.
25.08.2023
Погашение части долга
691 092,07 р.
26.08.2023
30.08.2023
5
12,00
691 092,07 × 5 × 12% / 365
1 136,04 р.
+49 556,19 р.
31.08.2023
Новая задолженность
740 648,26 р.
31.08.2023
17.09.2023
18
12,00
740 648,26 × 18 × 12% / 365
4 383,01 р.
740 648,26 р.
18.09.2023
02.10.2023
15
13,00
740 648,26 × 15 × 13% / 365
3 956,89 р.
+49 556,19 р.
03.10.2023
Новая задолженность
790 204,45 р.
03.10.2023
12.10.2023
10
13,00
790 204,45 × 10 × 13% / 365
2 814,43 р.
-996 829,59 р.
12.10.2023
Погашение части долга
+49 556,19 р.
31.10.2023
Новая задолженность
Сумма процентов: 62 754,86 р.
При этом, суд учитывал следующие требования действующего законодательства.
Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.
В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых
вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
28.03.2022 Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ принято Постановление № 497, которым введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.
Срок действия Постановления № 497 - шесть месяцев со дня его официального опубликования (пункт 3 Постановления № 497).
Постановление № 497 было опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации (http://pravo.gov.ru) 01.04.2022, следовательно, данное постановление действует до 01.10.2022 включительно.
При таких обстоятельствах суд признает, что ООО «АМГ-Компани» подпадает под действие введенного Постановлением № 497 моратория на возбуждение дел о банкротстве, а поэтому, с учетом требований подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, абзаца десятого пункта 1 статьи 64 Закона № 127-ФЗ, в период с 01.04.2022 до 01.10.2022 включительно за неисполнение или ненадлежащее исполнение возникших у ответчика денежных обязательств (за исключением текущих платежей) не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции.
В рассматриваемом случае, проценты не начисляются за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 на задолженность по арендной плате, возникшей до 01.04.2022 (с февраля 2020 по март 2022 года). Задолженность по арендной плате начиная с апреля 2022 (текущая задолженность) под действие введенного Постановлением № 497 моратория на возбуждение дел о банкротстве не подпадает.
Относительно заявленной к взысканию суммы пеней в размере 752 149,68 рублей, суд пришел к следующим выводам.
Статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6- ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 3 данной статьи установлено, что нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.
Поскольку требование о взыскании пени по Договору заявлено за период после 18.03.2014, то в данных правоотношениях необходимо руководствоваться также положениями Гражданского кодекса Российской
Федерации, регулирующими вопросы аренды на территории города федерального значения Севастополя с момента его принятия в состав Российской Федерации.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Поэтому начисление пеней в размере учетной ставки Национального банка Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушение обязательств.
В связи с чем, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пеней в размере 752 149,68 рублей надлежит отказать.
Относительно требований истца о расторжении Договора и возврате земельного участка, суд пришел к следующим выводам.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок
досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А5647877/2012).
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.
В соответствии с исковым заявлением Департамент в качестве оснований для расторжения Договора указывает на следующие обстоятельства: неиспользование (не освоение) земельного участка; систематическое нарушение обязательства по внесению арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что на арендованном по Договору земельном участке расположен объект незавершенного строительства «Строительство производственного здания по сборке мебели с мебельным салоном и кафе по ул. Руднева, 27 в г. Севастополе», возведение которого обществом на сегодняшний день продолжается на основании действующей разрешительной документации. Указанный объект капитального строительства включен Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в Реестр поднадзорных объектов.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные
с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, при расторжении заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Как ранее установлено судом, на сегодняшний день у ответчика отсутствуют неисполненные обязательства по внесению арендной платы по Договору. Наоборот, исходя из вышеприведенных судом расчетов, по Договору имеется переплата в размере, превышающем сумму годовой арендной платы.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исходя из анализа положений статьи 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 13.11.2015 по делу N 308-ЭС15-13971, у суда нет оснований для расторжения спорного договора аренды, поскольку право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Применительно к рассматриваемому случаю, поскольку арендуемый земельный участок занят объектом незавершенного строительства и ответчик продолжает осуществлять его возведение на основании действующей разрешительной документации, учитывая вышеприведенные требования законодательства, регулирующие особенности распоряжения объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся задолженность полностью оплачена ответчиком, условия договора аренды выполнены, общество подтверждает свое намерение по использованию предмета аренды на условиях договора аренды, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, полностью компенсированы путем взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований Департамента к ООО «АМГ-Компани» о расторжении Договора и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 91:02:003001:4, общей площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: <...>.
В силу статьи 110 АПК РФ и пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО «АМГ-Компани» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2 181,07 рублей (23 658 рублей (размер государственной пошлины при цене иска 1 065 765,59 рублей) / 1 065 765,59 рубля (размер рассмотренных судом по существу исковых требований) х 98 254,82 рублей (размер удовлетворенных судом исковых требований)).
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМГ- Компани» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 98 254,82 рублей (девяносто восемь тысяч двести пятьдесят четыре рубля 82 коп.), начисленные по договору аренды земельного участка от 31.03.2008 (зарегистрирован 26.06.2008 под № 040865900075) по состоянию на 31.10.2023 на задолженность по арендной плате за период с 01.02.2020 по 30.09.2023.
Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМГ- Компани» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 181,07 рублей (две тысячи сто восемьдесят один рубль 07 коп.).
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.
Судья А.М. Архипенко