Решение по делу № А32-31035/2022 от 31.08.2023

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-31035/2022

31 августа 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2023 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евко А.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации МО г. Краснодар,

к ИП ФИО1, г. Краснодар

о сносе самовольно возведенного строения,

по встречному исковому заявлению ИП Нырко Виталия Ильича, г. Краснодар

к Администрации МО г. Краснодар

о признании права собственности,

при участии:

от администрации: не явились;

от предпринимателя: не явились;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 о сносе самовольно возведенного одноэтажного офисного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д.5, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования обоснованы нормами ст. 222 ГК РФ и мотивированы возведением объекта капитального строительства без разрешительной документации.

Определением суда от 28.06.2023 принято к производству встречное исковое заявление ИП ФИО1 к Администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на одноэтажное офисное здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д. 5.

В итоговое судебное заседание стороны, извещенные надлежащим образом, явку не обеспечили.

Истец по встречному иску направил отказ от встречных исковых требований, просил производство по делу в означенной части прекратить.

Поскольку отказ ИП ФИО1 от встречного иска не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, он подлежит принятию судом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах, производство по встречному иску подлежит прекращению.

В судебном заседании 08.08.2023 в порядке ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.08.2023 до 11 час. 00 мин., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Лица, участвующие в деле уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания.

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Выслушав представителей сторон, исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования администрации МО г. Краснодар не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец, департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края в установленном порядке проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в виде выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанксий внутригородской округ, ул. Букетная, 5.

В ходе выездного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанксий внутригородской округ, ул. Букетная, 5, возводится одноэтажный объект капитального строительства (одноэтажное офисное здание) без разрешения на строительство, что подтверждается актом выездного обследования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 04.05.2022 № 09-Ф-ВО-19-СА.

Кроме того, в ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанксий внутригородской округ, ул. Букетная, 5, выполнены несущие и ограждающие конструкции одноэтажного объекта капитального строительства, окончены работы по устройству отделочного покрытия наружных стен сайдингом, завершено устройство кровли из профнастила.

В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар в порядке статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации получено уведомление о выявлении самовольной постройки от 04.05.2022 № 12.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.05.2022 № КУВИ-001/2022-72286373 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 площадью 780 кв. м с видом разрешенного использования «для строительства офисного здания (площадью не более 150 кв.м)» по адресу: г. Краснодар, Прикубанксий внутригородской округ, ул. Букетная, 5, данные о правообладателе отсутствуют.

В отношении вышеуказанного земельного участка имеются ограничения в виде договора аренды земельного участка № 4300018624 от 17.09.2012 сроком действия с 17.09.2012 по 12.07.2022, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17.09.2012 сделана запись регистрации № 23-23-01/690/2012-557 в пользу ФИО1.

По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент), Департаментом выданы градостроительные план земельного участка от 04.06.2014 № RU23306000-0000000003813 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0143053:157.

Департаментом выдано разрешение на строительство 19.09.2014 № RU 23306000-3617-р по проекту «Строительство 1-этажного офисного здания Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1», на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157.

Срок действия разрешения от 19.09.2014 № RU 23306000-3617-р на строительство объекта капитального строительства «Одноэтажное офисное здание, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1» истек 19.09.2018.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения необходимых в силу закона согласований и разрешений, и имеются основания для обязания ответчика осуществить его снос, истец обратился с настоящим иском в суд.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

Между Администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.08.2012 №4300018624, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок с КН 23:43:0143053:157 площадью 780 кв.м. расположенный в <...> сроком на 10 лет для строительства магазина. Указанный договор заключен на основании Постановления Администрации МО город Краснодар от 12.07.2012 №5851.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодара издан Приказ №1095 от 28.11.2012 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка с КН 23:43:0143053:157 изменен и определен как «для строительства офисного здания площадью не более 150 кв.м».

Между Администрацией МО г. Краснодар и ФИО2 заключено Соглашение от 29.01.2013 №73 о внесении изменений в договор аренды от 01.08.2012 №4300018624, по условиям которого земельный участок предоставлен арендатору для строительства офисного здания.

Впоследствии, 21.11.2013 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.08.2012 №4300018624, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ФИО1 в полном объеме.

Постановлением Администрации МО г. Краснодар №3617 от 04.06.2014 утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000003813 земельного участка КН 23:43:0143053:157 площадью 780 кв.м, положенный в <...>, в котором согласован вид разрешенного использования «административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух».

Ответчику было выдано разрешение на строительство №RU23306000-3617 от 14.09.2014 на строительство объекта капитального строительства «Одноэтажное офисное здание, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1» площадью застройки 115 кв.м, этажностью – 1, строительным объемом 550 куб.м, общей площадью 92 кв.м, площадью офисных помещений 63,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1, на земельном участке площадью 780 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0143053:17. Срок действия разрешения до 19.09.2015, который продлевался до 19.09.2018.

Администрацией МО г. Краснодар в лице МКУ МО г. Краснодар «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар» земельному участку с КН 23:43:0143053:157 присвоен административный адрес ул. Букетная, 5 Прикубанский внутригородской округ.

ООО проектный институт «Центрэкспертпроект» разработан проект одноэтажного офисного здания.

Согласно сведениям ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества общей площадью застройки 115 кв.м со степенью готовности 4% по адресу: <...>, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись регистрации № 23-23-01/2620/2014-2909 от 03.12.2014.

Ответчик указывает, что спорный объект расположен на предоставленном ответчику в аренду земельном участке, объект возведен в соответствии с технической и правоподтверждающей документацией, требования градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм и правил не нарушены, в связи с чем, возведенный объект не может быть признан самовольным строением.

Как следует из пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 18.10.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Новая Экспертиза» ФИО3, ФИО4, ФИО5 (с учетом определения суда от 06.12.2022).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

«1. Описать фактическое расположение спорного объекта - одноэтажного офисного здания, в границах земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д.5, с описанием поворотных точек его расположения и отступа от границ земельного участка, заступа при наличии, а также относительно близлежащих объектов. Определить соответствует ли расположение спорного объекта градостроительному плану муниципального образования город Краснодар.

2. Каковы точные технические, конструктивные характеристики спорного объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.).

3. Определить проводились ли строительные работы спорного объекта после 19.09.2018. Если да, то в чем они заключались? Определить, соответствует ли состояние объекта на текущей стадии строительства разрешению на строительство №RU 23306000-3617 от 19.09.2014?

4. Соответствует ли спорный объект проектной, технической и правоустанавливающей документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?».

Заключением эксперта № 29-23 от 18.04.2023 установлено следующее:

1. Объект экспертизы расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157, общей площадью 780 кв. м расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д.5, площадь застройки объекта 122,5 кв.м.

Объект исследования расположен следующим образом:

С северной стороны (соседний участок с к.н. 23:43:0143053:129) здание имеет отступ от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 – 26,15м;

С южной стороны (ул. Букетная) здание имеет отступ от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 – 3,00м;

С западной стороны (соседний участок с к.н. 23:43:0143053:106) здание имеет отступ от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 – 5,57м;

С восточной стороны (соседний участок с к.н. 23:43:0143053:121) здание имеет отступ от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143053:157 – 3,09м.

Площадь застройки земельного участка с к.н. 23:43:0143053:157 объекта исследования составляет 122,5 кв.м.

Также обследуемый объект имеет отступ от здания, расположенного с восточной стороны объекта исследования – 7,36м, от лестницы – 6,24м.

2. Технико-экономические показатели объекта экспертизы:

Объект исследования – одноэтажное офисное здание, квадратной конфигурации в плане:

Габариты здания – 10,5 м * 10,5 м (без учета лестниц), 12,63 м * 10,52 м (с учетом лестниц и пандуса);

Общая площадь здания – по проектным данным – 92 м2 (данная площадь определена путем суммирования площадей помещений здания), однако, экспертами отмечается, что данная площадь дана по внутренним поверхностям стен без учета внутренней отделки. Согласно СП 118.13330.2022 «СНиП 31062009. Общественные здания и сооружения»: «п. А.2 Площадь этажа измеряют на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен. В площадь этажа включают площади: - балконов (внутренних в зрительных и других залах), лоджий, террас и веранд; - внутренних перегородок и стен…». Следовательно, учитывая вышеуказанное, по результатам данных натурного осмотра и инструментального обследования, общая площадь здания составляет 95,88 м2 (площадь получена путем суммирования площадей помещений здания); без чистовой отделки по внутренним поверхностям стен общая площадь здания – 102,26 м2 (согласно СП 118.13330.2022).

Площадь застройки – 122,5 м2;

Количество этажей – 1 этаж;

Этажность – одноэтажный;

Высота этажа – 3 м (высота от чистого пола до потолка);

Общая высота здания (от уровня земли до конька крыши) – 5,91 м;

Конструктивная схема объекта – комбинированная с несущими наружными стенами из блоков и монолитными железобетонными перекрытиями;

Наружные стены – бетонные блоки, утеплитель, отделка - сайдинг-панели;

Перегородки - блочные;

Покрытие кровли – металлопрофиль;

Водосточная система с кровли – организованная с желобами;

Водосточные трубы – установлены на фасаде;

Вид фундамента – ленточный из железобетонных элементов;

Глубина залегания фундамента – так как по запросу экспертов Исх.№175-22 от 28 ноября 2022г., не было выполнено шурфирование, следовательно, установить глубину залегания не представляется возможным, по причине недоступности и отсутствия сведений в проектной документации;

На участке располагается скважина, канализационный септик.

3. Отвечая на вопрос о том, проводились ли строительные работы спорного объекта после 19.09.2018г., эксперты пришли к выводу, что установить данный факт не предоставляется возможным, так как в материалах дела отсутствует документация, сопровождающая строительство объекта, а по данным натурного осмотра определить невозможно, в силу того, что результаты обследования не могут содержать ответов на данный вопрос.

На момент обследования объекта экспертизы имеет фундамент, стены (ограждающие и внутренние перегородки) и крышу, включая кровлю, отсутствует внутренняя отделка.

Проанализировав результаты данных натурного осмотра и разрешение на строительство №RU 23306000-3617 от 19.09.2014, эксперты пришли к выводу о том, что состояние объекта на текущей стадии строительства частично не соответствует разрешению на строительство №RU 23306000-3617 от 19.09.2014:

В части площади застройки – 6,5% несоответствия;

Строительный объем – 3,02% несоответствия;

Общая площадь – 4,02% несоответствия;

Площадь офисных помещений – 5,1% несоответствия.

При этом эксперты указали, что несоответствие площадей и строительного объема отмечается незначительным, так как в ходе строительства могли быть допущены погрешности.

4. По результатам исследования эксперты пришли к выводу о соответствии спорного объекта технической и правоустанавливающей документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения).

По результатам исследования и сопоставление полученных данных на натурном осмотре с вышеуказанной проектной документацией, эксперты пришли к выводу, что спорный объект частично не соответствует проектной документации, но несоответствие площадей и строительного объема отмечается незначительным, так как в ходе строительства могли быть допущены погрешности.

5. Для ответа на пятый поставленный вопрос суда в части причинения угрозы жизни и здоровья граждан, экспертами отмечается, что, исходя из положений ст.6 и ст.7 основного нормативного документа, регламентирующего обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а именно: ФЗ РФ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при соответствии объекта исследовании всем нормативным требованиям, эксплуатация объекта не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, эксперты могут прийти к выводу, что до введения в эксплуатацию объекта оно не несет угрозу жизни и здоровью, в случае выполнения техники безопасности при проведении строительно-монтажных работ и соответствия проектной документации – «РАЗДЕЛ 2. СХЕМА ПЛАНИРОВОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Проект одноэтажного офисного здания, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1, Т. – 124, <...> г.», «РАЗДЕЛ 6. ПРОЕКТ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА. Проект одноэтажного офисного здания, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, 5/1, Т. – 124, <...> г.».

После введения в эксплуатацию объекта экспертизы, оно не будет нести угрозу жизни и здоровья в случае соответствия проектной документации объекта исследовании всем нормативным требованиям, относящихся к данным видам строений.

На момент обследования спорного объекта было установлено, что строительно-техническое состояние спорного объекта и его расположение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 29-23 от 18.04.2023 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 29-23 от 18.04.2023, выполненное ООО «Новая Экспертиза» (эксперты ФИО3, ФИО4, ФИО5) принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что спорный объект возведен в соответствии с выданным ответчику разрешением строительство, расположен на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, предоставленным ответчику в аренду в период с 12.07.2012 по 12.07.2022 для строительства офисного здания.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Как следует из материалов настоящего дела, ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды от № 4300018624 от 01.08.2012 и разрешением на строительство на земельном участке под спорным объектом был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% с кадастровым номером 23:43:0143053:178, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке.

Регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства как объекты недвижимого имущества не оспорено в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Правовая позиция о том, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, на арендатора не может быть возложена обязанность по освобождению этого земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю независимо от того, расторгнут ил прекращен договор аренды, изложена также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, от 11.03.2019 № 302-ЭС19-1107, от 22.10.2020 № 308-ЭС20-15380.

Таким образом, поскольку предпринимателем на законных основаниях в соответствии с договором аренды и разрешением на строительство на земельном участке под спорным объектом был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4%, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке и данное право никем не оспорено, соответственно в настоящем случае отсутствуют основания признания спорной постройки в качестве самовольной.

В соответствии с положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка № 4300018624 от 01.08.2012 участок предоставляется для строительства магазина.

Соглашением от 29.01.2013 №73 к договору аренды № 4300018624 от 01.08.2012, на основании Приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар №1095 от 28.11.2012, был изменен вид разрешенного использования земельного участка: для строительства офисного здания площадью не более 150 кв.м.

Таким образом, изменив вид разрешенного использования земельного участка на «для строительства офисного здания площадью не более 150 кв.м», и предоставив его в аренду ответчику под строительство указанного здания, администрация согласовала размещение данного объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157.

Иск о сносе самовольной постройки, созданной с нарушением обязательных к применению градостроительных и строительных норм и правил, правил пожарной безопасности может быть удовлетворен судом только при условии, если выявленные нарушения являются настолько существенными, что дальнейшее сохранение объекта создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство согласно толкованию 222 ГК РФ само по себе не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению назначенной судом экспертизы спорный объект соответствуют технической и правоустанавливающей документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд принимает во внимание, что частичное несоответствие спорного объекта проектной документации в части площадей и строительного объема эксперты признают незначительным, ввиду допущения возможных погрешностей в ходе строительства объекта.

В то же время по смыслу статьи 222 ГК РФ, частичное несоответствие спорного объекта проектной документации, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для признании на самовольную постройку права собственности (определение Верховный Суд Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061).

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности дальнейшего сохранения спорной постройки и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения ответчика при строительстве объекта.

Между тем, в рамках состязательности арбитражного процесса администрацией не доказано наличие признаков самовольного строительства, выводы судебной экспертизы о том, что спорное строение соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, следовательно, нежилое здание соответствует нормативным требованиям предъявляемым к таким типам строения и не угрожает жизни и здоровью граждан и не создает помехи третьим лицам, не опровергнуты.

Правила землепользования и застройки ответчиком при строительстве соблюдены, доказательств того, что в результате внесения изменений в части площадей и строительного объема объекта возникли признаки самовольной постройки не представлено.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком предпринимались все необходимые меры в рамках административной процедуры для легализации спорного объекта, от выполнения данных обязанностей ответчик не уклонялся. На необходимость принятия во внимание поведения ответчика по спору о сносе самовольной постройки указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2023 по делу № А32-40568/2019.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О и 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац второй пункта 26 постановления № 10/22).

Следовательно, существенности нарушений судом не установлено, признаков самовольной постройки, к которой должна быть применена крайняя мера в виде сноса, не выявлено, ввиду чего санкция не может быть применена к ответчику. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2023 по делу № А61-4328/2021, от 01.03.2023 по делу № А32-49800/2021, от 10.03.2023 по делу № А15-796/2022, от 18.04.2023 по делу № А32-9363/2021.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования администрации об обязании снести самовольно одноэтажного офисного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д.5, удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 12.07.2022 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия со спорным одноэтажным объектом капитального строительства (одноэтажное офисное здание), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Букетная, д.5, а также с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0143053:157 по вышеуказанному адресу.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что, исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении иска по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 12.07.2022 по данному делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ понесенные ответчиком расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на администрацию муниципального образования город Краснодар.

Также в соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата госпошлины относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Вместе с тем, государственная пошлина по встречному иску подлежит возврату истцу в соответствии с положениями пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ, в связи с принятием отказа истца от встречных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар к ИП ФИО1 о сносе самовольно одноэтажного офисного здания отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 12.07.2022 по данному делу отменить.

Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) 75 000 руб. стоимости экспертного исследования.

Отказ ИП ФИО1 от встречных исковых требований принять. Производство по встречному иску прекратить.

Выдать ИП ФИО1 (ИНН <***>) справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. уплаченной по квитанции от 27.06.2023 госпошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Язвенко