АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Петропавловск-Камчатский Дело № А24-4263/2025
01 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Довгалюка Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решетько О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению
финансового управляющего имуществом ФИО1 ФИО2
к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)
о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 04.09.2025 № КУВД-001/2025-45901919/1
третье лицо:
ФИО3
при участии:
от заявителя:
не явились;
от заинтересованного лица:
ФИО4 – представитель по доверенности от 16.01.2025 № 22/25 (сроком до 31.12.2025);
от третьего лица:
не явились
установил:
финансовый управляющий имуществом ФИО1 ФИО2 (далее – заявитель, финансовый управляющий, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Камчатскому краю) о приостановлении государственной регистрации прав от 04.09.2025 № КУВД-001/2025-45901919/1.
В обоснование заявленных требований финансовый управляющий ФИО2 указывает на то, что поскольку имущество гражданки ФИО1 было реализовано на торгах в порядке, установленном положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), договор купли-продажи, заключенный с победителем торгов, не требует нотариального удостоверения. Равным образом, по мнению финансового управляющего, также не требуется и согласие залогодержателя, являвшегося инициатором процедуры проведения торгов в рамках дела о банкротстве гражданина.
До начала судебного заседания от финансового управляющего поступило ходатайство о проведении судебного заседания в режиме онлайн-заседания, которое судом удовлетворено на основании статьи 153.2 АПК РФ. Вместе с тем подключение к системе веб-конференции (к онлайн-заседанию) финансовым управляющим и представителем финансового управляющего не произведено.
ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Камчатскому краю с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, дополнительно представила копию заявления ФИО3 о регистрации права собственности, которая приобщена судом к материалам дела
В судебном заседании 17.11.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 24.11.2025 для предоставления финансовому управляющему (представителю) повторной возможности принять участие в судебном заседании посредством системы веб-конференции (онлайн-заседания).
Финансовый управляющий явку своего представителя в судебное заседание после перерыва не обеспечила, подключение к системе веб-конференции (к онлайн-заседанию) не произвела.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании после перерыва поддержала свою правовую позицию по делу, полагала заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Заслушав доводы представителя регистрирующего органа, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.05.2024 по делу № А24-1796/2024 ФИО1 (далее – должник, ФИО1) признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО2
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 09.07.2024 по делу № А24-1796/2024 требование публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк) в размере 2 511 104,03 рублей включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника. При этом требования по кредитному договору от 26.01.2023 № 47177 в размере 1 612 222,09 рублей установлены как обеспеченные залогом имущества должника (квартира по адресу: Камчатский край, р-н. Мильковский, <...> (41:06:0010110:634).
В дальнейшем вышеуказанное имущество должника было реализовано на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве. Победителем торгов признана ФИО3, с которой финансовым управляющим заключен договор купли-продажи от 10.07.2025.
После полной оплаты стоимости имущества стороны договора обратились в Управление Росреестра по Камчатскому краю с соответствующими заявлениями о регистрации права собственности.
Уведомлением от 04.09.2025 № КУВД-001/2025-45901919/1 регистрационные действия по заявлению ФИО3 в отношении объекта недвижимости приостановлены до 03.12.2025 со ссылкой на положения пункта 4 части 1, подпункта 2 части 4 и часть 5 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Не согласившись с данным уведомлением регистрирующего органа, финансовый управляющий обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Согласно статье 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствие с частью 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).
В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Статьей 42 Закона о регистрации установлены особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.
В частности, пунктом 1 части 1.1 вышеназванной статьи предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Кроме того, в силу части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.
В рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации права по заявлению ФИО3 послужило отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры, а также согласия залогодержателя (ПАО Сбербанк). При этом государственным регистратором принято во внимание то обстоятельство, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и двум её несовершеннолетним детям 2017 и ДД.ММ.ГГГГ года рождения (по 1/3 доли каждому).
Вместе с тем при принятии оспариваемого решения государственным регистратором не было учтено, что заключение договора купли-продажи от 10.07.2025 не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на вышеуказанную квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления сторон сделки.
Так, из общедоступных сведений, размещенных на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве (https://old.bankrot.fedresurs.ru/) в отношении должника ФИО1 (ИНН <***>), следует, что финансовым управляющим было размещено сообщение от 12.09.2024 № 15331868, согласно которому ПАО Сбербанк в порядке пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве утвердило Положение о порядке, сроках и условиях продажи предмета залога – вышеуказанного имущества должника.
Финансовым управляющим неоднократно размещались сообщения о проведении торгов, которые в последующем были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.
Согласно сообщению от 03.09.2025 № 19375712 повторные торги по продаже залогового имущества должника признаны состоявшимися, победителем торгов признана ФИО3 (протокол о результатах проведения торгов от 07.07.2025 № 281346), в связи чем с ней, как с победителем торгов, заключен договор купли-продажи от 10.07.2025. Квартира передана финансовым управляющим покупателю по акту приема-передачи.
Таким образом, в данном случае в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 проводилась реализация жилого помещения, находившегося в залоге у ПАО Сбербанк.
Определение о включении требований данного кредитора в реестр требований кредиторов должника-гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.
Последующие действия залогового кредитора по разработке и утверждению Положения о порядке организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества и действия финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, в рассматриваемом случае отсутствует, в связи с чем указание государственным регистратором в оспариваемом решении на необходимость соблюдения сторонами нотариальной формы сделки не может быть признано судом соответствующим требованиям действующего законодательства.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.06.2022 № 309-ЭС22-9098 и от 02.10.2024 № 306-ЭС24-15985.
Суд также не может согласиться с содержащимся в оспариваемом решении выводом о необходимости получения согласия залогодержателя (ПАО Сбербанк) на совершение регистрационных действий.
Как установлено пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Так, пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
Согласно пунктам 9 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 № 309-ЭС19-597.
Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в предусмотренном законодательством о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве должника происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав.
Вместе с тем согласно части 4 статьи 200 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить в совокупности наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 АПК РФ, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате издания ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что для осуществления регистрационных действий в Управление Росреестра по Камчатскому краю был представлен договор купли-продажи от 10.07.2025.
Согласно его преамбуле сторонами данного договора являются ФИО1 (Продавец) в лице финансового управляющего и ФИО3 (Покупатель). Договор подписан от имени ФИО5 финансовым управляющим ФИО2
В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в ЕГНР 27.01.2023 сделана запись регистрации № 41:06:0010110:634-41/014/2023-11.
В тоже время представленная суду выписка из ЕГРН от 29.09.2025 содержит сведения о том, что спорная квартира принадлежит ФИО1 и двум её несовершеннолетним детям 2017 и ДД.ММ.ГГГГ года рождения на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли каждому).
В силу требований статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание то обстоятельство, что несовершеннолетние дети ФИО5 – ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не поименованы в качестве сторон договора купли-продажи от 10.07.2025 и не указаны в нем в качестве долевых собственников, учитывая, что со стороны Покупателя данный договор купли-продажи подписан только финансовым управляющим ФИО2, которая не является законным представителем несовершеннолетних детей должника и, тем самым, не может распоряжаться принадлежащими им правами, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи не соответствует требованиям статей 246, 550 ГК РФ и является недействительным.
Поскольку в силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, оспариваемое решение Управления Росреестра по Камчатскому краю о приостановлении государственной регистрации прав не нарушает и не может нарушать прав и законных интересов ни финансового управляющего, ни третьего лица.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Принимая во внимание выводы суда о несоответствии формы договора купли-продажи от 10.07.2025 требованиям статьи 550 ГК РФ и о его недействительности, а также об отсутствии в рассматриваемом случае нарушения прав и законных интересов заявителя, требования финансового управляющего удовлетворению не подлежат.
Государственная пошлина по заявленным требованиям составляет 10 000 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Д.Н. Довгалюк