14/2023-86325(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б http://ivanovo.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ Дело № А17-5661/2023
г. Иваново 22 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 сентября 2023 года Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2023 года
Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой М.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес» (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново) к администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Ивановский городской комитет по управлению имуществом,
при участии:
от истца - ФИО1, представителя по доверенности от 09.06.2023, от ответчика - ФИО2, представителя по доверенности от 15.09.2021,
от третьего лица - ФИО2, представителя по доверенности от 10.10.2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес» (далее – ООО «Ивсервисбизнес», истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к администрации города Иванова (далее – администрация, ответчик):
- о признании недействительным одностороннего отказа администрации города Иванова от договора аренды № С-3/01-2098 от 28.08.2020 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:1159 площадью 8 439 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленного для общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, спорта;
- об обязании администрации города Иванова в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение изменить срок договора от 28.08.2020 № С-3/01-2098 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:1159, площадью 8439 кв.м, находящегося по адресу: <...> с неопределенного на срок три года для завершения
строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 37:24:010450:904, направив ООО «Ивсервисбизнес» проект соглашения к договору аренды с предложением о его заключении.
Истцом в исковом заявлении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, указан Ивановский городской комитет по управлению имуществом.
Определением суда от 21 июня 2023 года исковое заявление оставлялось без движения. В пределах установленного определением суда срока от истца поступили дополнительные документы и пояснения, заявление об уточнении исковых требований, которым истец просил признать недействительным односторонний отказ администрации города Иванова от договора аренды № С-3/01-2098 от 28.08.2020 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:1159 площадью 8 439 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленного для общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, спорта, изложенный в письме от 07.04.2023.
Определением суда от 14 июля 2023 года исковое заявление (с учетом уточнения) принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – комитет, третье лицо).
На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 08 августа 2023 года дело назначено к судебному разбирательству.
Представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал, что отказ от договора свидетельствует о злоупотреблении правом, земельный участок необходим для завершения строительства.
Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что истец реализовал свое право на отказ от договора, предусмотренное пунктом 6.5. договора.
Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.
Администрацией города Иваново (арендодатель) и истцом (арендатор) заключался договор аренды № С-3/01-2098 от 28.08.2020 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:1159 площадью 8 439 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленного для общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, спорта. Срок действия договора – на неопределенный срок (раздел 2 договора).
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, первоначально право собственности истца на указанный объект зарегистрировано 12.01.2017. Далее в связи с заключением мирового соглашения в рамках дела № А1712250/2021 и расторжением договора купли – продажи объекта, право собственности истца на объект незавершенного строительства, находящегося на участке, зарегистрировано 01.03.2023.
В 2022 году истцу выдавался градостроительный план земельного участка.
Письмом от 07.04.2023 администрация города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом уведомила истца об отказе от договора аренды № С-3/01-2098 от 28.08.2020 на основании пункта 6.5. договора.
Посчитав, что отказ от договора аренды земельного участка является недействительной сделкой, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд (с учетом уточнения исковых требований).
Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При этом статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.
Правовые отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В рассматриваемом деле стороны согласовали все существенные (необходимые) условия договора аренды, договор подписан без разногласий и дополнений.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 6.5. договора аренды стороны установили, что любая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за десять дней по адресу, указанному в договоре аренды.
Наличие у арендодателя права в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а также факт получения уведомления об отказе от договора аренды не оспариваются истцом. Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на злоупотреблении правом со стороны администрации, поскольку земельный участок необходим для завершения строительства.
Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» также определено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 14 Пленума).
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в
зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.
Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого – либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.
В рассматриваемом деле, заключая договор аренды земельного участка для использования его в целях осуществления предпринимательской деятельности, истец знал о наличии вышеуказанного условия (пункт 6.5. договора), и, следовательно, о возможности одностороннего отказа от договора и должен был предполагать возможные последствия прекращения договора.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным
органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
При изложенных обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии признаков злоупотребления правом в действиях администрации.
Государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по ее уплате подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования оставить без удовлетворения. 2. Расходы по государственной пошлине отнести на истца.
3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в
течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может
быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не
превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в
соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом
рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд
апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока
подачи апелляционной жалобы.
Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы,
размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –
телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются
через Арбитражный суд Ивановской области.
Судья Н.С. Балашова