Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-65488/2025

город Москва Дело № А40-93927/25

30 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2025

по делу № А40-93927/25,

по иску ООО «Инсити Отель» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 399,6 кв.м. (с учётом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 08.04.2025;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025;

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Инсити Отель» при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 399,6 кв.м. (далее - Объект).

Решением от 24.11.2025 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил – урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Инсити Отель» при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 399,6 кв.м. (далее - Объект), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

п. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее -Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 399,6 кв.м. (1 этаж, пом. I, III), а Покупатель принять и оплатить этот Объект.

п. 2.1.2 Исключить,

п. 2.1.6 Исключить, п. 2.1.8 Исключить.

п. 3.1. Цена Объекта составляет 61 284 893 (шестьдесят один миллион двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот девяносто три) рубля 00 копеек, что является разницей между рыночной стоимостью Объекта в размере 69 200 000 (шестьдесят девять миллионов двести тысяч) рублей 00 копеек. и стоимостью неотделимых улучшений, затрат на восстановительный ремонт Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, в размере 7 915 107 (семь миллионов девятьсот пятнадцать тысяч сто семь) рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 218-кЭ от 25.09.2025, выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» в рамках дела №А40-93927/25.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 729 582 (семьсот двадцать девять тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля 06 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта, (п. 3.1.)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

п. 3.7. Исключить, п. 4.1. Исключить

п. 4.7. - 4.7.2.2. Покупатель вправе передавать Объект в аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца.

п. 5.5.исключить

п. 6.1. исключить

п. 6.2. Исключить

п. 6.3.В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.

п. 6.5. Исключить.

п. 6.8. Исключить

п. 6.9. Исключить

п. 6.10. Исключить

п. 6.11. Исключить

п. 8.4. Исключить

п. 8.5. Исключить

п. 8.8. В случае признания настоящего Договора недействительным или случае расторжения Договора, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися. В этом случае Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства за пользование Объектом, в размере ставки арендной платы, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП за период до даты расторжения Договора купли-продажи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП, за период до даты прекращения договора купли-продажи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объектов, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

п. 8.9. Исключить

п. 8.10. Исключить

п. 9.2. Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства), Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в по цене и на условиях Департамента городского имущества города Москвы

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В частности заявитель апелляционной жалобы указывает, что неправильно определена стоимость имущества, поскольку спорный объект является собственностью Москвы, и только собственник может устанавливать цену продажи.

Кроме того заявитель апелляционной жалобы считает, что не подлежит удовлетворению исключение и изменение оспариваемых пунктов договора купли-продажи в редакции истца, так как они прежде всего направлены на защиту прав ответчика.

Также заявитель апелляционной жалобы считает, что истец неправомерно исключил из стоимости объекта стоимость неотделимых улучшений, поскольку оснований для зачета нет.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в по цене и на условиях Департамента городского имущества города Москвы.

Представитель истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов апелляционной жалобы, направил письменный отзыв. Истец читает решение суда законным и обоснованным, поскольку суд полно и всесторонне исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, в результате чего, суд пришел к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, установленной судебной экспертизой, и исключением ряда пунктом договора. Истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение (определение), и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Инсити Отель» арендует у Департамента городского имущества города Москвы (далее — Департамент) по договору аренды № 00-00142/15 от 08.04.2015 нежилое помещение общей площадью 209,1 кв.м., и по договору аренды № 00-000426/15 от 29.01.2015 нежилое помещение общей площадью 233,3 кв.м., арендуемые объекты недвижимости расположены по адресу: <...>.

Договоры аренды прошли государственную регистрацию в ЕГРП в установленном порядке.

Как указывает истец, арендуемое имущество из владения истца не выбывало. Задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе отсутствует.

ООО «Инсити Отель» является субъектом малого предпринимательства.

Таким образом, истец соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренным ст. З Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

14.02.2025 г. в соответствии с п. 2. ст.9 Федерального закона ЛФ 159-ФЗ, ООО «Инсити Отель» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости.

19.03.2025 Общество получило проект договора купли-продажи недвижимости № 59-10857 общей площадью 442,4 кв.м., расположенной по адресу: <...> д, 10, пом,175 (далее — проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В проекте договора купли-продажи цена объектов установлена на основании отчета об оценке от 28 февраля 2025 г. № М1276-325-П/2025, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», составляет 92.717.000 руб. 00 коп.

09.02.2017 Общество обратилось письмом в ДГИ города Москвы для предоставления разрешения на проведение переустройства объекта недвижимости расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 09.03.2017 Департамент, выразил согласие как арендодатель о возможности произвести переустройство объекта.

27.11.2018 Жилищная инспекция города Москвы выдала ООО «Инсити Отель» акт о завершенном переустройстве в нежилых помещениях от 27.11.2018 на ранее выполненные работы.

В связи с произведенной перепланировкой площадь арендуемых нежилых помещений изменилась и составила 399,6 кв.м.

Общество обратилось в оценочную организацию ООО «КС-Аналитик», так как считает, что стоимость выкупаемого объекта недвижимости, определенная Департаментом на основании отчета об оценке, является завышенной и не соответствующей рыночной.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 04.04.2025 № КС-0104/050, выполненным ООО «КС-Аналитик», рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 399,6 кв.м. составляет 46.213.000 руб. 00 коп.

Стоимость неотделимых улучшений объекта и затрат на восстановительный ремонт, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159ФЗ, в счет оплаты приобретаемых объектов составляет 8 318 000 руб. 00 коп.

Таким образом, как указывает истец, цена объекта определяется как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на восстановительный ремонт объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемых объектов, составляет 37.895.000 руб. 00 коп.

10.04.2025 Обществом в адрес Департамента направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи в части площади и цены выкупаемого объекта, а также изменения редакции пунктов 1.1, 3.1, 3.3, 3.4, 6.3, 8.8, 9.2 и исключения пунктов 21.2, 21.6, 21.8, 3.7, 4.1, 4.7-47.22, 5.5, 6.1, 6.2, 6.5, 6.8, 6.9, 6.70, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9, 8.10.

Департамент протокол разногласий не подписал.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции определением от 17 июля 2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:8811, общей площадью 399,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.02.2025 г, а также, рыночной стоимость без учета НДС неотделимых улучшений, проведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:07:0004008:8811, общей площадью 399,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.02.2025 г., проведение которой было поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз» экспертам ФИО3 и ФИО4.

Согласно представленному в материалы дела заключению экспертов от 25.09.2025, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:8811, общей площадью 399,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.02.2025 г. составляет 69.200.000 руб., а рыночная стоимость без учета НДС неотделимых улучшений, проведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0001006:11644, общей площадью 399,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.02.2025 г. составляет 7.915.107 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что необходимо учитывать стоимость неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого помещения.

Действующим законодательством не предусмотрено для возмещения стоимости улучшения арендованного имущества оформление согласия арендодателя дополнительным соглашением, его государственная регистрация, принятие правового акта Правительства Москвы, регулирующего порядок такого возмещения.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно абз. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок.

То есть, если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное.

Пункт договора, противоречащий данной норме, будет являться ничтожным.

Таким образом, для возмещения стоимости неотделимого улучшения арендованного имущества необходимым условием является только согласие Арендодателя на данные улучшения.

Согласие Департамента подтверждается письмом от 09.03.2017 а также письмом от 11.09.20217.

Кроме того, истцом получен акт о завершенном переустройстве.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что цена выкупаемого помещения составляет 61.284.893 руб. 00 коп., что является разницей между рыночной стоимостью объекта в размере 69.200.000 руб. 00 коп. и стоимостью неотделимых улучшений, затрат на восстановительный ремонт объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого объекта, в размере 7.915.107 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 218-кЭ от 25.09.2025, выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз»

П. 1.1 договора также подлежит урегулированию в редакции истца, поскольку ООО «Инсити отель» выдан акт о завершенном переустройстве в нежилом помещении на ранее выполненные работы, в связи произведённой перепланировкой, площадь арендуемого нежилого имущества изменилась и составила 399, 6 кв.м. Указанное подтверждается и отчетом об оценке рыночной стоимости № 218-кЭ от 25.09.2025, выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз».

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в отношении спорных пунктов договора, по которым возникли разногласия, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вышеперечисленные пункты проекта договора купли-продажи нарушают законные права и интересы Общества, ставят его в неравное положение с экономически более сильным субъектом – Департаментом, что нарушает такие основы гражданского законодательства как равенство участников гражданского оборота, является навязыванием невыгодных, дискриминирующих условий вопреки принципу свободы договора, закрепленной в ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Часть 2 ст. 9 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Также, согласно, абз. 2 ч.1 ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864, если договор не является публичным и нормами закона не предусмотрена необходимость утверждения органами государственной власти типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий типового договора при его заключении, то типовая форма договора, утвержденная приказом Департамента, не содержит обязательных для сторон правил, а лишь определяет его примерные условия (пункт 3 статьи 427 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что остальные пункты, в части которых возникли разногласия, подлежат урегулированию в редакции истца, поскольку не являются существенными условиями договора, не нарушают в редакции истца прав ответчика, вместе с тем, противоречат принципу баланса интересов сторон, экономически не обоснованы для истца и могут привести к необоснованному обогащению ответчика, а именно:

Пункт 2.1.2. подлежит исключению. Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", права залогодержателя по обеспеченному ипотекой 7 обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

Пункт 2.1.6. подлежит исключению. В силу главы 7 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается на земельный участок по решению уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на ОСНОВСШИИ ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. действующим законодательством не предусмотрено установление публичного сервитута на нежилое помещение.

Пункт 2.1.8. подлежит исключению. Установленное п. 2.1.8 Договора в редакции Департамента ограничение прав истца, как собственника для размещения апартаментов своего имущества является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность истца.

Пункт 3.3. подлежит изложению в редакции истца в связи с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение договора купли продажи происходит на основании распоряжения Правительства о выкупе его истцом.

Пункт 3.7 подлежит исключению. В соответствии со ст. 1102, 1105 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения

Пункт 4.1. подлежит исключению. В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения ушаты цены объекта купли-продажи и процентов. Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Пункты 4.7. - 4.7.2.2 подлежит изложению в редакции истца. Закон № 159-ФЗ не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге.

Пункты 5.5, 6.1-6.3, 6.5, 6.11 подлежит исключению. Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру (Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 г. N ЗОЗ-ЭС16-12299)

Пункт 6.8. подлежит исключению. Покупатель не даёт своего согласия на размещение информации, касающейся исполнения договора, в сети интернет. Сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору, не относятся к информации, на которую не может быть распространён режим коммерческой тайны, в сиу ст. 5 Федерального закона от 29.07.2004 г, № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Пункт 6.9. подлежит исключению. Истец не даёт своего согласия на оплату за него договора любым даже неизвестным Обществу третьим лицом без его согласия, тем более, по обязательствам, срок которых не наступил. Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Пункт 6.10. подлежит исключению в связи с исключением соответствующих пунктов.

Пункты 8.4. и 8.5. подлежит исключению. Истец не дает своего согласия внесудебное расторжение Договора. Законом № 159-ФЗ право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

Пункт 8.8. подлежит изложению в редакции истца. Последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ.

Пункт 8.9. подлежит исключению, поскольку противоречит Закону № 159-ФЗ.

Пункт 8.10. подлежит исключению. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

Вышеперечисленные пункты проекта договора купли-продажи нарушают законные права и интересы Общества, ставят его в неравное положение с экономически более сильным субъектом — Департаментом, что нарушает такие основы гражданского законодательства как равенство участников гражданского оборота, является навязыванием невыгодных, дискриминирующих условий вопреки принципу свободы договора, закрепленной в ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в редакции истца.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2025 по делу № А40-93927/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья Б.В. Стешан

Судьи Е.Б. Алексеева

А.В. Бондарев